摘要：重新界定文化地產(chǎn)的內(nèi)涵和特征，并以西安市的具體案例為論據(jù)，從專業(yè)型、商旅型、產(chǎn)業(yè)型地產(chǎn)角度分別論述文化地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)對(duì)城市發(fā)展的影響，在此基礎(chǔ)上總結(jié)了各地在推進(jìn)文化地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的不足，并提出符合城市發(fā)展需求的文化地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)改進(jìn)措施。

關(guān)鍵詞：文化地產(chǎn);文化產(chǎn)業(yè);城市發(fā)展;西安市

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）12-0051-57 收稿日期：2020-11-16

1 文化地產(chǎn)的內(nèi)涵與特征

1.1 文化地產(chǎn)的內(nèi)涵

在了解文化地產(chǎn)概念之前，有必要先明確文化的定義?，F(xiàn)有研究對(duì)文化的概念存在多樣化界定，一般從廣義和狹義兩個(gè)層面理解文化。廣義的文化，是指人類在社會(huì)歷史實(shí)踐中所表現(xiàn)出的價(jià)值觀念以及承載人類價(jià)值觀念的精神產(chǎn)品和物質(zhì)產(chǎn)品以及人自身的統(tǒng)一體，實(shí)際由文化本身和文化載體構(gòu)成。狹義的文化，即文化本身，是包含理想信念、倫理道德、情感意志、語(yǔ)言風(fēng)俗、哲學(xué)觀念、文學(xué)藝術(shù)、宗教信仰等在內(nèi)的社會(huì)意識(shí)（吳桂韓，2013;謝新松，2013）。文化地產(chǎn)所涉及的文化概念主要是狹義的文化。

文化地產(chǎn)，是文化與房地產(chǎn)產(chǎn)品、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的結(jié)合，是承載文化事業(yè)、彰顯文化價(jià)值、以文化軟實(shí)力為核心競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)形態(tài)。其中，地產(chǎn)是文化的載體，文化是地產(chǎn)的核心。不同于傳統(tǒng)住宅、商業(yè)、工業(yè)類房地產(chǎn)，以建筑為核心，文化僅被作為宣傳、營(yíng)銷手段，通過(guò)簡(jiǎn)單的“文化+地產(chǎn)”，達(dá)到刺激房地產(chǎn)商品銷售和促進(jìn)房地產(chǎn)商品增值的目的。文化地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了文化與地產(chǎn)的有機(jī)結(jié)合，將文化融入房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷、運(yùn)營(yíng)、維護(hù)等各個(gè)環(huán)節(jié)中，以建筑物支撐文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，主要目的在于實(shí)現(xiàn)文化傳承和傳播。因此，僅包含文化概念、文化元素的地產(chǎn)項(xiàng)目不能稱之為文化地產(chǎn)，而只有以文化事業(yè)為目標(biāo)的“文化+地產(chǎn)”項(xiàng)目才是真正意義上的文化地產(chǎn)。

1.2 文化地產(chǎn)的特征

一是文化導(dǎo)向性。文化屬性是文化地產(chǎn)最主要的特征，即文化地產(chǎn)的根本任務(wù)是服務(wù)于文化事業(yè)，主要表現(xiàn)為支撐文化傳播、文化加工和創(chuàng)新。在文化傳播方面，由于我國(guó)大地幅員遼闊，受到地形地貌和人文發(fā)展的影響，不同地域間的文化存在明顯差異，不同地域的文化地產(chǎn)在格局、形態(tài)上表現(xiàn)出地方性特征，成為地域性文化的一部分，突出表現(xiàn)在歷史街區(qū)、地域特色文化街區(qū)等文化地產(chǎn)產(chǎn)品中。在文化加工和創(chuàng)新方面，文化地產(chǎn)的文化特征更為“內(nèi)在”，文化產(chǎn)業(yè)需要個(gè)性化、有特色的生存和生產(chǎn)空間，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園類的文化地產(chǎn)項(xiàng)目通過(guò)創(chuàng)新的建筑設(shè)計(jì)和布局，促進(jìn)文化加工和創(chuàng)新，進(jìn)而帶動(dòng)文化產(chǎn)品的生產(chǎn)。

二是文化與建筑相輔相成。文化地產(chǎn)項(xiàng)目的目的不僅僅是為了讓建筑更有文化感或者讓文化能夠有更好的載體，文化地產(chǎn)是文化與建筑的有機(jī)融合，建筑硬實(shí)力與文化軟實(shí)力的共生（尹偉麗，2012），文化改變建筑形態(tài)，建筑強(qiáng)化文化表現(xiàn)，從而達(dá)到相輔相成、協(xié)調(diào)發(fā)展的效果。在文化地產(chǎn)項(xiàng)目中，建筑發(fā)揮承載文化的功能，而對(duì)不同類型的文化輔以不同形態(tài)的建筑，既能達(dá)到強(qiáng)化文化氛圍、有針對(duì)性的支撐文化事業(yè)發(fā)展的目的，也能夠豐富文化表現(xiàn)形式、增強(qiáng)文化傳播能力。以文化引導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)和建設(shè)，則能夠改變以往單一的建筑風(fēng)格和整體風(fēng)貌，賦予建筑物更多的文化內(nèi)涵，提升建筑物的活力和藝術(shù)感，讓建筑成為特定文化的一部分，并通過(guò)對(duì)建筑的創(chuàng)造來(lái)表達(dá)對(duì)特色文化的理解、傳承與突破，使其具有鮮明的文化特色和藝術(shù)氣質(zhì)。在文化與建筑的不斷融合過(guò)程中，使得文化地產(chǎn)不再只是一種單純的工程項(xiàng)目，更成為城市文化標(biāo)志的體現(xiàn)。

三是類型與功能多樣性。傳統(tǒng)地產(chǎn)多是單一功能的地產(chǎn)商品，例如住宅、商業(yè)、工業(yè)類地產(chǎn)主要就是發(fā)揮居住、消費(fèi)、生產(chǎn)功能。由于文化是一種社會(huì)意識(shí)形態(tài)，不同的文化需要不同的展現(xiàn)形式，部分文化需要依附特定的物質(zhì)才能顯示其文化內(nèi)涵，而建筑可以在不影響其他特定功能的前提下發(fā)揮文化功能，因此，文化地產(chǎn)能夠結(jié)合不同產(chǎn)業(yè)，發(fā)揮多樣化功能，進(jìn)而表現(xiàn)出多種具體形態(tài)。例如，商旅型文化地產(chǎn)，是依托于特定文化元素打造的，集商業(yè)、旅游和文化等業(yè)態(tài)于一體的綜合性地產(chǎn)項(xiàng)目，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中既能夠融入旅游功能，并發(fā)揮商業(yè)中心的商品銷售、顧客消費(fèi)的作用，還能在消費(fèi)者參觀旅游和消費(fèi)購(gòu)物的過(guò)程中促進(jìn)文化傳播，推動(dòng)文化事業(yè)發(fā)展。

2 西安市文化地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)及其對(duì)城市發(fā)展的影響

2.1 文化地產(chǎn)對(duì)城市發(fā)展影響的一般路徑

隨著人們的需求層次逐漸提升，城市發(fā)展邏輯也在轉(zhuǎn)變，發(fā)展動(dòng)力展現(xiàn)出新的特點(diǎn)，即開(kāi)始重視歷史文化傳承、城市生活品質(zhì)，文化地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成為激活城市發(fā)展的新密碼。文化地產(chǎn)在城市發(fā)展中展現(xiàn)高度的融合性和多樣性，對(duì)城市發(fā)展具有多方面的影響。本文從產(chǎn)業(yè)、空間、人才與社會(huì)等角度分析影響路徑。具體而言，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層面，文化地產(chǎn)和各類產(chǎn)業(yè)相互融合，可以將文化價(jià)值注入到經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之中，從而有效催生出新產(chǎn)業(yè)和新業(yè)態(tài)，促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)轉(zhuǎn)型升級(jí)。在城市空間層面，文化地產(chǎn)根據(jù)城市自身的歷史文化進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)與創(chuàng)造，重塑近乎同質(zhì)化的城市形象，形成有別于其他城市的空間標(biāo)識(shí)，對(duì)于改善城市宜居性、提升居民自豪感以及吸引外來(lái)旅游者具有重大的促進(jìn)作用（梁學(xué)成，2014）。在創(chuàng)意人才層面，文化地產(chǎn)能夠匯聚大批創(chuàng)意企業(yè)和人才，激發(fā)各領(lǐng)域的創(chuàng)新性和核心競(jìng)爭(zhēng)力，從而創(chuàng)造更多的文化價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，獲得持續(xù)的城市發(fā)展動(dòng)力。在社會(huì)功能方面，文化本身就是一種社會(huì)現(xiàn)象，文化地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)可以構(gòu)建更加開(kāi)放、包容的社會(huì)，形成復(fù)雜和多層次的社交網(wǎng)絡(luò)，推動(dòng)居民生活方式改善，增強(qiáng)社會(huì)團(tuán)結(jié)意識(shí)，更有利于降低犯罪率，提升城市發(fā)展活力（劉平，2012）?？偟膩?lái)說(shuō)，文化地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中通過(guò)促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、重塑城市內(nèi)部發(fā)展空間、引進(jìn)文化創(chuàng)意人才和優(yōu)化城市社會(huì)功能，帶動(dòng)城市發(fā)展面貌和發(fā)展質(zhì)量的有效提升。

2.2 不同類型文化地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)對(duì)城市發(fā)展的影響

2.2.1 專業(yè)型文化地產(chǎn)

專業(yè)型文化地產(chǎn)的功能相對(duì)單一，是以文化展覽、舉辦文化藝術(shù)活動(dòng)為主要功能的地產(chǎn)項(xiàng)目，例如劇院、音樂(lè)廳、美術(shù)館、藝術(shù)中心等文化場(chǎng)所。城市居民的日常生活及其生活質(zhì)量的提升都離不開(kāi)各式各樣的文化活動(dòng)，專業(yè)型文化地產(chǎn)能夠滿足城市居民對(duì)文化生活的多元化需求，其同時(shí)也能夠緊跟時(shí)代的變化，反映廣大群眾喜聞樂(lè)見(jiàn)的現(xiàn)代文化內(nèi)容，進(jìn)一步完善城市社會(huì)文化功能。

專業(yè)型文化地產(chǎn)的建筑實(shí)體具有藝術(shù)、景觀和精神功能，一般由大型文化設(shè)施構(gòu)成，文化設(shè)施的造型一般體現(xiàn)時(shí)代特征或地域文化，是一個(gè)城市形象的重要體現(xiàn)。由于專業(yè)型文化地產(chǎn)的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)綜合了藝術(shù)、文化、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面的內(nèi)容，因此其所需的城市建設(shè)空間區(qū)域較大，一般建設(shè)于城市新區(qū)或重點(diǎn)發(fā)展地段，對(duì)城市發(fā)展的總體功能布局和空間結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重大影響。部分綜合性文化中心，通常由若干個(gè)文化設(shè)施組成，建筑體量大，建筑造型多樣、奇特，營(yíng)造獨(dú)特的群體建筑形象和整體空間意象，往往成為城市空間的重要節(jié)點(diǎn)，發(fā)揮對(duì)城市經(jīng)濟(jì)、藝術(shù)、文化等各方面的作用，能夠有力提升城市文化氛圍和整體形象，并為城市創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。

以陜西大劇院為例。陜西大劇院是陜西省十大標(biāo)志性文化設(shè)施項(xiàng)目，位于西安市曲江新區(qū)大唐不夜城貞觀廣場(chǎng)西南部，項(xiàng)目占地34畝，總建筑面積5.23萬(wàn)平方米。陜西大劇院把現(xiàn)代審美和傳統(tǒng)建筑形式相結(jié)合，采用仿唐高臺(tái)建筑意象設(shè)計(jì)，與周邊景點(diǎn)相互映襯，展現(xiàn)西安特色，也突出體現(xiàn)了西安深厚的文化內(nèi)涵。陜西大劇院建筑分為地上3層、地下2層，包括歌劇廳（1902座，2369.9平方米）和戲劇廳（526座，991.85平方米）兩個(gè)劇場(chǎng)，以及藝術(shù)展覽空間（500平方米），是集歌劇、戲劇、音樂(lè)會(huì)演出、文化展覽和文化藝術(shù)交流等多功能為一體的大型文化設(shè)施。

陜西大劇院是我國(guó)西北地區(qū)首個(gè)國(guó)際化、專業(yè)化、綜合性大劇院，完善了曲江新區(qū)的城市功能，填補(bǔ)了陜西省、西安市沒(méi)有大型歌劇演出設(shè)施的空白，也成為了中外文化藝術(shù)交流的重要窗口，提升了西安市的文化藝術(shù)內(nèi)涵，形成城市文化名片。陜西大劇院在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中積極引進(jìn)國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀作品，歌劇《圖蘭朵》、歌劇《卡門》、舞臺(tái)劇《戰(zhàn)馬》、優(yōu)人神鼓《勇者之劍》、德國(guó)弗洛茲默劇團(tuán)《夢(mèng)幻劇團(tuán)》、中央芭蕾舞團(tuán)《大紅燈籠高高掛》等藝術(shù)作品先后上演，同時(shí)在“一帶一路”倡議下借助西安國(guó)際音樂(lè)節(jié)、西安國(guó)際戲劇節(jié)、西安國(guó)際舞蹈節(jié)等藝術(shù)演出品牌開(kāi)展文化藝術(shù)活動(dòng)，極大豐富了市民的文化生活，不僅能夠讓西安市民感受世界級(jí)藝術(shù)魅力，同時(shí)也能夠促進(jìn)提升西安的城市文化品位。

2.2.2 產(chǎn)業(yè)型文化地產(chǎn)

產(chǎn)業(yè)型文化地產(chǎn)是為文化企業(yè)或文化創(chuàng)新項(xiàng)目提供必要場(chǎng)所以及其他相關(guān)物業(yè)支持的地產(chǎn)項(xiàng)目，例如文化產(chǎn)業(yè)園、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地等。文化創(chuàng)意企業(yè)與創(chuàng)新人才所需要的辦公環(huán)境與配套設(shè)施是極具個(gè)性化的，因此，只有通過(guò)新建文化創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)園或者對(duì)原有舊工業(yè)區(qū)的創(chuàng)意化改造，才能實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新元素與載體環(huán)境的充分融合，推動(dòng)文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

產(chǎn)業(yè)型文化地產(chǎn)的區(qū)位選擇一般處于市區(qū)與近郊之間，綜合成本相對(duì)較低、發(fā)展性價(jià)比相對(duì)較高。由于改造或者建設(shè)成本較為低廉，而且能夠依托相關(guān)政策扶持，因此有別于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，產(chǎn)業(yè)型文化地產(chǎn)更加注重辦公環(huán)境的營(yíng)造，其建筑設(shè)計(jì)、公共空間無(wú)不體現(xiàn)前衛(wèi)的文化創(chuàng)意理念。同時(shí)，產(chǎn)業(yè)型文化地產(chǎn)已不再局限于辦公和研發(fā)等傳統(tǒng)功能，部分商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)等項(xiàng)目的加入更是將其打造成為一座現(xiàn)代的城市綜合體。優(yōu)質(zhì)的辦公體驗(yàn)和前衛(wèi)的建筑設(shè)計(jì)不僅可以吸引創(chuàng)意人才和企業(yè)，還有利于塑造城市空間標(biāo)志，推動(dòng)城市文化產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

以曲江創(chuàng)意谷為例。曲江創(chuàng)意谷位于西安市曲江新區(qū)國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)核心區(qū)域，是以文化+設(shè)計(jì)、文化+傳媒等文化型企業(yè)為核心打造的新型文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。曲江創(chuàng)意谷主要由六大文創(chuàng)業(yè)務(wù)板塊組成，集辦公、商業(yè)、酒店、公寓、展演和公園為一體，總建筑面積約為52.9萬(wàn)平方米，其中總部級(jí)辦公、文創(chuàng)辦公和公共服務(wù)建筑面積分別為15.3萬(wàn)平方米、7.4萬(wàn)平方米與13.2萬(wàn)平方米。曲江創(chuàng)意谷是曲江新區(qū)文化發(fā)展戰(zhàn)略的有益探索，也是中國(guó)文化產(chǎn)業(yè)在曲江新區(qū)的主要陣地，通過(guò)近3年的快速發(fā)展，為助力西安市建設(shè)“設(shè)計(jì)之都”打下了良好基礎(chǔ)。

曲江創(chuàng)意谷的建筑設(shè)計(jì)取意于西安古城格局，摒棄了固化、密閉的辦公空間，綠化和創(chuàng)意性辦公場(chǎng)所隨處可見(jiàn)，并且通過(guò)環(huán)繞街區(qū)將辦公與生活空間串聯(lián)，在提升辦公體驗(yàn)、方便生活的同時(shí)，也再現(xiàn)古長(zhǎng)安“長(zhǎng)橋臥波”“復(fù)道行空”的歷史盛景，成為了市民休閑觀光的城市地標(biāo)性建筑。同時(shí)，曲江創(chuàng)意谷依托城市品牌效應(yīng)和歷史文化資源優(yōu)勢(shì)，吸引了一大批國(guó)內(nèi)外總部級(jí)文創(chuàng)企業(yè)、機(jī)構(gòu)和人才，為曲江新區(qū)乃至西安市的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入了新鮮血液，截至2018年底，曲江新區(qū)文化企業(yè)累計(jì)近2萬(wàn)戶，注冊(cè)資本高達(dá)1759.22億元。眾多文化企業(yè)和人才的加入，推動(dòng)了整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的高度聚集，加速了文化產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。不僅如此，曲江創(chuàng)意谷為居民的社會(huì)交往也提供了良好平臺(tái)，古都西安的文化傳統(tǒng)融入了創(chuàng)意谷的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，成為現(xiàn)代西安人踏青登高休閑目的地，停車位、健身房、圖書(shū)館等配套極大地縮短了民眾的社交距離，增強(qiáng)了社會(huì)凝聚力，也激發(fā)了城市發(fā)展活力。

2.2.3 商旅型文化地產(chǎn)

商旅型文化地產(chǎn)是集商業(yè)、旅游、文化等多種業(yè)態(tài)和功能于一體的綜合性地產(chǎn)項(xiàng)目，例如文化Mall、影視基地、歷史文化街區(qū)等。商旅型文化地產(chǎn)是以文化詮釋項(xiàng)目主題、以旅游作為客流驅(qū)動(dòng)、以商業(yè)滿足消費(fèi)需求，進(jìn)而推動(dòng)多類業(yè)態(tài)相互作用、共同發(fā)展。在各地旅游模式逐漸趨同的背景下，商旅型文化地產(chǎn)毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)成為越來(lái)越多消費(fèi)者的最佳選擇。

商旅型文化地產(chǎn)借助開(kāi)發(fā)區(qū)域特有的旅游資源，將歷史文化的理念貫徹到整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，著力打造購(gòu)物、餐飲和娛樂(lè)等多種商業(yè)活動(dòng)。一般而言，商旅型文化地產(chǎn)既能以古城、古鎮(zhèn)、古街作為依托，保持原有建筑風(fēng)貌，繼承歷史文脈，從而反映出當(dāng)?shù)氐奶厣L(fēng)俗與景致，也可以結(jié)合現(xiàn)代時(shí)尚的文化理念，在建筑形態(tài)、商業(yè)業(yè)態(tài)等方面進(jìn)行差異化開(kāi)發(fā)，避免旅游資源同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，從而突出文化主題特色。整體而言，商業(yè)、旅游與文化的有機(jī)結(jié)合不僅可以提升旅游資源的吸引力，促進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)消費(fèi)，也是滿足人民日益提高的精神需求、推進(jìn)文化更好發(fā)展的重要手段。

以大唐不夜城為例。大唐不夜城位于西安市曲江新區(qū)大雁塔腳下，是陜西省、西安市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。大唐不夜城以盛唐文化為背景，以體驗(yàn)消費(fèi)為主要特征，由系列融入唐代元素的現(xiàn)代建筑構(gòu)成，是集旅游、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的歷史文化街區(qū)。項(xiàng)目以大雁塔為核心，街區(qū)南北長(zhǎng)2000米，東西寬500米，占地面積約為1000畝，總建筑面積約65萬(wàn)平方米，以宏大規(guī)模再現(xiàn)了盛世長(zhǎng)安第一大街的雄偉氣勢(shì)。經(jīng)過(guò)2019年的升級(jí)改造之后，大唐不夜城更是將盛唐文化展現(xiàn)得淋漓盡致，3個(gè)主題文化廣場(chǎng)、6個(gè)仿唐街區(qū)和6個(gè)文化場(chǎng)館共同為游客和消費(fèi)者帶來(lái)了極致體驗(yàn)，并于2020年入選首批全國(guó)示范步行街名單。

大唐不夜城的空間布局和建筑風(fēng)格主要是盛唐文化的現(xiàn)代演繹，大雁塔廣場(chǎng)、玄奘廣場(chǎng)、西安音樂(lè)廳、曲江太平洋電影城以及大唐佛文化雕塑等諸多建筑，已經(jīng)成為西安唐文化展示和體驗(yàn)的首選之地，建筑景觀的空間布局也根據(jù)功能特性的差異做出相應(yīng)設(shè)計(jì)，城市空間面貌和形象得到了極大提升。作為地標(biāo)性文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，大唐不夜城設(shè)置了現(xiàn)代、唐文化等多個(gè)體驗(yàn)區(qū)，唐服體驗(yàn)館增加了游客對(duì)于唐朝禮儀服飾的認(rèn)知和審美，高科技體驗(yàn)區(qū)融合現(xiàn)代VR技術(shù)與唐文化，加深了游客對(duì)特色地域文化的認(rèn)同，廣泛吸引了大批外來(lái)游客，增加了城市商業(yè)和旅游營(yíng)收，在2019年西安市共接待游客突破3億人次，旅游業(yè)總收入超過(guò)3100億元。此外，依托大唐不夜城開(kāi)展的文化主題活動(dòng)層出不窮，僅2019年國(guó)慶期間就包含《我和我的祖國(guó)》大雁塔水舞光影秀、《我愛(ài)你中國(guó)》音樂(lè)主題演出等，作為一種社會(huì)功能，豐富的文化活動(dòng)改善了城市居民生活，增強(qiáng)了地區(qū)文化自豪感，對(duì)社會(huì)融合發(fā)展有著促進(jìn)作用。

3 現(xiàn)階段文化地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的不足及其改進(jìn)

3.1 文化地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的不足

3.1.1 同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重

隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展的文化轉(zhuǎn)向，越來(lái)越多企業(yè)投身到文化產(chǎn)業(yè)之中，文化地產(chǎn)的市場(chǎng)也日趨繁榮。文化地產(chǎn)注重創(chuàng)新創(chuàng)意和弘揚(yáng)優(yōu)秀文化、促進(jìn)文化傳播，但是，文化地產(chǎn)在企業(yè)熱情中“泛”“濫”，一方面是部分企業(yè)缺乏對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的研究分析，對(duì)文化地產(chǎn)把握不準(zhǔn)確，出現(xiàn)“泛文化”發(fā)展，名義上是文化與地產(chǎn)的結(jié)合，實(shí)際只是營(yíng)銷噱頭，不利于文化地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展;另一方面是，大量企業(yè)、資本進(jìn)入文化地產(chǎn)行業(yè)，加劇行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，較為成熟的開(kāi)發(fā)模式及文化展現(xiàn)形式被大量復(fù)制和模仿，理念缺乏創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)缺少活力，造成盲目建設(shè)、重復(fù)建設(shè)，建筑同質(zhì)化、內(nèi)容同質(zhì)化等現(xiàn)象嚴(yán)重。激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，“泛”“濫”的文化地產(chǎn)缺乏核心的文化競(jìng)爭(zhēng)力，忽略了對(duì)地方文化價(jià)值的挖掘與弘揚(yáng)，既不利于城市傳統(tǒng)文脈的傳承和延續(xù)，也導(dǎo)致資源浪費(fèi)，影響城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量提升。

3.1.2 與文物保護(hù)之間存在一定沖突

文化地產(chǎn)的產(chǎn)品形式和內(nèi)容決定其項(xiàng)目質(zhì)量，商旅結(jié)合型的文化地產(chǎn)項(xiàng)目往往會(huì)依托地方特色資源以提高項(xiàng)目品味，尤其是歷史古跡、名人居所、特色古街等建筑遺存，在保護(hù)開(kāi)發(fā)相關(guān)歷史建筑的基礎(chǔ)上，挖掘特色文化，打造地方文化底蘊(yùn)濃厚，或傳統(tǒng)或創(chuàng)意的文化地產(chǎn)產(chǎn)品。然而，以營(yíng)利為目的的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)常與古建筑文物、原生態(tài)地方文化的保護(hù)、留存相沖突。例如，長(zhǎng)期生活在喧囂城市中的人們?cè)敢獾骄哂袣v史文化氣息的古鎮(zhèn)放松心情，進(jìn)而吸引部分企業(yè)參與古鎮(zhèn)的修繕、開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，但是由于傳統(tǒng)建設(shè)缺乏必要的基礎(chǔ)配套設(shè)施，大面積的干預(yù)容易導(dǎo)致建筑破壞，過(guò)度布局商業(yè)設(shè)施也將破壞傳統(tǒng)文化氛圍，在商業(yè)化運(yùn)營(yíng)過(guò)程中對(duì)特色歷史古建的保護(hù)也存在一定難度。雖然歷史古建、市井文化能夠?yàn)槲幕禺a(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)加分，但文化地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與歷史文物保護(hù)之間的協(xié)調(diào)程度還需進(jìn)一步提升。

3.1.3 文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)缺少規(guī)劃

文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)是城市文化地產(chǎn)的重要表現(xiàn)形式之一，在國(guó)家大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，各地紛紛建設(shè)各種形式的文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。完善的規(guī)劃和具有較強(qiáng)創(chuàng)新創(chuàng)意能力的企業(yè)是文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)能夠健康、快速發(fā)展的重要因素。但是部分地方盲目跟風(fēng)建設(shè)文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，建設(shè)前沒(méi)有充分調(diào)查了解區(qū)域文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，沒(méi)有形成合理的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，在園區(qū)建成后才進(jìn)行招商引資，且缺乏進(jìn)園篩選和結(jié)構(gòu)搭配，以致于引進(jìn)的企業(yè)質(zhì)量差異大，一方面由于引進(jìn)的個(gè)別企業(yè)效益較差，在一定程度上造成資源浪費(fèi);另一方面，引進(jìn)企業(yè)關(guān)聯(lián)性弱，不利于發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)和品牌效應(yīng)，也影響了園區(qū)整體生產(chǎn)效率。同時(shí)，由于個(gè)別園區(qū)運(yùn)營(yíng)績(jī)效不佳，出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)閑置，產(chǎn)生“有地產(chǎn)，沒(méi)文化（企業(yè)）”問(wèn)題，部分園區(qū)還出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)用地性質(zhì)的文化地產(chǎn)商品化現(xiàn)象，違反土地利用管理的相關(guān)規(guī)定。

3.2 改進(jìn)文化地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的政策建議

3.2.1 加強(qiáng)規(guī)劃引領(lǐng)，提高項(xiàng)目品質(zhì)

科學(xué)合理的規(guī)劃是推動(dòng)城市發(fā)展和文化地產(chǎn)質(zhì)量提升的關(guān)鍵。對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，一方面要做好文化空間規(guī)劃編制，從區(qū)域（城市群）、城市和各區(qū)角度識(shí)別文化空間特征，編制適合當(dāng)?shù)氐目傮w規(guī)劃、控制性和修建性詳細(xì)規(guī)劃，明確內(nèi)部各文化空間基質(zhì)的功能性定位與風(fēng)貌性定位，提高文化空間規(guī)劃站位，同時(shí)要與地方發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、生態(tài)規(guī)劃等形成良好互動(dòng)，避免資源浪費(fèi)，提高城市文化藝術(shù)品位和城市空間利用效益;另一方面，結(jié)合文化空間規(guī)劃和地方文化特色以加強(qiáng)文化產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，立足地方實(shí)際，借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，構(gòu)建適合地方發(fā)展需求的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展體系，既要推動(dòng)文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也要明確文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位和發(fā)展路徑，以推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。

3.2.2 挖掘文化內(nèi)涵，增強(qiáng)文化競(jìng)爭(zhēng)力

城市文化是城市的靈魂，是城市活力的重要體現(xiàn)，同時(shí)也是一個(gè)城市區(qū)別于其他城市的重要特征，推動(dòng)文化產(chǎn)業(yè)、文化地產(chǎn)的健康發(fā)展，絕不能一哄而上、粗制濫造，只有植根傳統(tǒng)文化土壤，做好文化的挖掘、整理、保護(hù)和傳承，同時(shí)整合現(xiàn)代創(chuàng)意元素，方可從多方位、多層次滿足廣大群眾的精神和心理需要。具體來(lái)說(shuō)，針對(duì)歷史建筑遺存，在嚴(yán)格保護(hù)文物的基礎(chǔ)上，通過(guò)合理的文物修繕和改造，展現(xiàn)地方建筑文化特色，并深入調(diào)查了解建筑所蘊(yùn)含的名人事跡或文化故事，強(qiáng)化歷史建筑的文化價(jià)值，提升文化地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的文化內(nèi)涵，延續(xù)城市文脈。針對(duì)地方特色的非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，可以結(jié)合文化活動(dòng)展示地方特色文化，達(dá)到豐富文化活動(dòng)、弘揚(yáng)地方文化的目的，也可以通過(guò)創(chuàng)意創(chuàng)新來(lái)促進(jìn)傳統(tǒng)文化轉(zhuǎn)化為滿足大眾文化消費(fèi)需求的產(chǎn)品，將無(wú)形的文化融入有形的文化產(chǎn)品中，增強(qiáng)地方文化產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)造力和競(jìng)爭(zhēng)力。

3.2.3 強(qiáng)化政策支撐，完善產(chǎn)業(yè)布局

文化產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)怯缮嫌挝幕瘍?nèi)容、中游產(chǎn)品設(shè)計(jì)制作、下游營(yíng)銷服務(wù)及衍生產(chǎn)業(yè)組成的，圍繞知識(shí)產(chǎn)權(quán)形成、轉(zhuǎn)化、升值而形成的產(chǎn)業(yè)鏈。文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)效率低效的一個(gè)重要原因在于缺少優(yōu)質(zhì)企業(yè)和完善的產(chǎn)業(yè)鏈，因此，為推動(dòng)文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)提升經(jīng)營(yíng)績(jī)效，需要在完善園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化政策支持。首先，要完善園區(qū)管理政策法規(guī)，制定園區(qū)招商引資辦法、土地利用、園區(qū)運(yùn)行等具體政策，對(duì)園區(qū)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化管理，同時(shí)建立完整的園區(qū)管理和企業(yè)運(yùn)營(yíng)綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，及時(shí)反映園區(qū)經(jīng)營(yíng)管理所存在的問(wèn)題。其次，給予園區(qū)管理政策一定靈活性，給予園區(qū)急需、高質(zhì)量高效益的企業(yè)一定優(yōu)惠政策，例如稅費(fèi)減免等，以吸引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，形成集聚、規(guī)模效應(yīng)，提升產(chǎn)業(yè)集群競(jìng)爭(zhēng)力。最后，針對(duì)已經(jīng)建成運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，不應(yīng)追求園區(qū)規(guī)模擴(kuò)大化，而應(yīng)重視園區(qū)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，需要積極整合園區(qū)產(chǎn)業(yè)，完善園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈，進(jìn)而提高內(nèi)部協(xié)作能力，不斷提升園區(qū)經(jīng)營(yíng)效益。

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作者簡(jiǎn)介：高舉，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、陜西建業(yè)房地資產(chǎn)評(píng)估測(cè)繪（集團(tuán)）有限公司董事長(zhǎng)。