丁曉欣，崔超峰

（吉林建筑大學(xué) 經(jīng)濟管理學(xué)院，吉林 長春市 130000）

1 深圳市公共住房監(jiān)管存在的問題

1.1 在建設(shè)環(huán)節(jié)上，質(zhì)量監(jiān)管不夠到位

從實際情況看，個別地區(qū)的公共住房區(qū)位、戶型、裝修等質(zhì)量問題還存在許多不盡如人意的地方。一方面表現(xiàn)為規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)不盡合理，某些公共住房小區(qū)實際施工與規(guī)劃設(shè)計不符，商鋪侵占小區(qū)公共面積；道路與交通組織不合理，人車混行、安全隱患大；周邊市政道路不通，出行不便。另一方面，表現(xiàn)為配套設(shè)施不完善，部分公共住房規(guī)劃地理位置相對偏遠，周邊醫(yī)療、衛(wèi)生、交通、商業(yè)、教育等配套設(shè)施不完善。增加了相對的生活成本，大眾認可度不高，違背了保障民生的初衷。

1.2 在配置環(huán)節(jié)上，審核監(jiān)管存在漏洞

公共租賃住房與市場商品住房的價格相差很大，利益的驅(qū)使容易發(fā)生騙租騙購等問題。公眾對房租欺詐和騙購公共住房的現(xiàn)象敏感度高、容忍度低、意見大，當(dāng)前在配置環(huán)節(jié)上存在兩點主要問題。主要表現(xiàn)為：

（1）公開公示作用有限

公示標(biāo)準在實際執(zhí)行中效果比較有限，仍然存在信息不對稱的問題。網(wǎng)站公示受到主客觀條件的限制，不利于公共掌握信息，尤其是對老年人、弱者、殘疾人等低收入保障人群；報紙和電視媒體的宣傳受到成本、時間和空間的限制，受眾范圍相對有限。人工傳輸信息(如電話和家庭通知)不僅效率低下，而且受到員工責(zé)任感和有限受眾的限制。

（2）配置手段相對落后

一些地方，受技術(shù)與人才的限制，在房源配置上，沒有充分發(fā)揮信息技術(shù)在公示、申請、受理、審核、輪候、監(jiān)管及信息共享等方面的作用，既影響配置效率，也容易為“尋租”問題留下空間。

1.3 在管理環(huán)節(jié)上，后續(xù)監(jiān)管不夠有力

為規(guī)范公共住房的租售后管理，深圳市住房保障署設(shè)置了專門的執(zhí)法部門，配備專職執(zhí)法隊伍，通過日常巡查、專項檢查、委托物業(yè)核查等方式，對公共住房住戶欠租、轉(zhuǎn)租、出借、擅自改變房屋功能、購房未退、非法占用等違規(guī)違約行為進行核查。違規(guī)違約行為一經(jīng)查實，即依據(jù)合同及相關(guān)法律法規(guī)，根據(jù)具體情況責(zé)令改正、解除合同收回房屋或通過訴訟途徑予以解決。但有幾點不足：

（1）執(zhí)法力量不足

一方面，截止2018年底，全市供應(yīng)約44.6萬套住房。另一方面，與之對應(yīng)的是執(zhí)法隊伍人力不足，精力有限，無法全面兼顧全市范圍內(nèi)所有的公共住房項目，管理壓力大，部分執(zhí)法工作者缺乏經(jīng)驗、專業(yè)薄弱，并在一定的利益前，難以保證監(jiān)管決策與處罰，弱化了監(jiān)管的執(zhí)行力。

（2）效率低下

目前，公共住房項目入住人員的相關(guān)信息，如是否另購市場商品住房等，需要工作人員主動從規(guī)劃國土委獲取數(shù)據(jù)進行人工核查，或隨機抽取任意片區(qū)進行上門核查，耗時耗力且效率低下，具有滯后性。

（3）取證困難

通過舉報或其他途徑獲取線索，再進行約談或上門核查的方式，無法第一時間收集違法違規(guī)證據(jù)。若該違法違規(guī)住戶提前獲知而有所準備，或者采取不簽訂轉(zhuǎn)租合同等手段，取證將更加困難，且極易發(fā)生扯皮現(xiàn)象。

2 深圳市公共住房監(jiān)管建議

2.1 針對公共住房建設(shè)階段質(zhì)量監(jiān)管的建議

（1）健全質(zhì)量監(jiān)管法律法規(guī)體系

明確公共住房政府權(quán)力與義務(wù)，建議成立專門的公共住房監(jiān)管機構(gòu)，形成總-分結(jié)構(gòu)，網(wǎng)狀負責(zé)全市公共住房管理，并規(guī)定機構(gòu)職權(quán)，同時建立公共住房監(jiān)督舉報機制，為建設(shè)期間的公共住房質(zhì)量監(jiān)督提供組織支持。

（2）完善質(zhì)量監(jiān)管組織體系

在公共住房建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督過程中，政府起著關(guān)鍵作用，將質(zhì)量監(jiān)督體系擴大到以政府為主線、市場自我監(jiān)督為支點、社會監(jiān)督為輔助的由點及面的監(jiān)督形式并擴加其他主要力量，如社會監(jiān)督、第三方檢驗機構(gòu)等；形成政府、市場、社會構(gòu)成的公共住房建設(shè)期監(jiān)督組織體系。

在公共住房建設(shè)質(zhì)量監(jiān)管過程中，政府監(jiān)管部門主要通過制定強制性法律法規(guī)、相關(guān)政策和技術(shù)標(biāo)準，使市場主體收支平衡，調(diào)動相關(guān)群體建設(shè)公共住房的積極性，引導(dǎo)和促進公共住房建設(shè)健康發(fā)展。政府監(jiān)管的相關(guān)部門因為規(guī)章制度的不同有較強的地域性需要加強各部門之間的合作在工程建設(shè)質(zhì)量、進度等情況形成監(jiān)管合力，尤其關(guān)注公共住房建設(shè)管理中存在的問題。建設(shè)單位直接關(guān)系著公共住房的質(zhì)量，因此重點對建設(shè)單位進行監(jiān)督。在建設(shè)初期應(yīng)對建設(shè)單位的施工許可證、建設(shè)資質(zhì)、工程建設(shè)計劃進行審核；其次，在建設(shè)過程中對涉及的施工單位相應(yīng)的資質(zhì)證書，是否存在借用資質(zhì)，是否按照圖紙和施工技術(shù)標(biāo)準進行施工，對其質(zhì)量薄弱環(huán)節(jié)進行不定期抽查，同時對材料、構(gòu)件、設(shè)備和商品混凝土等進行檢驗。最后，對質(zhì)量檢驗的第三方監(jiān)管單位對相應(yīng)等級的資質(zhì)證書進行審核，對其檢驗報告審核、歸檔，確保起到公正、獨立監(jiān)管的作用。

市場監(jiān)督方面，在公共住房建設(shè)期實現(xiàn)建設(shè)主體與第三方檢測機構(gòu)全方位、多角度相結(jié)合充分發(fā)揮監(jiān)管職能認真履行監(jiān)督職能，提高公共住房質(zhì)量。建設(shè)、監(jiān)理、承建等多個單位組成建設(shè)主體，在政府監(jiān)管下，建設(shè)單位除完成質(zhì)量管理職責(zé)外，還需要有一套對監(jiān)理、承建單位的選擇機制，將企業(yè)的信譽、業(yè)績作為考核的選項。監(jiān)理單位應(yīng)在建設(shè)、承建單位之間充分發(fā)揮獨立、公平的作用，同時在工程項目中加入第三方檢測，對涉及結(jié)構(gòu)安全的試塊、結(jié)點、材料進行檢驗，將有效地提高建設(shè)質(zhì)量，加強公共住房建設(shè)質(zhì)量保證。

社會監(jiān)督方面，主體由業(yè)主、新聞媒體、社會群眾組成，三方面由點到面、由淺入深，產(chǎn)生聯(lián)動效應(yīng)，可以提高社會監(jiān)督效率。公共住房的質(zhì)量直接關(guān)系到業(yè)主的生命安全和切身利益。業(yè)主是建設(shè)期內(nèi)監(jiān)督公共住房質(zhì)量中堅力量，應(yīng)充分發(fā)揮業(yè)主的監(jiān)督權(quán)，建立業(yè)主委員會制度，明確職責(zé)，對整個建設(shè)過程進行監(jiān)督與信息反饋，實現(xiàn)建設(shè)期動態(tài)監(jiān)督?，F(xiàn)在輿論勢力是一股十分強大的力量，具有開放、高效、快速性，適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)與應(yīng)用可以起到立竿見影的效果，正確引導(dǎo)輿論勢力是一種強有力的監(jiān)督方式，建立媒體信息曝光制度，提高公共住房建設(shè)期質(zhì)量監(jiān)管信息透明度，同時吸引媒體關(guān)注公共住房建設(shè)，形成隱形的監(jiān)督力量。社會大眾是最大的監(jiān)督群體和最堅實的后盾，充分發(fā)揮社會群眾的力量將產(chǎn)生強大的群眾效應(yīng)。通過新聞媒體動員公眾參與公共住房建設(shè)期質(zhì)量監(jiān)督，促使社會群眾加強公共住房建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督意識，同時舉辦群眾監(jiān)督交流會，將社會群眾監(jiān)督力量作為政府監(jiān)督的補充力量，實現(xiàn)內(nèi)外監(jiān)督的有機結(jié)合，確保公共住房建設(shè)期質(zhì)量。

建設(shè)時期公共住房質(zhì)量監(jiān)督體系

2.2 分配監(jiān)管建議

（1）構(gòu)建信息服務(wù)平臺，優(yōu)化公共住房申請流程

一方面，利用網(wǎng)絡(luò)化快捷方便的特點，構(gòu)建電子申請流程，簡化申請手續(xù)，加強公房的配置和管理。公共住房信息平臺的內(nèi)容包括住房信息和申請流程，通過平臺能充分了解個人和家庭住房的基本信息和動態(tài)變化，實現(xiàn)全市范圍內(nèi)的信息獲取和信息資源共享。另一方面，在平臺上公布申請計算方式，對申請人的家庭以經(jīng)濟地位為主，其他因素如家庭結(jié)構(gòu)、年齡、工作性質(zhì)等其他要素為輔，按照科學(xué)的計算方式進行排名，然后按照有緊急程度的有序的分配公共住房。采用這種科學(xué)的輪候制度，可以體現(xiàn)申請的透明性、程序性。

（2）建立申請人資格審查監(jiān)督機制

建立以市、區(qū)為主體以街道辦輔助的聯(lián)動機制的審查制度。在市、區(qū)、街道各級，通過初審、公示和復(fù)審，對申請人的資格進行逐級審核，確保資格審查的真實性和準確性。還可以通過年、季審查、定期和不定期抽查，對公有住房的使用和申請者的資格進行動態(tài)管理。這樣，我們不僅可以充分了解申請人家庭的實際經(jīng)濟狀況，而且可以全面、動態(tài)地掌握公有住房的使用情況。

（3）建立公平和效率兼?zhèn)涞姆峙潴w系

公共住房分配主要有抽簽、搖號、輪候三種方式。這三種方式在表面上看起來是公平的，但是分析后發(fā)現(xiàn)其欠缺對保障對象住房需求差異性的判斷，從而造成急需住房保障的申請者得不到保障的不公平現(xiàn)象。根據(jù)申請者家庭自然狀況，家庭財產(chǎn)狀況、家庭工作狀況、家庭住房狀況四個方面對申請者住房需求度進行排序，進而確立公共住房合理的分配順序。

（4）完善公共住房分配中違法行為的懲罰機制

一方面，我們應(yīng)量化違規(guī)者的懲罰，并制訂有效的懲罰措施。主管部門除作出必要的行政處罰外，還應(yīng)對尋租者進行公開通報批評，并將其不良行為記錄在個人信用檔案中。另一方面，對于那些利用公共權(quán)力進行暗箱操作和徇私舞弊的公務(wù)員，加重處罰力度。

（5）加大信息公開，提高公眾參與力度

信息公開與公眾參與是公共住房準入和分配環(huán)節(jié)的一個重要組成，同時也是其公平分配的一個關(guān)鍵因素。通過深圳市已經(jīng)建立相對健全的信息公開制度進行公開。但是遞補環(huán)節(jié)的信息公開方面尚有不足，可以加強對公共住房分配環(huán)節(jié)尤其是遞補環(huán)節(jié)中的信息公開等來增加其信息公開力度，提高公眾參與力度。

2.3 售后監(jiān)管的建議

（1）利用網(wǎng)絡(luò)信息宣傳手段

加強對各類型網(wǎng)絡(luò)平臺上關(guān)于公共住房違規(guī)違約信息的監(jiān)測、核查等工作，遏制通過房地產(chǎn)中介、網(wǎng)站方式出租、轉(zhuǎn)租保障房的違規(guī)行為。利用宣傳警示、動態(tài)核查、巡查走訪等方式繼續(xù)加大公共住房違規(guī)違約行為的核查力度。同時拓寬委托物業(yè)服務(wù)核查。

（2）建議建立住房保障征信機制

將違規(guī)違約住戶納入征信記錄，并和銀行等相關(guān)征信機構(gòu)接軌，力求快速高效地打擊違規(guī)違約行為，加大對騙租騙購行為的懲處，建立不良行為記錄，計入不良行為記錄的期限與不予受理申請保障房的期限一致，確保租售后管理工作的有序推進，同時配合法院強制執(zhí)行工作。

（3）推廣智能化管理

一是建立公共住房使用管理系統(tǒng)，在新建公共住房小區(qū)試用指紋+人臉識別門禁監(jiān)控系統(tǒng)，以信息化手段完善公共住房管理工作。二是依托信息化建設(shè)，開發(fā)建設(shè)監(jiān)察信息系統(tǒng)和動態(tài)巡查APP，使舉報信息采集、巡查記錄、處理流程全環(huán)節(jié)信息化覆蓋和共享。