摘要：過(guò)去十年，地產(chǎn)公司銷(xiāo)售規(guī)模排序發(fā)生了很大變化。融資是房企戰(zhàn)略落地的一個(gè)重要支撐力量，也是房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的最重要的驅(qū)動(dòng)力之一。房企如何正確認(rèn)識(shí)融資，可以從戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)、業(yè)務(wù)、管理視角來(lái)解析。通過(guò)分析房企融資面臨的諸多問(wèn)題，提出中小房企全員融資六大破局方法。

關(guān)鍵詞：監(jiān)管;戰(zhàn)略;破局

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）12-0017-20 收稿日期：2020-11-13

1 房企融資的視角分析

過(guò)去十年，地產(chǎn)公司銷(xiāo)售規(guī)模排序發(fā)生了很大變化。很多企業(yè)短時(shí)間內(nèi)突破千億，殺入前十，與此同時(shí)，也有很多企業(yè)發(fā)展停滯，泯然眾人?？v觀黑馬房企，靠的全是快周轉(zhuǎn)，不但是經(jīng)營(yíng)節(jié)奏加快，同時(shí)利用融資加快了資金周轉(zhuǎn)，進(jìn)一步提升開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售規(guī)模。由此可見(jiàn)，融資在房企之中占據(jù)著舉足輕重的位置。

從戰(zhàn)略視角來(lái)看，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，有三股力量在推動(dòng)著其發(fā)展——投資驅(qū)動(dòng)、營(yíng)銷(xiāo)拉動(dòng)以及兩者中間的各專業(yè)聯(lián)動(dòng)。一方面，融資是戰(zhàn)略落地的一個(gè)重要的支撐力量，也是房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的最重要的驅(qū)動(dòng)力之一。另一方面，有別于過(guò)去二十年單邊上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今，機(jī)會(huì)都隱藏在結(jié)構(gòu)與節(jié)奏之中，房企需要通過(guò)抓住節(jié)奏，優(yōu)化結(jié)構(gòu)來(lái)獲取發(fā)展的力量與紅利。這其中就包括融資的節(jié)奏與結(jié)構(gòu)以及負(fù)債債務(wù)的結(jié)構(gòu)，因此，融資節(jié)奏和結(jié)構(gòu)也是房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)控和戰(zhàn)略發(fā)展重要的內(nèi)容要素。

從經(jīng)營(yíng)視角來(lái)看，房企的經(jīng)營(yíng)一般會(huì)關(guān)注三個(gè)方面——經(jīng)營(yíng)的安全、效率與效益。無(wú)論哪方面都涉及到現(xiàn)金流的管理，融資管理是現(xiàn)金流管理的核心內(nèi)容之一，現(xiàn)金流管理是經(jīng)營(yíng)安全、效率和效益的重要支撐。

從管理視角來(lái)看，戰(zhàn)略牽引經(jīng)營(yíng)，業(yè)務(wù)支撐經(jīng)營(yíng)，管理保障業(yè)務(wù)。從管理的視角來(lái)講，融資管理可以確保融資順利推進(jìn)，而融資業(yè)務(wù)推進(jìn)可以促使經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，以此來(lái)驅(qū)動(dòng)公司的發(fā)展戰(zhàn)略得以實(shí)現(xiàn)。

2 中小房企融資難題

2.1 認(rèn)知錯(cuò)誤

很多中小房企對(duì)于融資這個(gè)概念有很多錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，比如認(rèn)為融資就是借錢(qián)，借錢(qián)就有風(fēng)險(xiǎn)。融資的本質(zhì)是自有資金的高效率運(yùn)作，然后在風(fēng)險(xiǎn)可控的基礎(chǔ)上，利用融資資金的周轉(zhuǎn)效率幫助公司快速發(fā)展。從房企的角度來(lái)說(shuō)，不能否認(rèn)行業(yè)所具有的類(lèi)金融屬性決定著企業(yè)必須要去做杠桿，至于是做財(cái)務(wù)性杠桿、合作性杠桿，還是內(nèi)部經(jīng)營(yíng)杠桿，都是可以選擇的。即使在“三道紅線”新規(guī)之下，也不能將融資與負(fù)債等同于風(fēng)險(xiǎn)。如果有這樣的錯(cuò)誤認(rèn)知，企業(yè)的盈利能力，自有資金的回報(bào)率難以提高，企業(yè)也難以創(chuàng)造業(yè)績(jī)。

2.2 脫節(jié)戰(zhàn)略

不同發(fā)展階段的企業(yè)，對(duì)融資的訴求與看法也有所不同，表現(xiàn)在判斷融資成本高低的標(biāo)準(zhǔn)、對(duì)融資渠道的取舍、融資節(jié)奏的把控要點(diǎn)不同。但很多中小房地產(chǎn)企業(yè)，無(wú)論是在哪個(gè)發(fā)展階段，無(wú)論是擁有什么樣的戰(zhàn)略意圖，卻只使用一種融資套路——找銀行借錢(qián)，這就會(huì)造成與戰(zhàn)略脫節(jié)。企業(yè)不能為融資而融資，融資一定要站在服務(wù)企業(yè)發(fā)展的角度。例如如果企業(yè)未來(lái)5年的戰(zhàn)略意圖是深耕，同時(shí)做大規(guī)模，融資成本的控制條件就要適度放寬，才能與戰(zhàn)略相結(jié)合。

2.3 低價(jià)定融

較高的融資成本，讓很多中小房企對(duì)于信托與基金敬而遠(yuǎn)之。但站在為未來(lái)做準(zhǔn)備的角度，中小房企可以嘗試多元化融資，同時(shí)也能倒逼企業(yè)基礎(chǔ)管理體系、運(yùn)營(yíng)體系、現(xiàn)金流管理體系、規(guī)范化運(yùn)作體系的提升，從而支撐未來(lái)的快速發(fā)展，在部分程度上抵御市場(chǎng)不確定性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。這都是低價(jià)定融不能帶來(lái)的效果。

2.4 封閉運(yùn)作

在很多房企尤其是中小房企之中，融資沒(méi)有專業(yè)團(tuán)隊(duì)去做。甚至在一些百億級(jí)的房企之中，投資部門(mén)投資信息對(duì)其他部門(mén)也是高度保密的，運(yùn)營(yíng)部門(mén)的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)對(duì)其他部門(mén)也是高度保密的。這就造成了投融產(chǎn)銷(xiāo)的不通暢，沒(méi)有辦法提高自有資金的周轉(zhuǎn)效率，不能降低對(duì)外部資金的依賴，從而沒(méi)有辦法提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

3 中小房企“全員融資”破局方法

“全員融資”是從投資、經(jīng)營(yíng)、工程、營(yíng)銷(xiāo)等業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，以及品牌、合作等方面，提升企業(yè)的資金使用效率與價(jià)值。針對(duì)企業(yè)在融資方面所遇到的普遍問(wèn)題，本文為中小房企提出六方面“全員融資”的要點(diǎn)與策略，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展。

3.1 觀念更新，認(rèn)知到位

首先企業(yè)要知道融資不只是代表著借錢(qián)，只要是有利于提升自有資金使用效率，有利于降低對(duì)外部資金的依賴，都可以看做是融資的動(dòng)作。這是泛融資的概念而不是傳統(tǒng)融資的概念。

3.2 體系打底，團(tuán)隊(duì)保障

在狹義的融資體系方面，一定要建設(shè)好融資的規(guī)模、節(jié)奏、結(jié)構(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)、決策流程等體系和機(jī)制，打?qū)嵒A(chǔ)。廣義的融資體系方面，則是要建立明確高效的管控體系。首先是高效的運(yùn)營(yíng)體系，然后打通投融產(chǎn)銷(xiāo)，建立高效的經(jīng)營(yíng)節(jié)奏控制體系。如果做不到這些，企業(yè)有可能出現(xiàn)過(guò)于依賴財(cái)務(wù)性杠桿的現(xiàn)象，增加企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

團(tuán)隊(duì)保障方面，全員融資不是所有人都去銀行借錢(qián)，而是所有的人都要為融資做貢獻(xiàn)，創(chuàng)造價(jià)值，所有的員工都要為自有資金使用效率的提升來(lái)做貢獻(xiàn)，創(chuàng)造價(jià)值。企業(yè)要在銷(xiāo)售端去發(fā)力，從某個(gè)角度來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售也是做融資的，只是錢(qián)不是從銀行去融，而是從業(yè)主以及準(zhǔn)業(yè)主的手中去融，這種銷(xiāo)售回款使用起來(lái)最沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，而且還不用去還。

投資也可以看做是在做融資，比如進(jìn)入了一個(gè)庫(kù)存低、未來(lái)去化率快的城市可以看作是為企業(yè)融資做貢獻(xiàn)。同時(shí)投資部門(mén)與其他企業(yè)和政府合作，用少量資金撬動(dòng)了一個(gè)大項(xiàng)目，也可以看作是為企業(yè)融資做貢獻(xiàn)。此外，工程部門(mén)把施工進(jìn)度管理好，盡快達(dá)到預(yù)售條件、招采部門(mén)建立完備的供應(yīng)商體系，使甲乙方配合順暢，都可以看做是為企業(yè)融資做貢獻(xiàn)。

因此，每一個(gè)部門(mén)的每一個(gè)員工的每一個(gè)動(dòng)作，在為客戶創(chuàng)造價(jià)值的同時(shí)，一定也在為公司的自有資金快速周轉(zhuǎn)創(chuàng)造價(jià)值，這才是全員融資。

3.3 單項(xiàng)目策略

（1）進(jìn)對(duì)城市拿對(duì)地。如果投資部門(mén)進(jìn)入了一個(gè)未來(lái)兩三年內(nèi)都供需失衡城市，后面的團(tuán)隊(duì)再怎么努力，也會(huì)對(duì)資金造成積壓，降低整個(gè)公司的現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)速度，資金的周轉(zhuǎn)速度。因此進(jìn)對(duì)了城市拿對(duì)了地，就相當(dāng)于是為企業(yè)融資。

（2）營(yíng)銷(xiāo)策略有深度、彈性。包括銷(xiāo)售的定價(jià)策略，精準(zhǔn)產(chǎn)品定位;快速去化的策略;營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的推廣策略;快速應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的不確定性等。如果具備這些條件，單項(xiàng)目的融資策略就有了一個(gè)重要的支撐點(diǎn)。

（3）單項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)。就是早開(kāi)盤(pán)、快簽約、加快后續(xù)建設(shè)速度，適度控制支出，以此來(lái)降低項(xiàng)目對(duì)資金的占用，來(lái)加快資金的回籠速度，提升自有資金的周轉(zhuǎn)效率與價(jià)值。但高周轉(zhuǎn)不等同于低品質(zhì)，而是把產(chǎn)品高質(zhì)量的要求放在建造標(biāo)準(zhǔn)上去，放在產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化上去，放在客戶的敏感點(diǎn)分析和精準(zhǔn)的定位上去。

（4）團(tuán)隊(duì)配置與激勵(lì)方式。一個(gè)項(xiàng)目一定要有一個(gè)好的團(tuán)隊(duì)，尤其是操盤(pán)手或項(xiàng)目總，項(xiàng)目總的好壞在很大程度上決定著這個(gè)項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度，進(jìn)而決定了對(duì)資金的占用程度。另外，企業(yè)在設(shè)立激勵(lì)機(jī)制與跟投方式的時(shí)候，一定要把資金的使用效率和周轉(zhuǎn)速度作為一個(gè)重要的指標(biāo)。好的激勵(lì)機(jī)制與跟投機(jī)制，其實(shí)就是一個(gè)好的融資方案。

3.4 多項(xiàng)目策略

多項(xiàng)目策略只有一個(gè)，那就是平衡資金、降低峰值。每一個(gè)項(xiàng)目都有量、價(jià)、節(jié)奏三個(gè)重要指標(biāo)，把多項(xiàng)目的三個(gè)指標(biāo)來(lái)綜合平衡，多項(xiàng)目匯總后降低整體的資金峰值，或者錯(cuò)峰，以此來(lái)減少對(duì)外部資金的依賴和對(duì)自有資金的占?jí)海@是多項(xiàng)目融資的重要策略。

3.5 優(yōu)化節(jié)奏、調(diào)整結(jié)構(gòu)

所謂優(yōu)化節(jié)奏，其中之一就是優(yōu)化投融產(chǎn)銷(xiāo)的節(jié)奏。投融產(chǎn)銷(xiāo)四者的匹配度越高，越能加快自有資金的周轉(zhuǎn)和現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)，越能降低資金的閑置和占?jí)?。?yōu)化結(jié)構(gòu)的第二個(gè)重要內(nèi)容是多年滾動(dòng)節(jié)奏，通過(guò)做三年滾動(dòng)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，把經(jīng)營(yíng)活動(dòng)串聯(lián)起來(lái)，合理調(diào)整資金的使用規(guī)模、使用時(shí)機(jī)、使用成本，在此基礎(chǔ)上提高資金的使用效率與價(jià)值。

3.6 模式創(chuàng)新、升級(jí)

（1）代建。代建對(duì)自有資金的占?jí)汉苄。举|(zhì)上其實(shí)是品牌管理、產(chǎn)品、服務(wù)的輸出，屬于輕資產(chǎn)運(yùn)作?，F(xiàn)在很多的大企業(yè)都專門(mén)成立了代建公司或者代建事業(yè)部，或者是重點(diǎn)在發(fā)力做代建。

（2）收購(gòu)兼并、合作。合作型的杠桿也是很重要的杠桿，只要團(tuán)隊(duì)、體系、機(jī)制能管好合作項(xiàng)目，能夠與合作方共贏多贏，也是一個(gè)很好的全員融資的破局方案。

（3）泛地產(chǎn)生態(tài)圈。建立起自己的泛地產(chǎn)生態(tài)圈，有利于企業(yè)去與政府談地，能做到巧拿，而不是去拼地價(jià)硬拿，從而減少拿地成本，提高拿地的效率。同時(shí)泛地產(chǎn)生態(tài)圈也可以幫助企業(yè)打造一種新的生活方式，利于銷(xiāo)售。

（4）投資者生態(tài)圈。投資者生態(tài)圈其實(shí)就是外部事業(yè)合伙人。現(xiàn)在很多房企都在與制造業(yè)或服務(wù)業(yè)企業(yè)合作，將他們富余的資金引流到房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)。先要保證引入資金的安全，同時(shí)要有共贏多贏的心態(tài)。

作者簡(jiǎn)介：黃博文，博志成股份聯(lián)合創(chuàng)始人，G50董事長(zhǎng)俱樂(lè)部輪值會(huì)長(zhǎng)。