謝澤鋒

經(jīng)過了野蠻生長和高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)黃金時代不再，突如其來的疫情加速了地產(chǎn)人的焦慮，不少地產(chǎn)企業(yè)開始考慮“用時間換空間”。

正榮地產(chǎn)用20年時間闖進千億行列，當下，創(chuàng)始人歐宗榮給職業(yè)經(jīng)理人黃仙枝的新要求是——高質(zhì)量發(fā)展。

退居幕后的歐宗榮仍然給他創(chuàng)辦的企業(yè)謀劃航向，但在競爭加劇、行業(yè)增速下滑的當下，接班人黃仙枝能完成他的任務嗎？

千億水分

五年前，正榮地產(chǎn)銷售額才剛剛突破300億元關口（克而瑞數(shù)據(jù)）。

然而僅用了2016-2018的3年時間，正榮就挺進千億行列。規(guī)模爆發(fā)之后，正榮地產(chǎn)銷售額降檔，2019年踩著年初的目標線達到了1307億元。規(guī)模擴大的同時，歐宗榮也嗅到了行業(yè)“調(diào)整期”的氣味。

為此，正榮內(nèi)部提出了“新三年戰(zhàn)略”——將2019-2021年設定為“高質(zhì)量發(fā)展期”，計劃在這三年內(nèi)，在企業(yè)規(guī)模持續(xù)穩(wěn)步增長的同時，謀求高質(zhì)量發(fā)展，通過提升運營水平，改善債務結構，帶動營收及盈利水平持續(xù)提升。

這一重任放在了以董事長黃仙枝為首的管理層身上，黃仙枝是跟隨歐宗榮打拼20多年的正榮老將，自2005年12月起擔任董事長職務。

在黃仙枝看來，正榮高質(zhì)量發(fā)展就是要做好規(guī)模、財務和盈利三大指標的進一步平衡。

3月29日，黃仙枝在2019年業(yè)績發(fā)布會上表示：“三大指標每一個都至關重要，不僅要做到均好，還要做到均優(yōu)。這樣才有可持續(xù)的競爭力?！?/p>

但要想知行合一，在過往普遍追求速度的地產(chǎn)領域卻不那么容易。正榮地產(chǎn)也面臨著高成長煩惱。

根據(jù)最新年財報顯示，正榮地產(chǎn)2019年實現(xiàn)合約銷售額1307.08億元，同比增長21%;營收為325.58億元，同比增長23.1%;核心利潤為29億元，同比增長42.7%;歸屬母公司核心利潤為23.1億元，同比增長20.4%。

雖然表面光鮮，但從盈利能力來看，公司毛利率下降2.8個百分點，由2018年的22.8%減少至2019年的20%，并且處于行業(yè)低位。

與此同時，正榮地產(chǎn)的銷售均價已經(jīng)連續(xù)三年下滑。2019年，正榮地產(chǎn)的銷售均價為1.55萬元/平方米，而2018年為1.68萬元/平方米，下降7.62%;2017年銷售均價為1.85萬元/平方米，2016年的銷售均價則為2.09萬元/平方米。

更令人擔憂的是，其權益銷售占比過低。據(jù)第一財經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這兩年正榮地產(chǎn)實際權益口徑銷售數(shù)據(jù)并未超過400億。2017、2018、2019年正榮地產(chǎn)實際效益銷售數(shù)據(jù)約為351億、361億、372億左右。

而2017、2018、2019年公司披露的全口徑銷售額為702億、1080億、1307億，如果以此計算，實際效益銷售額占比僅為50%、33.43%、28.46%，呈現(xiàn)持續(xù)下滑跡象。所以千億正榮要打上大大的折扣。

降檔換速

“下一個三年每年還會有30%的增長，三年后規(guī)模將能翻一番。”黃仙枝此前對公司高速發(fā)展十分自信。

但房地產(chǎn)調(diào)控的高壓態(tài)勢仍在持續(xù)，行業(yè)整體增長在放緩，突如其來的疫情打亂了黃仙枝的預期計劃。

目前來看，在千億規(guī)模的房企里，實現(xiàn)10%的增速已十分不易。出于對疫情影響的考慮，黃仙枝將2020年的銷售目標定為1400億元，增速僅為7.1%;同時將拿地預算定為260億元。相比去年拿地金額313億有所收縮。

土地是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的糧草，2019年，正榮地產(chǎn)新增41宗土地，新增土地儲備560萬平方米，85%位于二線城市，15%位于三線城市。截至2019年底，正榮地產(chǎn)合計土地儲備2615萬平方米，總貨值約4500億元，權益比55%。

從城市分布來看，正榮也更加依賴二線城市，2019年其銷售收入中，一線、二線、三線城市占比分別為4.0%、78.4%和17.6%。

2019年公司新增的土儲中，權益比例大幅提高到73%，而2018年新增土地中該比例僅為33%。

權益占比過低一直是正榮的一大問題，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2018年末正榮總土地儲備面積為2456萬平方米，權益比例從79%降至53%，2019年提升至55%。

但這一比例相比同等規(guī)模的房企還有較大差距，雅居樂2019年末土地儲備4985萬平方米，權益土地儲備3970萬平方米，是正榮權益土儲1438萬平方米的2.7倍;綠城2019年末總建筑面積3873萬平方米，權益土儲為2240萬平方米，是正榮的1.6倍。

可以說，正榮是小股操盤，小步快跑，合作型急速擴張房企的典型代表，但這類企業(yè)權益占比問題一直頗受質(zhì)疑。

正榮內(nèi)部也意識到這一問題，在降低合約銷售額增速的同時，開始著力解決權益占比過低的問題。

黃仙枝在業(yè)績會上透露，2019年新增的41塊土儲中，權益占比由2018年的33%大幅提升至73%，“希望并表更多的項目，實現(xiàn)操盤”，未來幾年隨著權益的提升反映到財報上，公司股東應占利潤也會有較大的增長空間。

可以說2019年是正榮發(fā)展歷程中的“分水嶺”。黃仙枝直言：“規(guī)模不再是首要考核目標”，要同時算好規(guī)模、現(xiàn)金流、利潤這三個賬本。

平衡這一賬本的一大重要指標就是凈負債率，在上市前的2017年，正榮地產(chǎn)凈負債率在2017年底一度高達183.2%，上市之后，正榮地產(chǎn)的凈負債率在2018年底和2019年底分別為74%與75.2%。

突擊降低凈負債率成為黑馬型地產(chǎn)企業(yè)的共性，而通過提高少數(shù)股東權益，進而增加股東權益，最終降低凈負債率，這種財技玩法被一眾地產(chǎn)企業(yè)采納。

2016-2019年，正榮地產(chǎn)所有者權益分別為89.9億、122.24億、244.79億、310.6億。年均復合增長率達51.18%。

這其中秘密就在于少數(shù)股東權益的快速增長，2016年正榮地產(chǎn)少數(shù)股東權益僅為10.15億元，在權益總額中占比僅為11.29%，但截至2019年末，正榮地產(chǎn)少數(shù)股東權益達132.24億元，三年時間少數(shù)股東權益增長超12倍，在權益總額中占比躍升至42.57%。

根據(jù)財報，正榮地產(chǎn)非控股權益的增加主要源于其合并報表中的39項股權占比較小的合營企業(yè)和聯(lián)營企業(yè)開發(fā)的物業(yè)，其建筑面積為1114.2萬平方米，正榮地產(chǎn)在其中的權益占比大多介于13%-35%之間，僅有3個項目權益占比接近50%。

這種財務方式背后，不乏明股實債的項目，一般而言，雖然操盤方權益占比較小，但行業(yè)認為“誰操盤誰并表”，這種方式雖然增大了所有者權益，但其實是隱藏了負債。

根據(jù)降負債率=（ 有息負債- 貨幣資金）/ 所有者權益，通過增大分母，正榮降低了凈負債率。

而其實，正榮真正的財務狀況要比表面的更加嚴峻。