劉婷 中國建設銀行北京市分行住房金融業(yè)務部

“租房養(yǎng)老”是指老年人將自己擁有完全產(chǎn)權(quán)的城市住房或農(nóng)村宅基地上的個人房屋，按照自愿原則交由政府或委托的第三方出租，一次性或定期獲取租金，用于老人養(yǎng)老費用支出。

作為養(yǎng)老體系的補充服務，“租房養(yǎng)老”已在我國部分城市推行。2017年9月青海省西寧市結(jié)合當?shù)貙嶋H情況推出“租金＋個人承擔＋政府兜底”的“租房養(yǎng)老”服務。老人出租自己原有的房屋，入住政府合作養(yǎng)老機構(gòu)，日常生活、身體健康均得到照顧、護理，房產(chǎn)出租收益用于支付養(yǎng)老機構(gòu)費用，無額外的家庭經(jīng)濟負擔，不影響今后房產(chǎn)的繼承問題，老人們普遍認可。

西寧案例完整體現(xiàn)了“租房養(yǎng)老”的基本功能，即盤活老人們的不動產(chǎn)增加現(xiàn)金流，解決老人們面臨的實際養(yǎng)老資金問題。隨著中國老齡化程度日益嚴重，“租房養(yǎng)老”勢必成為社會養(yǎng)老保障體系的重要補充。

一、市場需求潛力大

根據(jù)國務院公布的《“十三五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設規(guī)劃》：預計到2020年，我國60歲以上老年人口將增加到2.55億人左右，占總?cè)丝诒戎靥嵘?7.8%左右；高齡老年人將增加到2900萬人左右，獨居和空巢老年人將增加到1.18億人左右。面對日益增長的老年人口，及老人們?yōu)樘嵘B(yǎng)老品質(zhì)的資金需求，未來“租房養(yǎng)老”的市場需求將十分巨大。

（一）社會人口結(jié)構(gòu)改變

隨著醫(yī)療水平的提高，生活環(huán)境的提升，老年人的平均壽命自建國初期的35歲延長至2018年的77歲①。2018年末，我國60歲及以上人口為2.49億人，占17.9%，而全國就業(yè)人員7.76億人②，將60周歲及以上的人口作為退休人員測算，平均每3個工作的人要養(yǎng)活1個老人。

（二）養(yǎng)老成本的提高

近幾年由于護理人員人力成本增長，場地成本提高，使得養(yǎng)老院的入住費用高漲。同時獨生子女構(gòu)建的家庭中，老年人對于日常護理的需求增多，居家養(yǎng)老服務的費用也呈現(xiàn)價格上漲的走勢。各類養(yǎng)老服務產(chǎn)品的價格上漲，使得老人的退休工資無法承擔需要支付的醫(yī)藥費、護理費、人工費等養(yǎng)老費用。

（三）老人住房擁有率較高

根據(jù)西南財經(jīng)大學的2017年《中國家庭金融消費調(diào)查報告》，我國城鎮(zhèn)居民的住房擁有比率已經(jīng)達到87%。特別是在一二線城市，住房擁有率更高，城鎮(zhèn)老人除特殊情況外基本擁有自己的房產(chǎn)。

面對養(yǎng)老成本的提高、家人無暇照顧，擁有房產(chǎn)的老人尤其是獨居和空巢老人將會選擇“租房養(yǎng)老”的房屋租賃方式，解決養(yǎng)老資金問題。

二、“租房養(yǎng)老”的優(yōu)勢

因中國傳統(tǒng)觀念、房產(chǎn)繼承、房產(chǎn)升值等因素，與“以房養(yǎng)老”的房屋抵押方式相比，“租房養(yǎng)老”的房屋租賃方式更容易被中國家庭所接受。房屋租賃不須房屋產(chǎn)權(quán)的變更，保障房產(chǎn)未來的歸屬與相關(guān)利益，是“租房養(yǎng)老”的最大優(yōu)勢。

（一）子女繼承權(quán)得到保障

在中國，子女繼承父母的房屋是傳統(tǒng)的觀念與權(quán)益。“以房養(yǎng)老”模式下，老人將房屋抵押給保險公司，按約定條件領取養(yǎng)老金，老人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，子女需歸還保險公司相關(guān)抵押貸款金額后，才能繼承房屋?！白夥筐B(yǎng)老”模式下，老人將房屋委托出租，租金用于支付老人養(yǎng)老，租賃期滿房屋可收回。老人仍擁有房屋產(chǎn)權(quán)，子女未來的繼承權(quán)得到保障。

（二）房屋升值收益得到保障

近十年來中國房產(chǎn)價值升值迅速，普通家庭對于自己的房產(chǎn)不敢輕易地抵押或出售，避免造成家庭資產(chǎn)損失?！耙苑筐B(yǎng)老”需房產(chǎn)抵押，老人及其子女不愿意輕易讓房屋渡產(chǎn)權(quán)；“租金養(yǎng)老”不改變房屋權(quán)屬，定期有租金收入，且不增加額外的經(jīng)濟負擔，又可以提高老人的養(yǎng)老質(zhì)量，因此“租房養(yǎng)老”的可操作性更強。

三、建議措施

通過“租房養(yǎng)老”增加養(yǎng)老資金的方式，未來將成為中國很多家庭的必然選擇。因此“租房養(yǎng)老”有著巨大的市場潛力，但要真正惠及社會，仍有些問題待解決：

（一）專業(yè)房屋租賃公司

“租房養(yǎng)老”是種特殊的房屋租賃業(yè)務，需要專業(yè)房屋租賃公司提供長期穩(wěn)定的服務，滿足老人對長期養(yǎng)老資金的需求。目前國內(nèi)從事房屋租賃業(yè)務的主要是房產(chǎn)中介公司，中介公司基本以商業(yè)贏利為目標，業(yè)務主要是短期租賃，與“租房養(yǎng)老”的租賃需求不匹配。政府應鼓勵國企、民企參與租賃市場，設立專業(yè)租賃公司，健全企業(yè)規(guī)章制度，切實保障老年人及家庭的合法權(quán)益。同時房屋租賃公司應積極創(chuàng)新產(chǎn)品，提供不同租期、付款方式的服務，實現(xiàn)產(chǎn)品多元化，以滿足老人的實際需求。如通過約定延長租賃期限，為老年人提供高于房屋租金的養(yǎng)老費用，滿足老年人用未來的錢提升當下的生活質(zhì)量，切實解決老人為提養(yǎng)老品質(zhì)而遇到的資金緊張問題。

（二）金融、擔保等其他行業(yè)

銀行、保險、信托等機構(gòu)可與房屋租賃公司積極合作，創(chuàng)新“租房養(yǎng)老”的衍生產(chǎn)品及服務，降低產(chǎn)品服務的風險。銀行、信托金融機構(gòu)可為租賃公司提供租賃權(quán)相關(guān)的融資服務，增加公司資金流動性；保險公司可對房屋風險、產(chǎn)品服務、老人健康等方面提供精算服務、保險產(chǎn)品，協(xié)助房屋租賃公司降低產(chǎn)品風險，如延長租期提高養(yǎng)老費用的服務，從金融角度保障“租房養(yǎng)老”的運行。

（三）市場監(jiān)管和產(chǎn)品宣傳

政府應從市場監(jiān)管入手，完善市場制度建設，加強對違規(guī)租賃公司的懲處并限制其業(yè)務范圍，規(guī)范租賃市場秩序，加速租賃公司的優(yōu)勝劣汰。同時，政府應監(jiān)督“租房養(yǎng)老”的市場宣傳，規(guī)范租賃公司合理、準確地宣傳產(chǎn)品要點，引導優(yōu)質(zhì)租賃公司與當?shù)仞B(yǎng)老辦、街道等機構(gòu)合作，使得產(chǎn)品信息廣而告之、普惠老人，幫助有實際需求的老年人提升養(yǎng)老品質(zhì)。

注釋：

①國家衛(wèi)生健康委員會《2018年我國衛(wèi)生健康事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計公報》。

②國家統(tǒng)計局2018年統(tǒng)計公報。