甄愛軍

3月樓市出現(xiàn)改善跡象，房價水平微幅上漲，同時上漲城市數(shù)量也有所增加。這是否意味著樓市已經(jīng)擺脫疫情影響，并在需求釋放的情況下出現(xiàn)明顯反彈走勢呢？機(jī)構(gòu)認(rèn)為可能性不大，未來樓市仍將保持平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢。

3月房價出現(xiàn)微漲

日前，國家統(tǒng)計局公布了《2020年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，報告顯示，3月份房價出現(xiàn)上漲。

根據(jù)簡單算術(shù)平均計算，3月份全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.1%，同比漲幅為5.4%。其中環(huán)比漲幅出現(xiàn)了擴(kuò)大跡象，同比漲幅則有所收窄。

從不同等級城市的具體表現(xiàn)來看，3月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.2%，但漲幅比1月份回落0.2個百分點(diǎn)。其中，北京持平，上海和深圳分別上漲0.1%和0.5%，廣州下降0.5%。二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個百分點(diǎn)，與1月份相同。其中，北京、上海和深圳分別上漲0.2%、0.3%和1.6%，廣州下降0.2%。值得注意的是，深圳在時隔2年之后，二手房價環(huán)比漲幅重新排到了全國首位。

另有數(shù)據(jù)顯示，31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn)，比1月份擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)。二手住宅銷售價格環(huán)比在連續(xù)兩個月持平后，重拾漲勢，漲幅為0.2%。

受疫情影響最大的三線城市房價同樣出現(xiàn)上漲跡象。數(shù)據(jù)顯示，35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)。此外，二手住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.1%，漲幅比1月份回落0.1個百分點(diǎn)。

此外，房價上漲的城市數(shù)量也在增加。數(shù)據(jù)表明，3月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比中上漲城市為38個，相比上月21個增加了17個城市，上漲城市數(shù)量明顯增加。二手住宅方面，上漲城市數(shù)量為32個，與上月相比增加18個城市，

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房價上漲城市數(shù)量的增加，意味著市場環(huán)境在不斷改善。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英表示，通過70城新房、二手房銷售價格環(huán)比漲跌城市數(shù)量來看，3月份新建商品住宅及二手住宅價格環(huán)比上漲城市數(shù)量都有明顯的增加，3月份大部分城市疫情得到有效的控制，房地產(chǎn)市場逐漸開復(fù)工，市場活躍度增加，積壓的需求逐漸入市，帶動城市價格環(huán)比上漲城市數(shù)量增加。

市場難言真正回暖

3月份，疫情防控有了很明顯的效果，多數(shù)城市生產(chǎn)生活秩序都在加快恢復(fù)中，因疫情積壓的住房需求逐漸釋放，帶動市場活躍度上升。3月70城房地產(chǎn)市場價格環(huán)比出現(xiàn)微漲，但總體較為穩(wěn)定。一二線城市恢復(fù)較為明顯，三線城市受疫情影響，市場信心較弱，市場恢復(fù)明顯慢于一二線城市。

不過，這并非表明市場整體轉(zhuǎn)暖。國仕英分析指出，從下跌城市數(shù)量來看，基本與2月份持平，可見市場雖有所恢復(fù)，但部分城市市場信心仍較弱。

我們可以從不同等級城市的具體表現(xiàn)進(jìn)一步分析。一線城市環(huán)比漲幅雖由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.2%，但仍不及1月份漲幅;二線城市表現(xiàn)良好，銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn)，比1月份擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn);三線城市銷售價格環(huán)比上漲0.2%，好于2月份但相比1月仍回落0.2個百分點(diǎn)。從不同等級新房市場來看，雖然3月份各等級城市銷售價格表現(xiàn)均好于2月份，但僅有二線城市表現(xiàn)好于1月份，一線及三線城市仍不及1月份。而二線城市表現(xiàn)不錯，也存在供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化的因素，因?yàn)?月份多個二線城市降低預(yù)售證發(fā)放限制，部分中高端項目入市帶動價格呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。

不過從3月份市場復(fù)蘇的城市來看，呈現(xiàn)出南強(qiáng)北弱的態(tài)勢。像珠三角、長三角，以上海和深圳這些城市為主，復(fù)蘇力度比較強(qiáng)，當(dāng)然這也體現(xiàn)出我國房地產(chǎn)市場區(qū)域分化的一些規(guī)律。

房價難以大漲

3月份樓市出現(xiàn)回暖跡象，會不會導(dǎo)致樓市出現(xiàn)明顯上漲走勢？根據(jù)機(jī)構(gòu)預(yù)測，可能性極小。

從房價指數(shù)數(shù)據(jù)看，3月份全國70個城市二手住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比持平，較此前兩個月環(huán)比下跌情形，顯然有了明顯改善。從3月份的樓市情緒和實(shí)際觀察來看，雖然弱于去年同期水平，但明顯已經(jīng)走出了低谷，客觀上對于房東的定價等有一定的影響。后續(xù)若是銀行金融政策繼續(xù)寬松，那么市場交易不會太悲觀，二手房的定價也會趨于強(qiáng)勢。也正是因?yàn)槿绱耍匈彿空邠?dān)心，房價由此進(jìn)入上升趨勢。

但機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這種可能性極小。上海易居研究院根據(jù)M1（狹義貨幣供應(yīng)量）同比增速與二手房價走勢具有趨同性這一特點(diǎn)來判斷，在今年下半年二手房價不但難以上漲，還有可能會進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間。觀察歷史數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，二者整體走向基本一致，M1同比增速走勢領(lǐng)先于百城二手房價格同比漲幅走勢（具體見圖1）。

圖?M1同比增速和百城二手房價格同比漲幅

數(shù)據(jù)表明，2020年3月末，M1余額同比增長5%，增速分別比上月末和上年同期高0.2個和0.4個百分點(diǎn)。而實(shí)際上，在2020年1月，M1同比增速創(chuàng)新低，2月份以來M1同比增速探底回升。從目前來看，1月份很有可能是本輪周期M1同比增速的低點(diǎn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員沈昕判斷，從歷史規(guī)律來看，百城二手房價格同比漲幅低點(diǎn)一般會滯后M1同比增速低點(diǎn)一段時間出現(xiàn)，目前來看前者還未達(dá)到最低值，還將繼續(xù)收窄。而且從同比漲幅絕對值來看，前兩輪調(diào)整均進(jìn)入負(fù)區(qū)間，目前雖然仍在正區(qū)間，說明本輪房價調(diào)整還不夠充分，預(yù)計二季度或下半年同比漲幅大概率會進(jìn)入負(fù)區(qū)間。

此外，政策放松的可能性也不大，這也使得房價上漲失去了政策基礎(chǔ)。近日，青島新政有部分條款因?yàn)樯嫦臃潘烧{(diào)控而被緊急“叫停”，此外還有海寧、寶雞、駐馬店等城市也出現(xiàn)過“一日游”新政。專家表示，在符合“房住不炒”的原則下，針對剛需和改善型需求出臺相關(guān)政策，為監(jiān)管層所接受;但如果越過調(diào)控紅線，則會被“叫?！薄?/p>