金煜現(xiàn) 朱永杰

摘 要：在商業(yè)建筑租賃場景下，業(yè)主和租戶之間存在著一定的利益分歧，這使得商業(yè)建筑的實際能源效率達不到最優(yōu)。為了解決這種問題，一部分歐美國家引入綠色租賃的概念，在降低建筑能源消耗的同時實現(xiàn)了業(yè)主和租戶的共同受益。本文分析了綠色租賃如何在商業(yè)地產(chǎn)租賃實踐中實現(xiàn)人與自然環(huán)境的雙贏局面，并從國外的案例中總結(jié)了綠色租賃成功實施的關(guān)鍵要點。

關(guān)鍵詞：綠色租賃? 商業(yè)建筑租賃? 節(jié)能措施升級

中圖分類號：F274 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：2096-0298（2020）05（b）--03

2006年，澳大利亞政府首次提出了綠色租賃（Green Lease）的概念，發(fā)布“國家綠色租賃政策”并規(guī)定商業(yè)地產(chǎn)租賃必須符合綠色租賃標(biāo)準(zhǔn)。此后，綠色租賃被廣泛運用到世界各地的私營部門，目前被應(yīng)用于歐美多個國家的商業(yè)地產(chǎn)租賃行業(yè)[1]，在中國地產(chǎn)租賃行業(yè)則屬于較新的概念。綠色租賃通過租賃條款作為提高建筑能源效率的工具，使得業(yè)主可以通過綠色租賃把建筑打造成高能效的綠色資產(chǎn)，降低建筑對自然環(huán)境的影響。據(jù)美國市場轉(zhuǎn)型研究所統(tǒng)計，綠色租賃在美國商業(yè)辦公建筑租賃場景中的應(yīng)用能夠減少11.4%～22.3%的辦公樓整體能源消耗，每平方英尺平均節(jié)省0.51美元的能耗開支[2]，可見綠色租賃對綠色建筑建設(shè)、商業(yè)建筑租賃乃至整個社會和自然環(huán)境都有相當(dāng)高的價值。

1 商業(yè)建筑租賃場景下的委托—代理問題

商業(yè)建筑的租賃關(guān)系中通常都會存在委托—代理問題，即代理方（租戶）代表委托方（業(yè)主）行使一些權(quán)力，但在該過程中代理方的行為并沒有充分考慮到委托方的最佳利益。在商業(yè)地產(chǎn)租賃場景下，業(yè)主和租戶間簽訂的租約條款會決定整個租賃過程中的成本結(jié)構(gòu)，也決定著雙方在商業(yè)建筑的節(jié)能措施投資和能源耗費中的利益關(guān)系，最終導(dǎo)致業(yè)主和租戶的利益分歧，阻礙商業(yè)建筑物的業(yè)主對建筑節(jié)能措施的投資。

從業(yè)主的角度分析，由于絕大部分商業(yè)建筑租賃場景下商業(yè)建筑的能源開支由租戶承擔(dān)，即使業(yè)主對商業(yè)建筑進行節(jié)能措施升級，其所能帶來的主要回報是租戶的能源開支節(jié)省，故業(yè)主對商業(yè)建筑節(jié)能措施的投資行為嚴重缺乏回報，最終導(dǎo)致業(yè)主對商業(yè)建筑節(jié)能措施的投資意愿并不強。從租戶的角度分析，由于節(jié)能措施升級帶來的開支節(jié)省無法被具體量化，故租戶也不會冒著風(fēng)險為業(yè)主的商業(yè)建筑資產(chǎn)進行投資升級。由于業(yè)主和租戶都偏向于考慮己方的利益，產(chǎn)生了一定的利益分歧，業(yè)主和租戶都認為節(jié)能措施投資所能帶來的回報無法彌補成本或回報不透明，因此雙方對商業(yè)建筑的節(jié)能措施投資都持有保守的態(tài)度，商業(yè)建筑的能源效率始終離最優(yōu)狀態(tài)有較大差距。

2 綠色租賃的核心機制

綠色租賃是業(yè)主和租戶之間達成的若干個條款，附加在傳統(tǒng)商業(yè)租賃合同之中，它致力于重新調(diào)整傳統(tǒng)租賃條款中的成本結(jié)構(gòu)并改善業(yè)主和租戶的利益關(guān)系，使得業(yè)主和租戶都可以更合理地受惠于節(jié)能措施投資，使業(yè)主和租戶達成利益一致，在保護自然環(huán)境的同時實現(xiàn)業(yè)主和租戶的雙贏。

綠色租賃包含的所有內(nèi)容都圍繞一個核心展開，該核心被稱為成本回收條款，它規(guī)定業(yè)主對商業(yè)建筑的節(jié)能措施進行投資后，租戶需要把節(jié)能措施升級帶來的能耗費用節(jié)省的一部分返還給業(yè)主。以圖1為例，租戶能夠從節(jié)能措施的升級投資中實現(xiàn)能耗支出的節(jié)省，但需要把其中一部分返還給業(yè)主，以彌補業(yè)主進行節(jié)能措施投資時耗費的成本。作為綠色租賃的核心，成本回收條款能夠很大程度上解決業(yè)主和租戶間存在的委托—代理問題，并統(tǒng)一租賃雙方從商業(yè)建筑的節(jié)能措施投資和能源耗費減少中得到的利益回報。

從業(yè)主角度分析，由于節(jié)能措施投資后能夠根據(jù)能耗的減少從租戶方收取一定的資金回報，這種長期回報能夠明顯縮短節(jié)能措施投資的成本回報期。同時，商業(yè)建筑的能源效率也能夠得到提高，成為價值更高的綠色資產(chǎn)。而業(yè)主也可以通過建設(shè)綠色建筑來滿足社會責(zé)任要求，提高公眾形象。從租戶角度分析，節(jié)能措施的投資升級能夠帶來能耗開支的節(jié)省，雖然其中有一部分需要返還給業(yè)主，但是整體上仍舊能夠降低能耗開支。同時，這些節(jié)能措施也有助于提高租戶的空間質(zhì)量，幫助租戶提高生產(chǎn)力和舒適度。綠色租賃通過這種方式，解決了業(yè)主和租戶之間的利益分歧，使雙方能夠從建筑節(jié)能措施投資中實現(xiàn)雙贏的局面。

3 綠色租賃成功實施的關(guān)鍵要點

3.1 建筑能源效率評價體系的應(yīng)用

綠色租賃要求將建筑能源績效評價體系應(yīng)用于業(yè)主和承租人之間的綠色協(xié)議中，國外應(yīng)用較多的能源績效評價體系主要有LEED（美國）、BREEAM（英國）、DGNB（德國）、CASBEE（日本）等。對建筑的能源效率進行評估的過程中應(yīng)充分考慮建筑的老舊程度、建筑的租賃形式、租賃群體的特點等多方面的因素。完善的建筑能源效率評價體系可以幫助業(yè)主和租戶客觀地評價建筑物的能源效率等級，并根據(jù)能源績效履行合同。同時，對建筑的能源效率進行客觀的評估能夠監(jiān)督業(yè)主以自然環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的角度設(shè)計并運營該建筑來提高建筑的能源效率，達到評價體系的能源效率標(biāo)準(zhǔn)且獲得認證的建筑能夠在市場上具備更多競爭優(yōu)勢。

3.2 能源消耗的精準(zhǔn)計量

綠色租賃對建筑的各項能源（電、氣、水等）消耗計量有著很高的要求，建筑內(nèi)的不同區(qū)域應(yīng)盡可能單獨計量。首先，對能耗? ? 進行精準(zhǔn)的量化能向成本回收條款的履行提供數(shù)據(jù)條件。其次，能耗的精準(zhǔn)計量也有助于業(yè)主和租戶通過統(tǒng)計數(shù)據(jù)更好地了解節(jié)能措施升級給建筑能源效率帶來的提升和節(jié)能措施升級給租賃雙方帶來的回報，加強雙方對節(jié)能措施投資和能源節(jié)省的積極性。因此，對建筑的能源消耗進行精準(zhǔn)的計量對綠色租賃的實施過程是至關(guān)重要的。

3.3 建筑管理委員會的設(shè)立

綠色租賃應(yīng)設(shè)立一個建筑管理委員會，作為租賃雙方溝通、咨詢和保存記錄的方式。建筑管理委員會一般由業(yè)主方的能源代表（如建筑經(jīng)理）和租戶方的能源代表組成。綠色租賃的實質(zhì)是條款，但綠色租賃的實施是一個過程，業(yè)主方和租戶方的良好溝通是綠色租賃成功實施的重要因素。在綠色租賃的實施過程中發(fā)生任何與建筑能源效率相關(guān)的問題時，業(yè)主方和租戶方都可以通過建筑管理委員會進行溝通。設(shè)立建筑管理委員會有助于業(yè)主和租戶共同履行綠色租賃條款，共同打造綠色建筑，實現(xiàn)節(jié)能減排，擔(dān)起社會責(zé)任。

3.4 能源管理計劃的編制

能源管理計劃應(yīng)附在綠色租賃條款之后，通常由業(yè)主的技術(shù)顧問進行編制，需要業(yè)主和租戶對其達成一致并共同遵守其規(guī)定。能源管理計劃應(yīng)是一份詳細的文件，明確規(guī)定建筑在綠色租賃實施期間內(nèi)應(yīng)達成的能源績效目標(biāo)，以及建筑可持續(xù)管理的具體技術(shù)要求。明確的能源管理計劃可以指導(dǎo)業(yè)主從綠色環(huán)保的角度出發(fā)去運營、管理建筑，也能指導(dǎo)租戶在使用建筑能源時最大限度地節(jié)約能源。詳細的技術(shù)要求是最終實現(xiàn)建筑能源績效目標(biāo)的基礎(chǔ)，編制科學(xué)的能源管理計劃是綠色租賃成功實施的前提。

3.5 糾紛解決流程的設(shè)計

綠色租賃條款中應(yīng)設(shè)有完善的糾紛解決流程，在業(yè)主和租戶履行綠色租賃條款的過程中遇到無法達成統(tǒng)一意見的問題時提供專業(yè)的解決方案。糾紛解決流程應(yīng)詳細規(guī)定業(yè)主或承租人在另一方不遵守綠色租賃規(guī)定的情況下應(yīng)以何種流程進行調(diào)解或上訴。在綠色租賃的實施過程中，若業(yè)主和租戶對某個問題無法通過建筑管理委員會的溝通達成一致時，可以通過糾紛流程解決問題。糾紛解決流程能夠使業(yè)主和租戶進行風(fēng)險管理，使得雙方能夠?qū)K止或違反綠色租賃帶來的后果進行正確的預(yù)知和反映。

3.6 租戶裝修政策的制定

綠色租賃應(yīng)包含明確的租戶裝修政策，規(guī)定租戶在裝修商業(yè)建筑物時必須遵守的規(guī)范，確保裝修符合綠色租賃條款規(guī)定的能源績效目標(biāo)。該能源績效目標(biāo)應(yīng)結(jié)合原有商業(yè)建筑設(shè)計和租戶的裝修工程共同評估。租戶裝修政策的制定，使得綠色租賃不僅適用于租戶在租賃開始時的商業(yè)建筑狀態(tài)，也適用于租戶在綠色租賃期間進行建筑裝修或設(shè)備升級的情況。租戶裝修政策應(yīng)確保在綠色租賃的實施期間內(nèi)，租戶對商業(yè)建筑進行裝修、升級工程的情況下商業(yè)建筑仍舊能夠達到能源績效目標(biāo)。

4 結(jié)語

綠色租賃在不同的租賃情境下會有不同的實現(xiàn)方式，但通常都會含有成本回收條款，該條款為業(yè)主的節(jié)能措施投資確保了穩(wěn)定可靠的回報機制，也使得租戶可以受益于節(jié)能措施升級，實現(xiàn)能耗支出的節(jié)省。除成本回收條款之外，綠色租賃的實施過程還需要完善的體系支持，主要包括以下幾點：第一，運用成熟的建筑能源效率評價體系評估出建筑的能源效率，幫助租賃雙方客觀地認識建筑物的能源效率狀態(tài)。第二，實現(xiàn)建筑能源消耗的數(shù)字化精準(zhǔn)計量，幫助租賃雙方更好地監(jiān)控建筑的能源消耗情況，并向成本回收條款提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。第三，設(shè)立建筑委員會，在綠色租賃實施的過程中為租賃雙方建立溝通平臺，加強業(yè)主方和租戶方之間的信息交流。第四，編寫科學(xué)的能源管理計劃，詳細規(guī)定商業(yè)建筑的能源績效目標(biāo)和技術(shù)要求，指導(dǎo)業(yè)主對商業(yè)建筑的綠色管理，引導(dǎo)租戶在使用建筑的過程中節(jié)約能源。第五，設(shè)計完善的糾紛解決流程，以在業(yè)主和租戶無法通過溝通達成一致時提供專業(yè)的解決方案，指導(dǎo)租賃雙方解決糾紛。第六，制定租戶裝修政策以確保綠色租賃實施期間內(nèi)租戶對商業(yè)建筑的裝修和升級不會影響綠色租賃的最終能源績效目標(biāo)。

綠色租賃能夠改變商業(yè)建筑租賃場景中的委托—代理問題下業(yè)主和租戶對節(jié)能措施投資的保守態(tài)度，使得雙方都能在節(jié)能措施投資中收益，雙方都愿意接受節(jié)能措施升級。因此綠色租賃能夠使商業(yè)建筑的業(yè)主們從可持續(xù)發(fā)展的角度出發(fā)去設(shè)計、運作和管理建筑，能夠減少商業(yè)建筑的整體能源消耗，實現(xiàn)業(yè)主和租戶的雙贏，同時推進人和自然的和諧共生。

參考文獻

Australian Government-Department of the Environment and Energy. Green Lease Handbook [EB/OL]. https：//www.energy.gov.au/publications/green-lease-handbook， 2012-9/2019-12.

Institude for Market Transformation. Whats in a Green Lease？ –Measuring the Potential Impact of Green Leases in the U.S. Office Sector [EB/OL]. https：//www.imt.org/wp-content/uploads/2018/02/Green_Lease_Impact_Potential.pdf， 2015-03/2019-12.