鄒松霖

7月6日，泰禾集團發(fā)布公告稱，應于2020年7月6日到期的“17泰禾MTN001”未能按期兌付本金和利息，構(gòu)成實質(zhì)性違約。泰禾集團成為近年來資產(chǎn)規(guī)模最大的違約房企。

而在7月7日晚間，泰禾集團對深圳證券交易所出具的《年報問詢函》進行了回復。對于“到期債務未償付原因”，泰禾集團解釋稱，在尋求展期和續(xù)貸，協(xié)商過程需要2至6個月甚至更長時間，并不構(gòu)成實質(zhì)性逾期。

7月8日，泰禾集團股價下跌6.66%。

“高端”路線的代價

提到泰禾集團，大部分人想到的第一個詞就是“高端”。泰禾集團擁有以泰禾“院子”“大院”“小院”“園系”“府系”等系列為核心品牌的高端住宅地產(chǎn)產(chǎn)品，和以“泰禾廣場”“泰禾新天地”“泰禾中央廣場”為核心品牌的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。

靠著這些品牌，泰禾集團曾一路高歌猛進。2016—2017年，泰禾集團拿地金額分別達到 244.78億元和393.13億元，2017年實現(xiàn)銷售額破千億，銷售規(guī)模增速接近150%。當年12月，泰禾集團董事長及實際控制人黃其森在接受媒體采訪時表示，2018年，泰禾集團的銷售目標為2000億元，上半年將負債率降到79%，全年降至75%。

受公司董事長豪言壯語的鼓舞，泰禾集團的股價也一度大幅上漲。

然而，高端路線和高速擴張的背后是高杠桿和低周轉(zhuǎn)。公司的有息負債規(guī)模在2017—2018年兩年內(nèi)幾乎翻了一番，2018年末有息負債接近1400億元。凈負債率更是在2017年末達到473.38%的高值，遠高于行業(yè)平均水平。

與此同時，較高的高端住宅和商業(yè)地產(chǎn)占比，降低了公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度。天風證券研究員孫彬彬分析稱：“高端住宅去化慢，商業(yè)地產(chǎn)回款慢，決定了這兩類項目周轉(zhuǎn)速度慢，對資金占用較多。而泰禾集團住宅產(chǎn)品偏高端，商業(yè)地產(chǎn)占比高，二者兼具，卻同時還要追求快速的規(guī)模擴張，必然會對現(xiàn)金流產(chǎn)生極大的壓力，極容易造成公司資金鏈斷裂。此外，公司近年來還在頻繁進行多元化擴張，也是造成公司現(xiàn)金流承壓的部分原因?！?h3>缺錢又砸錢

泰禾集團的野心遠不止于一年銷售額2000億元。2016年起，泰禾集團不斷進軍文旅、康養(yǎng)、影視、教育等多領域，處處砸錢。

在康養(yǎng)領域，泰禾集團先后在海外收購ALLIANCE醫(yī)療集團、在國內(nèi)收購北京裕和醫(yī)院、在成都建設婦女兒童醫(yī)院等大型三甲醫(yī)院等。在文化領域，設立北京泰禾影視文化發(fā)展有限公司，打造電影文化運營平臺。教育領域，泰禾集團先后涉足學校、品牌連鎖幼兒園、非營利K12民辦學校、社區(qū)綜合教育服務體。文旅地產(chǎn)領域，泰禾集團收購福州青云小鎮(zhèn)、廈門灣、南昌茵夢湖等項目。2016—2018年，泰禾集團投資性現(xiàn)金流分別為流出106億元、313億元和123億元。

主營業(yè)務回款慢，擴張的盤子又鋪得如此大，資金自然捉襟見肘。為緩解現(xiàn)金流壓力，2019年公司先后出售 16個項目，回籠資金126億元，減輕債務壓力。

業(yè)務不穩(wěn)定，管理團隊難免動蕩。從2016年至今的4年時間里，泰禾集團先后有14名副總裁、副總經(jīng)理、財務總監(jiān)、董秘等高管離職，其中2018年和2019年就有7人離職。

債務壓力大

受2019年業(yè)務收縮調(diào)整和2020年疫情沖擊影響，泰禾集團的經(jīng)營狀況惡化。泰禾集團年報顯示，該公司2019年的房地產(chǎn)開發(fā)收入為218.54億元，約占營業(yè)總收入的92.52%;對應的毛利率為15.89%，同比下降14.66個百分點，下降幅度較大。疫情影響下，公司 2020 年一季度現(xiàn)金流明顯惡化，經(jīng)營性活動現(xiàn)金流入僅 32.5 億元，而 2019 年同期為 211.42 億元。2020年一季度營收為4.8億元，同比下滑93.57%。

此次逾期的15億元“17泰禾MTN001”，也只是泰禾集團債務的冰山一角。根據(jù)公司的回復，截至7月7日，該公司已到期尚未還款金額為270.65億元，因被擔保人發(fā)生逾期導致公司需履行擔保義務的債務（含涉及的債務訴訟、資產(chǎn)凍結(jié)及計提預計負債）18.56億元。另外，2020年三四季度到期債務合計242億元。

僅看已到期尚未還款的270.65億元，已經(jīng)超過了公司2019年全年的房地產(chǎn)開發(fā)收入（218.54億元），超過了目前公司的總市值（167億元）。公司的流動比率從2018年末的1.59降至2020年3月31日的1.11， 速動比率從2018年末的0.24降至2020年3月31日的0.16。目前賬面上的貨幣資金僅有55億元。

公司控股股東泰禾投資集團有限公司（以下簡稱“泰禾投資”）的情況也不容樂觀，其所持泰禾集團48.97%的股份已全部被司法凍結(jié)。據(jù)公司7月2日公告，泰禾投資所持泰禾集團17.22%股份已被司法凍結(jié)，原因是泰禾投資為其他公司提供擔保而履行擔保義務所致。另外，由于泰禾投資自身債務，還有15.26%的泰禾集團股份被輪候凍結(jié)。

針對2020年到期債務情況，泰禾集團在回復中稱，公司計劃從不同渠道多種方式應對到期債務還款資金的歸集，努力降低償債風險。公司償債資金主要來源于公司所開發(fā)地產(chǎn)項目的銷售回款、公司的自持物業(yè)項目的變現(xiàn)。公司與20多家大型金融機構(gòu)建立了穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作關系，并保持著緊密合作，同時正在籌劃公司引入戰(zhàn)略投資者事宜。

誰來解救黃其森？

2019年以來，媒體報道過華僑城、世茂、中國金茂、廈門建發(fā)、廈門國貿(mào)、萬科、中國建筑和保利地產(chǎn)等戰(zhàn)投名單。泰禾集團在今年5月13日正式宣布將引進戰(zhàn)投，根據(jù)當日發(fā)布的公告，引進戰(zhàn)投后，泰禾集團董事長黃其森可能讓出控制權。

業(yè)界高度關注，誰會愿意充當白衣騎士，化解泰禾集團危機。

據(jù)媒體報道，目前與泰禾集團談判的潛在戰(zhàn)略投資者包括廈門國貿(mào)，還有幾家綜合實力較強的央企，正在與泰禾集團進行深度磋商。

作為標的，泰禾集團股權結(jié)構(gòu)簡單，黃其森是泰禾集團的絕對控制人，因此操作難度較低。而另一方面，泰禾集團資產(chǎn)質(zhì)量存疑。2019 年公司受限制資產(chǎn)規(guī)?？焖僭鲩L，達到 807.11 億元，占比由 28.1%提高到 35.98%。此外，雖然公司土地儲備分布均勻，但主要項目未售面積主要分布在福建（占比約50%），福建的未售面積又主要分布在漳州和福州，未售項目資產(chǎn)質(zhì)量可能不高。

接盤的企業(yè)也必然要掂量一下，如何面對泰禾集團數(shù)百億元巨額負債，以及自己是否有盤活泰禾集團資產(chǎn)的能力。

責編：呂江濤 ?lvjiangtao@ceweekly.cn

美編：孟凡婷