王海華 宋偉

臨沂市土地礦產(chǎn)資源儲備中心，中國·山東 臨沂 276000

經(jīng)營性用地；市場；趨勢

1 引言

中國臨沂市近幾年土地市場比較活躍，拉動了房地產(chǎn)市場并使之穩(wěn)步攀升，通過對臨沂市經(jīng)營性用地出讓規(guī)模，價格及效益情況進(jìn)行分析研究，得出中小城市經(jīng)營性用地趨勢，從而反應(yīng)房地產(chǎn)市場走勢。

2 臨沂市轄區(qū)土地出讓總體概況

表1 2013-2017年度土地出讓統(tǒng)計表

2013-2017年五年來，臨沂市轄區(qū)共出讓商業(yè)住宅、物流倉儲等用地488 宗、38259 畝，總成交價款474 億元，均價124 萬元/畝，實現(xiàn)政府土地收益186 億元。

2.1 土地出讓構(gòu)成情況

表2 2013-2017年度土地出讓構(gòu)成統(tǒng)計表

出讓構(gòu)成包括：商住用地(含商服、住宅和商住混合用地)占87%，共成交424 宗、30242 畝，成交價421 億元；用于融資土地占9%，共成交45 宗、6718 畝，成交價49 億元；物流倉儲用地占4%，共成交19 宗、1298 畝，成交價4 億元。

2.2 土地成交量、價情況

五年總成交量、價呈現(xiàn)高位回落、觸底回升走勢。五年平均成交98 宗、7652 畝、95 億元，平均收益37 億元。畝均價124 萬元。

圖1 總成交量、價（收益、成本）折線圖

3 商住用地出讓情況

3.1 商住用地成交量、價情況

近五年商住用地成交量、價呈高位回落、觸底回升走勢，2017年成交3668 畝，成交價84 億元，收益46 億元。五年平均成交4304 畝，平均成交價84 億元，平均收益35 億元。

圖2 成交量、價（收益、成本）折線圖

3.2 商住用地畝均成交情況

近五年畝均成交價、畝均收益呈上升趨勢，畝均成本走勢相對平穩(wěn)。2017年畝均成交價178 萬元，畝均收益97 萬元。

圖3 畝均成交價（收益、成本）折線圖

3.3 商住用地平均樓面地價情況

近五年平均樓面地價呈上升走勢，2017年為1223 元/平方米，較去年上漲9%。

圖4 平均樓面地價折線圖

3.4 商住用地分商服和住宅成交情況

商服用地在2013年高位回落后在相對低位運行，住宅用地成交量2015年觸底后回升。2017年商服用地成交1239其中，住宅用地年均成交3976 畝，商服用地年均成交2072 畝。

圖5 商住用地分用途成交情況折線圖

3.5 商住用地成交宗數(shù)及競價情況

近五年年均成交85 宗、競價12 宗，2017年成交70 宗，競價24 宗，競價率達(dá)33%，溢價近20 億元。

圖6 成交、競價宗數(shù)、溢價折線圖

4 各區(qū)商住用地出讓情況

4.1 各區(qū)商住用地成交量、價情況

各區(qū)成交量、價均不同程度地呈現(xiàn)高位回落、觸底回升走勢。其中，蘭山區(qū)年均成交量最高，為1768 畝，但由于中心城區(qū)可供地逐年減少，逐漸向城區(qū)外延，成交量、價在2017年有所回落；北城新區(qū)、河?xùn)|區(qū)、經(jīng)開區(qū)成交量、價在2015年觸底后回升，北城新區(qū)由于成本較低，競價溢價率較高，近兩年收益均為最高，河?xùn)|區(qū)2017年成交量、價僅次于蘭山區(qū)，收益僅次于北城片區(qū)；羅莊區(qū)、高新區(qū)成交量、價回升相對滯后，但2017年也有較大升幅。

圖7 各區(qū)成交量、成交價（收益、成本）折線圖

4.2 各區(qū)商住用地畝均成交情況

北城片區(qū)畝均價、畝均收益在2017年大幅增長，較去年增長達(dá)271%、428%，躍居各區(qū)第一；蘭山區(qū)由于供地區(qū)域外延，畝均價和畝均成本2017年回落，畝均收益變化不大；其他各區(qū)畝均價、畝均收益均呈上升走勢，其中，河?xùn)|區(qū)上升幅度較大，2017年畝均價、畝均收益僅次于北城新區(qū)，升幅分別為57%、122%，僅次于北城片區(qū)[1-2]。

圖8 各區(qū)畝均價(成本、收益)折線圖

4.3 商住用地平均樓面地價情況

北城片區(qū)呈爆發(fā)式增長，2017年較去年上漲259%；河?xùn)|區(qū)上漲34%，僅次于北城片區(qū)；羅莊區(qū)和經(jīng)開區(qū)也有所上漲；蘭山區(qū)和高新區(qū)穩(wěn)中有降。

圖9 各區(qū)平均樓面地價折線圖

5 土地出讓市場分析研究

土地出讓總體呈高位回落、觸底回升態(tài)勢。土地成交量價在2015年達(dá)到低點，但隨后兩年成交量平均增長1.5 倍，成交價增長2 倍，收益增長5.6 倍，競價比例、溢價連創(chuàng)新高，2017年達(dá)到歷史高點，說明土地市場需求旺盛，仍處在上升趨勢中。

區(qū)域市場冷熱不均，需求有外延趨勢。熱點區(qū)域主要集中在中心城區(qū)，土地需求量大，競價參與度高，尤其是北城片區(qū)，房企拿地需求迫切，競爭激烈。但隨著北城一期開發(fā)、老城區(qū)改造開發(fā)的完成，城區(qū)土地資源日漸稀缺，而北城二期又存在拆遷、缺少用地指標(biāo)等問題，土地熟化周期較長，造成2017年成交量回落。而白沙埠、義堂等邊緣區(qū)域土地相對充裕，這些區(qū)域的土地在掛牌期間也產(chǎn)生了競拍，需求增加。

住宅用地供需基本平衡，能夠滿足住房需求。按照城市化率年增長1.5%計算，市轄區(qū)城鎮(zhèn)化人口一年增長約4.2萬人，按三口之家每戶100 m2計算，需住宅面積140 萬m2；根據(jù)房屋征收部門估算，全年居民房屋拆遷量約480 萬m2，實行1：1還建模式，需還建480 萬m2新建房屋。同時，考慮到人口自然增長、家庭分戶和“拆小換大”改善居住環(huán)境等需求，住房剛性需求約630-660 萬m2的住房。按照平均容積率2.4 折算，全年需要供應(yīng)住宅用地約3938-4125 畝。近兩年住宅用地年均出讓3976畝，加上以前的住宅存量，基本可以滿足住房需求。

北城片區(qū)商住用地價格增勢明顯。2017年各區(qū)商住用地平均畝均價和樓面地價分別為178 萬元和1223 元/m2，增幅分別為-3%和9%，北城片區(qū)畝均價和樓面地價分別為756 萬元和3982 元/m2，增幅分別為271%和259%?！?】

6 中小城市土地及房地產(chǎn)市場走向分析

隨著人們對居住環(huán)境和需求品質(zhì)的提升，未來會有很多農(nóng)民工進(jìn)城買房，隨著交通狀況和生活條件的改善，中小城市周邊農(nóng)民進(jìn)城交通圈基本能在1 小時內(nèi)，中國城市化的主力軍也來自農(nóng)村人口向縣市級中心聚集。而中小城市規(guī)模和可以投放的經(jīng)營性用地也比大城市空間相對較大，據(jù)此預(yù)測中小城市在五到十年的周期范圍內(nèi)，土地市場及房地產(chǎn)市場應(yīng)在緩慢增長，高位運行狀態(tài)。