卜志燕

周某于2018年11月申請辦理了余某名下不動產(chǎn)的異議登記，并在15日內(nèi)向登記機(jī)構(gòu)提交了人民法院受理通知書等提起訴訟的材料。日前，不動產(chǎn)權(quán)利人余某持人民法院準(zhǔn)予周某撤回訴訟的裁定書，向登記機(jī)構(gòu)申請注銷異議登記。

經(jīng)登記機(jī)構(gòu)與當(dāng)事人周某核實(shí)，其異議登記后申請的訴訟確系已撤訴。但周某稱，申請撤訴是因?yàn)榱碛嘘P(guān)于該不動產(chǎn)的合同糾紛已在異議登記前起訴于人民法院并立案在審，同時向登記機(jī)構(gòu)補(bǔ)充提交了相關(guān)訴訟材料，周某堅持該異議登記應(yīng)當(dāng)繼續(xù)有效。而余某認(rèn)為，周某雖在15日內(nèi)向人民法院提起訴訟但其已主動撤訴，再次補(bǔ)充提交的訴訟材料亦顯示，起訴時點(diǎn)在申請異議登記之前，且被告并非他本人，該訴訟應(yīng)與本異議登記無關(guān)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該根據(jù)撤回上訴的材料注銷異議登記。

異議登記作為《物權(quán)法》規(guī)定的一項(xiàng)新的登記類型，《物權(quán)法》、《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）、《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱《實(shí)施細(xì)則》）對異議登記的規(guī)定較為簡略，在理論上和實(shí)踐中，對異議登記的受理、生效、注銷等也存在著不同的理解。筆者認(rèn)為對于該注銷異議登記可以嘗試從以下幾個方面來探討：

1 不動產(chǎn)權(quán)利人能否作為注銷異議登記的申請主體？

不動產(chǎn)登記的啟動方式不外乎三種，依申請、依職權(quán)、依囑托，注銷異議登記應(yīng)也不例外?！恫粍赢a(chǎn)登記操作規(guī)范》（以下簡稱《操作規(guī)范》）第1.10.4.4條要求，查封登記或者異議登記失效后，宜在信息系統(tǒng)中及時解除相應(yīng)的控制或者提醒，并注明相應(yīng)的法律依據(jù)。這就是說，針對異議登記失效的情形，登記機(jī)構(gòu)可依職權(quán)進(jìn)行注銷?！恫僮饕?guī)范》第17.2.1條規(guī)定：異議登記期間，異議登記申請人可以申請注銷異議登記;第17.2.2條明確注銷異議登記申請人是異議登記申請人。那么，注銷異議登記三種方式即為：一是符合異議登記失效情形的，登記機(jī)構(gòu)可依職權(quán)注銷;二是依異議登記申請人申請注銷;三是登記機(jī)構(gòu)根據(jù)人民法院生效的法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書依囑托注銷。據(jù)此，權(quán)利人持人民法院判定撤訴的法律文書向登記機(jī)構(gòu)申請注銷異議登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不能依權(quán)利人申請而注銷。

《物權(quán)法》第十九條明確規(guī)定“異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償”，但在實(shí)踐中，權(quán)利人往往會因訴訟歷時長、程序復(fù)雜等原因不愿意提起訴訟進(jìn)行追償，加上異議登記申請人與權(quán)利人兩者之間的矛盾往往難以調(diào)解，異議登記申請人沒有足夠的動力主動申請注銷異議登記。則，如若人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)已向異議登記申請人確認(rèn)異議不成立，異議登記已經(jīng)沒有必要存續(xù)，不動產(chǎn)權(quán)利人又不能主動申請注銷異議登記，勢必會影響其對不動產(chǎn)的處分和交易，從而影響權(quán)利人的權(quán)益。

筆者認(rèn)為可參照《房屋登記辦法》和《土地登記辦法》的相關(guān)規(guī)定依權(quán)利人申請注銷異議登記。許多地方已將此做法列入辦理口徑，并且有的地方亦已通過立法進(jìn)行了規(guī)定。以江蘇無錫為例，《無錫市不動產(chǎn)登記條例》（2018年8月1日起施行）第五十六條第二款第二項(xiàng)規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)利人可以持人民法院生效的法律文書申請注銷異議登記。在一些省不動產(chǎn)登記條例草案中也不乏見到此規(guī)定的身影，如貴州省。

2 權(quán)利人持異議登記申請人申請撤訴或撤回仲裁申請的材料，申請注銷異議登記的，應(yīng)如何處理？

從法理上看，異議登記申請人主動撤訴或撤回仲裁申請，應(yīng)視為在法定期限內(nèi)申請人未提起訴訟或申請仲裁，異議登記失效。而在實(shí)踐中，往往申請人不會主動將撤回的事實(shí)告知登記機(jī)構(gòu)，登記機(jī)構(gòu)自然不會及時知曉這一法律事實(shí)。現(xiàn)行法律也并未排除當(dāng)事人主動撤訴或撤回仲裁申請之后再另行提起訴訟或者申請仲裁的可能。

因此，權(quán)利人持異議登記申請人主動撤訴或撤回仲裁申請的相關(guān)材料，申請注銷異議登記的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)即時向異議登記申請人核實(shí)撤訴或撤回仲裁申請的真實(shí)性，了解其是否另行提起訴訟或者申請仲裁。確系已主動撤訴或撤回仲裁申請的，應(yīng)據(jù)不同情形處理：權(quán)利人申請注銷異議登記時，未滿異議登記法定期限15日，應(yīng)告知異議登記申請人須在法定期限內(nèi)另行提交提起訴訟或申請仲裁的材料，否則，期滿后，異議登記失效，登記機(jī)構(gòu)可注銷異議登記;申請注銷異議登記時已滿法定期限15日，且未另行提起訴訟或申請仲裁的，異議登記失效，登記機(jī)構(gòu)可即時注銷異議登記。

在此案例中，權(quán)利人申請注銷異議登記時，已超過異議登記法定期限15日，但關(guān)于不動產(chǎn)權(quán)利的內(nèi)容和歸屬確系有其他訴訟在審。其難點(diǎn)在于，關(guān)于不動產(chǎn)的權(quán)利爭議狀態(tài)并未最終解決，但是異議登記申請人再次補(bǔ)充材料的時點(diǎn)，已經(jīng)超過異議登記的法定期限，該異議登記是否已失效，登記機(jī)構(gòu)從現(xiàn)有的法律法規(guī)關(guān)于異議登記的規(guī)定，很難界定。

但從立法目的來看，異議登記是為了保護(hù)真正權(quán)利人利益，是避免登記簿記載的權(quán)利人濫用登記公信力而暫時擊破登記公信力的一種臨時性保障措施，避免存在爭議的不動產(chǎn)權(quán)利為第三人善意取得。筆者認(rèn)為，不動產(chǎn)權(quán)利的內(nèi)容或歸屬仍在爭議之中，可給予異議登記申請人一定的期限補(bǔ)充相關(guān)材料，從而延續(xù)異議登記的效力，到期仍未提交，異議登記失效，登記機(jī)構(gòu)可注銷異議登記。至于此“一定的期限”，登記機(jī)構(gòu)可以參照相關(guān)法律法規(guī)并結(jié)合實(shí)踐，統(tǒng)一合理規(guī)定，但不得超過異議登記法定期限15日。

3 提交的人民法院或申請仲裁的受理材料如何審核？

3.1 提起訴訟或申請仲裁的時點(diǎn)是否必須為異議登記之后？

在實(shí)踐中，當(dāng)事人針對不動產(chǎn)權(quán)屬糾紛先向法院提起相關(guān)訴訟或申請仲裁后，然后再申請異議登記的情形是存在的。《實(shí)施細(xì)則》第83條第2款規(guī)定的15日是異議登記申請人向登記機(jī)構(gòu)提交相關(guān)證明材料的時限，但是對于異議登記申請人提起訴訟或申請仲裁的時點(diǎn)并沒有作明確的要求。也就是說，異議登記申請人提交的受理通知書的時點(diǎn)可以在異議登記之前也可以在異議登記之后，只需在法定規(guī)定的15日內(nèi)提交即可。

3.2 提起訴訟的被告是否必須為不動產(chǎn)權(quán)利人呢？

在訴訟中，被告是被認(rèn)為侵害了原告合法權(quán)益的人，亦是原告認(rèn)為給其造成損失而應(yīng)當(dāng)向其承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的人，而引起不動產(chǎn)權(quán)屬爭議的，也并不一定是由不動產(chǎn)權(quán)利人所造成的。《物權(quán)法》、《暫行條例》、《實(shí)施實(shí)則》等也未對異議登記申請人提交的提起訴訟、申請仲裁的材料作明確的規(guī)定。筆者認(rèn)為提交的訴訟材料中被告雖非不動產(chǎn)權(quán)利人，但案件的焦點(diǎn)仍在于該不動產(chǎn)的權(quán)屬爭議，訴訟的目的在于確認(rèn)該不動產(chǎn)權(quán)利的內(nèi)容和歸屬，從立法目的上來看，應(yīng)當(dāng)可以作為延續(xù)異議登記效力的證明材料。