超越去年；戰(zhàn)略調(diào)整；資金充裕

摘要：未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，“大魚(yú)吃小魚(yú)”甚至是“大魚(yú)吃大魚(yú)”的現(xiàn)象或?qū)⒃絹?lái)越多，企業(yè)通過(guò)收并購(gòu)可迅速擴(kuò)大規(guī)模，搶占市場(chǎng)。但房企在收并購(gòu)的同時(shí)要充分考慮所收購(gòu)資產(chǎn)的處置問(wèn)題，能吃的下，也要能消化的了，收購(gòu)資產(chǎn)包的統(tǒng)籌管理、快速變現(xiàn)至關(guān)重要，力求優(yōu)資產(chǎn)、快回款，以緩解現(xiàn)金流壓力。

關(guān)鍵詞：超越去年;戰(zhàn)略調(diào)整;資金充裕

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）03-0040-43 收稿日期：2020-02-12

2020年伊始，突然來(lái)襲的新冠疫情，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)短期均帶來(lái)一定沖擊。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，除了打亂了房企銷(xiāo)售的節(jié)奏，資金進(jìn)一步承壓外，也促使行業(yè)分化格局加速走向生態(tài)重塑。行業(yè)的內(nèi)外資源整合大幕即將拉開(kāi)，收并購(gòu)未來(lái)或?qū)⒏宇l繁與顯著。

回顧2019年，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控繼續(xù)加碼，招拍掛土地出讓條件越來(lái)越高，收并購(gòu)越來(lái)越成為房企拿地的有效手段。因此，我們對(duì)2019年行業(yè)收并購(gòu)規(guī)模、企業(yè)特征及標(biāo)的進(jìn)行梳理，尋求收并購(gòu)的走勢(shì)與規(guī)律，并對(duì)2020年的行業(yè)發(fā)展進(jìn)行預(yù)判，從而為企業(yè)提供決策參考。

1 規(guī)模及走勢(shì)：交易金額小幅增長(zhǎng).二季度表現(xiàn)突出

2019年收并購(gòu)交易金額小幅增長(zhǎng)14.7%，交易宗數(shù)增加31.6%。自2016年第二季度以來(lái)，房企收并購(gòu)交易金額和頻次呈上升趨勢(shì)，并在2017年第三季度達(dá)到峰值，2017年第三季度交易金額約1726.5億元，此后逐漸回落至2018年底，2019年一季度交易金額再次出現(xiàn)上漲，見(jiàn)圖1。

2019年，境內(nèi)房地產(chǎn)公司作為買(mǎi)方完成的收并購(gòu)事件約有333宗，涉及的交易金額約2960.6億元，同比分別上升14.7%、31.6%。尤其在2019年二季度，受融資松動(dòng)利好，收并購(gòu)市場(chǎng)熱鬧非凡，交易宗數(shù)高達(dá)102宗。在房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整的窗口期，土拍成本高企和土地調(diào)控限價(jià)的雙重夾擊下，收并購(gòu)市場(chǎng)漸趨活躍。

平均單筆交易金額減少1.3億元，大宗交易宗數(shù)增加2宗。2019年，房企平均單筆交易金額為8.89億元，較2018年減少約1.3億元。2019年共有5宗單筆交易金額超過(guò)100億的大宗交易，較2018年增加了2宗，如，融創(chuàng)152.69億元收購(gòu)環(huán)球世紀(jì)及時(shí)代環(huán)球各51%股權(quán)，越秀地產(chǎn)141億元購(gòu)買(mǎi)品秀房地產(chǎn)86%股權(quán)及相應(yīng)債權(quán)，以及世茂斥資近百億元收購(gòu)泰禾房地產(chǎn)項(xiàng)目，見(jiàn)圖2。

土地和資金是房企的“糧草”和“錢(qián)袋”，近十年房企收并購(gòu)金額和土地成交樓面均價(jià)基本呈現(xiàn)出同步波動(dòng)趨勢(shì)。就2019年趨勢(shì)走向來(lái)看，一方面，對(duì)于收購(gòu)方來(lái)說(shuō)，2019年土拍成本高企與市場(chǎng)限價(jià)壓力疊加，全國(guó)300城土地成交樓面均價(jià)同比去年上升15.5%，相對(duì)于較高的招拍掛成本，收并購(gòu)優(yōu)勢(shì)凸顯。另一方面，對(duì)于被收購(gòu)方來(lái)說(shuō)，2019年房企債務(wù)高企與融資艱難疊加，部分企業(yè)為緩解現(xiàn)金流危機(jī)，壯士斷腕釋放手中優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，部分融資優(yōu)勢(shì)顯著或現(xiàn)金流充裕的規(guī)模房企找準(zhǔn)時(shí)機(jī)，低成本補(bǔ)充貨值，見(jiàn)圖3。

2 誰(shuí)是收并購(gòu)之王？融創(chuàng)持續(xù)領(lǐng)銜，世茂、越秀搶眼

百?gòu)?qiáng)房企搶占收并購(gòu)市場(chǎng)。在融資嚴(yán)監(jiān)管的大背景下，“大魚(yú)吃小魚(yú)”“快魚(yú)吃慢魚(yú)”競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象逐漸顯現(xiàn)。2019年，約200家房企參與收并購(gòu)，其中，百?gòu)?qiáng)房企收并購(gòu)金額占2019年房企收并購(gòu)總金額的比例約為78%，房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升。

千億房企和大型國(guó)企、央企收并購(gòu)力度強(qiáng)勢(shì)。融創(chuàng)、世茂、華夏幸福等千億房企熱衷于收并購(gòu)，兩年收并購(gòu)交易金額均進(jìn)入前巧行列，融創(chuàng)更是連續(xù)三年位列房企收并購(gòu)交易金額榜首;而華潤(rùn)置地、招商蛇口、中國(guó)中鐵等大型國(guó)企央企受益于融資成本低等優(yōu)勢(shì)，積極補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，收并購(gòu)金額較高，見(jiàn)圖4。

2019年，融創(chuàng)、世茂等企業(yè)通過(guò)收并購(gòu)加大全國(guó)化布局力度。融創(chuàng)2019年延續(xù)了近幾年的收并購(gòu)步伐，先是大手筆收購(gòu)了北京泛海國(guó)際和上海董家渡項(xiàng)目100%股權(quán)，強(qiáng)化其大城市深耕策略，拉開(kāi)了2019地產(chǎn)圈的并購(gòu)大戲帷幕，而后153億收購(gòu)云南城投資產(chǎn)包，加速西南地區(qū)文旅板塊布局，見(jiàn)表1。

恒大、綠地等企業(yè)通過(guò)收并購(gòu)?fù)瓿蓱?zhàn)略調(diào)整，鞏固多元化成果。恒大2019年繼續(xù)加大對(duì)新能源汽車(chē)領(lǐng)域的投資，先后收購(gòu)了NEVS68%的股權(quán)、卡耐新能源59.07%的股權(quán)、新能源汽車(chē)輪轂電機(jī)公司70%股權(quán)等，不斷完善其新能源汽車(chē)產(chǎn)業(yè)全價(jià)值鏈的戰(zhàn)略布局。綠地收購(gòu)收購(gòu)董家渡項(xiàng)目、上海吉盛偉邦家具村50%股權(quán)，強(qiáng)化現(xiàn)有物業(yè)升級(jí)改造，提升商業(yè)附加值。

3 意欲何為？做大地產(chǎn)，物業(yè)崛起

從房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)標(biāo)的類(lèi)型來(lái)看，2019年房企收并購(gòu)標(biāo)的仍然以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為主，交易宗數(shù)占比高達(dá)64.0%。房企依然致力于聚焦地產(chǎn)主業(yè)，通過(guò)收并購(gòu)補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資產(chǎn)，擴(kuò)大規(guī)模。一方面，部分區(qū)域型房企抓住時(shí)機(jī)在其深耕城市補(bǔ)充貨值，另一方面，部分則意圖通過(guò)收并購(gòu)快速布局新城市和新區(qū)域，見(jiàn)圖5。

除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目外，2019年物業(yè)收并購(gòu)熱火朝天，占比約18.5%，其中，雅生活先后收購(gòu)了華仁物業(yè)、景陽(yáng)物業(yè)、中民物業(yè)及新中民物業(yè)等，迅速實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。當(dāng)前的物業(yè)行業(yè)集中度相對(duì)較低，提升空間較大，企業(yè)通過(guò)收并購(gòu)快速實(shí)現(xiàn)資源整合，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化管理。此外，房企在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、新能源等領(lǐng)域亦有所行動(dòng)，通過(guò)收并購(gòu)多元化領(lǐng)域促進(jìn)公司戰(zhàn)略調(diào)整。

4 2020展望

受此次疫情影響，行業(yè)的資金鏈進(jìn)一步承壓，尤其對(duì)中小企業(yè)短期內(nèi)的壓力將更大，為行業(yè)的整合創(chuàng)造新的機(jī)會(huì)。我們認(rèn)為2020年的收并購(gòu)將呈現(xiàn)3個(gè)主要特點(diǎn)：

其一，整體收并購(gòu)規(guī)模將大幅超去年。行業(yè)收并購(gòu)規(guī)模受到金融支持政策、行業(yè)集中度、成本上行趨勢(shì)等影響。過(guò)去幾年，房企通過(guò)收并購(gòu)加速全國(guó)化布局，走過(guò)并購(gòu)數(shù)量和規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)的階段，目前基本處于相對(duì)穩(wěn)定階段。但另一方面，隨著調(diào)控政策的延續(xù)，真正的競(jìng)爭(zhēng)分化才剛剛到來(lái)，大量的中小企業(yè)開(kāi)始面臨轉(zhuǎn)型或被收并購(gòu)的境地。疫情的來(lái)襲對(duì)中小企業(yè)無(wú)疑是巨大的壓力，部分資金鏈脆弱且營(yíng)銷(xiāo)能力不足的中小企業(yè)將面臨巨大經(jīng)營(yíng)壓力，將引起一波新的收并購(gòu)潮。

其二，下半年或?qū)⒂瓉?lái)時(shí)機(jī)，二線(xiàn)及熱點(diǎn)三四線(xiàn)將有一輪機(jī)會(huì)。

面對(duì)疫情，央行及相關(guān)部門(mén)已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)金融支持政策，一定程度上對(duì)保障經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)起到重要作用。然而，行業(yè)的調(diào)控基調(diào)并未大幅轉(zhuǎn)變，資金的供應(yīng)端仍將繼續(xù)分化，中小房企的融資將相對(duì)困難，預(yù)計(jì)下半年隨著優(yōu)質(zhì)房企資金面的改善，新一輪的收并購(gòu)大潮將上演，部分二線(xiàn)及熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目可以積極關(guān)注。

其三，資金充裕的房企將有積極表現(xiàn)。2019年，除了融創(chuàng)保持大規(guī)模收并購(gòu)之外，世茂、越秀、綠地、華潤(rùn)等也加入到收并購(gòu)的行列。從資金充裕度來(lái)看，未來(lái)百?gòu)?qiáng)房企將成為收并購(gòu)主力，集中度或?qū)⑦M(jìn)一步向TOP30集中，尤其國(guó)企央企等現(xiàn)金流充裕的企業(yè)將有更加積極的表現(xiàn)。

5 結(jié)語(yǔ)

未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，“大魚(yú)吃小魚(yú)”甚至是“大魚(yú)吃大魚(yú)”的現(xiàn)象或?qū)⒃絹?lái)越多，企業(yè)通過(guò)收并購(gòu)可迅速擴(kuò)大規(guī)模，搶占市場(chǎng)。但房企在收并購(gòu)的同時(shí)要充分考慮所收購(gòu)資產(chǎn)的處置問(wèn)題，能吃的下，也要能消化的了，收購(gòu)資產(chǎn)包的統(tǒng)籌管理、快速變現(xiàn)至關(guān)重要，力求優(yōu)資產(chǎn)、快回款，以緩解現(xiàn)金流壓力。文章來(lái)源：本文由中指研究院供稿。