易憲容

在中國(guó)經(jīng)濟(jì)反彈過程中，房地產(chǎn)行業(yè)最為顯眼。6月份住房開發(fā)投資增長(zhǎng)達(dá)2.6%；6月全國(guó)商品房銷售規(guī)模環(huán)比增40%，為疫后新高，銷售金額刷新近3年來單月紀(jì)錄。6月商品房銷售金額突破2萬億元，同比增長(zhǎng)9%，超過2018年及2019年同期水平；銷售面積超過2億平方米，同比增2.1%。對(duì)于這些數(shù)據(jù)，不少財(cái)經(jīng)媒體認(rèn)為，無論是住房開發(fā)投資還是住房銷售，在經(jīng)歷了年初住房投資及住房銷售規(guī)模20年新低后完成V型反彈，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)全面復(fù)蘇。

對(duì)于6月份的住房銷售增長(zhǎng)或者說反彈，這主要是住房投資者預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)上漲，利用銀行金融杠桿涌入市場(chǎng)的結(jié)果。從4月份國(guó)內(nèi)新冠疫情緩解以來，不少城市居民涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，日光盤的出現(xiàn)，萬人搖號(hào)、搶購(gòu)學(xué)區(qū)房、搶豪宅等風(fēng)大起等等，不少現(xiàn)象都說明當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)。住房投資者以過去的經(jīng)驗(yàn)，及根據(jù)當(dāng)前過度寬松的貨幣政策，預(yù)期國(guó)內(nèi)各城市的房?jī)r(jià)又會(huì)如以往一樣出現(xiàn)一輪快速上漲，所以住房投資者往往利用銀行金融杠桿涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)（上半年銀行信貸增長(zhǎng)達(dá)12萬多億元，為歷史最高紀(jì)錄，其中個(gè)人達(dá)3萬多億元，企業(yè)8萬多億元）。當(dāng)大量的銀行信貸涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，肯定會(huì)全面推高住房市場(chǎng)的價(jià)格。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，6月份70個(gè)大中城市中，無論是新房還是二手房?jī)r(jià)格大部分城市環(huán)比都在上漲，這一數(shù)字創(chuàng)下近一年來的新高。而且住房銷售金額增長(zhǎng)遠(yuǎn)高于住房銷售面積增長(zhǎng)也說明全國(guó)房?jī)r(jià)在全面上漲?？梢哉f，房?jī)r(jià)的上漲正是推動(dòng)新一輪房地產(chǎn)復(fù)蘇的最大動(dòng)力，而不是住房消費(fèi)報(bào)復(fù)性購(gòu)買。

還有，從國(guó)內(nèi)居民住房持有的現(xiàn)狀來看，目前國(guó)內(nèi)城市居民手中住房持有量過高，不僅居民住房需求有限，而且這種情況也會(huì)摁住房?jī)r(jià)的全面上漲。根據(jù)央行最近統(tǒng)計(jì)調(diào)查，目前城市居民的住房擁有率為96%。這個(gè)住房擁有率是全世界最高的。所以目前許多城市大量建造住房，原本是希望通過城市化或農(nóng)民市民化，讓進(jìn)城的農(nóng)民來購(gòu)買。但就目前全國(guó)的平均房?jī)r(jià)及農(nóng)民的收入水平來看，這兩者的供求關(guān)系是對(duì)應(yīng)不上的。目前涌入住房市場(chǎng)的購(gòu)買者基本上是住房投機(jī)投資炒作者，希望購(gòu)買后賣出賺錢或財(cái)富增長(zhǎng)。

所以，對(duì)于當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，就得以“房住不炒”市場(chǎng)定位為前提進(jìn)行“因城施策”。要做到這個(gè)，就得用經(jīng)濟(jì)杠桿去除房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)賺錢功能，只要這個(gè)功能還在，那么居民就會(huì)千方百計(jì)利用不同的工具涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投機(jī)炒作。我們要做的是讓“房住不炒”的市場(chǎng)定位制度化或法律化，而不是臨時(shí)使用不同的行政性手段來調(diào)控。所以，當(dāng)前“去行政性”的房地產(chǎn)調(diào)控也是房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。還有，如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與去除房地產(chǎn)泡沫之間的平衡，這其中有一個(gè)重大利益關(guān)系調(diào)整問題，其中最重要的是價(jià)格機(jī)制。如果不能夠通過價(jià)格機(jī)制讓房地產(chǎn)真正回歸到消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，那么要實(shí)現(xiàn)這種平衡同樣不容易。因此，要讓中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力，真正提高全民住房福利水平，就得對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行一系列的重大制度改革，包括稅收政策、土地政策、信貸政策、住房預(yù)售制度等改革?！?/p>

（作者是青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授）