伍友俊

【摘要】城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及不動(dòng)產(chǎn)管理的需要等，都對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪工作提出了更多更高的要求，應(yīng)用傳統(tǒng)的作業(yè)模式已不能滿足，技術(shù)革新已成為必然。本文即簡(jiǎn)要介紹了新形勢(shì)下以數(shù)字化測(cè)繪和3S（GPS、RS、GIS）技術(shù)為代表的現(xiàn)代測(cè)繪技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)繪中的應(yīng)用。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測(cè)繪;數(shù)字化測(cè)繪

1、引言

隨著城市房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)管理部門和社會(huì)公眾對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的準(zhǔn)確性和現(xiàn)實(shí)性等都提出了更多更高的要求。房產(chǎn)測(cè)繪應(yīng)用傳統(tǒng)的作業(yè)模式已經(jīng)滿足不了工作的要求，技術(shù)革新已成為必然。計(jì)算機(jī)技術(shù)以及日趨成熟的以數(shù)字化測(cè)繪和3S（GNSS、RS、GIS）技術(shù)為代表的現(xiàn)代測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用為此提供了嶄新的模式和支持，并催生了“數(shù)字不動(dòng)產(chǎn)”建設(shè)。本文即簡(jiǎn)要介紹新形勢(shì)下現(xiàn)代測(cè)繪技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)繪中的應(yīng)用。

2、數(shù)字化測(cè)繪技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)繪中的應(yīng)用

數(shù)字化測(cè)繪技術(shù)具有點(diǎn)位精度高、便于成果的更新和深加工利用等顯著特點(diǎn)，可作為GIS的重要信息源。

數(shù)字化測(cè)繪的主要作業(yè)方法有三種：原圖數(shù)字化法、航測(cè)（遙感）法和地面數(shù)字測(cè)圖法。其中原圖數(shù)字化法因其精度有限，已不適應(yīng)現(xiàn)代測(cè)繪生產(chǎn)管理的要求，逐步退出了歷史舞臺(tái)，目前一般采用航測(cè)（遙感）法和地面數(shù)字測(cè)圖法。

2.1航測(cè)（遙感）法

利用航空攝影（遙感）在空中攝取地面的影像，通過“外業(yè)定性，內(nèi)業(yè)定位”，直接獲得數(shù)字化圖。該方法的特點(diǎn)是可將大量的外業(yè)測(cè)量工作移到室內(nèi)完成，它具有成圖速度快、精度高而均勻、不受氣候及季節(jié)的限制等優(yōu)點(diǎn)。但是該方法在城市建筑物與樹木密集地區(qū)或其他隱蔽區(qū)域會(huì)受到航攝比例尺和房檐改正精度等因素的限制。隨著無(wú)人機(jī)及傾斜攝影測(cè)量、激光雷達(dá)等技術(shù)的發(fā)展，該技術(shù)正越來(lái)越多地應(yīng)用于房產(chǎn)測(cè)繪領(lǐng)域。

2.2地面數(shù)字測(cè)圖法

采用實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)定位（RTK）、全站儀等測(cè)量?jī)x器直接進(jìn)行野外數(shù)據(jù)采集，并將采集數(shù)據(jù)通過計(jì)算機(jī)進(jìn)行編輯處理成圖的方法是我國(guó)目前各測(cè)繪單位進(jìn)行大比例尺（尤其是1：500）測(cè)圖用得最多的數(shù)字測(cè)圖方法。采用該方法所得到的數(shù)字化圖的特點(diǎn)是精度高，所測(cè)地物點(diǎn)相對(duì)于鄰近控制點(diǎn)的精度可以控制在±5cm以內(nèi)。

地面數(shù)字測(cè)圖法的作業(yè)模式是多種多樣的。隨著測(cè)繪科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和測(cè)繪新儀器、新設(shè)備的出現(xiàn)，尤其是全球?qū)Ш叫l(wèi)星系統(tǒng)（GNSS）技術(shù)的不斷改進(jìn)，對(duì)于開闊的地段（主要是田野、河流、溝渠等），可以直接采用RTK測(cè)量模式進(jìn)行全數(shù)字野外數(shù)據(jù)采集，而對(duì)于樹木較多或房屋密集的測(cè)區(qū)，可以采用RTK測(cè)定圖根點(diǎn)，通過全站儀采集碎部點(diǎn)，數(shù)字成圖軟件編輯成圖。即運(yùn)用RTK+全站儀+數(shù)字成圖軟件“聯(lián)合作業(yè)”模式進(jìn)行大比例尺數(shù)字測(cè)圖，可以實(shí)現(xiàn)RTK與全站儀的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，大幅度提高測(cè)圖精度和效率，已成為地面數(shù)字測(cè)圖法的主要作業(yè)模式。

3、遙感（RS）技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)繪中的應(yīng)用

遙感技術(shù)具有大范圍、高分辨率、多時(shí)段、多時(shí)相等特點(diǎn)。但其圖像往往比例尺較小、誤差較大，即使是分辨率達(dá)到0.61m的快鳥（Quick Bird）衛(wèi)星影像，其用于測(cè)繪生產(chǎn)時(shí)，按規(guī)范規(guī)定的最大成圖比例尺為1：5000，僅用于一般判讀的成圖比例尺為1：2000，無(wú)法滿足1：1000、1：500等大比例尺成圖精度要求。所以，遙感技術(shù)一般并不直接應(yīng)用于房產(chǎn)測(cè)繪。但是，利用高分辨率的衛(wèi)星影像圖，即使是使用衛(wèi)片下載工具通過網(wǎng)絡(luò)獲取的谷歌等衛(wèi)星影像圖，在經(jīng)過相應(yīng)軟件處理后，可以提供比單純房產(chǎn)分幅平面圖更多更直觀的空間信息以輔助房產(chǎn)測(cè)繪工作，比如：在房產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪方面，應(yīng)用衛(wèi)星影像圖布設(shè)測(cè)量控制點(diǎn)，便于選定控制點(diǎn)的具體位置，了解控制點(diǎn)的控制范圍，確定觀測(cè)路線，還可做野外測(cè)繪工作草圖，并可為檢驗(yàn)數(shù)字化成圖成果提供輔助參考;在房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪方面，應(yīng)用衛(wèi)星影像圖可直觀地判讀出房屋位置等，并可輔助房產(chǎn)調(diào)查。

4、地理信息系統(tǒng)（GIS）技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)繪中的應(yīng)用

房產(chǎn)測(cè)繪是不動(dòng)產(chǎn)管理管理數(shù)據(jù)的主要來(lái)源。將GIS技術(shù)引入房產(chǎn)測(cè)繪及其管理是對(duì)傳統(tǒng)模式的一個(gè)突破。房產(chǎn)信息包含產(chǎn)權(quán)人信息、坐落信息及其它相關(guān)空間和屬性信息，坐落信息對(duì)于房屋確定具有重要的標(biāo)識(shí)作用。在傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理中，房屋的坐落一般都以城市的街區(qū)名來(lái)定義，而街區(qū)名有模糊、易變、不精確的特點(diǎn)，難以從根本上杜絕重復(fù)發(fā)證等現(xiàn)象的發(fā)生。引入GIS后，充分利用房屋位置在圖上唯一性的特點(diǎn)，通過“落宗落幢”，賦予唯一的不動(dòng)產(chǎn)單元代碼，能實(shí)現(xiàn)真正意義上的“以圖管房”。另一方面，通過房產(chǎn)GIS，可以進(jìn)行任意地理范圍內(nèi)房產(chǎn)的各類統(tǒng)計(jì)分析，如房產(chǎn)容積率分析、房產(chǎn)空置率分析、房屋拆遷、按產(chǎn)別（結(jié)構(gòu)、層數(shù)）進(jìn)行的分類統(tǒng)計(jì)等，能方便了解城市房屋的基本信息。并且，在引入了GIS之后，在管理上只要通過房產(chǎn)圖形，就能夠準(zhǔn)確地掌握房產(chǎn)的過去和現(xiàn)狀，以不變應(yīng)萬(wàn)變。這種測(cè)繪前置模式，已不再是單純意義上的GIS技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)繪中的應(yīng)用，而是通過GIS整合全球?qū)Ш叫l(wèi)星系統(tǒng)（GNSS）、遙感（RS）、計(jì)算機(jī)輔助制圖（CAD）、房產(chǎn)辦公自動(dòng)化（OA）、管理信息系統(tǒng)（MIS）以及互聯(lián)網(wǎng)（Web）等技術(shù)，使不動(dòng)產(chǎn)管理向科學(xué)、規(guī)范和智能化的方向發(fā)展，進(jìn)而形成多方位、多層次、網(wǎng)絡(luò)化、自動(dòng)化、現(xiàn)代化的不動(dòng)產(chǎn)管理體系——“數(shù)字不動(dòng)產(chǎn)”。

結(jié)語(yǔ)：

房產(chǎn)測(cè)繪作為測(cè)繪學(xué)科的一個(gè)分支，是測(cè)繪技術(shù)與不動(dòng)產(chǎn)管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的專業(yè)測(cè)繪，具有較強(qiáng)的技術(shù)性和鮮明的政策性。其成果質(zhì)量不僅關(guān)系到房屋權(quán)利人的切身利益，也間接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)正?；⒁?guī)范化發(fā)展。毋庸諱言，長(zhǎng)期以來(lái)，房產(chǎn)測(cè)繪在測(cè)繪行業(yè)一直處于邊緣地位，其人員、技術(shù)及裝備都遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于整個(gè)行業(yè)的發(fā)展水平。隨著房地產(chǎn)業(yè)地不斷發(fā)展以及社會(huì)公眾對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪及管理提出的更高要求，傳統(tǒng)的作業(yè)與管理模式已不能滿足，在房產(chǎn)測(cè)繪中不斷推廣應(yīng)用現(xiàn)代測(cè)繪技術(shù)已是必然的大勢(shì)所趨。惟其如此，房產(chǎn)測(cè)繪才能與時(shí)俱進(jìn)，更多更快更好地為社會(huì)公眾提供服務(wù)，更多更快更好地為不動(dòng)產(chǎn)管理、為“數(shù)字不動(dòng)產(chǎn)”和“數(shù)字城市”建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料。

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