林樂森

摘要：隨著現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在不斷發(fā)展，財(cái)務(wù)預(yù)算管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要組成部分，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理能力，能夠有效的保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展具有促進(jìn)作用?；诖?，文章淺析如何加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理，以此來供相關(guān)人士參考與交流。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);財(cái)務(wù)預(yù)算;管理

財(cái)務(wù)預(yù)算管理是企業(yè)預(yù)算管理的一個(gè)分支，也是預(yù)算管理的核心部分。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有很多特點(diǎn)，比如：成本高、所投入的資金較多，另外所需要的時(shí)間也比較長(zhǎng)等。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不斷發(fā)展，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)采取了一系列的調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力越來越大，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。因此，加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的主要內(nèi)容

（一）對(duì)企業(yè)收益和虧損的預(yù)算

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收益和虧損的預(yù)算的內(nèi)容一般有：成本的預(yù)算、財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算、利潤(rùn)預(yù)算和收益預(yù)算等。按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算的方法，房地產(chǎn)的銷售收入必須符合以下五個(gè)要求才能確認(rèn)為銷售收入：1.完工的房子必須符合要求，而且還要有完工的備案表。2.必須與購買房子的客戶簽署合同。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與客戶簽署合同之后，須獲得房子的首付并且和客戶確定好剩余房款的付款時(shí)間、方式。4.建造商品房的成本有一定的依據(jù)。5.房子由客戶驗(yàn)收，并且企業(yè)與客戶之間辦理好房子產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收益預(yù)算與企業(yè)的各部門都存在著密切的聯(lián)系。

（二）對(duì)企業(yè)的資金預(yù)算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金預(yù)算主要由資金流入預(yù)算和資金流出預(yù)算兩個(gè)部分組成。資金流入預(yù)算一般由銷售收入、銀行借貸、其他資金流入等組成。然而銷售收入主要受賣房政策、賣房的市場(chǎng)條件等多種因素影響;銀行借貸又受借貸政策和工程的進(jìn)度的影響。資金流出預(yù)算一般包括財(cái)務(wù)費(fèi)用、工程各項(xiàng)支出、賠款支出以及其他資金支出等。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的現(xiàn)實(shí)狀況

由于用戶的需求、時(shí)間以及地域的變化，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)變化幅度很大，預(yù)算的可持續(xù)性和平衡性難以把握，實(shí)現(xiàn)預(yù)期資金目標(biāo)較為困難。此外，預(yù)算管理強(qiáng)調(diào)的是對(duì)資金的控制和對(duì)資源的分配，但房地產(chǎn)行業(yè)作為資本密集型的企業(yè)，整合資金、分配資源的能力將會(huì)對(duì)預(yù)算的實(shí)施產(chǎn)生直接的影響。房地產(chǎn)行業(yè)是一門綜合性學(xué)科，沒有固定的模式，其管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)在于業(yè)務(wù)部門的協(xié)調(diào)和兼顧，所有這些都是基于人為控制而不是機(jī)械控制，存在較大的變數(shù)?，F(xiàn)階段我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的現(xiàn)實(shí)狀況不容樂觀，尤其在以下幾個(gè)方面困難重重。

（一）綜合性不足

預(yù)算管理的覆蓋面和影響力不足，其中大部分僅限于金融統(tǒng)計(jì)，缺乏整體的影響。

（二）系統(tǒng)性不足

沒有扮演好管理系統(tǒng)的角色，在實(shí)現(xiàn)整個(gè)過程的規(guī)劃、控制和協(xié)調(diào)公司的業(yè)務(wù)活動(dòng)等方面還存在諸多不足，仍需進(jìn)一步改進(jìn)。

（三）實(shí)踐不同

每個(gè)開發(fā)企業(yè)的做法和方式都存在著很大的差異，沒有形成統(tǒng)一的模式，也沒有足夠深度和規(guī)范化的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)的管理效果也各有差異。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理中存在的弊端

（一）工作人員的財(cái)務(wù)預(yù)算管理意識(shí)較低

現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都是由傳統(tǒng)施工隊(duì)伍發(fā)展起來的，其決策者沒有掌握財(cái)務(wù)預(yù)算管理方面的知識(shí)，認(rèn)為財(cái)務(wù)管理僅是進(jìn)行記賬算賬，然而這種管理意識(shí)對(duì)現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展沒有任何推動(dòng)作用。一個(gè)企業(yè)如果缺乏對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算的管理，即使企業(yè)內(nèi)有相應(yīng)的財(cái)務(wù)制度，那么當(dāng)企業(yè)遇到財(cái)務(wù)問題時(shí)，工作人員缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理意識(shí)，必然會(huì)給企業(yè)帶來財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）缺乏完善的財(cái)務(wù)預(yù)算管理考核體制和獎(jiǎng)懲制度

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)算管理方面缺乏完善的考核體制，沒有建立相應(yīng)的工作人員的獎(jiǎng)懲制度，導(dǎo)致有業(yè)績(jī)的員工無法得到相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)，沒有業(yè)績(jī)的員工也沒有得到相應(yīng)的懲罰，從而降低了工作人員的積極性。而且相關(guān)部門在財(cái)務(wù)預(yù)算管理時(shí)與工作人員沒有簽訂相應(yīng)的合同，致使工作人員在工作期間玩忽職守，工作態(tài)度不認(rèn)真，員工對(duì)企業(yè)的貢獻(xiàn)較少，從而不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（三）缺乏完備的財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制和財(cái)務(wù)管理思想

在現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，相關(guān)部門對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算沒有建立相應(yīng)的管理體制，在財(cái)務(wù)預(yù)算管理方面的認(rèn)識(shí)片面，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理時(shí)，始終達(dá)不到目標(biāo)。對(duì)于一個(gè)企業(yè)來說，領(lǐng)導(dǎo)者的決策對(duì)企業(yè)的發(fā)展起到至關(guān)重要的作用，如果領(lǐng)導(dǎo)者不具備專業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理知識(shí)，僅靠自己的猜測(cè)和想法，這無疑會(huì)給企業(yè)帶來巨大的損失。

（四）財(cái)務(wù)預(yù)算的準(zhǔn)確率較低

財(cái)務(wù)預(yù)算是集中反映未來一定期間現(xiàn)金收支、經(jīng)營(yíng)成果和財(cái)務(wù)狀況的預(yù)算。財(cái)務(wù)預(yù)算的內(nèi)容主要包括現(xiàn)金預(yù)算、預(yù)計(jì)損益表和預(yù)計(jì)資金平衡表。其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算主要包括資金預(yù)算、收入預(yù)算、損益預(yù)算等，現(xiàn)在有部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算的計(jì)算存在很大的問題，財(cái)務(wù)預(yù)算與實(shí)際情況之間的差距太大，導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)出現(xiàn)問題。通過財(cái)務(wù)預(yù)算，可以建立評(píng)價(jià)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的標(biāo)準(zhǔn)。將實(shí)際狀況與財(cái)務(wù)預(yù)算進(jìn)行對(duì)比，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，并且做出調(diào)整，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的財(cái)務(wù)目標(biāo)。因此，必須提高企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算準(zhǔn)確率。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理措施

（一）提高工作人員的思想認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理

隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不斷發(fā)展，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)采取了一系列的調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力越來越大，市場(chǎng)環(huán)境越加復(fù)雜。原來的財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展。因此，必須提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)財(cái)務(wù)管理的思想認(rèn)識(shí)，對(duì)工作人員進(jìn)行專業(yè)的財(cái)務(wù)管理培訓(xùn)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)的決策對(duì)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用，一個(gè)不正確的財(cái)務(wù)管理決策會(huì)造成一個(gè)工程項(xiàng)目的失敗。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者必須具備專業(yè)的財(cái)務(wù)管理知識(shí)，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理方式，將財(cái)務(wù)管理工作放在重要地位，轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)管理工作的方式，將原來簡(jiǎn)單的記賬算賬方式向深層次發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該把財(cái)務(wù)預(yù)算管理放在首位，這樣可以減少企業(yè)財(cái)務(wù)問題出現(xiàn)，降低企業(yè)損失。

（二）完善財(cái)務(wù)預(yù)算考核體系和財(cái)務(wù)預(yù)算管理體系

財(cái)務(wù)部門應(yīng)對(duì)工作人員建立相應(yīng)的考核制度，并且財(cái)務(wù)部門在預(yù)算管理前應(yīng)與工作人員簽訂相應(yīng)的責(zé)任合同，建立合理有效的獎(jiǎng)懲制度，根據(jù)實(shí)際情況找出預(yù)算中存在的問題，并且將預(yù)算中出現(xiàn)的問題進(jìn)行改善，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。而且企業(yè)還應(yīng)對(duì)有能力的工作人員進(jìn)行相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)和考核，提高工作人員的工作積極性。財(cái)務(wù)預(yù)算的管理關(guān)乎每一個(gè)企業(yè)的發(fā)展，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該完善財(cái)務(wù)預(yù)算管理體系，把財(cái)務(wù)預(yù)算管理體系作為財(cái)務(wù)預(yù)算管理實(shí)施的基礎(chǔ)。企業(yè)應(yīng)該建立專門的財(cái)務(wù)預(yù)算管理部門，由專門的部門負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作，這樣可以提高財(cái)務(wù)預(yù)算的準(zhǔn)確性，減少房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)損失。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該把財(cái)務(wù)預(yù)算管理放著首位，告訴工作人員財(cái)務(wù)預(yù)算管理的重要性，讓每個(gè)部門的員工為財(cái)務(wù)預(yù)算管理奮斗。由此可知，財(cái)務(wù)預(yù)算管理不僅是財(cái)務(wù)部門的工作，而是整個(gè)企業(yè)的工作。

（三）提高企業(yè)的現(xiàn)金預(yù)算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特征主要包括高成本、高收益、高風(fēng)險(xiǎn)，所以企業(yè)必須提高對(duì)現(xiàn)金的預(yù)算。隨著國(guó)家對(duì)購房政策的限制，房地產(chǎn)市場(chǎng)籌資方式的不斷變化，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量逐漸減少。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理應(yīng)該提高現(xiàn)金預(yù)算，企業(yè)的現(xiàn)金在運(yùn)用上應(yīng)該有細(xì)致的安排，財(cái)務(wù)預(yù)算管理應(yīng)在明確目標(biāo)的前提下，避免預(yù)算的盲目性，保證項(xiàng)目在實(shí)施過程中能夠減少財(cái)務(wù)問題，降低項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）提高財(cái)務(wù)預(yù)算的準(zhǔn)確率

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立專門的財(cái)務(wù)預(yù)算管理部門，讓具備專業(yè)知識(shí)的員工負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作，掌握并準(zhǔn)確的運(yùn)用多種財(cái)務(wù)預(yù)算方法，并且財(cái)務(wù)預(yù)算方法的選擇應(yīng)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況選用準(zhǔn)確的預(yù)算方法，減少實(shí)際情況與財(cái)務(wù)預(yù)算的差距，提高財(cái)務(wù)預(yù)算的準(zhǔn)確率。

（五）加強(qiáng)各部門之間配合，提高對(duì)企業(yè)收益和虧損的預(yù)算管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收益和虧損的預(yù)算涉及到每個(gè)部門之間的工作，比如銷售部門的銷售、財(cái)務(wù)部門的財(cái)務(wù)預(yù)算管理和設(shè)計(jì)部門的房屋設(shè)計(jì)等。部門在處理財(cái)務(wù)預(yù)算問題時(shí)，應(yīng)該由主管領(lǐng)導(dǎo)牽頭，主動(dòng)征求有關(guān)部門的意見，認(rèn)真協(xié)商，積極配合。各部門之間的配合有助于企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)需要每一個(gè)員工的努力，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利益共享，相互配合，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理需要各部門之間的配合，部門之間共同努力，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（六）關(guān)注國(guó)家的宏觀調(diào)控政策

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展與國(guó)家的宏觀調(diào)控政策密切相關(guān)，根據(jù)國(guó)家的宏觀調(diào)控政策的變化而做出相關(guān)的調(diào)整，可以提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。另外，關(guān)注國(guó)家的宏觀調(diào)控政策可以提高對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)情況的認(rèn)識(shí)，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算作出正確的決策，這樣不僅可以加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理，還可以很大程度減少企業(yè)財(cái)務(wù)損失。

（七）根據(jù)實(shí)際開發(fā)狀況，科學(xué)調(diào)整預(yù)算資金

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建構(gòu)合理、科學(xué)、可實(shí)踐性強(qiáng)的預(yù)算管理模式，并組織相關(guān)預(yù)算管理人員對(duì)各部門的預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行總結(jié)，認(rèn)真分析當(dāng)前行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，并結(jié)合公司自身的發(fā)展戰(zhàn)略，調(diào)整最佳方案決策，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)目標(biāo)。當(dāng)公司遇到一些重大變化或客觀環(huán)境發(fā)生改變時(shí)，經(jīng)常會(huì)遇到預(yù)算調(diào)整。在實(shí)際的開發(fā)過程中，要遵循預(yù)算調(diào)整的基本原則，科學(xué)調(diào)整預(yù)算資金，保證房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

五、結(jié)語

隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得到了快速發(fā)展，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理，可以減少企業(yè)的財(cái)務(wù)損失，較低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，從而促進(jìn)現(xiàn)代社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。企業(yè)各部門應(yīng)把財(cái)務(wù)預(yù)算管理放在核心地位，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，從而促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展。

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（作者單位：溫州市軌道交通置業(yè)有限公司）