鄧雅蔓

歷經(jīng)4個(gè)月又19天的“暫停”后，6月23日，連接香港和深圳的第一口岸——羅湖口岸終于恢復(fù)正常通關(guān)。

聽(tīng)聞此消息后，深圳房東周進(jìn)覺(jué)得壓在心里的“石頭”變輕了一點(diǎn)?！氨緛?lái)覺(jué)得降降價(jià)、最遲4月也能租出去，結(jié)果拖到快7月。”他告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，目前房租價(jià)格比年前降了近900元，但是乏人問(wèn)津。最近兩個(gè)月連問(wèn)租房的人都沒(méi)了，自己的心里有些焦慮。

今年1月，周進(jìn)將自己在羅湖口岸的房子以約5400元/月的價(jià)格掛到中介處出租，想著用出租的收入抵部分房貸和裝修費(fèi)用。去年底，為了提高出租的租金，他還花費(fèi)幾萬(wàn)元將房子翻新了一下。

按往常來(lái)看，周進(jìn)的房子不僅挨著羅湖口岸，還是“地鐵房”，這樣的房子一般很受往返深圳和香港兩地的從業(yè)者以及到香港求學(xué)的學(xué)生群體歡迎。“前幾年很好租的，有時(shí)一周都不到就有下家租客接手了。”周進(jìn)表示，但今年，房租價(jià)格下調(diào)近20%也是首次。而且不僅是自己的房子，由于口岸關(guān)閉、香港防疫措施等因素的影響，整個(gè)片區(qū)的租房?jī)r(jià)格都受影響。

2月4日凌晨起，受新冠肺炎疫情影響，羅湖口岸臨時(shí)關(guān)閉。由于深圳和香港兩地的防疫措施、實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)和環(huán)境等有所不同，往返兩地的員工和學(xué)生何時(shí)復(fù)工、復(fù)學(xué)成為一件不確定性較大的事情。

“相隔100米，往返28天。”一位往返深港兩地上班的司機(jī)這樣向記者形容自己的隔離經(jīng)歷，雖然從地理位置上看，深圳和香港相隔不足百米，但自己4月中旬從香港去深圳辦事，需要先在香港隔離觀察14天，然后抵達(dá)深圳辦完事后，還需要在深圳隔離14天才能回香港，一個(gè)月時(shí)間就這樣過(guò)去了。

租房市場(chǎng)“涼涼”？未必

除了受波及影響較大的羅湖區(qū)，記者以租客身份，陸續(xù)詢(xún)問(wèn)了在南山區(qū)、福田區(qū)、寶安區(qū)和龍華區(qū)的房東和中介機(jī)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)處于租金高位的南山區(qū)和福田區(qū)的自住式出租公寓（區(qū)別于公租房和廉租房）普遍有空置率同比增長(zhǎng)、租金下調(diào)的現(xiàn)象，但是幅度并沒(méi)有羅湖口岸附近那么高，基本上在5%～10%。

寶安區(qū)和龍華區(qū)的租金幅度則相對(duì)比較穩(wěn)定，部分價(jià)格不超過(guò)2500元的公寓租金甚至還小幅上升。“可以說(shuō)是一種租房降級(jí)吧，有好幾位租客因?yàn)槭I(yè)和收入銳減的原因，讓我給他們找更便宜的房子?！币晃蛔夥恐薪楦嬖V記者，因?yàn)閷毎矃^(qū)和龍華區(qū)有片區(qū)的租金價(jià)格比較低，比如有不到2000元的一居室，所以成為租客的熱門(mén)備選。

在深圳，租房市場(chǎng)的“涼”與買(mǎi)房市場(chǎng)的“熱”似乎形成對(duì)比。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的《5月百城二手房均價(jià)報(bào)告》和《5月全國(guó)租金報(bào)告》，今年5月，一線(xiàn)城市5月二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為61279元/平方米，環(huán)比上漲1.19%，其中深圳環(huán)比漲幅為2.69%，位列一線(xiàn)城市之首;但深圳的租金價(jià)格環(huán)比降幅卻較為明顯，達(dá)到2.45%，僅次于海南三亞。

“我認(rèn)為未來(lái)一年，深圳中低端市場(chǎng)這一塊的租金會(huì)有一個(gè)持續(xù)回暖的態(tài)勢(shì)?！?月12日，簽約物業(yè)數(shù)將近30萬(wàn)平方米的前海租無(wú)憂(yōu)總經(jīng)理任海洋表示，作為一個(gè)外來(lái)人口占據(jù)主要人口的城市，深圳的租金下降是由于目前供過(guò)于求導(dǎo)致的，目前深圳提供的就業(yè)機(jī)會(huì)二三線(xiàn)城市無(wú)法取代，依然會(huì)吸引大量的流動(dòng)人口。

從全國(guó)的交易量來(lái)看，租房市場(chǎng)并未遇冷。據(jù)貝殼研究院發(fā)布的《5月重點(diǎn)城市租賃市場(chǎng)數(shù)據(jù)報(bào)告》，5月住房租賃市場(chǎng)總體交易量穩(wěn)中微升，環(huán)比上漲2.1%，同比去年5月上漲52%。受疫情影響，租賃需求推遲，3月開(kāi)始呈現(xiàn)集中釋放，截至5月，前期積累的租賃需求逐漸釋放完畢。

但從整體租金來(lái)看，租房市場(chǎng)的確出現(xiàn)了普降的趨勢(shì)。6月16日，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布數(shù)據(jù)稱(chēng)，除福建廈門(mén)外，全國(guó)核心城市5月租金均出現(xiàn)下降。

長(zhǎng)租公寓爆雷問(wèn)題已經(jīng)凸顯

租金普降、租房利潤(rùn)下跌沖擊的不只有房東，更考驗(yàn)著整個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)。作為周旋在房東與租客之間的“二房東們”，長(zhǎng)租公寓承受的資金風(fēng)險(xiǎn)要更大一些。

今年3月以來(lái)，國(guó)內(nèi)媒體多次曝光長(zhǎng)租公寓企業(yè)資金鏈斷裂、拖欠房東房租、變相提高租客租金等新聞。6月1日，合肥蜀山區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局在合肥市市長(zhǎng)熱線(xiàn)電話(huà)平臺(tái)發(fā)布公告稱(chēng)，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，長(zhǎng)租公寓企業(yè)合肥匠寓涉嫌收取租客租金，另一方不支付房東租金，并有注銷(xiāo)公司的意向。

6月18日，身處輿論“風(fēng)口浪尖”的蛋殼公寓發(fā)布公告稱(chēng)，由于公司CEO高靖被調(diào)查，任命公司聯(lián)合創(chuàng)始人、董事兼總裁崔巖為臨時(shí)CEO，立刻生效。

盡管蛋殼公寓在公告中強(qiáng)調(diào)，CEO被調(diào)查是因?yàn)橹暗纳虡I(yè)投資出了問(wèn)題，但其股價(jià)很快隨之大跌并觸發(fā)熔斷，報(bào)8.76美元，折合總市值約16億美元。這較其在2020年1月17日上市的市值相比，已經(jīng)縮水了近11億美元。

蛋殼公寓是中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)僅有的兩家上市企業(yè)之一。另一家是青客公寓。5月29日，一則關(guān)于“青客公寓倒閉、售后安排退款”的消息在朋友圈廣為傳播，當(dāng)日，青客公寓緊急進(jìn)行澄清公司仍在正常運(yùn)營(yíng)中，但表示目前資金困難。

“長(zhǎng)租公寓行業(yè)需要探索新的商業(yè)模式，走品牌化和規(guī)?；牡缆??！睆V東省公寓管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉昕在第三屆“寓言·未來(lái)”住房租賃產(chǎn)業(yè)高峰論壇（下稱(chēng)“論壇”）上表示，有些企業(yè)急于“高速”發(fā)展，存在較為嚴(yán)重的“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”等行為，已經(jīng)損害到整個(gè)行業(yè)的利益。

目前，長(zhǎng)租公寓的商業(yè)操作一般是通過(guò)跟房東簽訂3～5年的租約合同，在裝修房子或者說(shuō)整合房源后，再向租客出租。其利潤(rùn)主要來(lái)源于租客與房東租金之間的差價(jià)，不僅收入來(lái)源單一，且隨著公寓體量越大，長(zhǎng)租公寓企業(yè)面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

租房生意近一年內(nèi)還好做嗎？看租金

“在此次疫情黑天鵝中，入住率不是最大的影響，最核心的影響是單價(jià)下降?！比魏Ｑ蟊硎?，從10年、20年的長(zhǎng)線(xiàn)來(lái)看，租金可能是上漲的，但是并不是很兇猛地一路上漲，未來(lái)一年更可能的是緩慢上漲。

“針對(duì)廣東租房市場(chǎng)而言，我認(rèn)為近一年左右租金會(huì)有一些下跌，未來(lái)兩三年可能隨著通貨膨脹加劇等因素，租金會(huì)上漲?！边\(yùn)東長(zhǎng)租創(chuàng)始人蔡鵬在論壇上表示，由于目前長(zhǎng)租公寓同行幾乎都在急于把房子租出去，再加上前簽約的房子要出來(lái)，所以空置率很難短時(shí)間內(nèi)下降。目前，運(yùn)東長(zhǎng)租在珠三角一帶的出租體量超過(guò)3萬(wàn)間。

上海曼舍副總裁俞鼎也提出了類(lèi)似的觀點(diǎn)?！拔磥?lái)一年里，租金有可能還會(huì)下滑?！彼谡搲斜硎?，租房供應(yīng)端不停地供應(yīng)，同時(shí)得不到消化，在這種情況下，租金下降是必然的，所以應(yīng)該盡快把空房租出去。

他還表示，長(zhǎng)租公寓與買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)不同，它的時(shí)間是不可逆的，不能放段時(shí)間等上漲了再出售，在規(guī)定時(shí)間段內(nèi)沒(méi)有租出去，虧了就是虧了。

長(zhǎng)租公寓服務(wù)商三彩家聯(lián)合創(chuàng)始人費(fèi)欣偉則在論壇中提出了相反的觀點(diǎn)?！安还苡袥](méi)有疫情，租金一定會(huì)上漲。”他表示，由于國(guó)內(nèi)的租售比實(shí)在是差距太大，即房子太貴、租金太便宜，隨著房?jī)r(jià)高企，人們對(duì)房子的租賃周期會(huì)越拉越長(zhǎng)，租金也會(huì)隨之上漲。

房地產(chǎn)咨詢(xún)公司克而瑞租售事業(yè)部總經(jīng)理王偉判斷，今年租金的觸底時(shí)間是在6月份，反彈是7月份。“到7月份，一方面需求會(huì)增長(zhǎng)，另一方面該出的貨已經(jīng)出完了，尤其是熱點(diǎn)城市熱點(diǎn)區(qū)域，包括核心的19個(gè)城市房?jī)r(jià)中位數(shù)以上和具備產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的城市，這兩類(lèi)城市的租金會(huì)率先上漲。”他表示。

截至6月上旬，國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市房租的下跌勢(shì)頭仍未停止。據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，6月第一周，重點(diǎn)18城租賃市場(chǎng)租金水平為41.7元/平方米，環(huán)比5月下降4.3%，同比下降5.2%。

（應(yīng)采訪(fǎng)者要求，文中“周進(jìn)”為化名）

責(zé)編：謝瑋 ?xiewei@ceweekly.cn

美編：孫珍蘭