摘要：教育作為剛需型消費產(chǎn)業(yè)，正高速發(fā)展成為新經(jīng)濟發(fā)展、未來城市更新和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營的重要內(nèi)容。但教育行業(yè)本身是一個重運營的輕資產(chǎn)行業(yè)，對于地產(chǎn)“門外漢”來說，必須找準行業(yè)痛點與產(chǎn)業(yè)需求，才能做出解決方案，快速入局。從未來教育的發(fā)展趨勢來看，教育綜合體、教育產(chǎn)業(yè)園、主題教育營地三大發(fā)展模式將成為地產(chǎn)運營商的重點布局方向。

關(guān)鍵詞：教育產(chǎn)業(yè);商業(yè)地產(chǎn);市場

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）12-0062-65 收稿日期：2020-11-16

教育產(chǎn)業(yè)作為剛需型消費，正在高速發(fā)展成為新經(jīng)濟發(fā)展、未來城市更新和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營的重要內(nèi)容。從各類民辦校、國際學校，到近年來興起的城市綜合體的教育主題化改造，以及各種主題研學、研修和拓展營地，萬科、碧桂園、恒大、融創(chuàng)、保利、正榮等各大房企，都爭相殺入教育地產(chǎn)領(lǐng)域，搶食教育地產(chǎn)的巨大蛋糕。

但教育行業(yè)本身是一個重運營的輕資產(chǎn)行業(yè)，對于地產(chǎn)“門外漢”來說，必須找準行業(yè)痛點與產(chǎn)業(yè)需求，才能做出解決方案，快速入局。

1 發(fā)展型消費勢強 打開教育市場上升通道

近年來，在消費升級的大潮下，發(fā)展型消費已逐漸取代生存型消費比重，教育作為發(fā)展型消費的重要內(nèi)容，也面臨著優(yōu)化教育資源需求的升級。

1.1 高等教育普及，教學追求提升

我國已進入高等教育普及化階段。2019年，我國高等教育毛入學率達到51.6%。國際上通常認為，高等教育毛入學率在15%以下時屬于精英教育階段，15%～50%為高等教育大眾化階段，50%以上為高等教育普及化階段，2018年世界平均高等教育毛入學率為38%。

高等教育普及意味著上大學已經(jīng)是“標配”，人們競爭的不再是教育入門，而是開始追逐更加優(yōu)質(zhì)的教育資源?！氨究啤痹絹碓讲荒軡M足家長與學生的追求，越來越多的人瞄準的是“211”“985”或是世界級名校學府。

1.2 人口基數(shù)龐大，供需矛盾突顯

在我國龐大的人口基數(shù)下，也更加凸顯優(yōu)質(zhì)教育資源的供需矛盾。

按照小學上學不低于6歲的標準，2014年的新生兒2020年入讀小學一年級，依次類推，可以估算出未來5～6年小學在校生人數(shù)。結(jié)合統(tǒng)計局和教育部的小學入學率及初高中升學率等歷史數(shù)據(jù)，可以計算出，未來5年K12在校生人數(shù)總體規(guī)模有望維持在1.9億左右。也有機構(gòu)預測，未來學齡前及K12教育階段學生仍將持續(xù)增長，見圖1。

1.3 競爭激烈，家庭教育支出占比不斷上升

基數(shù)大意味著競爭也愈發(fā)激烈，對優(yōu)質(zhì)教育資源的渴望促進了家庭對教育產(chǎn)業(yè)的消費欲望。

根據(jù)新浪教育發(fā)布的《中國家長教育焦慮指數(shù)調(diào)查報告》顯示，近7成家長認可教育支出占家庭收入40%以上。在另一份調(diào)查《2017中國家庭教育消費白皮書》中更能看出中國父母有多舍得在教育上花錢。其中，教育支出占家庭年支出的50%以上，51.24%的家長認為孩子的教育消費比家庭其他消費更重要。

1.4 五萬億元教育經(jīng)費，GDP占比連年升高

不僅是家庭層面教育支出占比上升，國家層面對于教育的財政經(jīng)費也在持續(xù)加大投入力度，2019年我國教育經(jīng)費總投入50175億元，比2018年增長8.74%。國家財政性教育經(jīng)費達40049億元，其占GDP比例4%以上已經(jīng)連續(xù)有8年了。其中，學前教育總投資4099億元，增長11.63%，全國平均每名兒童支出11855元，增長11.33%。義務教育階段項目總投資22780億元，同比增長9.12%。其中，全國小學平均支出13493元，增長5.92%;全國初中學生平均支出19562元，增長5.63%;高中以上學歷項目總投資7730億元，增長7.53%。高等教育總投資額13464億元，增長11.99%。義務教育和高等教育占大多數(shù)，學前教育和高等教育正在迅速增長。

作為剛需消費型行業(yè)，教育市場前景廣闊，也為教育地產(chǎn)的發(fā)展提供了強有力的經(jīng)濟支撐。從未來教育的發(fā)展趨勢來看，教育綜合體、教育產(chǎn)業(yè)園、主題教育營地三大發(fā)展模式將成為地產(chǎn)運營商的重點布局方向。通過人性化、智慧化、場景化的教育創(chuàng)新，不斷深挖教育產(chǎn)業(yè)需求，賦予教育產(chǎn)品更高的價值。

2 教育綜合體：一站式服務體系，存量商業(yè)轉(zhuǎn)型選擇

我國教育已逐步由應試教育轉(zhuǎn)軌素質(zhì)教育，而素質(zhì)教育所包含的細分領(lǐng)域眾多，導致單一門店形式的素質(zhì)教育培訓機構(gòu)難以滿足消費者的多元需求。以兒童教育、親子互動為主題的一站式服務體系“教育綜合體”正可填補市場供給的空白，逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)型發(fā)展的一大方向。

教育綜合體是指在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，以教育為核心服務內(nèi)容，由多業(yè)態(tài)的教育、文化、藝術(shù)、體育科技等優(yōu)質(zhì)資源聚合的教育復合體，具有資源整合、協(xié)同共作、深度融合的功能。我國教育綜合體處于起步發(fā)展階段，集中分布于一線和新一線城市?；谥鲗д弑尘安煌逃C合體可分為第三方商業(yè)機構(gòu)運營類、教育地產(chǎn)類、教育機構(gòu)資源協(xié)同類。

以第三方機構(gòu)運營的類似于商業(yè)購物中心形式的教育產(chǎn)業(yè)集群，由商業(yè)機構(gòu)獨立策劃打造的教育商業(yè)綜合體，建筑面積通常在5000～50000平方米之間。該類教育綜合體聚合了符合當下教育消費趨勢的教育資源，并配套兒童商品城、母嬰超市、游樂場、餐飲娛樂等周邊設施，形成聚焦教育培訓及其相關(guān)業(yè)態(tài)的主題商業(yè)中心。

教育地產(chǎn)類綜合體是以商業(yè)地產(chǎn)為主導的社區(qū)配套服務設施，房地產(chǎn)開發(fā)商利用自有地產(chǎn)空間及社區(qū)流量優(yōu)勢，引入教育培訓機構(gòu)打造教育綜合體，豐富社區(qū)配套設施服務，提升住宅及社區(qū)附加值，代表企業(yè)有萬科教育等。

教育機構(gòu)資源協(xié)同類綜合體以教培行業(yè)的頭部企業(yè)為主導，為教培機構(gòu)提供教學中心選址、租賃、裝修、日常運營等服務，機構(gòu)入駐綜合體無需繳納房租及裝修等費用，只要負責教研及內(nèi)容輸出。綜合體以一個整體形象面向客戶出現(xiàn)，同時在引入機構(gòu)進駐過程中，負責統(tǒng)一管理工作，教培機構(gòu)僅需要負責內(nèi)容輸出，此類綜合體打造“空間公用”的場景，弱化了教培機構(gòu)“各自為營”的狀態(tài)。

教育綜合體可以說是聚合了教育、文化、藝術(shù)、體育科技等多業(yè)態(tài)的優(yōu)質(zhì)資源復合體，以資源集聚模式為契機推動資源共享并形成規(guī)模效應與協(xié)同效應，解決了傳統(tǒng)單一教培機構(gòu)體量小、獲客成本高的痛點，既能夠滿足教育培訓機構(gòu)的租賃條件，又能滿足消費者多元化的需求。對于商業(yè)地產(chǎn)運營來說，無疑是一種極佳的選擇。

3 教育產(chǎn)業(yè)園：集聚發(fā)展，助力區(qū)域產(chǎn)業(yè)協(xié)同

隨著教育產(chǎn)業(yè)化的快速發(fā)展，很多企業(yè)開始布局教育產(chǎn)業(yè)并推進教育產(chǎn)業(yè)鏈的集聚發(fā)展，一些地方政府也將教育產(chǎn)業(yè)化作為城市發(fā)展的重要組成部分，由此催生了教育產(chǎn)業(yè)園的出現(xiàn)。教育產(chǎn)業(yè)園能夠更好的實現(xiàn)教育產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動發(fā)展和布局，可以更好地迎合教育企業(yè)的集團化發(fā)展、國際教育產(chǎn)業(yè)進入中國、高等院校拓展分支基地以及職業(yè)教育的快速發(fā)展。

教育產(chǎn)業(yè)園根據(jù)教育功能的不同可以分為以下四種類型。

一是以K12教育為主的教育產(chǎn)業(yè)園。涵蓋幼兒園、小學、初中、高中及職業(yè)教育，高質(zhì)量的基礎教育是剛需，在各個級別的城市都有著廣泛的市場，正在規(guī)劃和建設的項目也有很多。如吉森教育產(chǎn)業(yè)園，總建筑面積約12萬平方米，總投資約4.5億元，共分三期建設和實施：一期為“一站式特色教育街區(qū)”，二期、三期為高標準幼兒園、小學、初中等教育機構(gòu)，最終形成0～18歲全年齡段高標準一站式教育產(chǎn)業(yè)園。

二是以職業(yè)教育為主的教育產(chǎn)業(yè)園。將多個職業(yè)教育和培訓機構(gòu)整合起來，包括職業(yè)技能、素質(zhì)培訓、實用技術(shù)培訓、企業(yè)培訓教育、新興產(chǎn)業(yè)培訓、遠程網(wǎng)絡教育等，通過資源共享提升效率、塑造品牌，如常州高等職業(yè)教育園區(qū)等。

三是以高等教育為主的教育產(chǎn)業(yè)園。引入高校分支機構(gòu)、國外大學入駐舉辦高水平本科和研究生學歷教育，開展高層次國際學術(shù)交流和科研合作，打造高等教育集聚地和產(chǎn)學研深度融合示范區(qū)，如紫竹國際教育園區(qū)。

四是綜合性的教育產(chǎn)業(yè)園。如布局全產(chǎn)業(yè)鏈的應城教育模式，應城教育產(chǎn)業(yè)園占地350畝，總投資5億元，是集學前教育、基礎教育、教育培訓、國際化教育、學術(shù)交流、教育資源開發(fā)于一體的高端綜合性教育產(chǎn)業(yè)園。其中包括涵蓋小學、中學、高中十二年一貫制的應城外國語學校，以及附屬幼兒園、國際部和學術(shù)交流中心等項目。

教育產(chǎn)業(yè)園圍繞目標客群的教育需求，以產(chǎn)業(yè)園區(qū)的模式，引進多家教育機構(gòu)形成教育服務產(chǎn)業(yè)集群，同時通過建立公共圖書館、體育館、餐飲中心、互聯(lián)網(wǎng)服務平臺等，實現(xiàn)教育服務資源的集約共享。在區(qū)域產(chǎn)業(yè)協(xié)同與發(fā)展這個層面思考，教育產(chǎn)業(yè)園布局與建設是具有強烈的長遠戰(zhàn)略意義的。隨著更多的城市加入到教育藍圖的構(gòu)建當中，教育產(chǎn)業(yè)園也將得到更廣泛的發(fā)展空間。

4 主題教育營地：文化載體，打造研學旅游目的地

近年來，隨著“素質(zhì)教育”的深入人心，和人民生活水平的顯著提高，家長對于孩子的教育理念也從過去對學習成績的單純追求變得更加注重孩子綜合素質(zhì)的全面培養(yǎng)，主題教育營地逐漸開始興起。

主題教育營地作為研學旅游活動的載體，主要與科技旅游、文化旅游、鄉(xiāng)村旅游及戶外拓展等結(jié)合，呈現(xiàn)四類主題研學旅游目的地，分別為科技研學旅游目的地、文化研學旅游目的地、農(nóng)旅研學旅游目的地、營地研學旅游目的地。

5 結(jié)語

數(shù)據(jù)顯示，一線城市94%的購房者置業(yè)時會考慮學區(qū)概念，45%的人會以教育為購房首要因素。地產(chǎn)企業(yè)聚焦現(xiàn)代家庭關(guān)于“教育”的核心剛需，利用地產(chǎn)資源的先天優(yōu)勢，從完善社區(qū)配套設施入手，引流教育機構(gòu)，構(gòu)建完整的教育生態(tài)。顯然“地產(chǎn)+教育”的綜合體系是地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型重要方向之一。

此外，我國公募REITs等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的快速發(fā)展也為教育地產(chǎn)快速擴張?zhí)峁┝私鹑谥С?，借助資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，教育地產(chǎn)運營企業(yè)可以獲得長期穩(wěn)定的融資來源，盤活存量資產(chǎn)，實現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營。

作者簡介：王傳宏，貓頭鷹研究所（MalltoWinLab）創(chuàng)始人、CEO。