綜合片區(qū)開(kāi)發(fā)是在國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，針對(duì)相對(duì)成片的較大規(guī)模（通常在5平方公里以上）區(qū)域的整體投資開(kāi)發(fā)工作。通過(guò)片區(qū)及周邊一體化規(guī)劃，構(gòu)建區(qū)域現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)集群化、環(huán)境生態(tài)化、農(nóng)村城鎮(zhèn)化綜合發(fā)展，實(shí)現(xiàn)區(qū)域綜合價(jià)值。它包含了整個(gè)區(qū)域從戰(zhàn)略定位策劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃編制、土地一級(jí)整理及安置、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)、土地出讓、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入以及城市運(yùn)營(yíng)管理的全過(guò)程。將經(jīng)濟(jì)、政治、文化、社會(huì)等融入新型城鎮(zhèn)城市文化、功能定位、空間布局、公共服務(wù)、發(fā)展規(guī)模中，消除差距，以集約高效、科學(xué)發(fā)展、功能完善、環(huán)境友好、社會(huì)和諧的統(tǒng)籌規(guī)劃。

從事綜合片區(qū)開(kāi)發(fā)投資的企業(yè)被定位為城市建設(shè)及運(yùn)營(yíng)商。中國(guó)城市建設(shè)投融資體系向社會(huì)資本開(kāi)放，從上世紀(jì)90年代初期開(kāi)始起步，隨著住宅的商品屬性逐漸被確立，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步形成并且發(fā)展壯大。政府將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為大規(guī)模修建基礎(chǔ)設(shè)施的重要融資渠道之一。以房地產(chǎn)換基礎(chǔ)設(shè)施的模式開(kāi)始出現(xiàn)，地方政府通過(guò)協(xié)議出讓將大規(guī)模的土地出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在建房子的過(guò)程中，同時(shí)配建市政道路管網(wǎng)，學(xué)校醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。其操盤手法和理念與現(xiàn)今的區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)有十分相似的地方，早期的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將自己定位為城市運(yùn)營(yíng)商也源于此。但隨著2002年新的《土地管理法》的出臺(tái)，以及2004年“8·31”大限之后，土地一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)徹底分離，土地一級(jí)市場(chǎng)開(kāi)始形成，一部分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)等開(kāi)始轉(zhuǎn)型進(jìn)入了一級(jí)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，以一級(jí)開(kāi)發(fā)為內(nèi)核，向前延伸至區(qū)域功能的策劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的制定，向后延伸至二級(jí)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入和運(yùn)營(yíng)，逐漸形成了如今看到的綜合片區(qū)開(kāi)發(fā)模式的框架。

綜合片區(qū)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)

綜合片區(qū)開(kāi)發(fā)的出現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)了地方政府的發(fā)展區(qū)域的訴求以及傳統(tǒng)房建企業(yè)轉(zhuǎn)型的需求。站在政府角度，引入企業(yè)投資建設(shè)片區(qū)，一借助了企業(yè)的投資能力;二借用了企業(yè)的組織管理能力;三借助了企業(yè)的招商能力，并以此模式為基礎(chǔ)構(gòu)建了區(qū)域發(fā)展的平臺(tái)。大型投資企業(yè)專業(yè)化運(yùn)作整體區(qū)域的開(kāi)發(fā)，使得每塊土地在出讓的時(shí)候都能夠具備一個(gè)良好的配套條件，使得土地能夠獲得應(yīng)有的價(jià)值，也建立了市場(chǎng)對(duì)這個(gè)區(qū)域規(guī)劃落實(shí)的長(zhǎng)期信心。我國(guó)的綜合片區(qū)開(kāi)發(fā)模式在結(jié)構(gòu)性和功能性呈現(xiàn)如下幾個(gè)趨向：

一是投資管理多元化。企業(yè)開(kāi)始協(xié)同或替代政府作為片區(qū)建設(shè)的主體。片區(qū)建設(shè)投資包括土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、城市基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施建設(shè)，甚至包括片區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、導(dǎo)入和運(yùn)營(yíng)管理，越來(lái)越多的交由具備專業(yè)資質(zhì)和能力的企業(yè)承擔(dān)，片區(qū)的市場(chǎng)化配置和企業(yè)占比逐步增多。企業(yè)化的片區(qū)管理者一般通過(guò)提供城市建設(shè)投資、產(chǎn)業(yè)投資等服務(wù)獲取前期收益，以運(yùn)營(yíng)服務(wù)、管理服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)片區(qū)運(yùn)營(yíng)階段的良性循環(huán)。

二是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)服務(wù)化。隨著城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化，許多大城市第三產(chǎn)業(yè)比重開(kāi)始超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)，形成以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)形態(tài)。與此相適應(yīng)，城市片區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也在發(fā)生轉(zhuǎn)變，逐步轉(zhuǎn)向發(fā)展科創(chuàng)、總部經(jīng)濟(jì)、金融、文化、旅游等服務(wù)業(yè)，由農(nóng)業(yè)、制造業(yè)主導(dǎo)型轉(zhuǎn)為服務(wù)主導(dǎo)型的城市產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)正在陸續(xù)更迭。

三是片區(qū)功能平臺(tái)化。以往的片區(qū)開(kāi)發(fā)主要以簡(jiǎn)單解決區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)化問(wèn)題為首要目的，通過(guò)將區(qū)域內(nèi)的百姓進(jìn)行集中還遷，整理土地上市，完成區(qū)域城鎮(zhèn)化的目標(biāo)。而現(xiàn)在的片區(qū)開(kāi)發(fā)正在用“平臺(tái)經(jīng)濟(jì)”的思維打造其平臺(tái)作用，以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，通過(guò)搭建政企互信的合作平臺(tái)獲得政府授權(quán)，進(jìn)行資源整合并優(yōu)化資源配置，滿足區(qū)域內(nèi)的政府、企業(yè)、居民三者的需求、提升片區(qū)價(jià)值，解決統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的責(zé)任主體問(wèn)題以及城市綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值分配問(wèn)題。

四是運(yùn)營(yíng)生態(tài)智慧化。以往對(duì)于的片區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)只是簡(jiǎn)單的搞“幾通一平”（如通路、通電、供排水、通訊、通寬帶等和平整土地），而現(xiàn)在政府及居民對(duì)于建筑、環(huán)境、服務(wù)要求越來(lái)越高，片區(qū)要進(jìn)行整體的環(huán)境影響評(píng)價(jià)，要達(dá)到全域的綠色、低碳、節(jié)能減排等環(huán)保標(biāo)準(zhǔn);同時(shí)，隨著國(guó)家大力推進(jìn)智慧城市建設(shè)，片區(qū)開(kāi)發(fā)勢(shì)必要使用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)等新一代信息技術(shù)，線上線下結(jié)合，產(chǎn)業(yè)發(fā)展和園區(qū)管理更智能、更高效。

五是產(chǎn)城融合一體化。以往城市片區(qū)開(kāi)發(fā)的模式對(duì)于建成片區(qū)的功能定位較為單一，或是只重視產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)新城，或是注重居住和生活的居住新城。而隨著開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和規(guī)模的擴(kuò)大，不僅區(qū)域內(nèi)居住、教育、醫(yī)療等基本生活條件要得到保障，區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)豐富，工作崗位充分也同樣重要，傳統(tǒng)城市片區(qū)開(kāi)發(fā)沒(méi)有體現(xiàn)以人為本的理念。因此，由“產(chǎn)城分離”走向“產(chǎn)城融合”，實(shí)行土地集約、產(chǎn)業(yè)和人口集聚、城市功能完善以及整個(gè)商業(yè)價(jià)值的統(tǒng)籌，成為綜合片區(qū)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

六是便民服務(wù)一條龍。隨著民眾收入水平和消費(fèi)能力的提高，消費(fèi)者對(duì)幸福生活的要求越來(lái)越高。未來(lái)城市之間競(jìng)爭(zhēng)的核心，不在于更低的房地產(chǎn)價(jià)格、更高的建筑品質(zhì)或者更好的物業(yè)管理水平，而在于能否更好的為居民提供便捷的生活服務(wù)，能否引領(lǐng)居民未來(lái)的生活方式。這就意味著實(shí)施綜合片區(qū)開(kāi)發(fā)的企業(yè)為城市提供的不僅是舒適、綠色、環(huán)保的生活和工作的空間，滿足本社區(qū)居民的基本生活需求，還要能夠提供居民社交活動(dòng)與個(gè)性發(fā)展的環(huán)境與機(jī)會(huì)，創(chuàng)造安全、親切、舒適的人文環(huán)境和社會(huì)形態(tài)，成為居民健康、文明、安逸、放松、溫馨的精神家園，最大程度地實(shí)現(xiàn)人與自然、人與社會(huì)和人與自我的融洽與和諧。

綜合片區(qū)開(kāi)發(fā)面臨的問(wèn)題和影響因素

自改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)的城鎮(zhèn)化開(kāi)發(fā)進(jìn)程平均每年以超過(guò)1%的速度增長(zhǎng)，截止2019年末，我國(guó)城鎮(zhèn)人口已達(dá)到8.48億，城鎮(zhèn)化率為60.6%，中國(guó)的城鎮(zhèn)化和城市的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入新的發(fā)展時(shí)期。但另一方面，在我們長(zhǎng)期學(xué)習(xí)和具體實(shí)施綜合片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程中，也面臨著一些突出的矛盾和問(wèn)題。

（1）城市設(shè)計(jì)短視，無(wú)法成為可復(fù)制的品牌。傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及地方城投平臺(tái)公司作為統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)實(shí)主體，在片區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面考慮不足，無(wú)法實(shí)現(xiàn)片區(qū)從前期設(shè)計(jì)到后期運(yùn)營(yíng)的整體設(shè)計(jì);且當(dāng)前現(xiàn)實(shí)主體對(duì)項(xiàng)目的統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)主要體現(xiàn)在物理空間范圍的層面，缺乏項(xiàng)目初期的整體規(guī)劃和產(chǎn)品策劃，沒(méi)有產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的指引。

（2）缺乏全產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值體系設(shè)計(jì)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)片區(qū)內(nèi)共贏。綜合片區(qū)開(kāi)發(fā)缺乏指標(biāo)體系引領(lǐng)，導(dǎo)致各環(huán)節(jié)評(píng)判專業(yè)性不足;且由于傳統(tǒng)實(shí)施主體缺乏全產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋的能力，部分環(huán)節(jié)需要引入其他主體共同完成;因外部主體專業(yè)能力參差不齊，主體之間缺乏協(xié)同作用，導(dǎo)致各環(huán)節(jié)專業(yè)性存在問(wèn)題。

（3）片區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)分割，無(wú)法使區(qū)域價(jià)值持續(xù)提升。目前國(guó)內(nèi)已經(jīng)實(shí)施的綜合片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，大多都是將片區(qū)內(nèi)的土地整理及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成后直接移交至政府進(jìn)行后期運(yùn)營(yíng)，這就會(huì)出現(xiàn)建設(shè)運(yùn)營(yíng)分離導(dǎo)致投資建設(shè)方成為“甩手掌柜”，增加政府接手片區(qū)后在運(yùn)營(yíng)維護(hù)、招商引資、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)上的難度。

綜合片區(qū)的治理模式往往和開(kāi)發(fā)模式相輔相成，通過(guò)不斷開(kāi)展土地使用、金融、投資準(zhǔn)入等領(lǐng)域的制度創(chuàng)新，搭建起多渠道、多路徑的融資平臺(tái)，按照“統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施、滾動(dòng)發(fā)展”原則，由企業(yè)同政府合作共同成立片區(qū)開(kāi)發(fā)平臺(tái)公司，通過(guò)綜合運(yùn)用國(guó)家政策資金、基金、項(xiàng)目融資、財(cái)政留成、資本市場(chǎng)上市等多種融資方式，積極籌集資金開(kāi)展片區(qū)各項(xiàng)工作建設(shè)，再將獲得的土地出讓收入、城市運(yùn)營(yíng)收入、稅收收入投入到新片區(qū)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)與持續(xù)發(fā)展。這一開(kāi)發(fā)模式已成為國(guó)內(nèi)綜合片區(qū)開(kāi)發(fā)廣泛借鑒的路徑樣板。

當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)迅速發(fā)展的形勢(shì)下，隨著城市承擔(dān)職能的多樣化?功能的多元化?區(qū)內(nèi)外發(fā)展環(huán)境逐步統(tǒng)一，城市之間基礎(chǔ)設(shè)施?優(yōu)惠政策之間的差異越來(lái)越小，綜合片區(qū)開(kāi)發(fā)原有的開(kāi)發(fā)模式和治理體系面臨各種沖擊，并越來(lái)越多地受到自身發(fā)展?fàn)顩r和外部因素變化的雙重影響。

不同發(fā)展階段?不同管理模式的綜合片區(qū)，都應(yīng)根據(jù)自身的發(fā)展情況，充分考慮市場(chǎng)化?城市化?社會(huì)化?政策化等因素影響，通過(guò)適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)要求， 適時(shí)變革管理模式和體制機(jī)制，將其作為綜合片區(qū)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力源。

1.市場(chǎng)化影響。隨著經(jīng)濟(jì)全球化趨勢(shì)不斷增強(qiáng)，城市片區(qū)內(nèi)企業(yè)面臨越來(lái)越激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，全面推行市場(chǎng)化運(yùn)作和建立市場(chǎng)化機(jī)制成為必然。采取政企合一的開(kāi)發(fā)方式，推進(jìn)區(qū)域平臺(tái)公司獨(dú)立運(yùn)作、區(qū)域財(cái)權(quán)、事權(quán)充分下放，是綜合片區(qū)開(kāi)發(fā)未來(lái)的演變趨勢(shì)。

2.城市化影響。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程不斷加快，全國(guó)近20個(gè)大小城市群迅速崛起，不斷加快的城市化進(jìn)程將逐步削弱綜合片區(qū)開(kāi)發(fā)的效應(yīng)。

3.社會(huì)化影響。隨著綜合片區(qū)的開(kāi)發(fā)，在片區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力迅速增強(qiáng)的同時(shí)，區(qū)內(nèi)就業(yè)人員數(shù)量逐步增加，生活配套設(shè)施等公共產(chǎn)品需求增長(zhǎng)迅速，這就對(duì)片區(qū)從側(cè)重建設(shè)發(fā)展，轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)和管理的模式提出了挑戰(zhàn)。綜合片區(qū)職能多元化，特別是對(duì)于城市運(yùn)營(yíng)、公共事務(wù)管理的要求將不斷擴(kuò)大。

4.政策化影響。目前，從全國(guó)范圍來(lái)看，棚戶區(qū)改造、特色小鎮(zhèn)、PPP等原有的綜合片區(qū)開(kāi)發(fā)所能采用的模式目前均已接近尾聲，原有以土地出讓金來(lái)平衡片區(qū)建設(shè)的模式將會(huì)受到更加嚴(yán)格的限制。而隨著2020年政府專項(xiàng)債中對(duì)于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、民生服務(wù)、市政及產(chǎn)業(yè)園區(qū)等項(xiàng)目的投入，跟隨國(guó)家政策導(dǎo)向，調(diào)整綜合片區(qū)開(kāi)發(fā)的模式和方案，將是下一步政府和企業(yè)需要重點(diǎn)探索的方向。

十四五期間推進(jìn)綜合片區(qū)開(kāi)發(fā)治理現(xiàn)代化的愿景路徑

一要樹(shù)立片區(qū)治理現(xiàn)代化的理念。不僅要重視空間現(xiàn)代化、社會(huì)現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，還要把片區(qū)治理現(xiàn)代化作為實(shí)現(xiàn)片區(qū)現(xiàn)代化的重要內(nèi)容和實(shí)現(xiàn)空間、社會(huì)、產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的重要手段。

二要制定片區(qū)治理現(xiàn)代化的目標(biāo)和步驟。不僅要重視片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、創(chuàng)新發(fā)展、社會(huì)發(fā)展、人文發(fā)展等規(guī)劃，還要制定片區(qū)發(fā)展不同階段下治理現(xiàn)代化的總體規(guī)劃和階段步驟。

三要落實(shí)片區(qū)治理現(xiàn)代化的組織保障。不僅在觀念和目標(biāo)上規(guī)劃片區(qū)治理現(xiàn)代化，還要在領(lǐng)導(dǎo)分工、組織機(jī)構(gòu)和人員配置上給與明確。

在推進(jìn)片區(qū)治理現(xiàn)代化的愿景下，還必須要有具體實(shí)現(xiàn)的起步路徑。為此：

在法制方面，主要有提高現(xiàn)在有關(guān)綜合片區(qū)開(kāi)發(fā)法制文件制定的發(fā)文層級(jí)，增加有關(guān)制度政策的權(quán)威性和可執(zhí)行性;建立統(tǒng)籌各類片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目跨部委中央?yún)f(xié)調(diào)機(jī)構(gòu);減少制度文件的泛化和頻度，增強(qiáng)制度文件的精準(zhǔn)施策和效果評(píng)估。

在體制方面，主要有簡(jiǎn)化綜合片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在街鎮(zhèn)的行政審批事權(quán)，根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模和層級(jí)，合理調(diào)整的經(jīng)濟(jì)事權(quán)和社會(huì)事權(quán)的權(quán)限;擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)社會(huì)管理權(quán)限、構(gòu)建簡(jiǎn)約精干的組織架構(gòu);按照事權(quán)與支出責(zé)任相適應(yīng)的原則，強(qiáng)化項(xiàng)目所在街鎮(zhèn)的財(cái)政職能，從而使事權(quán)與財(cái)權(quán)統(tǒng)一，提升片區(qū)管理水平。

在機(jī)制方面，創(chuàng)建以政府為區(qū)域發(fā)展的主要領(lǐng)導(dǎo)者，以企業(yè)作為片區(qū)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的強(qiáng)大支撐者，以政企合資成立公司作為實(shí)施平臺(tái)，通過(guò)合法授權(quán)，主要實(shí)施片區(qū)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)交互式合作，實(shí)現(xiàn)既充分發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢(shì)，又減輕政府負(fù)擔(dān)的雙贏的合作模式。

“中建微城市”如何引領(lǐng)十四五期間綜合片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)

綜合片區(qū)開(kāi)發(fā)模式是新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的新引擎，對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生意義重大。作為建筑領(lǐng)域當(dāng)之無(wú)愧的央企代表，自2012年起中國(guó)建筑集團(tuán)積極落實(shí)國(guó)家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)，拓展城鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，探索出了一條頗具特色的綜合片區(qū)開(kāi)發(fā)模式——“中建微城市”，是要打造一個(gè)包括居住、生活、就業(yè)以及各種社會(huì)公共服務(wù)等功能在內(nèi)，具有自生能力的一個(gè)城市中的“城市”，是將人、自然、產(chǎn)業(yè)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，建立一個(gè)相對(duì)獨(dú)立、宜居便捷、和諧美好的城市，也是全面協(xié)調(diào)可持續(xù)的綜合片區(qū)開(kāi)發(fā)新模式。利用央企全產(chǎn)業(yè)鏈整合優(yōu)勢(shì)資源，秉持協(xié)調(diào)創(chuàng)新發(fā)展理念，以城市發(fā)展的未來(lái)為規(guī)劃運(yùn)營(yíng)方向，融合國(guó)內(nèi)外先進(jìn)技術(shù)、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，貫穿城市的三級(jí)責(zé)任主體，實(shí)現(xiàn)“城市整體交鑰匙”。

1、“中建微城市”模型的設(shè)計(jì)

“中建微城市”的愿景是“拓展新型城市幸福空間”。以中國(guó)建筑拓展幸?？臻g的企業(yè)使命為產(chǎn)品核心目標(biāo)，聚焦于城市片區(qū)，關(guān)注區(qū)域創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)價(jià)值創(chuàng)造與提升?；诶砟?、功能及價(jià)值三大維度進(jìn)行產(chǎn)品的整體模型設(shè)計(jì)，努力打造為引領(lǐng)新時(shí)期綜合片區(qū)開(kāi)發(fā)功能實(shí)現(xiàn)的踐行者。

（1）理念維度?！爸薪ㄎ⒊鞘小被诳杉赡赴媸降某鞘谢走M(jìn)行打造，通過(guò)整體規(guī)劃無(wú)縫對(duì)接各種先進(jìn)技術(shù)和理念。無(wú)論是國(guó)家層面大力提倡的智慧城市、生態(tài)城市、綠色城市、節(jié)能城市等城市綜合開(kāi)發(fā)理念，還是諸如裝配式建筑，建筑節(jié)能，綠色建筑等創(chuàng)新技術(shù)層面，都可以通過(guò)“中建微城市”的城市基底進(jìn)行集成。

（2）功能維度。一個(gè)健康發(fā)展的城市片區(qū)，需要舒適的居住空間和良好的居住環(huán)境、完善的生活配套設(shè)施、以及眾多優(yōu)質(zhì)企業(yè)和產(chǎn)業(yè)提供的就業(yè)機(jī)會(huì)，并通過(guò)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)和城市運(yùn)營(yíng)的雙重支撐得以良性運(yùn)轉(zhuǎn)?！爸薪ㄎ⒊鞘小被诰幼?、生活、就業(yè)三大核心城市功能，形成具有自洽、自生、自治功能的城市生態(tài)系統(tǒng)。健康的城市運(yùn)作體系

（3）價(jià)值維度?！爸薪ㄎ⒊鞘小本哂卸鄠€(gè)價(jià)值體系：全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)，核心區(qū)位，便捷交通，沿河景觀，高標(biāo)配套，智慧比鄰，產(chǎn)城融合，低密宜居。同時(shí)圍繞實(shí)現(xiàn)兩個(gè)價(jià)值的再平衡：一是實(shí)現(xiàn)“中建微城市”的社會(huì)價(jià)值，發(fā)揮央企的帶頭責(zé)任，以踐行社會(huì)責(zé)任為己任，不斷推進(jìn)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，推進(jìn)科學(xué)技術(shù)的創(chuàng)新，推進(jìn)社會(huì)責(zé)任的履行，在區(qū)域價(jià)值、居民生活、就業(yè)拉動(dòng)等方面貢獻(xiàn)社會(huì)價(jià)值。二是實(shí)現(xiàn)“中建微城市”的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。通過(guò)價(jià)值鏈橫向、縱向兩個(gè)方向的拓展，在價(jià)值鏈環(huán)節(jié)上實(shí)現(xiàn)三級(jí)聯(lián)動(dòng)，在各個(gè)環(huán)節(jié)上體現(xiàn)專業(yè)化能力，在全產(chǎn)業(yè)鏈上實(shí)現(xiàn)多個(gè)環(huán)節(jié)、多種方式的盈利。

在模式設(shè)計(jì)上，“中建微城市”核心是要解決綜合片區(qū)開(kāi)發(fā)投資建設(shè)治理一體化的問(wèn)題，不同于以往單純由政府主導(dǎo)的“民生”模式以及單純由企業(yè)主導(dǎo)的“地產(chǎn)”模式，“中建微城市”產(chǎn)品通過(guò)政府整體授權(quán)模式搭建項(xiàng)目自主平臺(tái)，由企業(yè)作為統(tǒng)一責(zé)任主體負(fù)責(zé)整合各方資源，實(shí)現(xiàn)三級(jí)聯(lián)動(dòng)。同時(shí)通過(guò)企業(yè)與地方政府的良好協(xié)作，推動(dòng)政府機(jī)構(gòu)充分下放片區(qū)開(kāi)發(fā)治理的相應(yīng)權(quán)利，使片區(qū)的建設(shè)及運(yùn)營(yíng)工作更加高效。

一是搭建政企互信平臺(tái)。以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，企業(yè)通過(guò)搭建政企互信的合作平臺(tái)獲得政府授權(quán)，進(jìn)行資源整合并優(yōu)化資源配置，提升片區(qū)價(jià)值，解決統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的責(zé)任主體問(wèn)題以及城市綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值分配問(wèn)題。

二是優(yōu)化政企合作模式。參考PPP模式，探索一種既充分發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢(shì)，又減輕政府負(fù)擔(dān)的雙贏的獨(dú)特合作模式。通過(guò)企業(yè)與政府簽訂城市片區(qū)整體合作協(xié)議，獲取合法授權(quán)進(jìn)入城市開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，與政府實(shí)現(xiàn)交互式合作，提高企業(yè)參與程度，緩解各方資金壓力、實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。

三是形成定制產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)?；谧陨碓妇凹岸ㄎ唬O(shè)計(jì)一套高質(zhì)量、定制化的企業(yè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)指標(biāo)體系引領(lǐng)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目先進(jìn)理念實(shí)際落地。解決開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)主體的專業(yè)性問(wèn)題。“中建微城市”通過(guò)具有自生功能的城市生態(tài)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)微循環(huán)，并通過(guò)自身小生態(tài)與外部大生態(tài)的交互和自身不斷完善促進(jìn)區(qū)域的和諧發(fā)展。

四是打造明星產(chǎn)品品牌?；谡蠡バ牌脚_(tái)、交互式合作模式及定制化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，將“中建微城市”打造為社會(huì)認(rèn)知度高、影響力強(qiáng)的中建明星產(chǎn)品品牌。在社會(huì)層面，通過(guò)片區(qū)升級(jí)改造，實(shí)現(xiàn)區(qū)域整體價(jià)值提升，解決城市化及城市綜合開(kāi)發(fā)相關(guān)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題;在中建層面，通過(guò)“中建微城市”聚焦中建方程未來(lái)核心發(fā)展方向，并基于現(xiàn)有業(yè)務(wù)及平臺(tái)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

一個(gè)新城的區(qū)位是其能否成功實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化的重要影響因素，現(xiàn)代區(qū)位論認(rèn)為：決策者必須要對(duì)多種因素綜合分析，最終選擇的區(qū)位，通常是綜合優(yōu)勢(shì)顯著的區(qū)位，而不僅僅是成本最低，或者利潤(rùn)最高。相比較三、四線城市，目前國(guó)內(nèi)一、二線城市的城市化所處階段更高，城市化問(wèn)題更突出，城市局部升級(jí)改造需求更急迫?！爸薪ㄎ⒊鞘小本C合評(píng)估城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及居民生活質(zhì)量情況，認(rèn)為在國(guó)家級(jí)大城市群范圍選址，不但人口基數(shù)及人群支付能力較周邊城市存在優(yōu)勢(shì)，而且對(duì)周邊目標(biāo)客群具有一定吸聚能力，同時(shí)大城市群也是國(guó)家試行新土地法的首選地區(qū)，通過(guò)超前的土地改革，更適宜推進(jìn)綜合片區(qū)開(kāi)發(fā)的打造。

一個(gè)城市片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最終是通過(guò)人的聚集來(lái)體現(xiàn)，過(guò)去的城市綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，土地一級(jí)整理和二級(jí)開(kāi)發(fā)通常由平臺(tái)公司或開(kāi)發(fā)商完成，三級(jí)城市綜合運(yùn)營(yíng)由政府或其他運(yùn)營(yíng)類企業(yè)完成，二者之間相互割裂，容易造成規(guī)劃科學(xué)性的不足，運(yùn)營(yíng)與開(kāi)發(fā)脫節(jié)等問(wèn)題?！爸薪ㄎ⒊鞘小蓖ㄟ^(guò)三級(jí)聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)了全產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。由政府牽頭，全產(chǎn)業(yè)鏈均由中建方自主開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)或引入合作伙伴共同完成。這樣做的好處是，通過(guò)從前期政策制定、規(guī)劃設(shè)計(jì)到后期城市管理與運(yùn)營(yíng)的全產(chǎn)業(yè)鏈參與，在提高項(xiàng)目可控性的同時(shí)提升了自身的投資、開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)能力。中建方在全產(chǎn)業(yè)鏈參與的過(guò)程中將深入各個(gè)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)，形成全產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋的產(chǎn)品/服務(wù)組合，真正實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合。

2、“中建微城市”的對(duì)綜合片區(qū)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的解決路徑

（1）設(shè)計(jì)產(chǎn)品全周期路徑規(guī)劃，最終實(shí)現(xiàn)特色化復(fù)制。第一階段是產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)，規(guī)劃理念落地階段，基于母版式城市基底，疊加領(lǐng)先城鎮(zhèn)化發(fā)展理念，并通過(guò)具體項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品落地;第二階段是產(chǎn)品升級(jí)，業(yè)態(tài)模式完善階段，基于已有產(chǎn)品模型進(jìn)行系統(tǒng)性完善，彌補(bǔ)各方面不足，不斷疊加全新業(yè)態(tài)和發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的更新迭代和升級(jí);第三階段是產(chǎn)品成熟，實(shí)現(xiàn)特色化復(fù)制階段，產(chǎn)品業(yè)態(tài)功能趨于完善，模式成熟，運(yùn)行穩(wěn)定，可基于不同區(qū)域特色，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的特色化復(fù)制。在產(chǎn)品全周期路徑實(shí)施的過(guò)程中，企業(yè)通過(guò)政府授權(quán)承擔(dān)項(xiàng)目業(yè)主職責(zé)，通過(guò)搭建三級(jí)聯(lián)動(dòng)的自主平臺(tái)整合相關(guān)資源并負(fù)責(zé)項(xiàng)目的具體實(shí)施，綜合實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。中國(guó)建筑依托高端引領(lǐng)、內(nèi)部協(xié)同、資源整合和金融投資策略，通過(guò)“中建微城市”產(chǎn)品明晰企業(yè)的市場(chǎng)定位，打造綜合片區(qū)開(kāi)發(fā)集成平臺(tái)標(biāo)桿。

（2）設(shè)計(jì)價(jià)值鏈各環(huán)節(jié)實(shí)施路徑。在一級(jí)開(kāi)發(fā)的實(shí)施路徑上， “中建微城市”可秉持“從項(xiàng)目到城市、從硬件到生活方式”兩個(gè)升級(jí)方向，促進(jìn)城市品質(zhì)提升和居民生活水平提高。側(cè)重利用一級(jí)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)三級(jí)聯(lián)動(dòng)的間接收益部分，通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、安置房建設(shè)等業(yè)務(wù)鏈環(huán)節(jié)獲取直接收益，并利用一級(jí)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)三級(jí)聯(lián)動(dòng)，節(jié)省開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)成本，獲取間接收益。在二級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施路徑上，“中建微城市”的二級(jí)開(kāi)發(fā)由商品住宅/公寓，商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)構(gòu)成，通過(guò)銷售型物業(yè)的銷售收入和持有型物業(yè)的租金收入獲得盈利，其中銷售型業(yè)務(wù)（商品住宅/公寓）通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新提升溢價(jià)的同時(shí)，采用適度標(biāo)準(zhǔn)化精品策略進(jìn)行選擇性復(fù)制，從而在快周轉(zhuǎn)中實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，而租售并舉業(yè)務(wù)（商業(yè)&產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)）核心在于確立項(xiàng)目定位、明晰盈利模式、完善全價(jià)值鏈管理、提升運(yùn)營(yíng)管理水平四大要點(diǎn)。在三級(jí)城市運(yùn)營(yíng)實(shí)施路徑上，企業(yè)可依托政府授權(quán)進(jìn)入城市運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域，同時(shí)整合并導(dǎo)入相關(guān)產(chǎn)業(yè)資源，選擇性介入產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)價(jià)值鏈后端各環(huán)節(jié)細(xì)分市場(chǎng)。根據(jù)城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)項(xiàng)目盈利性，按照投資回報(bào)主體劃分，收益分為使用者付費(fèi)、使用者付費(fèi)+政府補(bǔ)助+、政府（財(cái)政）付費(fèi)三類，企業(yè)就篩選出的可行性業(yè)務(wù)向政府爭(zhēng)取運(yùn)營(yíng)管理權(quán)限，成立項(xiàng)目公司作為業(yè)務(wù)實(shí)施主體。而產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)部分的盈利則主要通過(guò)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入實(shí)現(xiàn)，同時(shí)依托企業(yè)自身資源能力選擇性介入價(jià)值鏈后端各環(huán)節(jié)細(xì)分市場(chǎng)。

（3）城市運(yùn)營(yíng)實(shí)施路徑。中建作為項(xiàng)目業(yè)主方，可依托政府授權(quán)進(jìn)入城市運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域，同時(shí)整合并導(dǎo)入相關(guān)產(chǎn)業(yè)資源，選擇性介入產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)價(jià)值鏈后端各環(huán)節(jié)細(xì)分市場(chǎng)。

根據(jù)城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)項(xiàng)目盈利性，按照投資回報(bào)主體劃分，收益分為使用者付費(fèi)、使用者付費(fèi)+政府補(bǔ)助+、政府（財(cái)政）付費(fèi)三類，中建針對(duì)城市運(yùn)營(yíng)具體業(yè)務(wù)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算，就篩選出的可行性業(yè)務(wù)向政府爭(zhēng)取運(yùn)營(yíng)管理權(quán)限，成立項(xiàng)目公司作為業(yè)務(wù)實(shí)施主體。產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)部分的盈利主要通過(guò)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入實(shí)現(xiàn)，同時(shí)依托企業(yè)自身資源能力選擇性介入價(jià)值鏈后端各環(huán)節(jié)細(xì)分市場(chǎng)。