甄愛軍

3月樓市成交出現(xiàn)了復(fù)蘇跡象，部分城市環(huán)比增長明顯。同時，房價總體保持平穩(wěn)，并未明顯波動。預(yù)計4月份樓市成交持續(xù)回升，但由于全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，所以樓市前景仍不明朗。

3月樓市出現(xiàn)復(fù)蘇

雖然樓市整體尚未完全恢復(fù)，但3月份已經(jīng)表現(xiàn)出明顯的復(fù)蘇態(tài)勢。

在重點(diǎn)監(jiān)測城市中，一季度樓市整體成交狀況有所下滑，但城市間降幅各異。CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度中指監(jiān)測的22個主要城市，19個城市成交面積同比下降，其中泉州和西安降幅均超50%;僅蘇州、杭州和深圳成交同比有所上升，升幅分別為36.32%、14.65%和1.52%。

不同類型城市表現(xiàn)也略有區(qū)別。其中，一線城市在一季度共成交455.93萬平方米，同比下降38.04%。四大一線城市中，除了深圳之外，北京、上海、廣州一季度成交均出現(xiàn)明顯萎縮態(tài)勢，今年一季度成交量分別為97.71萬平方米、170.09萬平方米和118.70萬平方米，同比下降35.22%、47.17%和39.01%。

二線代表城市一季度整體成交同樣也明顯萎縮。數(shù)據(jù)顯示，包括杭州、南京等在內(nèi)的11個二線城市一季度成交量為1359.23萬平方米，同比下降31.21%。其中，西安、重慶、大連和溫州等城市，降幅超過平均水平。

三線代表城市一季度成交同樣明顯下滑。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，包括東莞、惠州等在內(nèi)的7個三線城市，一季度成交346.65萬平方米，同比下降32.98%。其中，泉州、惠州等城市下降幅度分別達(dá)到64.54%和39.33%，最為明顯。

不過，3月樓市成交環(huán)比上升，這表明樓市成交已經(jīng)出現(xiàn)改善跡象。CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，2020年3月監(jiān)測的主要城市成交面積環(huán)比上升351.59%，22個代表城市環(huán)比均有不同程度上升。當(dāng)然，3月成交同比仍然下降，降幅為32.53%，表明樓市尚未恢復(fù)到疫情前水平。

從環(huán)比情況來看，22個城市均有不同程度上升，重慶升幅較明顯，杭州次之，此外福州升幅較小，約為35.17%。同比來看，17個城市下降，北京下降幅度明顯。

分不同類型城市來看，3月一線城市成交面積環(huán)比上升232.08%，其中廣州升幅較大，為322.26%;一線城市同比下降45.00%，北京降幅較大，僅深圳小幅上升。二線代表城市成交面積環(huán)比上升403.03%，同比下降30.41%。三線代表城市成交面積較上月上升372.19%，同比下降20.2%。

頭部企業(yè)“跑得快”

在今年一季度，規(guī)模房企表現(xiàn)出了極強(qiáng)的適應(yīng)能力和強(qiáng)大的市場競爭力。

根據(jù)克而瑞公布的數(shù)據(jù)，2020年3月，TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額7690億元，3月單月業(yè)績規(guī)模較去年同期同比降低17%。從累計業(yè)績來看，2020年一季度TOP100房企全口徑銷售業(yè)績規(guī)模同比下降也近20.8%。

各個房企的表現(xiàn)也能反映3月樓市成交改善的變化。數(shù)據(jù)表明，3月同比降幅較2月有近21個百分點(diǎn)的收窄，而環(huán)比大幅增長136.2%。

3月，部分規(guī)模房企業(yè)績表現(xiàn)突出。TOP10房企的單月業(yè)績規(guī)?；具_(dá)到了去年的平均水平，3月單月200億元以上的企業(yè)有11家。

從具體房企來看，碧桂園3月單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額660億元，較去年同期基本持平。招商蛇口3月單月實(shí)現(xiàn)全口徑金額217.4億元，同比增長22.1%。華潤置地3月受益南京江灣世紀(jì)、杭州橙之華庭、深圳公園九里、濟(jì)南公元九里等項(xiàng)目的熱銷，單月也實(shí)現(xiàn)全口徑業(yè)績規(guī)模224億元。

此外，在2020年一季度，百強(qiáng)房企各梯隊(duì)集中度較去年同期進(jìn)一步提升。數(shù)據(jù)顯示，TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的權(quán)益金額集中度分別達(dá)到近30.2%、45.3%、53.9%和62.3%。

房價保持基本穩(wěn)定

3月份房價保持穩(wěn)定態(tài)勢。

據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)數(shù)據(jù)，2020年3月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為15195元/平方米，環(huán)比上漲0.14%。從漲跌城市個數(shù)看，56個城市環(huán)比上漲，37個城市環(huán)比下跌，7個城市與上月持平。

二手房市場與新房市場大致相似。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2020年3月，100個重點(diǎn)城市二手住宅市場均價為15097元/平方米，環(huán)比微漲0.08%;同比上漲0.90%，漲幅收窄0.19個百分點(diǎn)。整體上，3月份市場延續(xù)平穩(wěn)運(yùn)行趨勢，市場價格保持溫和波動。受疫情影響較弱的城市市場活躍度逐漸恢復(fù)，帶動市場均價上漲。

分城市等級來看，3月一線城市二手住宅市場均價同環(huán)比雙雙下跌;二線城市環(huán)比小幅上漲，但仍不及去年同期;三四線城市環(huán)比微跌，同比小幅上漲。其中，一線城市環(huán)比小幅下跌0.18%，同比下跌1.19%;二線城市環(huán)比小幅上漲0.29%，同比下跌0.8%;三四線城市環(huán)比微跌0.03%，同比上漲2.86%。

4月樓市會如何

在二季度的第一個月，樓市又會有怎樣的表現(xiàn)？

政策放松的可能性不大。3月初央行會同財政部、銀保監(jiān)會召開電視電話會，重申堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。

展望未來，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)有關(guān)人士認(rèn)為，中央總體要求和政策目標(biāo)仍是穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，各地方政府將在堅(jiān)持“房住不炒”定位前提下，繼續(xù)因城施策，根據(jù)自身情況進(jìn)行政策優(yōu)化和微調(diào)，保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。預(yù)計未來，在房地產(chǎn)政策主基調(diào)依然“穩(wěn)”字當(dāng)頭背景下，房價走勢將總體平穩(wěn)。

成交也有望持續(xù)回升。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，隨著國內(nèi)疫情逐步得以控制，各大城市有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)，預(yù)計二季度房地產(chǎn)市場將繼續(xù)復(fù)蘇，供求跌幅有望進(jìn)一步收窄。

但業(yè)內(nèi)人士同時認(rèn)為，二季度樓市并未真正解除“警報”。丁祖昱分析指出，海外疫情形勢異常嚴(yán)峻，金融風(fēng)暴陰霾下海外經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷加劇，或?qū)鲗?dǎo)至中國經(jīng)濟(jì)共振下行。因此，二季度房地產(chǎn)市場依舊不容樂觀，房地產(chǎn)開發(fā)投資等各項(xiàng)行業(yè)指標(biāo)較難擺脫下行，房企仍需做好持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。