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        從“失敗”的養(yǎng)老社區(qū)到中國養(yǎng)老地產(chǎn)的榜樣

        2020-07-16 18:21:13萬仁濤
        中國房地產(chǎn)·市場版 2020年6期

        萬仁濤

        摘要:在商業(yè)模式的實踐過程中,杭州萬科已經(jīng)探索出可復(fù)制的隨園嘉樹1.0模式,即在距離城市中心一定距離內(nèi),具有基礎(chǔ)醫(yī)療和生活配套,輻射相當規(guī)模的人口,使用非住宅用地指標,嚴格控制規(guī)模、產(chǎn)品適配及開發(fā)成本的條件下,開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品。

        關(guān)鍵詞:適老化設(shè)計;控制成本;社區(qū)鄰里式養(yǎng)老

        中圖分類號:F293

        文獻標識碼:B

        文章編號:1001-9138-(2020)06-0038-42

        收稿日期:2020-04-12

        1項目基本情況

        這個“失敗的”養(yǎng)老社區(qū),就是萬科的隨園嘉樹。

        項目位置:杭州市余杭區(qū)萬科良渚文化村內(nèi),距離杭州市中心20公里。

        項目類型:慢性持續(xù)性照護社區(qū)。

        服務(wù)對象:健康活力老人、自理老人。

        服務(wù)類別:養(yǎng)老公寓、護理院、文化娛樂休閑服務(wù)。

        項目規(guī)模:占地面積100畝,建筑面積63853平方米,容積率為1.0,綠地率為35%,建筑密度22.73%。

        產(chǎn)品類型:包括健康公寓、頤養(yǎng)中心、康復(fù)中心、“金十字”休閑區(qū)以及公共配套區(qū)。其中健康公寓58937平方米,公共配套(不計容)5381平方米,“金十字”養(yǎng)生休閑區(qū)4571平方米。17棟5-6層的多層產(chǎn)品中,1棟為需要輔助的老人護理區(qū),共包含120個床位;1棟為康復(fù)中心;其余15棟為生活自理老人生活區(qū)域,分為75平方米、100平方米、111平方米三種戶型,共575套房源。另外,社區(qū)還配有地下車庫11073平方米,提供230個車位。

        開發(fā)條件:隨園嘉樹土地范圍屬于4A級景區(qū),土地屬性為商業(yè)旅游用地,不可分割使用權(quán),40年產(chǎn)權(quán)(2003-2043年),地價6501.59萬元。

        2-個“失敗”的養(yǎng)老社區(qū)

        2013年,被認為是中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“元年”。

        這一年的5月,隨園嘉樹產(chǎn)品首度面試,迅速獲得市場認可,同時引發(fā)了行業(yè)高度關(guān)注。2014年12月24日,隨園嘉樹公寓部分一期正式交付,3個月后的2015年3月31日,作為萬科試點養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的首發(fā)站,隨園嘉樹老年公寓實現(xiàn)真實人住106戶。隨園嘉樹內(nèi)的120張床位的隨園護理院,開業(yè)1年即實現(xiàn)100%人住率。這種人住速度在目前的中國養(yǎng)老地產(chǎn)界可謂是樹立起了新的標桿。圖1為隨園嘉樹鳥瞰圖。

        可眾人叫好的“售罄”局面,卻遭時任總裁郁亮當頭一棒,認為這是一樁“失敗”的試點案例。

        “市場反應(yīng)還不錯,但有一點出乎意料,買的都不是老人,都是為自己10年后養(yǎng)老準備的。房子是賣出去了,但養(yǎng)老業(yè)務(wù)試點工作并沒有像預(yù)期一樣開展起來”。隨園嘉樹客戶中70%為子女購買型,所謂五六十歲“少壯派”購買者一是為父母購買,二是為自己若干年后養(yǎng)老做準備。

        郁亮口中的“失敗”,原因無疑是杭州萬科在養(yǎng)老試驗中跳不開的“賣房者”角色,而非項目本身失敗,只不過是銷售引流客戶模式?jīng)]有跳出傳統(tǒng)房地產(chǎn)邏輯。

        隨園嘉樹體量百畝,大小合適,輕盈精致,是萬科在杭州播種下來的第一顆養(yǎng)老種子,被喻為“當代中國高端養(yǎng)老里程碑式的作品”。該項目享譽全國,慕名而來的學習團一波接一波,每個考察團都需提前預(yù)約,還需支付200元1人的考察費用,這在全國都較為少見。那么,隨園嘉樹何以成為后來者爭相模仿學習的“榜樣”?

        3隨園嘉樹何以成為“榜樣”

        隨園嘉樹到底是什么樣子?為何能成為“榜樣”?

        對于一個養(yǎng)老社區(qū)來說,能夠成為榜樣,無非從三個方面來對比:硬件、服務(wù)、運營方式。

        3.1堅實的硬件底子

        3.1.1自然環(huán)境

        綠地遍布,樹木廣植,再加上背靠山脈的地勢起伏,隨園嘉樹的風景怡人,街道整潔,讓人有種進,入旅游度假村的錯覺。圖2為隨園嘉樹社區(qū)實景圖。

        3.1.2選址便利

        距離杭州市中心16公里,處于G104、杭寧、滬杭高速附近。從市中心(以“西湖風景區(qū)”為參照)駕車1小時,或者改地鐵換公交,時間則為1.5小時。

        3.1.3文化生活

        在這里,住宅、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化休閑相得益彰。其中有5000畝原生態(tài)山林、良渚博物館、美麗洲堂,還有著自己的《村民公約》,高曉松的雜書館坐落在良渚文化藝術(shù)中心(“大屋頂”),這里被稱為良渚文化村必打卡的地方,也是建筑大師安藤忠雄在杭州設(shè)計的第一個也是唯一個建筑作品。

        3.1.4內(nèi)部配套

        護理院、保健室、圖書室、舞蹈室、臺球室、理發(fā)廳、放映廳等等,應(yīng)有盡有。隨園嘉樹項目中央的“金十字”養(yǎng)生休閑區(qū),面積達4500平方米,包括景觀餐廳、陽光閱覽室、多功能廳、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大學等,更有老年大學“隨園書院”重拾年少之夢,是一個專為長者營造的養(yǎng)老配套集群。

        3.1.5外部配套

        隨園嘉樹作為良渚文化村的版塊之一,其周邊先期已建成若千個住宅項目、度假式酒店以及良渚文化博物館等公共設(shè)施,使得隨園嘉樹依托整個“大良渚”的優(yōu)美環(huán)境和成熟配套,為老年公寓的打造提供了得天獨厚的有利條件。

        3.1.6規(guī)劃設(shè)計

        在方案設(shè)計時考慮到老年公寓多方面的獨特需求,并結(jié)合良渚文化村集“生態(tài)、觀景、人文名勝、休閑游樂、人居”為一體的泛旅游城鎮(zhèn)定位,致力將本項目打造成“洗凈浮華,返璞歸真”的功能性、舒適性專業(yè)產(chǎn)品。

        3.1.7興趣俱樂部

        縫紉社、橋牌俱樂部、二胡俱樂部、葫蘆絲俱樂部20余個,皆為老人們和隨園嘉樹管理團隊共同成立。

        3.1.8適老化設(shè)計

        從進人隨園嘉樹開始,對于老年人生活起居的照護便開始了,全區(qū)主要道路坡度基本控制在5%以內(nèi),配合通達全區(qū)的風雨廊系統(tǒng)設(shè)計,既解決了山地建筑的無障礙問題,又給老年人提供了下雨天出行的便利,使老年人輕松到達各個單元。

        作為老年人日常生活的住所,公寓套內(nèi)設(shè)計自然是適老設(shè)計的重點,而無障礙設(shè)計自然是重中之重。除了常規(guī)的通道寬度、輪椅回轉(zhuǎn),安全扶手等,隨園還通過使用條形地漏使陽臺、衛(wèi)生間、淋浴間全平無高差。

        為配合輪椅使用者的生活習慣,廚房使用了櫥柜下拉籃和轉(zhuǎn)角拉籃進行更高效方便的臺面下收納,陽臺欄桿位置的晾衣架使老年人無需站立即可使用,直飲水的接入避免了老年人燒水帶來的不便和安全隱患。

        為了服務(wù)對熱環(huán)境更敏感的老年人,隨園進行了更舒適的熱環(huán)境設(shè)計。通過天井和敞開外廊的設(shè)計,使中間套也有較好的通風效果;而大間距、大面寬陽臺、陽臺玻璃欄板的設(shè)計能使陽光更多的進入室內(nèi),采光效果更加優(yōu)秀。夏天,中央空調(diào)的新風系統(tǒng)有效改善空氣質(zhì)量;冬天,地暖系統(tǒng)遍布房間每個角落,比空調(diào)風暖更加舒適,此外還特別增加了衛(wèi)生間暖氣片和書桌下的暖足機,進一步提高房間的舒適度。

        另外,針對不同生活習慣的老年夫婦,設(shè)計了不同的產(chǎn)品,對于習慣合居分房的老年夫婦,設(shè)計了一種小三房的房型,除了提供老年夫婦各自的臥室外,還給有書法或音樂愛好等要求的老年人提供了一間小書房。而對于同房不同床的老年夫婦,我們還設(shè)計了雙床臥室,減少老年人間的相互干擾。

        在其他細節(jié)上,如廚房高亮度操作燈、大按鍵智能電話、小夜燈等均能更好地為老年人服務(wù),此外,緊急呼叫裝置和不活動通知為老年人的安全增加了保障。

        3.2深厚的服務(wù)里子

        隨園嘉樹由萬科物業(yè)公司自營,主要針對健康長者,除了從產(chǎn)品設(shè)計與硬件上打造成適老產(chǎn)品外,更加注重服務(wù)配套,為長者提供“六心級”“24小時管家”等服務(wù)。

        隨園嘉樹服務(wù)體系立足聯(lián)合國五大照護原則:獨立、參與、照顧、自我充實、尊嚴。從長者的身心、靈全方位需求出發(fā),提供包括健康管理、智慧小區(qū)、舒適生活、尊榮享受四大服務(wù)體系。

        隨園嘉樹以自理型老人為主,每個月會通過生日會、同學會、迎新會,以及業(yè)主自發(fā)組織的俱樂部等活動,幫助老人維系與家人的親情紐帶,同時重新建立起一種和諧的鄰里關(guān)系。構(gòu)建一種“親仁安享”的養(yǎng)老服務(wù)體系。而以術(shù)后看護為主的頤養(yǎng)中心和康復(fù)中心則將與臺灣專業(yè)醫(yī)療機構(gòu)合作,提供更為專業(yè)的醫(yī)療服務(wù)。

        3.3有效的運營法子

        由于隨園嘉樹的土地屬性是旅游用地,產(chǎn)權(quán)只有40年(2003-2043年),經(jīng)過幾年的前期建設(shè),直到2013年5月推出,僅剩30年的產(chǎn)權(quán),項目運營采取租售結(jié)合的方式。

        3.3.1使用權(quán)銷售模式

        出售30年使用權(quán),無產(chǎn)權(quán)證,無法分割小產(chǎn)權(quán),只能簽使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,土地期滿后房子歸客戶,房屋可以轉(zhuǎn)讓。戶型75-110平方米,開盤售價14000元/平方米,再按月收取2500-3500元不等的服務(wù)費。

        “隨園嘉樹”1期的目標客戶群主要針對有自理能力的健康老人,在長時間蓄客的基礎(chǔ)下,開盤兩個月兩次推盤(先后推出200套);僅老年人的口碑營銷就支撐項目推量的去化;項目開盤售價14000元/平方米,1個月后提價至15000元/平方米。

        項目核心客戶來源于杭州市區(qū),占到整體客戶的80%左右;剩余客戶主要來源于長三角地區(qū),以上海、寧波、溫州等地的客戶居多。

        3.3.2長期租賃模式

        一次性交納15年租金,期內(nèi)退房可按時間折舊退款,15年之后繼續(xù)居住不再收取租金。

        2013年5月,隨園嘉樹首期200套房源采用銷售使用權(quán)的方式,目前已不再使用此種方式,只采用租金躉交這一種方式,其原因如下:

        (1)降低門檻,采用15年租金躉交,大概相當于買房總價的6成;

        (2)從資產(chǎn)角度來看,保值增值需要;

        (3)考慮到利潤,自己持有可獲取長期租金以平衡收支;

        (4)模式調(diào)整和時間節(jié)點也有關(guān)聯(lián):銷售模式是在項目預(yù)售階段,客戶更為關(guān)注的是項目的硬件條件、未來承諾的服務(wù)以及項目位置,三者相加如果吻合,客戶就有資源占有的沖動,即便未交付他們也愿意付錢購買。后續(xù)采用長租模式時項目已經(jīng)交付,該階段客戶更關(guān)注的是真實服務(wù)體驗和硬件標準,此時服務(wù)很關(guān)鍵,相對來講地段關(guān)注度已經(jīng)降低了。

        3.3.3隨園護理院

        隨園護理院目前采取按月付費的模式,床位費用是150-300元/床/日(目前對外折扣7折),護理費根據(jù)長者不同的需求,750-4500元/月(目前對外折扣7折)。

        4寫在最后

        在商業(yè)模式的實踐過程中,杭州萬科已經(jīng)探索出可復(fù)制的隨園嘉樹1.0模式,即在距離城市中心一定距離內(nèi),具有基礎(chǔ)醫(yī)療和生活配套,輻射相當規(guī)模的人口,使用非住宅用地指標,嚴格控制規(guī)模、產(chǎn)品適配及開發(fā)成本的條件下,開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品。而在具體項目規(guī)劃、戶型定位、配套空間設(shè)計等維度,杭州萬科養(yǎng)老團隊已制定了相應(yīng)標準。同時,配合后端已經(jīng)日漸成熟的服務(wù)團隊和服務(wù)體系來撬動并實現(xiàn)養(yǎng)老資產(chǎn)的收益,且養(yǎng)老服務(wù)本身又可實現(xiàn)盈利,這是適合地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型的最佳切入點。

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