王丹丹

摘 要：房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的一個支柱產(chǎn)業(yè)，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境與政策的影響較大，其中稅收是影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的一個主要因素，制約著企業(yè)業(yè)績水平的提升。近年來，受政策調(diào)控和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢等因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)業(yè)績增長遭遇較大壓力和困難。在此背景下，房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅務(wù)籌劃，利用降低稅負(fù)成本，提高公司的經(jīng)濟(jì)效益，越發(fā)顯得必要及重要。目前我國房地產(chǎn)公司在稅務(wù)籌劃方面還存在諸多問題，發(fā)展的進(jìn)程和方向都不是很理想，所以對房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃相關(guān)問題做出針對性研究是非常重要的，不僅能提高公司的經(jīng)濟(jì)效益，還能使房地產(chǎn)公司在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳步。本文就房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃現(xiàn)狀以及防范措施進(jìn)行具體分析，以期提供些許參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司;稅務(wù)籌劃;問題;措施

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)增長的重要產(chǎn)業(yè)之一，對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著舉足輕重的作用，也是國家稅收的重要來源。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過數(shù)十年的快速發(fā)展，持續(xù)的區(qū)域性投資過熱，房價(jià)上漲過快、過度炒房、資金過度集中流入房地產(chǎn)易發(fā)生金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)等問題，一定程度上抑制了其他行業(yè)的發(fā)展，將不利于保持國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長。國家為抑制高房價(jià)、投資炒房、資金過度流入房地產(chǎn)行業(yè)，近年來對房地產(chǎn)行業(yè)頻繁出臺了政策調(diào)控及價(jià)格管制，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司利潤空間一再被壓縮，盈利增長持續(xù)下降。在此背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要不斷可持續(xù)發(fā)展，除了要實(shí)現(xiàn)成本的降低與市場的擴(kuò)大外，還要利用科學(xué)的稅務(wù)籌劃來有效減少企業(yè)納稅額，以此來實(shí)現(xiàn)對經(jīng)濟(jì)效益的提升。

一、稅務(wù)籌劃工作對房地產(chǎn)公司的重要意義

房地產(chǎn)公司將稅務(wù)籌劃工作做好能在很大程度上降低企業(yè)稅務(wù)的支出，對房地產(chǎn)公司的發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用。近年來很多房地產(chǎn)公司逐漸意識到做好稅務(wù)籌劃工作對公司自身的價(jià)值所在，同時(shí)也開始強(qiáng)化對稅務(wù)籌劃的管理力度，意識到公司稅務(wù)籌劃工作的有效化能提高公司的經(jīng)濟(jì)效益，使公司能在日趨激烈的市場競爭中脫穎而出，并占據(jù)有利地位。同時(shí)還可以強(qiáng)化公司的管理工作，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槎悇?wù)籌劃工作本身就是企業(yè)經(jīng)營管理工作的重要組成部分，將稅務(wù)籌劃工作做好可以有效提高公司內(nèi)部經(jīng)營管理水平和會計(jì)核算水平，使公司的經(jīng)營管理更加規(guī)章制度化。

二、房地產(chǎn)公司在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)出現(xiàn)的問題分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資大、開發(fā)周期長、產(chǎn)業(yè)鏈條復(fù)雜的特點(diǎn)，直接決定了房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃較其他行業(yè)稅務(wù)籌劃更有難度。雖然房地產(chǎn)公司已經(jīng)意識到稅務(wù)籌劃的必須性，并付諸行動，但受公司管理當(dāng)局及財(cái)務(wù)人員主觀或客觀影響，稅務(wù)籌劃推進(jìn)仍存在不少突出問題。

（一）稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管控意識不足

房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管控意識不足，缺乏事前籌劃及全局性，是現(xiàn)今房地產(chǎn)公司普遍存在的問題，其產(chǎn)生的連鎖反應(yīng)對房地產(chǎn)公司的發(fā)展帶來了大量的負(fù)面影響，甚至可以說制約了房地產(chǎn)公司的發(fā)展。如果房地產(chǎn)公司的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管控意識不足，會使房地產(chǎn)公司不能明確認(rèn)識稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)，或是理解上出現(xiàn)一定的偏差，進(jìn)而導(dǎo)致公司實(shí)際稅務(wù)籌劃收益明顯低于預(yù)期收益。

（二）房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃人員專業(yè)能力不足

房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃人員專業(yè)能力不足主要體現(xiàn)在：

（1）公司缺乏專業(yè)的稅務(wù)籌劃人員，公司的稅務(wù)籌劃人員沒有接受過專業(yè)的稅務(wù)籌劃培訓(xùn)，員工自身對稅務(wù)相關(guān)知識嚴(yán)重匱乏，在處理問題上，不能高效合理的處理稅務(wù)籌劃問題，長期以往不僅不能有效提高公司的經(jīng)濟(jì)效益，使公司得到進(jìn)一步發(fā)展，反而容易給公司的經(jīng)濟(jì)以及形象方面帶來一定程度的負(fù)面影響，導(dǎo)致公司面臨經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

（2）房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃人員在實(shí)際操作稅務(wù)籌劃工作時(shí)的專業(yè)程度不足，會導(dǎo)致企業(yè)稅務(wù)籌劃工作無法正常運(yùn)行，對企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的開展造成了嚴(yán)重的負(fù)面影響。

（三）房地產(chǎn)公司納稅意識不足

依法納稅是房地產(chǎn)公司正常經(jīng)營的基本義務(wù)，但現(xiàn)今有一些房地產(chǎn)公司依舊存在著想要逃稅的僥幸心理，嚴(yán)重缺乏納稅意識。在面對大額稅收時(shí)，更是想方設(shè)法地進(jìn)行逃稅;一旦被稅務(wù)稽查了，就會引發(fā)嚴(yán)重的后果，輕則罰款繳納大量稅收滯留金，重則構(gòu)成逃稅罪。

（四）外界不良因素帶來的影響

稅收是我國財(cái)政收入的主要來源，國家針對稅收也越發(fā)重視，也再不斷建立健全相應(yīng)的法律法規(guī)，哪怕是這樣我國的稅法依舊存在一部分漏洞和與實(shí)際情況有分歧的地方。也會在一定程度上阻礙公司稅務(wù)籌劃的開展，增加了公司稅務(wù)籌劃的難度。我國的稅務(wù)政策隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程不斷的進(jìn)行調(diào)整，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)公司在針對稅務(wù)籌劃工作上存在不確定性，這一系列因素都會對房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃工作的開展帶來不利影響。

（五）公司內(nèi)部稅務(wù)管理較弱

大部分房地產(chǎn)公司并沒有專業(yè)的稅務(wù)籌劃人員，因?yàn)槿狈I(yè)人才，導(dǎo)致公司業(yè)余的稅務(wù)籌劃人員圖便利，將稅務(wù)籌劃與稅款繳納混在一起分析處理。公司相關(guān)稅務(wù)人員甚至認(rèn)為稅收就是財(cái)務(wù)部門應(yīng)管的工作，財(cái)務(wù)人員做到繳納稅款就全面完成工作了。而公司的財(cái)務(wù)工作者雖然具備專業(yè)的稅收知識，但是也只是知曉理論知識而已。

三、房地產(chǎn)公司進(jìn)行有效稅務(wù)籌劃的措施

（一）規(guī)范公司內(nèi)部稅務(wù)籌劃制度，提高稅務(wù)籌劃人員的專業(yè)能力

進(jìn)一步地規(guī)范稅務(wù)籌劃制度，建立健全與公司實(shí)際情況相匹配的稅務(wù)籌劃制度，這對公司的整體發(fā)展以及具體部門機(jī)構(gòu)的工作效率都有著重要的意義，是房地產(chǎn)公司發(fā)展中的關(guān)鍵。需要著眼于制定規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的稅務(wù)籌劃制度在房地產(chǎn)公司的管理上。在公司不斷發(fā)展過程中，調(diào)整和完善既定的稅務(wù)籌劃制度，并且對各項(xiàng)制度條例進(jìn)行密切的監(jiān)督和嚴(yán)格的管理，保證全部都落實(shí)到位并發(fā)揮其作用。另外，為了打造一支高素質(zhì)和高效率的綜合型會計(jì)核算隊(duì)伍，要注重提升內(nèi)部稅務(wù)籌劃人員的素質(zhì)，定期培訓(xùn)與教育，以提高公司稅務(wù)籌劃從業(yè)人員的稅務(wù)專業(yè)理論知識和實(shí)際業(yè)務(wù)能力為主。加大稅收籌劃人才的培養(yǎng)，解決我國房地產(chǎn)稅收人才缺乏的辦法是做好培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收人才的計(jì)劃，結(jié)合房地產(chǎn)實(shí)際情況聘請專業(yè)的稅務(wù)師進(jìn)行專題培訓(xùn)，讓公司的財(cái)務(wù)人員和管理人員都認(rèn)識到稅務(wù)籌劃的重要性。

（二）房地產(chǎn)公司可以利用起征稅額籌劃土地增值稅

可以對房地產(chǎn)開發(fā)公司的附加扣除進(jìn)行充分利用，以此實(shí)施稅務(wù)籌劃 ，《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，國家為了規(guī)范房地產(chǎn)交易，抑制房地產(chǎn)公司對房地產(chǎn)的炒買炒賣行為，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)20%計(jì)算加速扣除項(xiàng)目，其他非房地產(chǎn)公司從事房地產(chǎn)開發(fā)的，不享受此項(xiàng)費(fèi)用扣除。當(dāng)非房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)時(shí)，應(yīng)把房地產(chǎn)作為主營項(xiàng)目，重新設(shè)立專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)公司。

（三）應(yīng)用利息增加土地增值稅扣除項(xiàng)目實(shí)施籌劃

房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目開發(fā)中，財(cái)務(wù)費(fèi)用有兩種列支情形，以此來記錄利息費(fèi)用和雜費(fèi)支出 。其中一種是根據(jù)項(xiàng)目分?jǐn)偫?、提供相關(guān)的利息扣除證據(jù)，利息不能超過相同使其銀行的借貸利率，這樣的利息可以根據(jù)實(shí)際情況扣除;另一種是不能提供貸款機(jī)構(gòu)利息扣除證據(jù)的，利息產(chǎn)生的費(fèi)用依照土地的價(jià)格以及開發(fā)所用成本價(jià)格的5%來進(jìn)行扣除。以上兩種方法在實(shí)際操作中都會出現(xiàn)偏差。第一種方法中允許“據(jù)實(shí)扣除”的利息，不一定等于第二種方法中土地的價(jià)格以及開發(fā)所用成本價(jià)格的5%的利息。企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃過程中，會優(yōu)先選擇減掉稅負(fù)高的方法。第一種方法適合“據(jù)實(shí)扣除”有較高的利益費(fèi)用時(shí)，單獨(dú)計(jì)算利息支出;否則，就選擇后一種方法，按“合計(jì)數(shù)”的10%扣除全部費(fèi)用。

四、結(jié)語

就現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況看來，房地產(chǎn)公司想要得到進(jìn)一步發(fā)展，就需要強(qiáng)化公司的稅務(wù)籌劃工作。稅務(wù)籌劃在公司財(cái)務(wù)管理結(jié)構(gòu)中處于較為重要的位置，對房地產(chǎn)公司能不能快速發(fā)展起到重要的作用，房地產(chǎn)公司要根據(jù)自身情況采取相應(yīng)的措施進(jìn)行稅務(wù)籌劃工作，在和國家利益不沖突的情況下合理進(jìn)行稅務(wù)籌劃，以減少公司經(jīng)營成本為前提，提高公司的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)公司更好更快發(fā)展，在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟。

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