趙發(fā)賓

(昆明冶金高等專科學(xué)?？萍继帲颇?昆明 650033)

0 引 言

伴隨生活水平的提高，人們對居住環(huán)境的要求也越來越高。生活水平提高和居住環(huán)境改善也促生了一些新的裝飾裝修技術(shù)和理念。在裝飾裝修新理念、新材料、新技術(shù)快速涌現(xiàn)，業(yè)主個性化需求越來越高，建筑附屬設(shè)施及建材質(zhì)量參差不齊，監(jiān)理手段相對單一和缺失，設(shè)計(jì)粗糙，設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)處理缺乏協(xié)調(diào)性和實(shí)用性的大背景下。雖然市民居住環(huán)境得到了極大的改善、優(yōu)化，但同時也給住宅建筑項(xiàng)目運(yùn)行階段維護(hù)成本增加帶來了新問題，新挑戰(zhàn)。本文收集、整理了某市20個小區(qū)共105套新建住宅裝修階段因業(yè)主個性化需求等原因?qū)υㄖ臻g分布及維護(hù)結(jié)構(gòu)改造的數(shù)據(jù)，分析導(dǎo)致使用維護(hù)成本增加的具體情況和主要原因，通過對LCC，BIM等技術(shù)、方法的研究，最終給出降低住宅建筑項(xiàng)目運(yùn)營階段成本的方法和對策。

1 住宅建筑項(xiàng)目運(yùn)行階段成本增加值調(diào)查及分析

工業(yè)建筑通常將裝修環(huán)節(jié)歸并為建造階段，而住宅建筑因開發(fā)商在出售房屋前已完成了竣工驗(yàn)收，所以本論文將住宅建筑裝修階段發(fā)生的成本歸集為運(yùn)行階段發(fā)生的成本。住宅建筑項(xiàng)目裝修階段發(fā)生的成本較多，但部分是建筑要正常發(fā)揮使用功能不可不免、也不能節(jié)約的成本，對此類成本該論文不給予統(tǒng)計(jì)和分析。該論文要調(diào)查、統(tǒng)計(jì)和分析的成本主要是因業(yè)主個性化需求、設(shè)計(jì)不合理等原因在裝修過程發(fā)生的可避免的二次資源消耗及能找到節(jié)約成本途徑的相關(guān)成本。

1.1 住宅建筑項(xiàng)目運(yùn)行階段裝修改拆情況調(diào)查

為真正了解住宅建筑裝修階段發(fā)生的可避免的二次資源消耗及能找到節(jié)約成本途徑的相關(guān)成本實(shí)際狀況，該論文從某市10家裝修公司收集到了20個小區(qū)共105戶新住宅在裝修階段發(fā)生的相關(guān)數(shù)據(jù)，調(diào)查分析此階段土建拆除、水電改拆的主要情況，經(jīng)整理分析，其基本情況見表1。

表1 xx市住宅建筑項(xiàng)目運(yùn)行階段裝修改拆情況

注：新建商品房裝修平均每平方米拆除量，24 cm厚的小砌塊填充墻：0.0 925 m3，推拉鋁合金門：0.0 618 m2，200 mmPPR管：0.269 m，涂膜防水：0.121，4 m2弱電線路：0.385 m.

1.2 住宅建筑項(xiàng)目運(yùn)行階段成本增加值計(jì)算

有上面調(diào)查統(tǒng)計(jì)可知，導(dǎo)致住宅建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)行階段成本增加的因素主要包括非承重墻維護(hù)結(jié)構(gòu)等拆除、金屬、玻璃門窗拆除、給排水管道改拆和室內(nèi)弱電線路改拆等因素，這些因素在房屋設(shè)計(jì)和建造階段如果設(shè)計(jì)比較規(guī)范且符合人性化需求，材料、設(shè)備的質(zhì)量也能滿足業(yè)主的個性化需求，業(yè)主在裝修階段可以不對這些結(jié)構(gòu)、構(gòu)配件進(jìn)行二更換、拆改，則住宅建設(shè)項(xiàng)目在運(yùn)行階段的成本可以降低、節(jié)約。在實(shí)際中被更換拆改的結(jié)構(gòu)、構(gòu)配件在裝修階段的費(fèi)用主要由裝修公司根據(jù)自己的施工成本向業(yè)主提供預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)實(shí)際工程量結(jié)算，因各裝修公司預(yù)算報(bào)價差別較大，為使該文計(jì)算的成本增加值更科學(xué)合理，該文選擇的計(jì)算依據(jù)為調(diào)查地官方公布的地方相關(guān)工程造價計(jì)價標(biāo)準(zhǔn)、定額，計(jì)算的內(nèi)容主要包括被拆除、拆改的工程量建造成本、拆改成本，其計(jì)算結(jié)果詳見表2。

表2 住宅建筑項(xiàng)目裝修導(dǎo)致的成本增加值表/單位：元

由上述的計(jì)算結(jié)果知，住宅建筑項(xiàng)目運(yùn)行階段引起的可避免、可節(jié)約的拆除、拆改成本并不小，應(yīng)引起重視，需分析具體原因后采取有針對性的解決措施和方法。

2 造成住宅建筑項(xiàng)目運(yùn)行階段成本增加的原因分析

通過對造成住宅建筑項(xiàng)目運(yùn)行階段成本增加的原因做進(jìn)一步分析，原因可歸納為以下5大類。

2.1 設(shè)計(jì)粗糙，細(xì)節(jié)處理缺乏協(xié)調(diào)性和實(shí)用性

在此次住宅建筑項(xiàng)目運(yùn)行階段成本增加因素及情況調(diào)查活動中，筆者發(fā)現(xiàn)多數(shù)小區(qū)均存在設(shè)計(jì)粗燥，按原設(shè)計(jì)完成裝修后，部分建筑附屬物及構(gòu)配件缺乏協(xié)調(diào)性、美觀和實(shí)用性情況。例如：某小區(qū)主次衛(wèi)生間窗戶上沿距上樓地板層的距離僅為12 cm，無梁衛(wèi)生間吊頂預(yù)留高度通常為15 cm，按原建造實(shí)施裝修后，裝修效果即窗戶的通風(fēng)、采光部分被吊頂層一分為二，嚴(yán)重影響窗戶的實(shí)用性；某小區(qū)多數(shù)房間的照明頂燈預(yù)留電源嚴(yán)重偏離房間中心，按原設(shè)計(jì)裝修后嚴(yán)重影響美觀；某小區(qū)按原預(yù)留的進(jìn)水管道到安裝潔具、衛(wèi)具后，次衛(wèi)生間門不能最大限度開取，也無法實(shí)現(xiàn)衛(wèi)生間的干濕分離，嚴(yán)重影響各類附屬設(shè)施功能的協(xié)調(diào)性。對上述種種設(shè)計(jì)粗糙，細(xì)節(jié)處理缺乏協(xié)調(diào)性和實(shí)用性的現(xiàn)象，在裝修階段進(jìn)行拆改，必然增加運(yùn)行成本。

2.2 新技術(shù)、新設(shè)備和新工藝的涌現(xiàn)

伴隨經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和人民生活水平的提高，部分新技術(shù)、新設(shè)備和新工藝的價格越來越惠民，這些新技術(shù)、新設(shè)備和新工藝的實(shí)用性、便捷性和舒適性也被越來越多的單位、家庭和個人所接受。在住宅建筑項(xiàng)目裝修階段最具代表性的新技術(shù)、新設(shè)備和新工藝主要為智能馬桶、嵌入式踢腳線、高位插座和斷橋窗戶。智能馬桶的安裝與使用必定導(dǎo)致衛(wèi)生間弱電線路的改變，弱電線路的拆改必然引起防水層的破環(huán)與重新施工。嵌入式踢腳線的出現(xiàn)，在增加了建筑裝修效果的同時也方便了打掃室內(nèi)衛(wèi)生，但安裝嵌入式踢腳線需在墻壁底端開槽，開槽過程需支付人工成本，產(chǎn)生建筑垃圾，甚至破壞承重墻、受力筋，重新修復(fù)而產(chǎn)生額外費(fèi)用。住宅區(qū)位與居住環(huán)境是業(yè)主必須面對和處理的矛盾問題，為解決噪聲污染等問題，斷橋窗戶已成為業(yè)主更換臨街、臨路窗戶的首選建材。在住宅區(qū)位的優(yōu)劣可能會跟隨城市發(fā)展規(guī)劃發(fā)生變化的背景下，裝修過程中將普通塑鋼窗戶更換為斷橋窗戶的現(xiàn)象比較常見。本次被調(diào)查的住宅中，因新技術(shù)、新設(shè)備和新工藝原因?qū)е碌牟鸶默F(xiàn)象比較明顯，增加住宅建筑項(xiàng)目運(yùn)行階段使用成本不可避免。

2.3 業(yè)主個性化需求對室內(nèi)空間的重新分割

相對寬大的居住空間和擁有至少2個生活陽臺，應(yīng)該是對目前多數(shù)市民居住價值觀的最好詮釋，由于房地產(chǎn)市場土地資源的稀缺和開發(fā)商對開發(fā)地塊最大利潤的追求等原因，導(dǎo)致市民居住價值觀與房地產(chǎn)市場的供給存在矛盾。為最大限度的實(shí)現(xiàn)和滿足自己的居住價值觀，本次被調(diào)查研究的105戶業(yè)主，有101戶對客廳陽臺進(jìn)行了拆改，拆改率到96.2 %；更有3戶業(yè)主，為達(dá)到具有獨(dú)立洗衣、晾衣生活陽臺的效果，花巨額對原設(shè)計(jì)布局進(jìn)行改造，改造費(fèi)用占裝修費(fèi)用總和的11.8 %；有78戶業(yè)主對書房、過道、衛(wèi)生間等部位的非沉重圍護(hù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了不同程度的改造，非承重維護(hù)結(jié)構(gòu)的拆改率達(dá)74.3 %，極大的增加了運(yùn)行階段的成本。

2.4 建筑附屬設(shè)施、建材質(zhì)量參差不齊

雖然國家通過竣工驗(yàn)收備案等手段來加強(qiáng)對建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)督管理已取得巨大成效，但部分施工企業(yè)為維持生存或在利潤的驅(qū)使下，對部分建筑附屬設(shè)施、隱蔽工程建材的使用和選用仍難與原建筑的定位相匹配。導(dǎo)致業(yè)主在裝修階段不得不更換與建筑定位不匹配的建筑附屬設(shè)施和耗材。本次被調(diào)查研究的105戶業(yè)主中，有39戶住戶對入戶門框、門扇進(jìn)行了更換，100戶住戶對入戶門的鎖芯、鎖體和把手進(jìn)行了更換；100 %的住戶均對廚房、衛(wèi)生間的防水層進(jìn)行了拆除和重新施工。

2.5 監(jiān)理手段的單一和缺失

雖然《中華人民共和國建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》《建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范》等法規(guī)和規(guī)范已對建設(shè)工程開展監(jiān)理的范圍、取得監(jiān)理任務(wù)的方式、監(jiān)理依據(jù)、監(jiān)理內(nèi)容等進(jìn)行了明確，但住宅建筑項(xiàng)目的裝修相對建筑主體結(jié)構(gòu)的施工因技術(shù)簡單、任務(wù)少、投資小等原因未被要求實(shí)施強(qiáng)制監(jiān)理。在業(yè)主對裝修知識、合同管理知識比較匱乏的背景下，住宅建筑項(xiàng)目裝修階段的成本控制無法得到保證。部分裝修公司推行的監(jiān)理方式也只是形式上的監(jiān)理，被不能代表業(yè)主開展真正意義上的監(jiān)理。多數(shù)情況下，裝修公司通過不平衡報(bào)價策略、誤導(dǎo)業(yè)主增加工程量等途徑來增加裝修總費(fèi)用從而獲取更多利潤，其最終結(jié)果必然導(dǎo)致住宅建筑項(xiàng)目運(yùn)行階段的費(fèi)用增加。在本次調(diào)查研究的過程中，筆者對有無相關(guān)裝修知識業(yè)主的裝修成本進(jìn)行了對比研究，研究發(fā)現(xiàn)相同的裝修內(nèi)容，有一定裝修知識的業(yè)主比不具備裝修知識的業(yè)主能節(jié)省8%～10%的裝修費(fèi)用。

總之，目前住宅建筑項(xiàng)目的成本控制主要集中在房屋的主體結(jié)構(gòu)施工階段，從全壽命期成本管理的理念來研究住宅建筑項(xiàng)目裝修階段成本增加的原因、因素并采取措施，在業(yè)界尚未引起足夠的重視。

3 住宅建筑項(xiàng)目運(yùn)行階段節(jié)約成本的對策及方法

針對該次調(diào)查研究及原因分析得出的結(jié)論，筆者對住宅建筑項(xiàng)目運(yùn)行階段如何節(jié)約成本提出以下對策和方法。

3.1 積極推行全壽命期成本管理的理念及方法

工程項(xiàng)目全壽命期成本(Life-Cycle Cost ，LCC)是指從工程項(xiàng)目定義、選擇，經(jīng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造、竣工投產(chǎn)交付運(yùn)行，最后到拆除的整個期間所發(fā)生的費(fèi)用總和。國際標(biāo)準(zhǔn)化組織(ISO)將工程項(xiàng)目全壽命周期成本劃分為建造階段成本、使用階段成本和廢除階段成本。國內(nèi)學(xué)者成虎認(rèn)為工程項(xiàng)目全壽命期成本應(yīng)該包括前期策劃費(fèi)用、設(shè)計(jì)和計(jì)劃成本、采購成本、施工成本、運(yùn)行維護(hù)成本和拆除處理成本。無論如何劃分工程項(xiàng)目全壽命期的成本構(gòu)成，其目的均是從工程項(xiàng)目的整個生命期考慮總成本并使其費(fèi)用最低。20世紀(jì)70年代，歐美部分發(fā)達(dá)國家在發(fā)展經(jīng)濟(jì)過程中由于對能源的保護(hù)和使用不夠重視，最終導(dǎo)致能源危機(jī)，從而開始進(jìn)行工程項(xiàng)目全壽命期成本的研究，降低整個壽命期內(nèi)的費(fèi)用和能耗，并逐步在軍事領(lǐng)域額、交通運(yùn)輸領(lǐng)域、建筑工程領(lǐng)域和建筑工程領(lǐng)域應(yīng)用。比較有代表性的成果如美國退伍軍人事務(wù)部(VA機(jī)構(gòu))用LCC技術(shù)對全美172家醫(yī)療中心近2000棟建筑的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用進(jìn)行分析，如果分析期為40年，折現(xiàn)率為5 %，研究結(jié)論為運(yùn)行維護(hù)為建造費(fèi)用的7.7倍，在建筑工程領(lǐng)域應(yīng)用LCC技術(shù)對節(jié)約成本具有里程碑意義。國內(nèi)學(xué)者蘇醒運(yùn)用全壽命期成本技術(shù)分析了單位建筑面積建材、維護(hù)結(jié)構(gòu)、空調(diào)系統(tǒng)的能耗與排放，結(jié)論為建筑工程項(xiàng)目能耗與排放在運(yùn)行階段對環(huán)境的影響和成本的增加影響最大，而最主要的影響因素為建筑維護(hù)結(jié)構(gòu)的材料和形式。由全壽命期成本(Life-Cycle Cost ，LCC)定義和已有的研究結(jié)論知，要使住宅建筑項(xiàng)目全壽命期的成本最低，僅關(guān)某一階段的建造、使用或維護(hù)成本，均違背了開展全壽命期成本管理的初衷，也無法實(shí)現(xiàn)某一階段的成本最低。

由造成住宅建筑項(xiàng)目運(yùn)行階段成本增加的原因分析結(jié)論知，設(shè)計(jì)粗超，細(xì)節(jié)處理缺乏協(xié)調(diào)性、實(shí)用性，建筑附屬設(shè)施及建材質(zhì)量參差不齊等導(dǎo)致成本增加的因數(shù)均來源主體結(jié)構(gòu)建造階段。

3.2 將全壽命期成本管理的理念及方法運(yùn)用于住宅建筑項(xiàng)目運(yùn)行階段的成本管理建議

1)以法制化形式將全壽命期成本管理納入建設(shè)項(xiàng)目管理的范疇，針對全壽命期成本管理制定相關(guān)規(guī)范，并把全壽命期成本管理放到與質(zhì)量管理、安全管理同等重要的地位，對全壽命期成本管理終身追責(zé)。

2)加強(qiáng)對民用建筑裝修階段建筑固廢排放的管理，征收固廢排放稅，對合理使用年限內(nèi)的建筑附屬設(shè)施隨意拆改，同小區(qū)同戶型建筑裝修垃圾超平均值、超正常值的業(yè)主以征稅方式給予重處重罰。

3)在國家、省級和行業(yè)層面設(shè)立全壽命期成本管理獎，對全壽命期成本管理業(yè)績突出的工程、企業(yè)，除頒予獎狀、榮譽(yù)證書外，還通過“以獎代補(bǔ)”的方式給予開展全壽期成本管理的資金支持。

3.3 借助BIM技術(shù)為業(yè)主提供個性化服務(wù)，減少裝修階段的二次拆改

BIM是英文Building Information Modeling的縮寫，有學(xué)者將其稱之為建筑信息模型，也有學(xué)者將其稱之為建筑信息集成系統(tǒng)。將BIM技術(shù)應(yīng)用于工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)、工程項(xiàng)目質(zhì)量管理、工程項(xiàng)目進(jìn)度管理或工程項(xiàng)目成本管理時，借助Autodesk Building Design Suite、Autodesk Infrastructure Design Suite和Autodesk Plant Design Suite等軟硬件實(shí)現(xiàn)了對管理對象數(shù)據(jù)的收集、轉(zhuǎn)換、傳輸和應(yīng)用，并能將抽象事物具體化，模糊的事物可視化，遠(yuǎn)程交流對象近距離化，能為項(xiàng)目參與者對項(xiàng)目目標(biāo)形成共識搭建了平臺，能減少規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更，能預(yù)判設(shè)計(jì)錯誤，能避免重拆重建，從而到達(dá)縮短項(xiàng)目建設(shè)工期、節(jié)約造價的目的。BIM技術(shù)作為一種新興的工程項(xiàng)目管理技術(shù)已無需爭辯。

將BIM技術(shù)應(yīng)用于住宅建筑項(xiàng)目裝修階段，為潛在業(yè)主提供個性化設(shè)計(jì)，減少裝修階段二次拆改，其實(shí)現(xiàn)過程可概括見圖1。

圖1 BIM技術(shù)實(shí)現(xiàn)成本節(jié)約的流程圖

數(shù)據(jù)收集：①擬出售商品房小區(qū)規(guī)劃效果圖，建筑平面圖，門窗詳圖，廚廁詳圖，給排水施工圖，采暖通風(fēng)施工圖和電氣施工圖等圖紙收集；②擬出售商品房隱蔽工程、衛(wèi)生間和廚房等細(xì)部構(gòu)造建筑材料及施工過程視頻資料收集。③潛在購房對象需求數(shù)據(jù)收集；④項(xiàng)目設(shè)計(jì)及銷售管理工作現(xiàn)狀數(shù)據(jù)收集和分析。

實(shí)現(xiàn)軟件、平臺的開發(fā)：①通過BIM相關(guān)模型軟件將將傳統(tǒng)建筑平面圖、二維圖形轉(zhuǎn)化成能360度下瀏覽的3維圖形。②開發(fā)管理方、設(shè)計(jì)方、施工方、監(jiān)理方和客戶能多方進(jìn)行3維設(shè)計(jì)效果圖交流的軟件、平臺，并使軟件、平臺具備展示隱蔽工程、衛(wèi)生間和廚房等細(xì)部構(gòu)造處建筑材料的使用情況的功能，展示施工過程視頻資料的功能。

數(shù)據(jù)分析及應(yīng)用：收集、分析多方交流軟件、平臺上的信息，并將信息分類，對潛在業(yè)主提出具有共性的設(shè)計(jì)缺陷，建筑耗材使用，維護(hù)結(jié)構(gòu)對空間的分割等問題，由信息集成管理方整理并提出合理化建議后反饋給開發(fā)商和項(xiàng)目設(shè)計(jì)方，開發(fā)商和項(xiàng)目設(shè)計(jì)方根據(jù)方反饋信息，重新優(yōu)化設(shè)計(jì)和規(guī)劃建筑耗材，通過規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段的優(yōu)化，減少裝修階段的二次拆改，最終到達(dá)節(jié)約成本的目的。

當(dāng)然要將BIM技術(shù)順利應(yīng)用于住宅建筑項(xiàng)目運(yùn)行階段的成本管理，除開發(fā)便于多方交流、能實(shí)現(xiàn)信息集成的軟件、平臺外，打造能實(shí)現(xiàn)開發(fā)商之間信息交流、能解決信息孤島的信息集成系統(tǒng)是必須解決的另一技術(shù)問題、難題。

3.4 提高設(shè)計(jì)從業(yè)人員準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)的審核審查

無論是東南大學(xué)成虎及其團(tuán)隊(duì)對多類別大型工程案例的研究，還是本論文對住宅小型建筑項(xiàng)目的調(diào)查分析，均可得出以下結(jié)論：即設(shè)計(jì)的規(guī)范性及對細(xì)節(jié)的處理是影響工程項(xiàng)目運(yùn)行階段使用成本主要因素之一。采取提高設(shè)計(jì)從業(yè)人員準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)的審核審查等措施、手段對節(jié)約住宅建筑項(xiàng)目運(yùn)行階段成本具有重要意義。

1)在住宅建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中除嚴(yán)格執(zhí)行GB 50352—2019《民用建筑設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》外，還應(yīng)將完成過同等規(guī)模的設(shè)計(jì)業(yè)績、完成過類似項(xiàng)目水電設(shè)計(jì)業(yè)績和裝修設(shè)計(jì)業(yè)績作為設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人的資格要求，并作為強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)寫入民用建筑的設(shè)計(jì)招標(biāo)相關(guān)管理辦法中，強(qiáng)制要求設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人全過程參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)，從而提高設(shè)計(jì)的水平和對設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)的處理能力。

2)相關(guān)行業(yè)主管部門應(yīng)加強(qiáng)對施工圖設(shè)計(jì)圖的審核審查力度，除嚴(yán)格審查《民用建筑設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)加強(qiáng)對設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)的實(shí)用性、協(xié)調(diào)性審查核查，將運(yùn)行階段不必要的二次拆改在設(shè)計(jì)階段給予排除、更正，從而達(dá)到節(jié)約運(yùn)行階段成本的目的。

3.5 積極推行專業(yè)化的設(shè)計(jì)分包

規(guī)模大、投資額高的大型項(xiàng)目根據(jù)開發(fā)方要求將水電設(shè)計(jì)單獨(dú)招投標(biāo)，以最大程度的滿足潛在客戶的個性化需求，已取得了一定的效果，并逐步被開發(fā)方推廣和應(yīng)用。伴隨用于商品房建設(shè)土地資源越來稀缺，土地交易價格累創(chuàng)新高，為降低交易成本，增加樓盤價值，增加樓盤樓層數(shù)，成片開發(fā)，完善樓盤配套設(shè)施已是商住樓目前及今后開發(fā)的一種發(fā)展趨勢。從開發(fā)的趨勢和建設(shè)規(guī)模來看，多數(shù)住宅建筑項(xiàng)目已完全具備將水電設(shè)計(jì)單獨(dú)招標(biāo)、單獨(dú)分包的條件。因此本文建議：可通過對住宅建筑項(xiàng)目水電設(shè)計(jì)進(jìn)行單獨(dú)招標(biāo)、單獨(dú)分包，開展更專業(yè)化、更精細(xì)化的設(shè)計(jì)，圍繞當(dāng)前市民的生活習(xí)慣、價值追求開展更有針對性的設(shè)計(jì)，使專業(yè)化設(shè)計(jì)成為節(jié)約成本的一種手段?？赏ㄟ^對住宅建筑項(xiàng)目的水電設(shè)計(jì)開展單獨(dú)招標(biāo)、單獨(dú)分包，加強(qiáng)對住宅建筑項(xiàng)目水電設(shè)計(jì)專業(yè)化公司、人才的培養(yǎng)，從為住宅建筑項(xiàng)目運(yùn)行階段成本節(jié)約提供條件和基礎(chǔ)。

3.6 探索住宅建筑項(xiàng)目裝修階段監(jiān)理制度及推薦性監(jiān)理標(biāo)準(zhǔn)

我國自1988年探索實(shí)施建設(shè)工程監(jiān)理制度以來，由與施工單位不存在隸屬、厲害關(guān)系且有一定資質(zhì)的第三方代表建設(shè)單位實(shí)施對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行管理，對保證建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量，保證建設(shè)項(xiàng)目按期完成，對節(jié)約建造成本已發(fā)揮了重大作用。針對此次調(diào)查研究結(jié)論，業(yè)主相關(guān)裝修知識的匱乏，裝修公司通過不平衡報(bào)價條款并誤導(dǎo)業(yè)主增加改拆范圍獲取豐厚利潤，說明業(yè)主并不能代表自身利益對裝修項(xiàng)目實(shí)施管理，更不能對運(yùn)行階段的住宅建筑項(xiàng)目節(jié)約成本提出意見和建議。因此，本文建議在民用建筑裝修階段探索實(shí)施強(qiáng)制性監(jiān)理制度并出臺相關(guān)推薦性標(biāo)準(zhǔn)，通過合同委托方式，聘請有一定專業(yè)技術(shù)人才、設(shè)備能力的單位代表業(yè)主對裝修項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)理，并將質(zhì)量目標(biāo)控制、安全目標(biāo)控制、工期目標(biāo)控制、運(yùn)行階段的成本控制等內(nèi)容作為監(jiān)理的核心內(nèi)容。通過住宅建筑項(xiàng)目監(jiān)理制度的實(shí)施，其一為業(yè)主提供專業(yè)化的管理服務(wù)，其二為住宅建筑項(xiàng)目運(yùn)行階段的成本節(jié)約提供法律依據(jù)。

4 結(jié) 語

由上面的分析所知，導(dǎo)致住宅建筑項(xiàng)目運(yùn)行階段成本增加的因素較多，要節(jié)約此階段的運(yùn)行成本需要多個成本控制方共同參與。雖然單個影響因素對此階段成本增加值的貢獻(xiàn)度不大，但多個因素的貢獻(xiàn)值疊加后必定能導(dǎo)致較大成本增加。在成本管理、精細(xì)化管理、集成管理和環(huán)境污染問題越來越受重視的大背景下，積極開展住宅建筑項(xiàng)目節(jié)約成本的理念、對策及方法研究，對節(jié)約住宅建筑項(xiàng)目運(yùn)行階段的成本必將有重要意義。