3萬抵6萬、10萬抵15萬……

“交完定金后，我又去旭輝的售樓部交首付款，置業(yè)顧問稱，有‘10萬抵15萬的優(yōu)惠活動，當(dāng)時我就很質(zhì)疑，但又不懂，就交了10萬元?！惫鶗苑澹ɑ┓Q，他在旭輝購置的一套住宅，被收取了10萬元的電商費，但這筆錢未計入總房款，而是被一家房產(chǎn)經(jīng)紀公司收走。

“3萬抵6萬”“5萬抵8萬”“10萬抵15萬”……在全國各地的新房市場，“以錢抵錢”的營銷方式非常多，名目多為電商費、團購費、服務(wù)費等。但由于這筆款項流向了第三方中介公司，且不計入房款中，一直爭議不斷。有業(yè)內(nèi)人士認為，所謂的電商費，與茶水費沒有什么區(qū)別，“以錢抵錢”多是噱頭，購房者不見得能享受到優(yōu)惠。

10萬電商費不計入總房款

2018年8月，郭曉峰認購了北京市房山區(qū)旭輝城項目的一套兩居室，并當(dāng)場在售樓部交納10萬元的定金。一周后，郭曉峰第二次來到售樓部，準備交納部分首付款。

置業(yè)顧問告訴他，現(xiàn)在有優(yōu)惠活動，可以“10萬抵15萬”，再交納10萬元，就可以抵扣15萬元的總房款。郭曉峰說：“當(dāng)時我就很質(zhì)疑，為了打消我的疑慮，置業(yè)顧問還請來財務(wù)人員解釋一通，但還是不懂，就又交了10萬元。”

郭曉峰提供的2018年8月12日的銀聯(lián)小票和結(jié)算確認書顯示，這筆10萬元電商費的收款方是一家名為“北京臣信房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司”（以下簡稱“北京臣信”）的企業(yè)。但在股權(quán)上看不出北京臣信與旭輝有隸屬關(guān)系。

在旭輝售樓部購置新房，為什么要把10萬元電商費打給一個第三方公司？根據(jù)郭曉峰與北京臣信簽署的結(jié)算確認書，郭曉峰通過北京臣信提供的服務(wù)購買了旭輝城項目房屋，同意將10萬元轉(zhuǎn)入北京臣信的賬戶，作為向其支付的服務(wù)費。至于服務(wù)內(nèi)容，結(jié)算確認書稱，包括提供房屋咨詢服務(wù)、為購房者與發(fā)展商洽談優(yōu)惠方案等。

不過，郭曉峰稱，從看房到交首付，都是在售樓部進行，電商費也是旭輝置業(yè)顧問讓交的，自始至終他都不認識北京臣信這家公司的人，更沒有提供過任何服務(wù)。他一直以為這筆錢就是打給了旭輝或其關(guān)聯(lián)公司。

交了這筆電商費后，也抵扣了郭曉峰15萬元的房款。但直到拿到購房合同，他才發(fā)現(xiàn)，購房合同上的總房款低于所有購房支出，少的那部分正好是10萬元。

業(yè)內(nèi)：電商費類似茶水費

在全國各地的新房市場，“以錢抵錢”的營銷活動十分常見，銷售人員對這類活動的叫法也不一而足，例如電商費、團購費、服務(wù)費等。稱呼雖然不同，卻有著幾乎相同的操作手法，即購房者交納這筆款項后，可以抵扣部分房款，但這筆錢會由第三方房產(chǎn)經(jīng)紀公司收取，并且不計入總房款之中。

與郭曉峰一樣，眾多購房者疑惑的是，他們是在售樓部購買的新房，不少人并沒有和第三方房產(chǎn)經(jīng)紀公司聯(lián)系，也沒有接受他們的服務(wù)，為什么是房產(chǎn)經(jīng)紀公司收取這筆電商費呢？

河北省廊坊市在去年全面開展了打擊房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)違法銷售行為的專項行動，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)存在的六方面問題，其中之一就是：向購房人收取房款以外的所謂的“電商費”“團購費”“咨詢服務(wù)費”等，主要存在于商品房銷售采取代理銷售模式的項目中，商品房代理機構(gòu)將應(yīng)向開發(fā)企業(yè)收取的代理費轉(zhuǎn)為向購房人收取，且不出具正式發(fā)票，為日后產(chǎn)生大量后續(xù)投訴埋下隱患。

對于電商費的問題，一位市場人士透露：“開發(fā)商售出的房子中，有一小部分是第三方中介帶看并成交的，這些電商費可能就歸中介。很大一部分房子是樓盤的置業(yè)顧問成交，客戶也不認識第三方中介，但仍要收取電商費，這筆錢就會被開發(fā)商內(nèi)部的人給分了?！?/p>

而在廊坊市固安縣也發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)財?shù)個樓盤都推出數(shù)額不等的“以錢抵錢”營銷活動，購房者必須參與該活動才能購房。一家大型房地產(chǎn)公司的置業(yè)顧問稱，固安幾乎所有樓盤都有電商費，客戶也必須交，這筆錢將用于日常的營銷開支，線上渠道費支出等。他還說：“我們售樓部這么多人、這些開支，都要花錢的，也需要這筆錢來運營。”

上述市場人士稱，在新房市場上，渠道費、置業(yè)顧問和第三方中介的提成，都包括在房款中，不應(yīng)由購房者單獨支付，電商費就是房地產(chǎn)市場混亂階段的產(chǎn)物，也反映了開發(fā)商內(nèi)部管理的一些問題。而所謂的電商費，類似于市場火爆時期的茶水費，與茶水費也沒有什么區(qū)別，“以錢抵錢”多是噱頭，購房者不見得能享受到優(yōu)惠。

如何追回電商費

知名房地產(chǎn)評論員嚴躍進稱，由于電商費名義上是由第三方中介公司收取的，不計入房款之中，后續(xù)容易產(chǎn)生糾紛，還可能涉及偷稅、漏稅及規(guī)避政府限價等問題。

近幾年，很多地方都已經(jīng)禁止開發(fā)商或中介公司額外收取電商費、團購費等費用。貴陽市住建局2019年9月稱，要打擊房地產(chǎn)中介機構(gòu)在代理房開公司進行商品房銷售時價外加價，編造所謂的電商費、平臺費、折扣費、收取誠意金等傭金以外的其他經(jīng)費。

鄭州市住管局2019年2月發(fā)布房地產(chǎn)消費警示稱，購房者不要隨意交納“電商費”“會員費”“信息咨詢費”等。如發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)采取“電商”等合作模式，通過第三方在簽合同約定價款之外加價出售房屋或者價外收取“團購費”“會員費”“信息咨詢費”等費用，可立即向鄭州市物價管理部門舉報，并向鄭州市房地產(chǎn)主管部門反映。

北京金訴律師事務(wù)所事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅律師認為，在實踐中，開發(fā)商會和很多電商公司合作，購房過程中存在捆綁電商費的情況，業(yè)主甚至根本不知道電商公司的存在。但是，只要業(yè)主與第三方公司之間有收據(jù)、協(xié)議或者結(jié)算單等，法律上一般會認為，作為有完全行為能力的購房業(yè)主，是自愿繳納相關(guān)費用的，對其法律后果應(yīng)該清楚和了解。因此，法院通常很難支持購房人追回電商費的訴求。

王佳紅還說：“如果購房人和開發(fā)商簽署了購房合同，但在合同履行中，開發(fā)商違約導(dǎo)致合同解除、致使購房人退房的，法院有可能會支持購房人要回電商費。這種情況下，購房人首先應(yīng)該向電商公司主張，同時要求開發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任。”（中國新聞網(wǎng)2020.4.11）