金輝

隨著我國金融市場的不斷發(fā)展，企業(yè)的融資機會也隨之而增多。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要大量的資金，同時房地產(chǎn)企業(yè)的競爭也越來越激烈。所以，目前資金是制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素之一。投資規(guī)模巨大、資金回籠速度慢是房地產(chǎn)企業(yè)的主要特點，而維持正常的運營，就會向銀行等一些金融機構(gòu)進(jìn)行貸款來獲取維持正常運營的資金。但是，隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展房地產(chǎn)融資環(huán)境受到國家宏觀政策的影響發(fā)生了巨大改變。在新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)如何把握好發(fā)展的機遇，并以積極樂觀的態(tài)度迎接發(fā)展的挑戰(zhàn)，不斷提高自身的融資能力以及風(fēng)險防范的能力，值得每一個房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行深入思考和分析。

一、目前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資所存在的問題

1.融資法律存在不足。隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展逐漸趨于成熟;但是相關(guān)的融資法律并沒有進(jìn)行完善和改進(jìn)。而一些規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)在競爭激烈的市場環(huán)境中，由于掌握的資源不足而處于不利的地位。小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)缺乏充足的抵押資產(chǎn)，無法從正規(guī)的渠道進(jìn)行融資。因此，存在一些房地產(chǎn)企業(yè)為滿足自身的發(fā)展需要從不正規(guī)的渠道進(jìn)行融資;而從不正規(guī)的渠道進(jìn)行融資雖然可以在房地產(chǎn)企業(yè)短時期的發(fā)展中滿足自身的資金需要，但是不正規(guī)的融資渠道在一定程度上提高了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，并且缺乏相關(guān)法律為其保駕護航，增加了房地產(chǎn)企業(yè)潛在的運營風(fēng)險。

2.目前我國缺乏健全的融資市場體系。目前我國證券市場的發(fā)展速度較慢，并且缺乏健全的房地產(chǎn)融資市場體系。所以，目前我國融資市場存在很多問題，如過窄的融資渠道、缺乏到位的監(jiān)管機制、信用保證存在不足、融資的手段過于單一，缺乏創(chuàng)新、政策引導(dǎo)的效果沒有充分發(fā)揮出來;而由于這些問題的出現(xiàn)，使得大部分融資產(chǎn)品沒有被充分利用。所以，目前我國要建立健全自身的融資市場體系;這樣既可以解決我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道過于單一的問題，并且可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展，有效降低自身的運營風(fēng)險。

3.房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依賴性較大。我國房地產(chǎn)企業(yè)最主要的融資渠道為銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款有較大的依賴性，而這種較大的依賴性會對房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展產(chǎn)生不利影響。同時，受我國宏觀政策調(diào)控的影響，大多數(shù)國內(nèi)銀行開始對信貸規(guī)模進(jìn)行限制;并且大多數(shù)銀行為降低發(fā)生壞賬的機率，提高了貸款審批的要求。因此，在新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)要對自身的發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，以滿足時代的發(fā)展要求以及自身發(fā)展的需求。而房地產(chǎn)企業(yè)在新形勢下轉(zhuǎn)變自身的發(fā)展戰(zhàn)略可以借鑒日本房地產(chǎn)企業(yè)的做法，日本的房地產(chǎn)企業(yè)在20世紀(jì)末期受美元貶值的影響而飛速發(fā)展，而日本的中央銀行對金融的監(jiān)管不到位，使得日本的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生了嚴(yán)重的泡沫現(xiàn)象。所以，房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依賴性較大既不利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也不利于房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展。

4.房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率過高增加了財務(wù)風(fēng)險。目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在較高的負(fù)債率，而過高的負(fù)債率在為房地產(chǎn)企業(yè)帶來好處的同時，也為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來了不利影響。過高的負(fù)債率增加了房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險，并且過高的負(fù)債率可能會使得房地產(chǎn)企業(yè)無法順利開展既定項目;此外，過高的負(fù)債率在一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度，金融機構(gòu)因害怕承擔(dān)風(fēng)險而不會向房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款。隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，負(fù)債率過高的房地產(chǎn)企業(yè)存在很多的融資問題，尤其一些規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)因為過高的負(fù)債率，面對很大的生存危機問題。

二、目前我國房地產(chǎn)企業(yè)多元化的融資模式

1.房地產(chǎn)信托的融資方式。房地產(chǎn)信托是指投資企業(yè)把所籌集到的資金作為房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)資金，以為投資者賺取更多的資金。房地產(chǎn)企業(yè)在采用房地產(chǎn)信托的融資方式后要協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)與投資人之間形成相應(yīng)的法律關(guān)系，而房地產(chǎn)信托將投資者的資金進(jìn)行合理的分配和使用，以提高投資者的經(jīng)濟利益。從房地產(chǎn)企業(yè)的視角來看，房地產(chǎn)信托的資金來源較為廣泛，并且會有相關(guān)專業(yè)人員對信托資金的運轉(zhuǎn)進(jìn)行專業(yè)管理和負(fù)責(zé)，因此房地產(chǎn)信托資金有較高的運作優(yōu)勢。與此同時，從投資者的視角來看，房地產(chǎn)信托公司有較高的信譽，并且內(nèi)部的工作人員有較高的專業(yè)素養(yǎng)，有較低的投資風(fēng)險，可以獲取更多的經(jīng)濟利益。

2.利用房地產(chǎn)債券進(jìn)行融資。房地產(chǎn)債券的融資方式可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的高效發(fā)展，債券是一種債務(wù)的憑證，可以將閑置的資金最大限度的聚集起來，并且主要用于住房建設(shè)的資金需要;而房地產(chǎn)企業(yè)可以利用房地產(chǎn)債券融資來緩解自身的貸款壓力，有利于我國債券市場的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在通常情況下所選擇的債券融資具有較高的自由度，并且債權(quán)人無權(quán)過問房地產(chǎn)企業(yè)的實際經(jīng)營。同時，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券具有較高的經(jīng)濟成本，并且利息償還在一定程度上會增加房地產(chǎn)企業(yè)的運營壓力。此外，債券融資可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)盡快解決自身的資金問題，并且房地產(chǎn)債券可以最大程度上將社會中的閑散資金集中起來，幫助房地產(chǎn)企業(yè)緩解自身的資金壓力。

3.房地產(chǎn)證券化。房地產(chǎn)證券化是把房地產(chǎn)的投資轉(zhuǎn)化成為證券的投資，其實質(zhì)是合理分配房地產(chǎn)投資者的收益，通過引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)所體現(xiàn)出的一種融資方式。房地產(chǎn)證券化的融資方式相較于其他融資方式，其具有更為廣闊的范圍。房地產(chǎn)證券化的中心是房地產(chǎn)抵押，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)通過流動股票和證券等一些具有金融性質(zhì)的工具，細(xì)化房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)資金，降低房地產(chǎn)企業(yè)資本的運作風(fēng)險，為房地產(chǎn)企業(yè)提供充足的建設(shè)資金。

4.互聯(lián)網(wǎng)金融。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的不斷發(fā)展與進(jìn)步，我國互聯(lián)網(wǎng)金融隨之而迅速發(fā)展。與此同時互聯(lián)網(wǎng)金融成為一些發(fā)展規(guī)模較小房地產(chǎn)企業(yè)融資的首選渠道?；ヂ?lián)網(wǎng)金融與傳統(tǒng)的融資渠道相較而言，具有很大的優(yōu)勢，主要體現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)金融具有更廣闊的覆蓋范圍、貸款審批的要求低、放款速度極快等優(yōu)勢。與此同時，互聯(lián)網(wǎng)金融可以有效解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金短缺問題。但是，互聯(lián)網(wǎng)金融為房地產(chǎn)企業(yè)融資帶來便利的同時，其也存在一定不足。如，互聯(lián)網(wǎng)金融的管理并沒有隨著互聯(lián)網(wǎng)金融的快速發(fā)展而不斷進(jìn)行完善和改進(jìn)，提高了房地產(chǎn)企業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)金融進(jìn)行融資的風(fēng)險。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展工程中利用互聯(lián)網(wǎng)金融進(jìn)行融資時，一定要重點關(guān)注互聯(lián)網(wǎng)金融為自身所帶來的融資風(fēng)險。

三、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對金融風(fēng)險的措施

1.房地產(chǎn)企業(yè)要利用多種融資渠道進(jìn)行融資。資金是制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素，但是建設(shè)周期長、資金回籠慢是房地產(chǎn)行業(yè)的主要特點;如果房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中沒有充足的流動資金，在遇到特殊以及緊急狀況時就無法進(jìn)行周轉(zhuǎn)，從而使得資金鏈斷裂，造成運營危機。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在新形勢下進(jìn)行融資時要利用多種融資渠道進(jìn)行融資，這樣可以有效降低金融風(fēng)險，并且各種融資方式可以進(jìn)行互補，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)融資的質(zhì)量和效率。如，以銀行貸款為主要融資渠道的房地產(chǎn)企業(yè)，在新形勢下中可以把銀行貸款與其他融資方式相結(jié)合，以提高自身融資的靈活性，并且可以有效降低金融風(fēng)險。

2.房地產(chǎn)企業(yè)要不斷提升自身的軟實力。軟實力可以為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供保障，尤其在競爭激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)要重視自身軟實力的提高。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中要重視自身商品質(zhì)量的提高以及人才隊伍的建設(shè)，以為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供基礎(chǔ)，同時要不斷健全和完善自身內(nèi)部的財務(wù)管理制度，重視自身企業(yè)文化的建設(shè)，不斷提升軟實力，以降低融資的難度。此外，軟實力對于一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，軟實力越高就會越得到投資者的認(rèn)可。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中要提高自身售后服務(wù)的質(zhì)量以及進(jìn)行適度的包裝，這樣既有利于房地產(chǎn)企業(yè)樹立良好的企業(yè)形象，同時又可以吸引到大量的客戶，協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟利益。

3.要與政府的監(jiān)管部門進(jìn)行有效的溝通和配合。隨著我國宏觀政策的調(diào)控力度越來越大，有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場的秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要擺正自己的態(tài)度，積極與政府監(jiān)管部門進(jìn)行合作并且配合政府監(jiān)管部門的工作;把政府監(jiān)管部門作為自己的合作伙伴，與政府部門進(jìn)行良性合作，這樣有利于切實提高房地產(chǎn)企業(yè)防范金融風(fēng)險的能力。如，政府監(jiān)管部門在履行自身職能時，要為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供一個健康的環(huán)境，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險，提高房地產(chǎn)企業(yè)的運營效益。

4.要不斷完善和改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)融資的相關(guān)法律法規(guī)。目前我國雖然已頒布了一些與房地產(chǎn)行業(yè)融資相關(guān)的法律法規(guī)，但是這些法律法規(guī)存在一些不足。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)選擇融資渠道時沒有相關(guān)的法律法規(guī)對其進(jìn)行約束，這就會使得房地產(chǎn)行業(yè)的融資產(chǎn)生混亂。此外，現(xiàn)有的相關(guān)法律法規(guī)已不能滿足房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展需要。隨著我國房地產(chǎn)融資的多元化發(fā)展，涌現(xiàn)出了很多新的融資工具。如果不對這些新涌現(xiàn)的融資工具進(jìn)行約束和規(guī)范，就會增加金融的風(fēng)險。所以，隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的不斷發(fā)展，要不斷建立健全相關(guān)的法律體系，對一些新涌現(xiàn)的融資工具進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，為我國房地產(chǎn)企業(yè)多元化的融資發(fā)展提供保障。

5.房地產(chǎn)企業(yè)要培養(yǎng)專業(yè)的融資人員。新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中要進(jìn)行多種渠道的融資，就要相應(yīng)建立一支專業(yè)素質(zhì)極高的人才隊伍。新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)需要精通金融以及證券方面的業(yè)務(wù)與知識，并且具備我國相關(guān)法律法規(guī)的知識。同時可以進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道研究工作的人才，以此來應(yīng)對新形勢對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的挑戰(zhàn)。

（作者單位：河南鄭歐絲路建設(shè)發(fā)展有限公司）