張光裕
萬科泊寓成壽寺店。圖/受訪者提供
全國第一個集體土地租賃住房項目、位置好、租金低、政府和企業(yè)都高度重視,多重光環(huán)之下,7月6日正式開業(yè)的萬科泊寓北京成壽寺項目迅速成為長租公寓行業(yè)的明星項目。
泊寓是萬科旗下的長租公寓品牌,此前在北京已開有10家門店。成壽寺項目對外開放之后,北京多個區(qū)的領導都前往視察,同行也紛紛前來觀摩?!斑^去幾年里,很少有一個長租公寓項目以正面的姿態(tài),被社會各界如此關注?!比f科相關人士介紹說。
萬科人士稱,公司在北京已簽約確權的集體土地可建造約2萬套長租公寓,超過北京市全部已確權土地的30%。
2017年起,在租購并舉方針下,國家、省、市各級政府部門陸續(xù)出臺政策,允許村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織與企業(yè)合作,在集體土地上建設租賃住房。
北京市建設集體土地租賃房的力度最大,計劃在2021年結束前供應1000公頃(1000萬平方米)集體土地用于建造租賃住房。目前,北京市已放出69塊集體土地,總建筑面積533萬平方米,這些土地中有六成左右已與開發(fā)商簽約確權。萬科用容積率2.5估算,已放土地可建設10萬套長租公寓,按套均1.5人計算,可滿足15萬人的居住需求。1000公頃地全部放出后,可建成約47萬套公寓,滿足約70萬人的居住需求。
但是,根據(jù)萬科在2017年規(guī)劃項目時的調(diào)研結果,北京市有860萬人需要租房,市場上的租賃房源約有430萬套,排除掉地下室等,剩下的合規(guī)房源約250萬套。新增47萬套合規(guī)房源,也只能覆蓋北京租房總人口的零頭。
廣州的方案是,每年批準集體土地建設租賃房100萬平方米(建筑面積)。南京的目標是到2020年底,利用集體土地建設租賃住房總建筑面積30萬平方米左右。合肥的目標是2017年至2020年完成建設面積約45萬平方米。上海目前只在松江區(qū)試點集體土地入市,尚未有市級的集體土地建設租賃住房文件。深圳則不在國土資源部集體土地建設租賃住房第一批13個試點城市之列。
近年來,伴隨高速增長的租房需求,長租公寓行業(yè)也蓬勃發(fā)展起來,青客、蛋殼等佼佼者率先赴美上市。但整體而言,盈利難題、資金壓力、房源獲取等問題始終困擾著這個新興行業(yè),爆雷事件也不時發(fā)生。集體土地的專項加持,對長租公寓行業(yè)無疑是一大利好。
集體土地租賃住房項目的土地方一般是鄉(xiāng)政府或村組織,而房地產(chǎn)企業(yè)是投資方,負責建設和運營,僅需承擔建筑安裝成本。雙方建立合資企業(yè)共同開發(fā)項目。
泊寓成壽寺店就是以這種合作方式開發(fā)的。萬科相關人士向《財經(jīng)》記者介紹,此前長租公寓的市場化可持續(xù)經(jīng)營之所以會成為難題,主要原因就是土地獲取成本過高。而在集體土地長租公寓這一新模式下,可以看作是萬科租得了一塊集體土地。萬科以保底加分成的模式向村集體提供項目收益,其中固定的保底收益可理解為這塊土地的獲取成本。新模式下,土地成本不僅大幅降低,而且不必一次支出,而是分攤在長達40年-50年的項目合同期內(nèi)。
低土地成本讓這類租賃住房在市場上有價格優(yōu)勢。成壽寺店位于北京南三環(huán),29平方米獨立開間的月租金為3600元起,每平方米月租金約為120元?!敦斀?jīng)》記者在自如等租房軟件上搜索發(fā)現(xiàn),同一地區(qū)合租房每平方米月租金約為300元。
萬科相關人士稱,已簽約的集體土地多數(shù)位于五環(huán)附近,這些項目的租金將比成壽寺項目更低,計劃每間房月租金在3000元以下。
作為北京市屬國企首創(chuàng)集團控股的房地產(chǎn)公司,首創(chuàng)置業(yè)是集體土地長租公寓的另一個積極參與者。首創(chuàng)置業(yè)相關人士告訴《財經(jīng)》記者,公司計劃在2021年底前為市場提供6000套以上長租公寓。現(xiàn)已進入建設流程的項目開發(fā)規(guī)模約40萬平方米,洽談中的同類產(chǎn)品建設規(guī)模在10萬平方米以上。
首創(chuàng)置業(yè)向《財經(jīng)》記者介紹,以已開工的位于東南五環(huán)的十八里店項目為例,計劃20-30平方米“青年房”定價在2500-3000元/月;30-50平方米白領房定價在3000-4500元/月。
泊寓成壽寺店的寵物房。圖/受訪者提供
和萬科成壽寺項目不同,首創(chuàng)項目的青年房價位與同區(qū)域其他集中式長租公寓價格水平接近。對此首創(chuàng)置業(yè)方面表示,受疫情影響,北京市今年租房價格有所回落,公司計劃在今年下半年對市場再次進行調(diào)研,明年項目正式推出時,定價將參考當時市場情況。此外,項目以后的年租金漲幅會受到政府調(diào)控,確保在一個合理空間內(nèi)。
在決策哪些集體土地適合建長租公寓時,北京市相關政府部門考慮到了區(qū)位因素。在北京市規(guī)劃委、北京市住建委聯(lián)合發(fā)布的多個政策文件里,“三毗鄰”原則被反復提及,即“毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、毗鄰交通樞紐和毗鄰新城”。
在此原則指導下,已被房地產(chǎn)企業(yè)挑走的地塊雖然多離城市中心區(qū)較遠,但客源仍有一定保障。即將開業(yè)的萬科泊寓高立莊項目背靠豐臺區(qū)總部基地,而首創(chuàng)置業(yè)的十八里店項目則毗鄰亦莊國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。
萬科相關人士告訴《財經(jīng)》記者,在區(qū)政府牽頭對接下,成壽寺店首批房源里有四成至五成被企業(yè)客戶簽下,用于解決企業(yè)的職住平衡問題。
價格和區(qū)位因素疊加,使得集體土地長租公寓看起來并不愁租。上述萬科人士介紹,5月底開放預租后,成壽寺店首批235套公寓在1周內(nèi)便租罄,高立莊項目首批400余套公寓在春節(jié)后開放預租,疫情影響了招租進度,但在5月底前也全部租罄。
租金不是此類長租公寓項目唯一的收入來源。萬科和首創(chuàng)置業(yè)都告訴《財經(jīng)》記者,它們會為公寓打造商業(yè)配套設施,甚至包括社區(qū)醫(yī)務站、學校等生活配套。
首創(chuàng)置業(yè)預期在項目入住后3年至5年內(nèi),租金外其他的渠道收益能占到總收入的10%,并隨著業(yè)態(tài)的調(diào)整、運營團隊的成熟及資源優(yōu)化逐年遞增。
萬科方面預估,在45年合同期內(nèi),成壽寺項目資產(chǎn)回報率接近6%,項目運營約15年后收回前期建安成本。隨著稅收優(yōu)惠等支持政策的逐漸完善,項目回報率仍有優(yōu)化空間。
“我們對項目盈利的判斷是微利可持續(xù)?!比f科人士說,“可能賺得不多,但收益和現(xiàn)金流是穩(wěn)定的?!?/p>
除經(jīng)濟效益外,集體土地長租公寓項目對房企還有其他吸引力。工作不久的年輕人是長租公寓的主要客群,參與此類項目有助于品牌年輕化,拉近品牌與年輕人的距離。
過去幾年里,萬科一直希望品牌能更被90后所認可,因此期望租住萬科公寓的經(jīng)歷能增大這些年輕人在未來買房時選擇萬科的幾率。
增進政企關系也會是此類項目的收益,因為政府是集體土地長租公寓最有力的推動者。
集體土地長租公寓對消費者的吸引力不只是價格便宜,它還有望解決租客的另一個痛點,即讓長租等于長住,不用頻繁搬家。
在集體土地長租公寓出現(xiàn)前,長租公寓產(chǎn)品主要有分散式和集中式兩類。分散式長租公寓運營商從房東手中收房,扮演“二房東”角色賺取租金差。該模式下,一方面公寓運營商資金壓力大,有爆雷風險;另一方面,房屋房東與運營商租約較短,到期后續(xù)租與否存在不確定性。
集中式長租公寓是運營商整租或收購一棟物業(yè),改造成可出租的公寓。該模式下,運營商可能因效益不佳而退場,將原建筑轉租或出售。在這兩種模式里,租客都要面對被迫頻繁搬家的風險。
而集體土地長租公寓能把這一風險降到最低。
2017年10月,北京市規(guī)劃委、住建委聯(lián)合印發(fā)的《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》明確規(guī)定:“(土地)僅用于租賃住房建設,未經(jīng)批準,不得出讓、轉讓,不得轉租,不得改變土地用途,不得出售?!?/p>
2018年12月,兩委員會又聯(lián)合印發(fā)《關于我市利用集體土地建設租賃住房相關政策的補充意見》,對股權轉讓做了進一步規(guī)定:“企業(yè)在作價入股(聯(lián)營)成立的新企業(yè)中所持股份轉讓、變更的,需提前告知農(nóng)村集體經(jīng)濟組織,變更方案要報區(qū)政府批準。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織享有優(yōu)先受讓股份的權利,股權變更不得改變集體土地租賃住房原用途。”
在這兩條政策文件的約束下,入局的房地產(chǎn)企業(yè)必須做好在40年-50年內(nèi)持續(xù)經(jīng)營長租公寓項目的準備,且就算房地產(chǎn)企業(yè)中途退出,建筑功能不會改變,公寓項目的可持續(xù)性得到了較好保障。
而在當下,來自市場和行政的諸多因素限制,也使得已參與集體土地長租公寓的企業(yè)普遍具有較好的資質。
萬科相關人士對《財經(jīng)》記者分析道,在市場層面,入局集體土地長租公寓至少要邁過三道門檻。
首先,在意向洽談階段,農(nóng)村集體組織和房地產(chǎn)企業(yè)間雙向選擇。由于此類合作普遍長達40年-50年,村集體對企業(yè)的運營能力、信用水平都會較為挑剔。
其次,因為此類項目房地產(chǎn)商不持有土地,沒有資產(chǎn)可供抵押,所以從銀行融資都要靠信用貸款。萬科長租公寓項目的融資是來自國家開發(fā)銀行的25年期專項信用貸?!靶∫稽c的企業(yè)可能拿不到此類貸款?!比f科人士介紹。
另外,因為集體土地多位于城市邊緣地帶,周邊配套較匱乏。為了使項目對租客有吸引力,企業(yè)需要有較強的整體開發(fā)、招商、運營的能力來打造這一區(qū)域。
而在行政層面,首創(chuàng)置業(yè)告訴《財經(jīng)》記者:“政府出于對社會、市場和消費者的負責,對合作方的資質考察比較嚴格,準入門檻較高。企業(yè)性質、資本背景、規(guī)模、信譽、品牌影響力都是政府考察的重要因素。作為國企,首創(chuàng)置業(yè)在以上方面具有諸多優(yōu)勢?!?/p>
綜上,相較其他長租公寓產(chǎn)品,集體土地長租公寓在運營穩(wěn)定性上有優(yōu)勢。因為參與的都是資質良好的企業(yè),其產(chǎn)品質量也有優(yōu)勢。
萬科和首創(chuàng)置業(yè)都設計了針對更細分市場的產(chǎn)品。萬科主打年輕人市場,推出了分別針對主播、健身愛好者、寵物主人的特色房間。這些房型在家具配置上有差別,如健身房配有爬梯和吊桿,寵物房配有為貓設計的攀爬設施。對于租客,這些配置可能不是剛需,但提高了吸引力。
北京市2017年10月發(fā)布的《有關意見》中寫道,利用集體土地建設租賃住房的指導思想是:“推進我市土地供給側結構性改革,集約節(jié)約利用集體土地資源,加大租賃住房用地供應,加強本市住房保障和房地產(chǎn)調(diào)控工作,建立租購并舉的住房體系。”
萬科人士表示,北京市政府的目的是通過新增供給來平抑租金,因此對成壽寺項目的成本非常關注。“他們會把我們的賬全部拆開,看哪個環(huán)節(jié)還可以再省錢?!痹谧饨鸲▋r上,企業(yè)也需要和政府達成默契。
那么,租金價格會被平抑嗎?
在成壽寺項目附近區(qū)域內(nèi),低價產(chǎn)品的出現(xiàn)確實引起了變化。在媒體開放日活動上,萬科北京品牌部人士指著馬路對面的一個住宅區(qū)對《財經(jīng)》記者說:“我們的產(chǎn)品一出來,對面那片樓的租金就降了10%-15%。”
但南三環(huán)邊上的成壽寺項目租金定價明顯偏低,這類在集體土地上建造的新型長租公寓是否能帶來更長期、更普遍的影響,仍然有待觀察。
截至發(fā)稿,北京市規(guī)劃委和住建委未就長租公寓建設方的資質審查、項目流程、租金定價、2022年之后的土地供應等問題回復《財經(jīng)》記者的采訪請求。