楊東 徐開飛

烏魯木齊市土地儲(chǔ)備中心

一、土地儲(chǔ)備制度的現(xiàn)狀分析

目前我國(guó)土地儲(chǔ)備制度地區(qū)差異性較大，難以統(tǒng)一管理，由于土地的供應(yīng)問(wèn)題導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益容易產(chǎn)生糾紛，甚至?xí)a(chǎn)生不必要的沖突，使得政府的權(quán)力受到限制，對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控能力大大降低，在一定的程度上會(huì)帶來(lái)權(quán)力尋租和權(quán)益的交換，導(dǎo)致土地資源的流失，對(duì)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重的影響，更嚴(yán)重的會(huì)導(dǎo)致債務(wù)的失控風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步上升，在土地的分配問(wèn)題上，土地的囤積和閑置問(wèn)題尚未得到解決，土地的囤積可以為市場(chǎng)運(yùn)行出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)及時(shí)的彌補(bǔ)，但是過(guò)度的囤積就會(huì)影響土地財(cái)政的效益，市場(chǎng)化機(jī)制的不完善，導(dǎo)致土地征收、出讓趨向企業(yè)利益化，損害百姓的利益，甚至有些企業(yè)在受托進(jìn)行土地征收時(shí)采取暴力、欺詐、不負(fù)責(zé)任的手段進(jìn)行補(bǔ)償安置，使得社會(huì)矛盾日益激化。

二、新形勢(shì)下土地儲(chǔ)備改革分析

在土地儲(chǔ)備方面，我國(guó)土地制度地區(qū)差異性較大，難以進(jìn)行統(tǒng)一管理，目前我國(guó)土地的儲(chǔ)備主要有三方面主導(dǎo)，首先就是政府對(duì)土地的方面發(fā)布的政策，第二方面就是農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)對(duì)土地種植方面的影響，第三方面就是市場(chǎng)和政府對(duì)土地的混合影響，在市場(chǎng)和政府的影響下，土地資源的配置效率對(duì)農(nóng)民的利益有很大的影響，另一方面為了避免政府的收支來(lái)源過(guò)度依賴于土地收益也要適當(dāng)?shù)膶?duì)土地資源配置進(jìn)行控制，土地儲(chǔ)備進(jìn)行改革，要求對(duì)政治制度進(jìn)行轉(zhuǎn)變，另一方面還要看政府的執(zhí)行力度是否強(qiáng)硬，如果政府將土地壟斷那么市場(chǎng)的局面還是處于一級(jí)市場(chǎng)，造成的影響不是很大，而且可以為公共利益產(chǎn)生很大的效益，因此土地儲(chǔ)備還是交給政府控制較好，政府對(duì)土地儲(chǔ)備的重視程度也急迫的要求土地制度進(jìn)行改革，但是由于地方的自利性、對(duì)土地耕地范圍的不確定性、土地管理制度不完善等情況對(duì)土地制度的改革都是較為棘手的問(wèn)題。土地儲(chǔ)備的本職職能是為公共利益的需要以備于市場(chǎng)運(yùn)行出現(xiàn)問(wèn)題進(jìn)行彌補(bǔ)的，但是由于我國(guó)正處于發(fā)展中國(guó)家，對(duì)于制度的科學(xué)性只能在運(yùn)作的過(guò)程中進(jìn)行探索，在探索中進(jìn)行總結(jié)，之后才能進(jìn)行全面的實(shí)施，所以我國(guó)城市土地制度目前還不夠完善，在管理中也有很多的不足，很多有關(guān)人士提出建議將土地儲(chǔ)備視為實(shí)物期權(quán)模型根據(jù)市場(chǎng)的需要做出相對(duì)的供應(yīng)，對(duì)土地的儲(chǔ)備和規(guī)劃方面也要做出深刻的研究，城市土地規(guī)劃為土地資產(chǎn)變現(xiàn)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)為實(shí)施土地規(guī)劃創(chuàng)造了充足的條件，土地儲(chǔ)備為土地資產(chǎn)變現(xiàn)提供平臺(tái)和提升價(jià)值，城市土地規(guī)劃和儲(chǔ)備一定是相互互動(dòng)相互支持的。

三、創(chuàng)新土地儲(chǔ)備融資模式的路徑

（一）拓展融資渠道

目前我國(guó)土地儲(chǔ)備的融資模式過(guò)于單一，雖然在土地開發(fā)上都會(huì)得到相應(yīng)的贊助，但是主要的渠道還是靠銀行信貸和政府撥款為主，這種單一的融資模式對(duì)融資的效果和規(guī)模會(huì)起到負(fù)面效應(yīng)，所以我認(rèn)為政府對(duì)土地融資應(yīng)加強(qiáng)重視，構(gòu)建多元化的融資體系，保障土地多元化融資，在土地儲(chǔ)備方面政府應(yīng)加大資金的扶持，多開展適合土地融資的項(xiàng)目，對(duì)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)加強(qiáng)管理，明確個(gè)部門的職能，將融資多向社會(huì)中發(fā)展。

（二）改變舉債發(fā)展模式，拓寬土地儲(chǔ)備資金來(lái)源

儲(chǔ)備金短缺會(huì)造成一系列的連鎖反應(yīng)，首先在土地市場(chǎng)的征收和出讓方面打破以往的平衡，對(duì)資金運(yùn)行造成嚴(yán)重的問(wèn)題，甚至?xí)斐山?jīng)濟(jì)危機(jī)，所以對(duì)儲(chǔ)備金的管理一定要不斷的完善，順應(yīng)當(dāng)下嚴(yán)格控制地方政府的政策，放棄對(duì)于先前銀行融資方式的依賴，和社會(huì)資本開展積極合作。土地儲(chǔ)備過(guò)程中可以將一些工作轉(zhuǎn)給信賴的企業(yè)，政府采購(gòu)主要對(duì)接前期開發(fā)工作，政府的服務(wù)范圍加大，逐漸囊括評(píng)估、勘測(cè)、拆遷安置等環(huán)節(jié)，對(duì)于社會(huì)資本進(jìn)行有效利用同時(shí)也要處于國(guó)家政策的安全線內(nèi)。

（三）私募股權(quán)基金融資

創(chuàng)新土地儲(chǔ)備融資模式，私募股權(quán)基金融資是一種可以使融資項(xiàng)目與土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)實(shí)現(xiàn)成本、收益和風(fēng)險(xiǎn)隔離的融資模式。在有限合伙企業(yè)中，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為普通合伙人負(fù)責(zé)投資項(xiàng)目的管理工作，但項(xiàng)目管理信息必須向有限合伙人披露，有限合伙人可以對(duì)經(jīng)營(yíng)管理提出意見，經(jīng)營(yíng)管理的成本控制必須符合合伙協(xié)議或合伙人大會(huì)決議的要求。由于私募股權(quán)基金的有限合伙人作為投資者具有比壟斷經(jīng)營(yíng)者更強(qiáng)的成本控制意識(shí)，他們的參與可以形成對(duì)管理成本的有效控制，從而可以解決壟斷經(jīng)營(yíng)者無(wú)法有效控制管理成本的難題。

四、結(jié)束語(yǔ)

鑒于當(dāng)前政策背景下，為解決政府財(cái)政資金緊張和土地儲(chǔ)備資金需求之間的矛盾，規(guī)范土地儲(chǔ)備政府購(gòu)買服務(wù)流程，拓寬土地儲(chǔ)備資金來(lái)源渠道。本探討廣泛收集探討相關(guān)政策法規(guī)和各地出臺(tái)的土地儲(chǔ)備相關(guān)文件結(jié)合工作實(shí)際，對(duì)當(dāng)前各地在開展土地儲(chǔ)備工作普遍面臨的困難和存在的問(wèn)題進(jìn)行剖析，提出兩種土地儲(chǔ)備工作新模式：土地儲(chǔ)備政府購(gòu)買、采購(gòu)服務(wù)模式，政府以土地競(jìng)得人結(jié)合模式；并對(duì)兩種模式的具體操作流程、實(shí)施步驟進(jìn)行詳細(xì)分析和探討，土地儲(chǔ)備工作探討仍是個(gè)新課題，還需在國(guó)家政策法規(guī)、理論探討以及實(shí)際工作中加以探討完善。