李剛

摘 要 中小房地產(chǎn)企業(yè)要在日益激烈的競爭中勝出，需要在產(chǎn)品、銷售、成本各方面打造自己的核心競爭力。而房地產(chǎn)企業(yè)的定員管理，作為企業(yè)的重要基礎(chǔ)管理工作，呈現(xiàn)出明顯的行業(yè)特點，給定員管理工作帶來了困難與挑戰(zhàn)。本文從中小房地產(chǎn)企業(yè)定員管理的難點分析著手，提出了破解定員管理難點的“階段配置”與“彈性配置”的解決辦法，以期為同類企業(yè)的定員配置與管理提供借鑒和幫助。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 定員管理 階段配置 彈性配置

隨著國家政策變化、城市人口的增減、流動，房地產(chǎn)企業(yè)競爭日益激烈，中小房地產(chǎn)企業(yè)要在競爭中勝出，需要在產(chǎn)品、銷售、成本各方面予以提升，以打造自己的核心競爭力。而定員管理是企業(yè)的一項基礎(chǔ)工作，是組織運營、人員配備、提高效率的依據(jù)和手段。

本文所述的中小企業(yè)是指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)在二級及以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。根據(jù)企業(yè)資質(zhì)條件二級資質(zhì)標準中對開發(fā)面積的規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額?！辈⒄漳壳巴恋爻鲎屒闆r，按一個項目約10萬平方米推算，一般情況下本文所指的中小房地產(chǎn)企業(yè)即二級及以下資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通常為同步開發(fā)一個或幾個項目。本文以此同城開發(fā)一個或幾個項目來探討中小房地產(chǎn)企業(yè)的定員管理工作。

定員核定的常用方法有效率定員計算法、設(shè)備定員計算法、崗位定員計算法、比例定員計算法和職責(zé)定員法。其中職責(zé)定員法是按既定的組織機構(gòu)和它的職責(zé)范圍以及機構(gòu)內(nèi)部的業(yè)務(wù)分工和崗位職責(zé)來確定定員的方法。這種方法適用于企業(yè)管理人員和工程技術(shù)人員的定員確定。房地產(chǎn)項目所配備的人員基本上為管理人員和工程技術(shù)人員，因而房地產(chǎn)項目人員定員確定以職責(zé)定員法為主要方法。

由于管理工作和技術(shù)工作比較復(fù)雜，彈性較大，其工作定額較難量化，無法用數(shù)學(xué)公式表示，這是職責(zé)定員法的難點所在。除此之外，房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)較其他企業(yè)又有其固有的特點，因而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的定員核定又表現(xiàn)出一定的困難。

一、中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)定員的核定的難點

（一）房地產(chǎn)開發(fā)表現(xiàn)出明顯的階段性。

房地產(chǎn)項目開發(fā)從土地取得到開發(fā)完成交付主要工作有：獲取土地、成立公司、規(guī)劃設(shè)計、確定施工單位、工程建設(shè)、推廣銷售、驗收交付等。這一系列工作中，主要節(jié)點有開工、銷售、交付。圍繞這3個節(jié)點，房地產(chǎn)項目公司的工作重點和內(nèi)容也會發(fā)生較大變化，呈現(xiàn)出階段性特點。開工前房地產(chǎn)開發(fā)的主要工作有：公司注冊、產(chǎn)品定位、項目規(guī)劃設(shè)計、確定建設(shè)單位。開工至銷售這一階段房地產(chǎn)開發(fā)的主要工作有：工程建設(shè)、銷售策劃與推廣、銷售。銷售至交付這一階段房地產(chǎn)開發(fā)的主要工作有工程建設(shè)、推廣銷售、驗收整改、交付等。交付后主要工作有：尾盤銷售、整改維保、決算。因此房地產(chǎn)開發(fā)因其所處工作階段不同，工作量與所需配備的人員也不同。

（二）房地產(chǎn)項目情況不同，人員配備是不同的

主要表現(xiàn)在：其一，開發(fā)管理的面積不同，所需配備的人員數(shù)量不同。如土建管理人員施工管理的面積越大，人員配備的數(shù)量也就越多。其二，開發(fā)的產(chǎn)品類別不同，同樣建筑面積所需配備的人員數(shù)量也不同。如同是10萬平方米的施工管理面積，別墅和公寓配備的人數(shù)就不相同。其三，一個公司在同一城市開發(fā)項目數(shù)量不同，在一些專業(yè)人員配備上也會不同。

二、中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)定員核定的方法及實操

第一，針對房地產(chǎn)開發(fā)表現(xiàn)出明顯的階段性這一特點，對中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按項目開發(fā)工作進展情況宜實行“階段配置”的辦法。即按照項目所處的開發(fā)階段進行定員編制的配備。根據(jù)前述房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的主要工作、節(jié)點以及不同階段的人員變化情況，在定員核定上分為項目開工前、開工后、交付后三個階段。其中：

一是項目“開工前”根據(jù)項目取得方式不同分兩種情況來確定：首先，土地競拍項目，從土地摘牌后至取得施工許可證。其次，轉(zhuǎn)讓收購項目從簽訂協(xié)議至項目取得施工許可證。這一時期項目的主要工作是項目公司的組建、運營、項目定位、產(chǎn)品定位、方案設(shè)計、規(guī)劃報批及工程前期的一些工作。從工作內(nèi)容看已基本涉及房地產(chǎn)開發(fā)的各個部門，但從工作量看卻還沒有達到項目開發(fā)的頂峰。因而在部門設(shè)置上應(yīng)基本配備，而人員上應(yīng)圍繞工作職責(zé)和工作量進行適當(dāng)配置。

二是項目“開工后”指從項目取得施工許可證至項目最后一期工程交付之日后一個月。這一時期項目的工作重點是工程的施工組織與管理、產(chǎn)品的策劃、推廣、銷售以及與這兩項工作有關(guān)的采供、造價、公司運營等工作，此階段工作達到高峰，部門設(shè)置和人員配備也達到最高值。

三是“項目交付后”指項目最后一期工程交付之日一個月后至項目清盤。這一時期隨著工程項目的交付，工作內(nèi)容和工作量較之前有了較大的變化。從工程角度說逐步轉(zhuǎn)為后期整改、維保及工程決算，從營銷角度看主要是剩余房源的去化。因此，部門和員工應(yīng)視工作推進情況逐步核減，一般情況下每三個月應(yīng)作一次定員盤點，以保持定員與工作的匹配。

在上述階段配置中，定員編制配備是按開發(fā)10萬平方米左右的住宅來考慮的企業(yè)基本配置。

第二，針對房地產(chǎn)開發(fā)項目不同而帶來的人員配備數(shù)量的變化，對中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)定員實行“彈性配置”的辦法?！皬椥耘渲谩?是指根據(jù)項目所開發(fā)的類型和在建面積，按實際工作需要和對應(yīng)一定的比例標準進行定員配置管理。其中同一城市同時開發(fā)多個項目的，也是“彈性配置”的一種形式。具體如表2。

第三，定員編制與人員配置的管理應(yīng)具有一定的靈活性。本文所述的定員編制配備是指中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)10萬平方米左右的多層、小高層、高層或者這幾種類型混合為主的住宅為基本前提設(shè)計考慮的，如遇別墅、排屋、超高層或其他特殊形態(tài)的產(chǎn)品類型的建筑還應(yīng)根據(jù)實際情況適當(dāng)增、減配備人員。

本文所述的機構(gòu)和定員編制是一個基本的配置，不同的企業(yè)根據(jù)自身的管理文化和實際，也可作些調(diào)整。如分管工程的副總經(jīng)理和總工在有些企業(yè)是兼任的，采供管理在有些企業(yè)配備在工程部，也有些企業(yè)把相關(guān)職能落在合同造價部或成本管理部等等。

本文所述定員編制的配備時間也不是絕對的。第二階段的人員配備是項目配備的高峰。在人才競爭的時代，人員招聘工作應(yīng)適當(dāng)提前啟動，保證高峰用人期的人員配備。

本文所述的定員配置更多的是提供一種思路或方法，以期為同類企業(yè)的定員配置與管理提供借鑒和幫助。

（作者單位為杭州冠名勞務(wù)服務(wù)有限公司）