布局核心；資本閉環(huán)；業(yè)務(wù)精簡(jiǎn)

摘要：在存量時(shí)代下，凱德如何在利潤(rùn)不高的商業(yè)項(xiàng)目中攫取到更多利潤(rùn)，這與其領(lǐng)先的資本運(yùn)作模式及管理模式息息相關(guān)。尤其是在綜合體及商場(chǎng)項(xiàng)目領(lǐng)域，凱德通過(guò)投資核心城市的潛力項(xiàng)目，加上基金/REITs的參與，得以更快回流資金再投入，此外通過(guò)精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)，降低運(yùn)營(yíng)成本，從而提升利潤(rùn)空間。

關(guān)鍵詞：布局核心;資本閉環(huán);業(yè)務(wù)精簡(jiǎn)

中圖分類(lèi)號(hào)：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）06-0033-37

收稿日期：2020-04-01.

凱德集團(tuán)是一家亞洲的多元化房地產(chǎn)集團(tuán)，總部位于新加坡，其投資組合橫跨多元房地產(chǎn)類(lèi)別，包括辦公樓、購(gòu)物中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)及物流地產(chǎn)、商業(yè)綜合體、城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)、服務(wù)公寓、酒店、長(zhǎng)租公寓及住宅，集團(tuán)業(yè)務(wù)遍及全球30多個(gè)國(guó)家的200多個(gè)城市。此外凱德集團(tuán)還擁有全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)投資管理業(yè)務(wù)規(guī)模，旗下共管理8支上市房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）和商業(yè)信托，以及20多支私募基金。

在當(dāng)前的存量時(shí)代下，大多數(shù)房企均已涉足商業(yè)領(lǐng)域，而凱德作為國(guó)內(nèi)商業(yè)領(lǐng)域的先行者，無(wú)論是其資本運(yùn)作還是管理模式，均有值得借鑒之處。

1凱德集團(tuán)在中國(guó)的商業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀

1.1長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看凱德將持續(xù)保持中國(guó)較大的業(yè)務(wù)占比

截至2019年上半年，凱德集團(tuán)的資產(chǎn)管理規(guī)模1291億新元，約6559億人民幣，較期初增長(zhǎng)29.0%。其中，在中國(guó)43座城市擁有/管理200多個(gè)項(xiàng)目，在中國(guó)的總開(kāi)發(fā)規(guī)模約2300萬(wàn)平方米，管理的總資產(chǎn)2755億元人民幣，占比42%，較2018年年末下降了6個(gè)百分點(diǎn)，主要由于凱德自2018年出售20家購(gòu)物中心予印力后，圍繞5大核心城市群不斷調(diào)整在中國(guó)各大區(qū)域的項(xiàng)目部署，于2019年6月又出售了3家購(gòu)物中心，從而使得2019年上半年末資產(chǎn)管理水平相對(duì)下降較多。

此外，從所持有的總資產(chǎn)規(guī)模來(lái)看，凱德自2013年將中國(guó)業(yè)務(wù)定位其最重要的兩大核心業(yè)務(wù)以來(lái)，中國(guó)的總資產(chǎn)規(guī)模占比從2012年的39%上漲到2016年的44%。綜合2013年以來(lái)的情況，以及從凱德未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略規(guī)劃來(lái)看，凱德于中國(guó)的業(yè)務(wù)仍在持續(xù)擴(kuò)張中，未來(lái)中國(guó)的占比持續(xù)維持高位。

從營(yíng)業(yè)收入情況來(lái)看，2019年上半年凱德集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收人21.31億新元，約108.27億元人民幣，其中中國(guó)業(yè)務(wù)的營(yíng)收占比為27.0%，同比下降了17個(gè)百分點(diǎn)，主要由于中國(guó)住宅部分的結(jié)轉(zhuǎn)收入單價(jià)較低，從而降低了營(yíng)業(yè)收入。從歷年數(shù)據(jù)來(lái)看，凱德逐漸加大在中國(guó)的布局，這部分投資也漸漸為凱德貢獻(xiàn)著不菲的營(yíng)收，近年來(lái)其營(yíng)業(yè)收人的40%左右都來(lái)自于中國(guó)。

1.2凱德中國(guó)房地產(chǎn)投資組合不斷優(yōu)化，估值上漲

凱德于中國(guó)除住宅開(kāi)發(fā)外的業(yè)態(tài)主要分為綜合體、商場(chǎng)、服務(wù)式公寓、商務(wù)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)及物流地產(chǎn)等。從建筑面積來(lái)看，截至2019年上半年，凱德?lián)碛?管理的綜合體、商場(chǎng)以及商務(wù)辦公項(xiàng)目（剔除服務(wù)式公寓、產(chǎn)業(yè)園等）建面共計(jì)966.32萬(wàn)平方米，分布于中國(guó)的項(xiàng)目建面為641.35萬(wàn)平方米，占比達(dá)到66.37%，其中綜合體的建面為422.20萬(wàn)平方米，占比達(dá)65.82%，綜合體建面占中國(guó)商業(yè)業(yè)務(wù)建面（剔除服務(wù)式公寓、產(chǎn)業(yè)園等）超過(guò)一半。

此外，持有的其他的商場(chǎng)建面為205.08萬(wàn)平方米，建面占比為31.98%。整體來(lái)看，凱德于中國(guó)的商業(yè)業(yè)務(wù)中，綜合體和商場(chǎng)的建面占比達(dá)到95%以上，是凱德在中國(guó)的主要業(yè)務(wù)。凱德集團(tuán)擁有/管理的服務(wù)式公寓和多單元住宅共計(jì)20028間，其中中國(guó)擁有/管理2048間。商務(wù)面積較小，占比僅為2.19%。除此之外，凱德于2019年1月14日，以110億新元與淡馬錫達(dá)成交易，收購(gòu)其附屬公司星橋騰飛旗下兩家全資子公司的所有股份后，凱德中國(guó)新增了多個(gè)產(chǎn)業(yè)園、物流及工業(yè)地塊，也豐富了凱德的所涉業(yè)務(wù)類(lèi)別。

而從2019年上半年的項(xiàng)目估值來(lái)看，凱德中國(guó)的房地產(chǎn)投資組合總估值為1812.30億元人民幣，較于2018年年末增長(zhǎng)11.4%，主要由于現(xiàn)有的項(xiàng)目估值的上漲以及收購(gòu)星橋騰飛附屬公司所帶來(lái)的估值上漲。從歷年來(lái)看，凱德中國(guó)的房地產(chǎn)投資組合估值不斷上漲，得益于其項(xiàng)目的擴(kuò)張以及投資業(yè)務(wù)組合的不斷優(yōu)化。

2凱德集團(tuán)綜合體及商場(chǎng)領(lǐng)域的資本運(yùn)作

在存量時(shí)代下，凱德如何在利潤(rùn)不高的商業(yè)項(xiàng)目中攫取到更多利潤(rùn)，這與其領(lǐng)先的資本運(yùn)作模式及管理模式息息相關(guān)。尤其是在綜合體及商場(chǎng)項(xiàng)目領(lǐng)域，凱德通過(guò)投資核心城市的潛力項(xiàng)目，加上基金/REITs的參與，得以更快回流資金再投人，此外通過(guò)精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)，降低運(yùn)營(yíng)成本，從而提升利潤(rùn)空間。

2.1投資邏輯：注重長(zhǎng)期發(fā)展且有潛力項(xiàng)目

2.1.1布局5大城市圈，覆蓋核心經(jīng)濟(jì)帶

自2013年，凱德就確定了其在中國(guó)的布局方案，不同于其他商業(yè)企業(yè)全國(guó)化鋪開(kāi)式的發(fā)展，凱德選擇不斷精煉其布局結(jié)構(gòu)，確立了以上海、北京、廣州、成都和武漢5大核心城市群的戰(zhàn)略布局。一方面，凱德選擇5大核心城市群，基本涵蓋了中國(guó)核心經(jīng)濟(jì)帶。隨著這些城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市建設(shè)，能夠?yàn)閯P德當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)項(xiàng)目提升估值。另一方面，精簡(jiǎn)城市布局能夠有效縮小管理半徑，較大程度降低運(yùn)營(yíng)成本。

2.1.2堅(jiān)持綜合體戰(zhàn)略，拉大自身優(yōu)勢(shì)

除此之外，凱德在項(xiàng)目投資方面也更加注重其“綜合體戰(zhàn)略”。據(jù)悉在2018年初出售的20家商業(yè)項(xiàng)目中，全部都為傳統(tǒng)的商場(chǎng)項(xiàng)目，占到了當(dāng)時(shí)45家商場(chǎng)總數(shù)的44%，而凱德的20家綜合體項(xiàng)目卻一家都未有出售。相比綜合體，傳統(tǒng)的商場(chǎng)項(xiàng)目在業(yè)態(tài)上以零售為主，相對(duì)單一，易受到電商的沖擊，在未來(lái)的發(fā)展中也將面臨更多風(fēng)險(xiǎn)，而凱德以來(lái)福士為代表的商業(yè)綜合體在業(yè)態(tài)上更加多元，能夠形成穩(wěn)定的商、辦、住的生態(tài)圈。

從凱德近年來(lái)收購(gòu)的商業(yè)項(xiàng)目來(lái)看，這些項(xiàng)目大部分都為綜合體項(xiàng)目，如2018年11月收購(gòu)的廣州科學(xué)城項(xiàng)目，就將成為凱德在廣州首座含辦公樓業(yè)態(tài)的綜合商業(yè)項(xiàng)目;而收購(gòu)的。上海星港國(guó)際中心則由2棟50層的辦公樓和一體式購(gòu)物中心組成，為上海第3座來(lái)福士。凱德通過(guò)打造具有多元業(yè)態(tài)組合的綜合體項(xiàng)目，不僅更加貼合市場(chǎng)的需求，此外也更有利于發(fā)揮凱德全產(chǎn)業(yè)鏈及各業(yè)務(wù)板塊的優(yōu)勢(shì)，如旗下的服務(wù)式公寓、辦公樓業(yè)務(wù)等，為整體項(xiàng)目帶來(lái)更多附加價(jià)值。表1為近年來(lái)凱德集團(tuán)項(xiàng)目收購(gòu)概況。