羅 翔，賴(lài)志勇，薛友誼

（1. 復(fù)旦大學(xué)社會(huì)發(fā)展與公共政策學(xué)院，上海 200433；2. 上海市浦東新區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院，上海 200127）

改革開(kāi)放以來(lái)，快速城市化進(jìn)程推動(dòng)我國(guó)城市迅速發(fā)展和擴(kuò)張，同時(shí)因城市化質(zhì)量與速度不匹配，引發(fā)土地濫用、環(huán)境污染、資源緊張等一系列矛盾和問(wèn)題。在資源環(huán)境緊約束背景下，粗放型的增量擴(kuò)張逐漸向內(nèi)涵式的存量?jī)?yōu)化轉(zhuǎn)型[1]。2014 年上海提出“總量鎖定、增量遞減、存量?jī)?yōu)化、流量增效、質(zhì)量提高”的“五量調(diào)控”土地利用基本策略[2]，倡導(dǎo)充分挖掘存量用地資源。2016 年，上海制定《關(guān)于本市盤(pán)活存量工業(yè)用地的實(shí)施辦法》，提高存量工業(yè)用地的利用質(zhì)量和綜合效益，促進(jìn)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，推進(jìn)產(chǎn)城融合發(fā)展和城市有機(jī)更新，支持具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心建設(shè)。在增量鎖定背景下，亟需強(qiáng)化對(duì)存量用地的梳理、挖掘和再利用，為可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展拓展空間。

1 研究區(qū)域選取

康橋鎮(zhèn)位于上海市主城區(qū)邊緣，地處浦東新區(qū)幾何中心，毗鄰中心城區(qū)，東鄰迪士尼國(guó)際旅游度假區(qū)。鎮(zhèn)域總面積約41.55 km2，呈東西狹長(zhǎng)型，其中滬奉高速以東約19.65 km2的區(qū)域位于張江科學(xué)城規(guī)劃范圍內(nèi)?！渡虾Ｊ衅謻|新區(qū)國(guó)土空間總體規(guī)劃（2017-2035）》將康橋鎮(zhèn)定位為中心城拓展區(qū)和張江科學(xué)城南部重要的新興產(chǎn)業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)、現(xiàn)代國(guó)際新鎮(zhèn)、和諧美麗小鎮(zhèn)。

作為產(chǎn)業(yè)先行區(qū)的康橋鎮(zhèn)，人地關(guān)系尤為緊張，現(xiàn)狀建設(shè)用地已接近鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的“天花板”。面對(duì)建設(shè)用地余量有限困境，在“以減定增”政策背景下，存量工業(yè)用地再利用成為康橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)域發(fā)展的核心策略之一[3-4]。本文以申江路以東400 米區(qū)域（圖2）為研究對(duì)象，綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)和土地調(diào)查數(shù)據(jù)，結(jié)合行業(yè)企業(yè)調(diào)研訪(fǎng)談，探索存量工業(yè)用地再利用的方式和路徑[5-6]。

圖1 上海浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)區(qū)位示意圖Fig.1 Location of Kangqiao town, Pudong new area, Shanghai

2 現(xiàn)狀與問(wèn)題分析

申江路以東400 米區(qū)域位于康橋鎮(zhèn)東部，北至川周公路，南至周鄧公路，西至申江南路，東至申江南路以東400 m，面積約1.38 km2。從交通聯(lián)系看，該區(qū)域北接張江、南鄰周浦，通過(guò)申江南路與外環(huán)高速快速連通；兩條主干道（秀沿路、秀浦路）貫穿區(qū)域；距地鐵11 號(hào)線(xiàn)康新公路站約1.4 km，區(qū)位條件較為優(yōu)越。

2.1 發(fā)展基礎(chǔ)

（1）鎮(zhèn)域產(chǎn)業(yè)布局的重要組成

申江路以東400 米區(qū)域是康橋鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)布局的重要組成部分。全鎮(zhèn)現(xiàn)有康橋工業(yè)區(qū)東組團(tuán)、西組團(tuán)、康橋東路組團(tuán)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)組團(tuán)等六大產(chǎn)業(yè)組團(tuán)（圖2），產(chǎn)業(yè)集聚度較高。其中康橋工業(yè)區(qū)（市級(jí)）以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、研發(fā)為主導(dǎo)功能。申江路以東400 米區(qū)域即是康橋工業(yè)區(qū)東區(qū)的組成部分，規(guī)劃以工業(yè)用地為主，是鎮(zhèn)域制造業(yè)發(fā)展的重要承載。

圖2 康橋鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)組團(tuán)及案例區(qū)域示意Fig.2 Industrial group and case study area in Kangqiao

（2）貢獻(xiàn)鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)并帶動(dòng)就業(yè)

經(jīng)梳理，申江路以東區(qū)域現(xiàn)有有色金屬類(lèi)企業(yè)A、專(zhuān)用設(shè)備制造類(lèi)企業(yè)B、非金屬礦物制造類(lèi)企業(yè)C，以及創(chuàng)業(yè)園1 家（內(nèi)含40 余家企業(yè)，以制造業(yè)為主）。另有軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)企業(yè)D 和E，鎮(zhèn)級(jí)行政辦公機(jī)構(gòu)2 家，間雜少量村莊及部分農(nóng)用地。

從產(chǎn)出看，該區(qū)域年均經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出約20 多億元。其中，創(chuàng)業(yè)園內(nèi)企業(yè)以汽車(chē)制造、專(zhuān)用設(shè)備制造業(yè)、紡織服裝、電器制造、批發(fā)零售等行業(yè)為主，工業(yè)產(chǎn)值達(dá)9.76 億元，土地產(chǎn)出率67.23 億元/km2。企業(yè)A 和企業(yè)B 工業(yè)產(chǎn)值達(dá)7.23 億元和4.64 億元，土地產(chǎn)出率分別為44.60 億元/km2和53.55 億元/km2。

從就業(yè)看，該區(qū)域總就業(yè)人數(shù)約2000 余人，龍頭企業(yè)從業(yè)人員較多，就業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)明顯，創(chuàng)業(yè)園從業(yè)人數(shù)達(dá)1683人，企業(yè)A、B、C就業(yè)人數(shù)分別為316、227和191人（表1）。

2.2 存在問(wèn)題

（1）用地效率介于低效用地與高等級(jí)園區(qū)之間

表1 申江路以東400米區(qū)域企業(yè)基本信息Table 1 Information of enterprises of the area 400 m east of Shenjiang Road

2019 年，上海發(fā)布低效工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)指南，定義四類(lèi)低效工業(yè)用地。其中，以土地綜合產(chǎn)出效率為指標(biāo)的低效用地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為：以當(dāng)前測(cè)算年度1 月1 日為基準(zhǔn)日，基準(zhǔn)日超過(guò)土地出讓合同約定達(dá)產(chǎn)日三年以上，其中最近三年（不含當(dāng)前測(cè)算年）統(tǒng)計(jì)年度內(nèi)的土地稅收產(chǎn)出率、以主營(yíng)業(yè)務(wù)收入計(jì)算的土地產(chǎn)出率兩項(xiàng)指標(biāo)的三年均值均低于《上海產(chǎn)業(yè)用地指南（2019 版）》中相應(yīng)調(diào)整值的工業(yè)項(xiàng)目用地。

針對(duì)申江路以東400 米區(qū)域主要制造業(yè)所屬行業(yè)，用地指南中土地產(chǎn)出率相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)如表2 所示。其中，均值指該行業(yè)近三年規(guī)上企業(yè)土地產(chǎn)出率平均值；控制值和推薦值主要針對(duì)產(chǎn)業(yè)引入，控制值是產(chǎn)業(yè)引入的最低標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到推薦值優(yōu)先引入；低于調(diào)整值的即為低效工業(yè)用地。帶*號(hào)行業(yè)屬于本市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整負(fù)面清單確定的結(jié)構(gòu)調(diào)整重點(diǎn)行業(yè)，不予新增供地，現(xiàn)有企業(yè)按照產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整計(jì)劃安排，有序調(diào)整。

表2 部分行業(yè)土地產(chǎn)出率標(biāo)準(zhǔn)對(duì)照Table 2 Comparison of land output rate of some industries

對(duì)比可知，企業(yè)A 和企業(yè)B 土地產(chǎn)出率分別為44.60億元/km2和53.55 億元/km2，低于全市同行業(yè)規(guī)上企業(yè)平均值（分別為123 和101 億元/km2），但高于調(diào)整值（分別為26 和15 億元/km2），按標(biāo)準(zhǔn)不屬于低效工業(yè)用地。企業(yè)C 按標(biāo)準(zhǔn)屬于結(jié)構(gòu)調(diào)整行業(yè)，需按照產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整計(jì)劃安排，有序調(diào)整。創(chuàng)業(yè)園內(nèi)企業(yè)行業(yè)眾多，雖然各行業(yè)調(diào)整值標(biāo)準(zhǔn)不一，但園區(qū)整體效率達(dá)67.23 億元/km2，高于大多數(shù)行業(yè)調(diào)整值，整體不屬于低效用地。

和浦東新區(qū)各鎮(zhèn)級(jí)園區(qū)相比，申江路以東400 米區(qū)域土地產(chǎn)出率與之相當(dāng)。企業(yè)A、企業(yè)B 和創(chuàng)業(yè)園地均產(chǎn)出，均高于全區(qū)鎮(zhèn)級(jí)園區(qū)平均值（36.31 億元/km2），但低于鄰近的鎮(zhèn)級(jí)園區(qū)——康橋東路產(chǎn)業(yè)帶（71.30 億元/km2），企業(yè)C 地均產(chǎn)出（17.88 億元/km2）低于鎮(zhèn)級(jí)園區(qū)平均值。和全市開(kāi)發(fā)區(qū)平均值（75 億元/km2）對(duì)比，僅創(chuàng)業(yè)園地均產(chǎn)出與其相當(dāng)。

和金橋、張江等高等級(jí)園區(qū)相比，申江路以東400 米區(qū)域土地產(chǎn)出率則遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后。金橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)地均產(chǎn)出為172.46 億元/km2，張江高科技園區(qū)為179.53 億元/km2，研究區(qū)域與之差距較大（圖3）。由此可知，該區(qū)域按用地標(biāo)準(zhǔn)并不屬于低效工業(yè)用地，但整體用地效率并不高，相對(duì)全市開(kāi)發(fā)區(qū)整體偏低，更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于金橋、張江等高等級(jí)園區(qū)，未來(lái)仍有較大提升空間。

圖3 申江路以東400米區(qū)域地均產(chǎn)出比較Fig.3 Comparison of average output per area of 400 m east of Shenjiang Road

（2）功能未成體系，空間品質(zhì)不高

該區(qū)域以產(chǎn)業(yè)功能為主，缺乏商業(yè)、文化等公共服務(wù)設(shè)施，功能尚未形成體系，空間品質(zhì)不高。主要表現(xiàn)在：空間分割較為明顯，東西向被申江南路切割，與鄰近產(chǎn)業(yè)區(qū)塊割裂，難以形成互動(dòng)，南北向村莊及農(nóng)用地間雜其中；此外，區(qū)域內(nèi)各部分功能缺乏有機(jī)聯(lián)系，尚未形成協(xié)作聯(lián)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)上下游關(guān)系。

2.3 發(fā)展機(jī)遇

調(diào)研獲知，該區(qū)域內(nèi)企業(yè)積極實(shí)施產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。企業(yè)A以薄型鋁箔生產(chǎn)出口為主，未利用地規(guī)劃建設(shè)智能產(chǎn)業(yè)園區(qū)，新增固定資產(chǎn)投資約6 億元。企業(yè)D 與昌碩科技合作，引進(jìn)智能手機(jī)研發(fā)基地及最新產(chǎn)線(xiàn)，固定資產(chǎn)投資約8 億元，技改投資約2 億元。達(dá)產(chǎn)后可達(dá)600 億元產(chǎn)值，約6億元稅收。企業(yè)E 原為電子技術(shù)研發(fā)廠(chǎng)房，現(xiàn)與SGS 等國(guó)際知名企業(yè)合作，建設(shè)生物研發(fā)及相關(guān)檢驗(yàn)檢測(cè)基地，為張江科學(xué)城范圍內(nèi)的生物研發(fā)和汽車(chē)零部件企業(yè)提供檢驗(yàn)檢測(cè)服務(wù)，新增固定資產(chǎn)投資約2.5 億元，達(dá)產(chǎn)后每年稅收約2000 萬(wàn)元左右。

此外，該區(qū)域正著力打造以企業(yè)總部、大平層研發(fā)辦公為主的新園區(qū)，該園區(qū)包括5 層商務(wù)研發(fā)樓，一期總建筑面積約2.1 萬(wàn)m2，面向企業(yè)地區(qū)總部、研發(fā)設(shè)計(jì)中心、運(yùn)營(yíng)結(jié)算中心，目前已入駐部分企業(yè)，園區(qū)成熟后將成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，并顯著改善區(qū)域產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力。

3 存量工業(yè)用地再利用思路

3.1 二次規(guī)劃，空間重劃

申江路以東400 米區(qū)域規(guī)劃以一類(lèi)工業(yè)用地為主，在浦東新區(qū)國(guó)土空間總體規(guī)劃和張江科學(xué)城建設(shè)規(guī)劃指導(dǎo)下，面臨著新的發(fā)展機(jī)遇，可通過(guò)二次規(guī)劃重新定位發(fā)展方向和主導(dǎo)功能?？臻g重劃可借鑒臺(tái)灣地區(qū)“市地重劃”思路，遵照既有規(guī)劃參數(shù)，將區(qū)域內(nèi)雜亂不規(guī)則的地形、地界和零散、不能利用的土地，加以重新整理、交換分合，實(shí)現(xiàn)土地大小適宜、形狀規(guī)整。本研究區(qū)域道路、河流、宅基地、農(nóng)用地等間雜，空間切割嚴(yán)重，有條件且有必要重新整理以完善產(chǎn)業(yè)空間格局。

3.2 產(chǎn)城融合，功能提升

存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級(jí)過(guò)程中，除提升原有制造業(yè)外，還應(yīng)注入研發(fā)、辦公、商業(yè)等功能，營(yíng)造優(yōu)良營(yíng)商環(huán)境，吸引更優(yōu)秀企業(yè)入駐。同時(shí)嘗試土地復(fù)合利用，適度提升開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，為新產(chǎn)業(yè)的注入帶來(lái)更多空間[7]?？山梃b閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)經(jīng)驗(yàn)，該鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)區(qū)成片轉(zhuǎn)型過(guò)程中，新建符合跨國(guó)公司需求的定制廠(chǎng)房，配備餐廳、咖啡廳、便利店、人才公寓、公共會(huì)議室等功能設(shè)施，形成完善的生活配套，吸引智能制造、生物醫(yī)藥、新材料領(lǐng)域的國(guó)際高端企業(yè)。

3.3 合作開(kāi)發(fā)，利益分享

存量土地轉(zhuǎn)型升級(jí)與再利用往往涉及利益關(guān)系調(diào)整，需土地權(quán)利人和公共部門(mén)協(xié)商協(xié)作，而二者利益訴求往往存在偏離，前者更關(guān)注自身經(jīng)濟(jì)收益，而后者更關(guān)注地區(qū)整體形象和效益。以廣東順德村級(jí)工業(yè)園為例，380 多個(gè)村級(jí)工業(yè)園，占用當(dāng)?shù)?0%的已投產(chǎn)工業(yè)用地面積，僅貢獻(xiàn)27%工業(yè)產(chǎn)值和4.3%稅收，用地效率明顯偏低。該園區(qū)打破政府直接征收、集體獲得征地補(bǔ)償?shù)膫鹘y(tǒng)模式，嘗試政府掛賬收儲(chǔ)、政府統(tǒng)租統(tǒng)管、企業(yè)長(zhǎng)租自管等創(chuàng)新模式，集體收益除貨幣補(bǔ)償外，還可獲取物業(yè)返還以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期收益[8]。

4 存量工業(yè)用地再利用策略

4.1 提升土地價(jià)值，引導(dǎo)企業(yè)轉(zhuǎn)型

一般而言，價(jià)值鏈升級(jí)遵循工序升級(jí)—產(chǎn)品升級(jí)—功能升級(jí)—鏈條升級(jí)的價(jià)值迭代邏輯，即“U 型微笑曲線(xiàn)”規(guī)律。同時(shí)，企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)也可通過(guò)土地價(jià)值提升倒逼實(shí)現(xiàn)。級(jí)差地租理論顯示，城郊區(qū)位、內(nèi)外交通通達(dá)性、基礎(chǔ)設(shè)施水平、公共服務(wù)配套等差異條件，對(duì)于企業(yè)所處價(jià)值鏈位置和盈虧水平，一定程度上具有決定作用，在空間上表現(xiàn)為“S 型價(jià)值曲線(xiàn)”（圖4）。

圖4 產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈及其區(qū)位耦合關(guān)系Fig.4 Value chain of industry and its coupling relationship with location

以企業(yè)B 為例。該企業(yè)是某跨國(guó)工程機(jī)械企業(yè)在滬設(shè)立的工廠(chǎng)，以制造和組裝為主。從工程機(jī)械行業(yè)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈看，機(jī)型研發(fā)與設(shè)計(jì)、關(guān)鍵零部件制造，產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)、服務(wù)支持等產(chǎn)業(yè)附加值較高，而該企業(yè)所屬的整機(jī)裝備處于價(jià)值鏈低端。該企業(yè)規(guī)劃成為輻射東南亞、中亞地區(qū)的區(qū)域中心，僅以組裝為主的制造加工難以實(shí)現(xiàn)。再有，康橋良好的區(qū)位條件和不低的地租水平，也將倒逼企業(yè)增加對(duì)固定資產(chǎn)、人力資源的投入，加大在發(fā)動(dòng)機(jī)、液壓件、傳動(dòng)件等核心技術(shù)等方面的投入，提升研發(fā)實(shí)力，促使產(chǎn)業(yè)向上下游延伸，以?xún)r(jià)值鏈位置提升帶動(dòng)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

4.2 倡導(dǎo)復(fù)合利用，提高經(jīng)濟(jì)密度

廣義的土地復(fù)合利用指將區(qū)域所需的各類(lèi)功能在同一空間內(nèi)系統(tǒng)性結(jié)合，近于宏觀層面的混合開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略。狹義的土地復(fù)合利用是指單一宗地具有兩類(lèi)或兩類(lèi)以上使用性質(zhì)，包括土地混合利用和建筑復(fù)合使用，表現(xiàn)為微觀層面的立體式開(kāi)發(fā)利用。例如，針對(duì)自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)用地瓶頸對(duì)區(qū)域新業(yè)態(tài)融合發(fā)展形成制約、存量低效工業(yè)向產(chǎn)業(yè)融合轉(zhuǎn)型路徑不暢，上海出臺(tái)“綜合用地”土地新政，從規(guī)劃引導(dǎo)、土地供應(yīng)、出讓價(jià)格以及后續(xù)監(jiān)管等環(huán)節(jié)指導(dǎo)和鼓勵(lì)土地混合利用和建筑復(fù)合利用。

為鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)區(qū)塊內(nèi)產(chǎn)業(yè)用地集約高效利用，上海允許在符合規(guī)劃前提下適當(dāng)提容，以增加產(chǎn)業(yè)承載空間、提升經(jīng)濟(jì)密度?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃批準(zhǔn)地塊指標(biāo)未達(dá)到產(chǎn)業(yè)用地容積率上限（工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)容積率2.0，研發(fā)中試類(lèi)項(xiàng)目3.0），區(qū)級(jí)部門(mén)可直接按照產(chǎn)業(yè)用地容積率上限核定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，并調(diào)整規(guī)劃圖則納入市局信息平臺(tái)統(tǒng)一管理。存量產(chǎn)業(yè)用地未達(dá)容積率上限的，如需突破原有土地出讓合同和控規(guī)要求，也可由區(qū)級(jí)部門(mén)組織建筑方案論證，“先調(diào)后辦”并納入市局信息平臺(tái)統(tǒng)一管理。

康橋鎮(zhèn)工業(yè)地塊現(xiàn)狀容積率尚未達(dá)到上限。如申江路以東區(qū)域?yàn)槔w以容積率2.0 上限控制。企業(yè)A 地塊規(guī)劃建筑面積33.89 萬(wàn)m2，實(shí)際建筑面積僅3.74 萬(wàn)m2；企業(yè)B 地塊規(guī)劃容積率僅為1.0，規(guī)劃建筑面積19.91 萬(wàn)m2，實(shí)際建筑面積僅7.29 萬(wàn)m2；企業(yè)C 和創(chuàng)業(yè)園地塊規(guī)劃建筑面積25.96 萬(wàn)m2，實(shí)際建筑面積僅14.58 萬(wàn)m2。比照政策條件和現(xiàn)有產(chǎn)出水平，粗略計(jì)算可新增產(chǎn)值約8.28億元。

4.3 以土建換土地，優(yōu)化空間布局

空間優(yōu)化方案不改變用地性質(zhì)和規(guī)劃容量，以拆建、騰挪為手段新增空間，積極探索工業(yè)、研發(fā)、辦公、商業(yè)、生態(tài)功能混合的用地布局，并注入新的功能業(yè)態(tài)，提升用地效率和地區(qū)活力[9]。以申江路以東區(qū)域?yàn)槔?，初步方案及?guī)劃設(shè)想如圖5 所示：

（1）先進(jìn)制造業(yè)片區(qū)為川周公路、申江南路和創(chuàng)業(yè)園北部河流圍合區(qū)域，約0.52 km2，現(xiàn)狀為有色金屬企業(yè)和專(zhuān)用設(shè)備制造企業(yè)，鼓勵(lì)向中高端價(jià)值鏈提升，提高土地產(chǎn)出效率。

（2）商辦研發(fā)片區(qū)以創(chuàng)業(yè)園為主體，南至秀沿路，約0.23 km2?，F(xiàn)狀企業(yè)多屬低端制造業(yè)（如紡織服裝等），廠(chǎng)房以?xún)蓪訛橹?，整體形象不佳?？赏ㄟ^(guò)政策引導(dǎo)低效產(chǎn)能退出，實(shí)施廠(chǎng)房升級(jí)與改造，注入商業(yè)、研發(fā)等功能，成為功能復(fù)合、充滿(mǎn)活力的區(qū)域核心。

（3）商務(wù)總部片區(qū)位于秀沿路和周鄧公路之間的河塘圍合區(qū)域，約0.29 km2，現(xiàn)狀為軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)企業(yè)。鼓勵(lì)企業(yè)投入技術(shù)研發(fā)與創(chuàng)新，加強(qiáng)與外部企業(yè)合作，轉(zhuǎn)型為智能手機(jī)、生物研發(fā)和檢驗(yàn)檢測(cè)基地，實(shí)現(xiàn)與張江科學(xué)城的聯(lián)動(dòng)與整合。此外，依托新園區(qū)吸引地區(qū)總部、研發(fā)中心入駐，集聚形成總部經(jīng)濟(jì)形態(tài)。

（4）生態(tài)片區(qū)位于生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)南北兩側(cè)，約0.34 km2，現(xiàn)狀為農(nóng)用地和農(nóng)村居民點(diǎn)，整體以生態(tài)保育功能為主，與產(chǎn)業(yè)片區(qū)相互交融，提升區(qū)域整體形象。

經(jīng)初步測(cè)算，上述過(guò)程需拆除舊建筑約25 萬(wàn)m2，需重建商辦建筑面積約42 萬(wàn)m2，拆建成本合計(jì)約6.5 億元。如拿出商辦研發(fā)片區(qū)和商務(wù)總部片區(qū)約10 hm2土地，以該區(qū)域地面價(jià)7000元/m2估算，可獲取土地出讓金約7.0億元，整體實(shí)現(xiàn)資金平衡。

圖5 申江路以東區(qū)域現(xiàn)狀（左）與空間重構(gòu)設(shè)想（右）Fig.5 Current status (L) and idea of space reconstruction (R) of the area east of Shenjiang Road

4.4 借力平臺(tái)公司，區(qū)域融合發(fā)展

鎮(zhèn)級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理主體一般為所在鎮(zhèn)政府，運(yùn)營(yíng)主體多數(shù)為鎮(zhèn)級(jí)集體資產(chǎn)公司。土地二次開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、成本高、風(fēng)險(xiǎn)大，加之鎮(zhèn)政府財(cái)力有限，難以負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)型過(guò)程中的巨量資金，有必要選擇具備一定資金實(shí)力和風(fēng)險(xiǎn)承受能力、豐富開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)及可整合金融、產(chǎn)業(yè)鏈上下游能力的二次開(kāi)發(fā)主體，共同推進(jìn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。近年來(lái)，逐漸興起行政區(qū)與開(kāi)發(fā)區(qū)“區(qū)區(qū)合作”、品牌聯(lián)動(dòng)的發(fā)展模式[10]。

康橋鎮(zhèn)級(jí)園區(qū)可根據(jù)開(kāi)發(fā)實(shí)力、開(kāi)發(fā)領(lǐng)域和自身轉(zhuǎn)型方向契合度、地緣鄰近關(guān)系、已有合作基礎(chǔ)等選擇合適的平臺(tái)公司展開(kāi)合作。當(dāng)前，浦東新區(qū)重點(diǎn)聚焦集成電路、商用飛機(jī)制造、生物醫(yī)藥、新能源汽車(chē)、智能制造、信息數(shù)據(jù)等六大產(chǎn)業(yè)，并鼓勵(lì)本地企業(yè)轉(zhuǎn)型進(jìn)入上述產(chǎn)業(yè)企業(yè)的供應(yīng)體系，并對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目給予一定獎(jiǎng)勵(lì)。例如，康橋東路產(chǎn)業(yè)片區(qū)與有多年集成電路產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的區(qū)級(jí)國(guó)企張江高科，按20%和80%分別出資，共同成立集成電路產(chǎn)業(yè)合作公司。本研究區(qū)域內(nèi)有多家汽車(chē)制造企業(yè)，生產(chǎn)汽車(chē)電磁線(xiàn)圈、汽車(chē)電機(jī)馬達(dá)及各類(lèi)汽車(chē)零部件和非標(biāo)自動(dòng)化零配件等，可借力六大產(chǎn)業(yè)科創(chuàng)母基金，對(duì)接新能源汽車(chē)供應(yīng)體系，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)協(xié)同和土地價(jià)值。

5 結(jié)語(yǔ)

土地資源緊約束背景下，都市郊區(qū)型工業(yè)用地發(fā)展的新常態(tài)，逐漸由增量開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向存量?jī)?yōu)化。本文以浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)為案例，通過(guò)實(shí)證分析發(fā)現(xiàn)：鎮(zhèn)級(jí)園區(qū)產(chǎn)業(yè)用地盡管面臨產(chǎn)出效率不高、產(chǎn)業(yè)類(lèi)型偏低、轉(zhuǎn)型路徑受限等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，但其對(duì)鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)突出，本地就業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)顯著，且因其區(qū)位特征具備一定的轉(zhuǎn)型動(dòng)力和增長(zhǎng)潛力。由此提出因地制宜施策，針對(duì)大都市郊區(qū)存量工業(yè)用地的再開(kāi)發(fā)，應(yīng)以提升土地利用價(jià)值為主線(xiàn)，以土地復(fù)合利用為方向，以?xún)?yōu)化空間布局為手段，引導(dǎo)企業(yè)向價(jià)值鏈中高端轉(zhuǎn)型，從而提高經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出密度，實(shí)現(xiàn)區(qū)域整體轉(zhuǎn)型和功能完善。