鄭 慧（上?？迫鹫嬲\建設(shè)項目管理有限公司， 上海 200092）

0 引 言

縱觀酒店業(yè)歷史發(fā)展，在各個時期不斷有新的酒店品牌誕生；也總有一些酒店品牌消失在大眾的視野里，或被收購，或自然消亡。在各種關(guān)于酒店集團的排行中，排名企業(yè)的排名次序也總是在不斷被打亂和刷新。現(xiàn)代意義上的酒店項目已經(jīng)發(fā)展成為一個綜合性的系統(tǒng)工程。不同等級的酒店因市場、需求、品牌定位的不同，復(fù)雜程度及所體現(xiàn)的價值是不同的。中端精品酒店因投資少、回報快、服務(wù)簡潔而深受投資人的青睞。這類項目不再是一味追求酒店的全功能服務(wù)、高品質(zhì)和高要求，而是根據(jù)客戶對住宿的舒適性、便捷性、有限服務(wù)性的需求，打造出具有適應(yīng)性的酒店品牌產(chǎn)品。

在此類酒店的開發(fā)過程中，為了提高項目管理研究層次，運用項目管理知識實現(xiàn)項目的目標價值，勢必要求開發(fā)者跳出原來對酒店復(fù)雜性的設(shè)計經(jīng)驗，實行項目模塊化設(shè)計管理，提供有限的酒店項目服務(wù)，有效地控制項目投資成本，從而實現(xiàn)項目投資回報的最大利益，實現(xiàn)項目的價值。

自 2014 年《中央和國家機關(guān)差旅費管理辦法》實施以來，政府及相關(guān)企事業(yè)單位的差旅標準下調(diào)，管控越來越嚴格，該消費群體出現(xiàn) “消費下行”趨勢，中國高端酒店開始失去了相當部分的客源。與此同時，隨著我國經(jīng)濟不斷發(fā)展和中產(chǎn)階級的日益崛起，更多的人開始追求更高品質(zhì)的住宿條件，國內(nèi)同時出現(xiàn)“消費上行”趨勢。消費下行與消費上行的并存，使得中國酒店住宿需求開始向中端市場傾斜。在此背景下，中檔酒店迎來了投資熱潮。反觀物業(yè)端，一方面，由于國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)過熱，地產(chǎn)公司逐漸結(jié)束黃金年代，原先靠“地產(chǎn)驅(qū)動”的住宅項目、高星級酒店投資熱潮難再持續(xù)，投資新建高星級酒店的需求有所下降；另一方面，實體商業(yè)在電商行業(yè)的興起與發(fā)展的過程中不斷受到?jīng)_擊，商場、寫字樓等業(yè)態(tài)空置率抬高，大批閑置物業(yè)開始出現(xiàn)，而原來的經(jīng)濟型酒店卻面臨物業(yè)租金上漲之后的經(jīng)營壓力。中檔酒店在存量物業(yè)改造過程中迎來了發(fā)展紅利—部分商場和寫字樓被改造成中檔酒店。消費需求端和物業(yè)供給端的變化，開啟了中檔酒店發(fā)展的黃金 10 年。

某品牌酒店打造“舒適、便捷”的招牌式服務(wù)，去繁求簡，倡導(dǎo)“簡約之美”。這樣的經(jīng)典款式，客戶接受面非常寬，男女老少皆宜，商務(wù)休閑均適；非常容易控制裝修成本和進行維護保養(yǎng)。此外，該品牌酒店實施標準化和設(shè)計模塊化，因而非常容易控制投資成本和裝修效果，在市場上實現(xiàn)較快發(fā)展。北京某國際中端精選酒店為該酒店管理公司在國內(nèi)的第二家特許經(jīng)營加管理模式的項目，從設(shè)計、施工到后期的運營管理均采用不同于以往酒店項目管理模式。本文主要從項目設(shè)計、施工及投資等幾個方面分析研究中端精品酒店的項目管理。

1 酒店的概況

北京某國際中端精選酒店（以下簡稱“本項目酒店”）位于北京市海淀區(qū)永豐高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地核心區(qū)內(nèi)，為產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)獨立的租賃物業(yè)。項目建筑已存在，酒店室內(nèi)風(fēng)格將按照標準酒店品牌簡約風(fēng)格進行設(shè)計建造。本項目酒店位于北京市海淀區(qū)蘇家坨鄉(xiāng)境內(nèi)的稻香路，周圍楓葉遍布、湖泊環(huán)繞，風(fēng)景秀麗，有濕地公園和溫泉，令人感到舒適而安逸。本項目酒店主打特色是：設(shè)計現(xiàn)代化、設(shè)備便利、優(yōu)質(zhì)價格及穩(wěn)定可靠的服務(wù)品質(zhì)。隨著亞洲商旅人士日益增多，出行日漸頻繁，為他們提供一個實用并輕松的住宿環(huán)境是本項目酒店的核心目的。該品牌酒店的宗旨是希望能讓這些商旅人士既能享受酒店超水準的迅速便捷的服務(wù)，又能順利完成他們的商務(wù)工作。

酒店建筑層數(shù)為地面 6 層、地下 1 層，建筑規(guī)劃高度為23.8 m，總建筑面積 13 352.41 m2。酒店主要設(shè)施配置為客房 185 間、早餐廳 200 m2、會議室 150 m2、健身房 60 m2。項目的規(guī)模和功能既是設(shè)計階段概念設(shè)計的起點，也是后續(xù)設(shè)計任務(wù)劃分、項目階段的劃分的主要依據(jù)。

2 酒店的設(shè)計管理模塊化

2.1 設(shè)計模塊化

酒店管理公司開發(fā)了中端品牌酒店的設(shè)計模板，包括客房和公共區(qū)域兩大塊。設(shè)計模板內(nèi)主要包含以下內(nèi)容。

（1）建筑布局：所有區(qū)域包括標準大床房和雙床房的平面圖，總平面和公共區(qū)域的具體的放大圖。

（2）詳圖包：包括立面圖、剖面圖以及針對定制家具的、專業(yè)的節(jié)點詳圖。

（3）效果圖：三維渲染圖包括標準客房和所有的公共區(qū)域。

（4）軟裝技術(shù)規(guī)范：包括裝飾面、家具的節(jié)點詳圖及裝飾燈具、潔具和衛(wèi)生間小五金。

（5）控制樣板：基于固定木制品、活動家具、軟裝配飾的完成面效果材料，根據(jù)每個項目的實際情況將設(shè)計模板套入，即可快速完成酒店的室內(nèi)設(shè)計，從而節(jié)約設(shè)計成本和時間周期。

2.2 管理模塊化—有效的資源配置

為了更有效地完成項目目標，實現(xiàn)項目成果的可控性，對項目進行統(tǒng)一模式的模塊化管理。

2.2.1 項目組織架構(gòu)

酒店公司設(shè)計技術(shù)團隊人員固定，有針對性地管理系統(tǒng)的項目。組織架構(gòu)圖如圖 1 所示。

圖 1 項目組織架構(gòu)圖

2.2.2 工作職責(zé)固定標準化

（1）酒店管理公司的主要職責(zé)：品牌定位基于酒店管理公司設(shè)計規(guī)范文本及實際運營指標；品牌達標提高投資回報；品牌定位確保設(shè)計與服務(wù)品質(zhì)如一；向業(yè)主方提出達至品牌標準的相關(guān)建議；向業(yè)主方提供對顧問工作質(zhì)量的建議以確保達到品牌標準；向業(yè)主方提供酒店設(shè)計及營運需求的專業(yè)意見。

（2）投資人的主要職責(zé)：委派一名業(yè)主方代表；管理項目的設(shè)計及施工工作并聘用有酒店經(jīng)驗的專業(yè)項目管理經(jīng)理或者項目設(shè)計協(xié)調(diào)員；按品牌標準及管理合同的要求完成酒店的設(shè)計及建造工作；確保酒店品牌規(guī)范納入各顧問單位合同的服務(wù)范圍內(nèi)；按項目不同時段及需要提交相關(guān)的文件及資料；按酒店管理公司提出的合理要求修改項目設(shè)計或規(guī)格。

（3）設(shè)計公司的主要職責(zé)：熟悉酒店品牌要求；按品牌規(guī)范及設(shè)計指引進行項目設(shè)計工作；匯報文本應(yīng)清晰闡明設(shè)計意圖，并根據(jù)酒店管理公司要求的審核節(jié)點提交審核；提出所有與酒店管理公司品牌標準有差異的事項；負責(zé)核對及協(xié)調(diào)顧問之間的專業(yè)圖紙；制作各專業(yè)的缺陷檢查清單；確保所有挑選的材料滿足所需功能在使用方面的合用性；室內(nèi)設(shè)計師必須審核通過所有家具樣板，如餐廳、桌椅等，之后才可以大批量生產(chǎn)。

2.2.3 精細化專業(yè)對口管理

通過面對面會議溝通，電話、電子郵件、微信群、虛擬網(wǎng)絡(luò)會議，設(shè)計審核，現(xiàn)場檢查驗收等多渠道形式，進行項目管理工作的配合跟進，以達到酒店品牌標準要求。主要有以下專業(yè)配合的相關(guān)工作分析。

（1）建筑設(shè)計：初步概略性重點審閱；項目啟動會議；消防逃生設(shè)計審批；審閱設(shè)計深化方案相關(guān)圖紙及文件并提供意見除了施工文件；審閱設(shè)計后勤規(guī)劃；審批材料及代用品；于施工時期進行間段性工地審察；審閱缺陷清單 (由業(yè)主方相關(guān)專業(yè)單位編制提供)；確認缺陷整修工作完成。

（2）室內(nèi)設(shè)計：根據(jù)酒店管理公司為酒店編制的設(shè)計模塊來進行設(shè)計；審閱內(nèi)裝深化設(shè)計和相關(guān)配套設(shè)備及材料；審批材料及代用品；審批樣板房施工圖紙及相關(guān)文件；審批樣板房，于施工時期進行間段性工地審察；審閱缺陷清單(由業(yè)主方相關(guān)專業(yè)單位編制提供)；確認缺陷整修工作完成。

（3）機電設(shè)計：根據(jù)酒店管理公司為酒店編制的機電規(guī)格和要求進行設(shè)計；通過視頻進行項目啟動會議；提供設(shè)計圖紙給酒店管理公司審核；系統(tǒng)驗收和移交不少于開業(yè)前2 個月進行；嚴格根據(jù)酒店管理公司提供的設(shè)備清單進行設(shè)計和設(shè)備采購，以免對確認、接收和開業(yè)造成延誤。

（4）生命安全系統(tǒng)設(shè)計：根據(jù)酒店管理為酒店編制的消防規(guī)格和要求進行設(shè)計；通過會面或視頻進行項目啟動會議；審核深化消防逃生通道、緊急用電、煙霧感應(yīng)及報警、噴淋及消火栓系統(tǒng)、逃生樓梯加壓及排煙等設(shè)計文件；于開業(yè)前不少于 2 個月進行生命安全系統(tǒng)測試的初檢和不少于 1 個月進行生命安全系統(tǒng)的總檢；嚴格根據(jù)酒店管理公司提供的設(shè)備清單進行設(shè)計和設(shè)備采購，以免對確認、接收和開業(yè)造成延誤；如果驗收沒通過，甲方必須自費讓酒店管理公司到現(xiàn)場再做一次驗收。

（5）資訊及酒店營運系統(tǒng)設(shè)計：根據(jù)酒店管理公司 IT為酒店編制的弱電規(guī)格和要求進行設(shè)計；協(xié)助采購核心技術(shù)軟件；酒店開業(yè)前必須獲得 GPNS 證書；系統(tǒng)移交不得晚于開業(yè)當日；嚴格根據(jù)酒店管理公司提供的設(shè)備清單進行設(shè)計和設(shè)備采購，以免對確認、接收和開業(yè)造成延誤。

3 有限功能配置

以簡潔便利服務(wù)為宗旨，針對商旅客人的切身需求，酒店公司摒棄了豪華酒店的一些不必要的功能設(shè)施，給客人提供休息充分、工作便捷的舒適條件，讓客人深深體驗到物有所值，有再次體驗的意向。酒店功能如圖 2 所示。

圖 2 酒店功能示意圖

3.1 以客房為主

酒店的設(shè)計以客房為主。標準客房面積僅 20 m2～25 m2，但其簡約的設(shè)計讓客人感到舒適，得到心里安慰。衛(wèi)生間以方便使用、簡潔明快為原則；臥室床品、書桌的設(shè)計簡單而精細，以提供舒適、方便使用為原則，給客人提供良好的休息和工作環(huán)境。

3.2 簡潔有限的公共服務(wù)區(qū)域

以客房為主要客人活動場所，對公共區(qū)域的需求極其有限，因而該區(qū)域同樣體現(xiàn)了簡潔的設(shè)計風(fēng)格。大堂區(qū)域只保留前臺和休息區(qū)域，不設(shè)置大堂吧，客人進入酒店可以快速辦理入住并通過電梯進入客房。餐飲服務(wù)只提供一個簡單的早餐廳，但所服務(wù)的早餐食物豐富多樣，完全可以滿足客人的需求；桌椅的擺放靈活多變，在有需求的情況下，餐廳可臨時組合成小型會議室，以滿足群體客戶的會議需求。健身房中配置健身設(shè)施可供客人 24h使用，健身器材體量不大，但涵蓋了有氧運動、伸展、重量等不同的健身需要，功能齊全而周到。根據(jù)投資人的需求及現(xiàn)場場地的條件，可以考慮設(shè)置會議室，面積大小不強制規(guī)定，僅作輔助考慮。

3.3 極致的后勤功能設(shè)計管理

與全功能服務(wù)管理型酒店不同，國際品牌中端精選酒店所配置的后勤輔助設(shè)施精減到極致，在滿足客人體驗前提下，以最低標準對后勤辦公、員工設(shè)施、各區(qū)域員工配比進行設(shè)置，以控制酒店的建造和運營成本。人房比一般控制在 0.23～0.40。

4 項目投資回報分析

4.1 材料明確，有效的投資成本控制

基于酒店標準化設(shè)計，項目所使用的材料均已明確，即使投資人有意在不改變設(shè)計風(fēng)格的前提下提高材料品質(zhì)，也只需要在原有材料的基礎(chǔ)上做成本加減，從而根據(jù)項目的體量，很容易地估算出投資成本。

4.2 運營管理成本控制

（1）人工成本。酒店的功能設(shè)施固定，以客房體量為主，所需要的管理及服務(wù)人員的數(shù)量均可以固定核算出來，從而有效地控制人工成本。簡化人員規(guī)劃，有助于提升運營效率、業(yè)績和業(yè)主回報率。

（2）運營期間資源消耗成本控制。由于公共區(qū)域功能有限，酒店所消耗的能源同樣以客房為主，因而以客房數(shù)為基數(shù)并乘以一定的系數(shù)，就可以估算出運營成本。

4.3 投資回報核算

近些年來，酒店投資回報率的壓力迫使業(yè)主投資人要更多地介入酒店日常運營，以把控各個環(huán)節(jié)的成本開支。在特許經(jīng)營授權(quán)的模式下，酒店管理公司會提供一系列的開業(yè)支持服務(wù)，包括完善所有的運作體系和標準、推薦首任總經(jīng)理負責(zé)酒店籌建、與投資人一起選拔并培養(yǎng)下一任總經(jīng)理等，從而保證酒店的品質(zhì)。對于中端精選酒店，這樣的運作相對簡單，適合特許經(jīng)營的品牌，能將酒店品牌方完善的運作標準、強大的系統(tǒng)支持和投資人的全心投入很好地結(jié)合在一起，兼顧到品質(zhì)和投資回報。根據(jù)該類型產(chǎn)品的投資標準及項目預(yù)算，投資費用均攤至每間客房約 16 萬元，投資總金額約 2 550 萬元（見表 1）。

表 1 本項目酒店投資回報周期測算表

5 結(jié) 語

正如小比爾·馬里奧特先生在《毫無保留》中描述的那樣，“對于細節(jié)的極度重視保證了穩(wěn)定的質(zhì)量，穩(wěn)定的質(zhì)量帶來了顧客的高滿意度，顧客的高滿意度帶來了高入住率、重復(fù)消費率和良好的房價保證，酒店業(yè)主和特許經(jīng)營者隨之獲得可觀的利潤和投資回報”。中端精選酒店以其獨特的魅力和優(yōu)勢搶占中國市場，而怎樣管理和運營這類酒店，從而幫助投資人和酒店管理公司實現(xiàn)利益最大化，共創(chuàng)雙贏的局面，從項目管理角度很值得深入研究。國際品牌酒店管理公司在品牌市場定位后對于項目管理中模塊化項目管理知識的運用更值得國內(nèi)類似項目的借鑒與思考。