關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)合同 虛假備案 逃債 防范

作者簡介：畢鳴，江蘇路泰律師事務(wù)所。

中圖分類號：D923.6 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.04.272

在司法實踐當(dāng)中，有很多通過轉(zhuǎn)移財產(chǎn)從而逃債的案件。但是在這些案件當(dāng)中，唯獨只有利用房地產(chǎn)買賣合同虛假備案以進行討債的案件的相關(guān)司法救濟和防范措施有所缺陷。這一問題無疑激起了身為一名法律界人士的筆者進行深入思考和探究的欲望。故在本文中筆者嘗試給出自己的觀點，希望能夠引起學(xué)術(shù)界和法律界的注意。

一、什么是“虛假備案”

購房者在和個別的開發(fā)商簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》且到相關(guān)政府機構(gòu)進行備案之后。此時購房者已經(jīng)獲得了一個所謂的“準物權(quán)”——這個準物權(quán)是“工程款優(yōu)先受償權(quán)”所無法對抗的。從當(dāng)前法律解釋中來看，“工程款優(yōu)先受償權(quán)”所要保障的利益是一種經(jīng)營方面的利益，但是這種經(jīng)營利益是無法先于購房者的生存利益的。因此，目前法律界的一致認識是：盡管購房者未能取得完整的物權(quán)，但是他已經(jīng)受到了等同于所有權(quán)的保護[1]。

在了解了這一背景之后，我們再回過頭來看看“虛假備案”逃債是如何在現(xiàn)實當(dāng)中發(fā)生的。盡管購房者已經(jīng)簽下了《房地產(chǎn)買賣合同》，且由于購房者此時已經(jīng)獲得了來自等同于物權(quán)的法律保障，法院也無法對已經(jīng)通過了預(yù)售備案登記的房產(chǎn)進行查封措施——因為這一措施是不合乎法律規(guī)定和規(guī)范的。此時，面對在事實上已經(jīng)變?yōu)橘彿空咚械姆慨a(chǎn)，部分開發(fā)商為攫取利益，便采取了一個位于法律空白地帶的所謂“捷徑”——用虛假備案進行逃債操作[2]。

在這類逃債案件中，涉案開發(fā)商是這樣操作的：他們首先讓自己的親朋或下屬內(nèi)部員工等關(guān)系人或知情人和公司簽訂偽造的《房地產(chǎn)買賣合同》，然后在當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)局進行備案，接著他們就會開始選擇目標購房者動手——先解除之前的虛假備案，再重新備一次案。以社會穩(wěn)定和房地產(chǎn)管理機構(gòu)的抵觸為基準，人民法院一般不會對已經(jīng)進行過備案的房產(chǎn)再實施查封。這是筆者所親眼見到的：一些開發(fā)商所建的房產(chǎn)因為觸犯了法律法規(guī)，按照當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)要求必須進行查封，但是這些房產(chǎn)的開發(fā)商最后卻僅憑相關(guān)的房地產(chǎn)購房合同備案，依然在他們旗下的開發(fā)商售樓處大搖大擺的標明待售的房產(chǎn)，而同時一些和當(dāng)?shù)夭糠珠_發(fā)商有勾結(jié)的當(dāng)?shù)胤抗芫指邔庸ぷ魅藛T還能夠拒絕法院查封房產(chǎn)的要求。這種行為在極短的時間內(nèi)對開發(fā)商違規(guī)所建的房產(chǎn)形成了一種保護，并依賴這種保護來對抗每一位債權(quán)人，而這種對抗是根本不會影響到開發(fā)商對房產(chǎn)進行正常出售的?？偠灾?，部分開發(fā)商旗下的售樓處居然能夠通過虛假備案的方式來銷售法院本應(yīng)查封的房產(chǎn)，這種行為無疑是在鉆現(xiàn)行法律的漏洞，極大地侵害了人民群眾的財產(chǎn)和正當(dāng)權(quán)利[3]。

二、房地產(chǎn)買賣合同在法律當(dāng)中的基礎(chǔ)解釋和效力

筆者在經(jīng)過上文的分析之后，明確認為當(dāng)前我國法律所明確規(guī)定的所謂的工程款優(yōu)先受償權(quán)在這種操作之下就很容易的被置空、被忽略，顯然是不妥當(dāng)，但是該如何解決這一問題呢？個人認為，要想徹底解決這一問題，首先要有效對備案的效力進行確定。

在現(xiàn)行法律當(dāng)中《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》。前者要求對商品房進行預(yù)售的開發(fā)商必須按照國家規(guī)定將房地產(chǎn)預(yù)售合同查到為縣級以上政府的房產(chǎn)和土地管理部門以進行登記備案工作，后者則是要求開發(fā)商在進行旗下商品房的預(yù)售時，必須要和承購人簽訂相應(yīng)的合同，接著開發(fā)商應(yīng)該在從簽約之日算起的30天內(nèi)持商品房的預(yù)售合同向縣級以上政府的房產(chǎn)和地管理部門辦理登記及備案手續(xù)。盡管從表面看來，針對商品房預(yù)售合同有很清晰的約束開發(fā)商的規(guī)定，但是，從嚴格意義上來講，這兩條相關(guān)規(guī)定還只是一個行政管理手段。它們所缺乏的是法律法規(guī)所帶來的嚴謹性和強制性。然而，從法律理論角度分析，房地產(chǎn)的預(yù)售備案登記是不能具有物權(quán)屬性的，也不能夠和“工程優(yōu)先權(quán)”進行同等對抗。房地產(chǎn)的預(yù)售合同，即使經(jīng)過了政府相關(guān)部門的備案，也仍只可反映開發(fā)商和購房者之間的債權(quán)和債務(wù)關(guān)系，而購房者在房產(chǎn)這個物質(zhì)本身是不享有所謂的優(yōu)先權(quán)利的。但反觀我國國情來看，當(dāng)前我國的房地產(chǎn)合同登記制度依然處于完善階段，如果在此階段就完全按照民法的理論去改變這一實際規(guī)定，那么購房者的利益就會受到極大的影響。然而筆者認為，當(dāng)前的有關(guān)預(yù)售備案登記的法律屬性根本沒有在物權(quán)方面上的效力，可是當(dāng)前很多法院或官方房產(chǎn)管理機構(gòu)卻依然將其視為近似于完全的物權(quán)來進行保護，這是不符合法律理論的[4]。

三、如何對虛假備案進行防范

在經(jīng)過上文的分析和論述之后，我們發(fā)現(xiàn)有一個矛盾：那就是房地產(chǎn)預(yù)售備案登記的所謂“準物權(quán)”效力會容易被個別利欲熏心的開發(fā)商進行利用，從而導(dǎo)致工程款的優(yōu)先權(quán)被置空，盡管這并非當(dāng)前我國房地產(chǎn)備案制度本身的問題，可是由于房地產(chǎn)購買者受各種主觀和客觀的條件限制，難以證明備案合同在買賣關(guān)系上的真假，這就從客觀條件上出現(xiàn)了法律漏洞?？墒侨绻F(xiàn)在就對當(dāng)前房地產(chǎn)的準物權(quán)效力進行否定，那么又將極大地影響購房者的利益，甚至影響社會和諧。故筆者認為，必須有效地提高“準物權(quán)”的準入門檻，才能夠使其效力得到匹配和束縛。接下來，筆者就從房地產(chǎn)的買賣過程入手，來分析如何對虛假備案進行有效的防范和克制。

房地產(chǎn)買賣過程中最為關(guān)鍵的部分不止包括簽訂房地產(chǎn)購買合同，還包括對購房款進行支付。而凡是進行虛假的房地產(chǎn)買賣合同備案的。他們往往并不存在真正的付款行為?？紤]到這一點，可以在進行預(yù)售合同備案的時候讓雙方都出示相應(yīng)的付款憑證。進行一次性付款的提供相關(guān)銀行轉(zhuǎn)賬的票據(jù)，進行按揭的提供首付的票據(jù)以及按揭合同。這樣在雙方付款的過程當(dāng)中，無論甲方還是乙方都必須要出具相應(yīng)的付款證明。這能夠在一定程度上加大虛假備案的難度。在當(dāng)前我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)制度下，這些材料是要在辦理房產(chǎn)證的時候才需要提供的，可既然要對債權(quán)合同進行物權(quán)化保護，那么通過所謂的預(yù)售備案來對轉(zhuǎn)移權(quán)力的功能和效力進行賦予是切合實際的，所以這一方案在進行房地產(chǎn)購買合同的備案時是完全合情合理的[5]。

四、結(jié)語

當(dāng)前，我國部分開發(fā)商利用房地產(chǎn)買賣合同的虛假備案方式來進行逃債，是一個不容忽視的法律問題，盡管我國法律目前還沒有出臺相應(yīng)的法律法規(guī)，但是筆者認為，相關(guān)的政府部門應(yīng)當(dāng)盡可能地將這一問題提上議事日程并有法律界人士對其進行關(guān)注和思考，最后給出相應(yīng)的解決方案，只有這樣才能夠防范這一游走在法律灰色地帶的行為。

參考文獻：

[1]鄧慧瓊.淺談資金監(jiān)管和合同備案在防范商品房交易風(fēng)險中所起的作用[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2017，56（12）：50-52.

[2]梁曙明，劉牧晗.借貸關(guān)系中簽訂房屋買賣合同并備案登記屬于讓與擔(dān)保[J].人民司法，2017，45（16）：14-18.

[3]曲桂玲.試論買賣合同標的物毀損、滅失的風(fēng)險負擔(dān)[J].北京警察學(xué)院學(xué)報，2018，34（4）：50-52.

[4]劉武元.權(quán)屬登記與房地產(chǎn)買賣合同——對我國《城市房地產(chǎn)管理法》第37條立法的檢討[J].貴州警官職業(yè)學(xué)院學(xué)報，2019，16（5）：52-57.

[5]唐麗英.對房地產(chǎn)買賣合同糾紛案中幾個問題的分析[J].社科縱橫，2016，34（11）：88-89.