蘇勇

（華融置業(yè)南京有限公司，江蘇 南京 210036）

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資概述

（一）房地產(chǎn)融資基本概念

房地產(chǎn)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中通過(guò)各種信用方式及金融工具為房地產(chǎn)企業(yè)及項(xiàng)目開發(fā)融通資金的行為。廣義上的房地產(chǎn)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、流通及消費(fèi)等環(huán)節(jié)中所進(jìn)行有關(guān)資金籌集、資金運(yùn)用和資金清算的所有金融行為。狹義上的房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金融通行為，可分為直接融資和間接融資。

（二）房地產(chǎn)融資主要途徑及方式

房地產(chǎn)企業(yè)融資按資金來(lái)源渠道可以分為內(nèi)部融資和外部融資。內(nèi)部融資包括企業(yè)自有資金和預(yù)收賬款等。外部融資包括上市融資、銀行信貸、房地產(chǎn)投資信托、房地產(chǎn)開發(fā)債券、海外基金、夾層融資、聯(lián)合開發(fā)、并購(gòu)等。具體融資方式如圖1所示：

圖1 我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道匯總

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點(diǎn)

房地產(chǎn)融資具有時(shí)間長(zhǎng)、資金需求量大等特點(diǎn)，也導(dǎo)致融資風(fēng)險(xiǎn)較高，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)融資具有專屬性，具有以下特點(diǎn)：

（一）資金需求量大

房地產(chǎn)開發(fā)需要大量資金，而房地產(chǎn)企業(yè)自身資金有限，需要依賴外部資金。

（二）以土地和房屋作為抵押

隨著國(guó)家土地政策的改革，獲取土地條件越來(lái)越難，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，土地和房屋通常作為房地產(chǎn)融資的抵押擔(dān)保條件。

（三）融資風(fēng)險(xiǎn)大

房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟(jì)周期緊密相關(guān)，受政策調(diào)控及金融監(jiān)管、市場(chǎng)變化等因素影響，房地產(chǎn)項(xiàng)目波動(dòng)較大，周期性明顯。同時(shí)，因房地產(chǎn)開發(fā)資金需求量大及時(shí)間長(zhǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資容易產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)及金融等風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資困境

近年來(lái)，房地產(chǎn)融資政策持續(xù)調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)融資基本情況是：融資規(guī)模持續(xù)上升，銀行貸款比重居高。房地產(chǎn)企業(yè)融資存在融資難、融資貴，結(jié)構(gòu)不合理、體系不完善、融資創(chuàng)新不夠等諸多問(wèn)題，具體如圖2所示：

圖2 近年房地產(chǎn)業(yè)金融政策調(diào)控簡(jiǎn)述

（一）融資渠道單一

房地產(chǎn)企業(yè)需要的巨大資金主要來(lái)自外部融資，并由商業(yè)銀行提供了大部分資金，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債也集中在銀行，加大了銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。從客戶方面來(lái)看，個(gè)人按揭購(gòu)房貸款也基本來(lái)自銀行。根據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行貸款比重達(dá)70%，甚至達(dá)80%，這種單一的融資方式也加大了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，如房地產(chǎn)企業(yè)不能按期還款，銀行將承擔(dān)主要風(fēng)險(xiǎn)。目前，因受政策及金融監(jiān)管等影響，股票融資、房地產(chǎn)開發(fā)債券、資產(chǎn)證券化等方式到限制，房地產(chǎn)企業(yè)常常缺乏資金，影響和制約了企業(yè)的發(fā)展。

（二）資本結(jié)構(gòu)不合理

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)直接融資比重非常小，間接融資比重非常重大，導(dǎo)致負(fù)債率超高，存在融資結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象。雖然部分房地產(chǎn)企業(yè)，如央企、國(guó)企、上市企業(yè)及標(biāo)桿民營(yíng)企業(yè)在直接融資上具有一定優(yōu)勢(shì)，但是中小房地產(chǎn)企直接融資仍困難重重，只能通過(guò)開發(fā)貸或以超高成本的社會(huì)融資。房地產(chǎn)企業(yè)主要依賴外部融資和向銀行借款的情況下，各種融資方式?jīng)]有達(dá)到一個(gè)科學(xué)合理的比例，形成結(jié)構(gòu)性失調(diào)。

（三）融資風(fēng)險(xiǎn)大

房地產(chǎn)融資由于資金規(guī)模大、開發(fā)周期長(zhǎng)、不確定性多、企業(yè)有效擔(dān)保及不動(dòng)產(chǎn)抵押物不足、法律制度不完善以及社會(huì)信用體系尚未建立等因素，導(dǎo)致抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，融資風(fēng)險(xiǎn)增大。據(jù)調(diào)查，很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率高，融資風(fēng)險(xiǎn)控制能力差，無(wú)有效的風(fēng)險(xiǎn)控制措施及預(yù)案，無(wú)法應(yīng)對(duì)金融市場(chǎng)的融資風(fēng)險(xiǎn)。

（四）融資創(chuàng)新有待加強(qiáng)

進(jìn)入新時(shí)期，房地產(chǎn)直接融資仍無(wú)實(shí)質(zhì)性發(fā)展，甚至出現(xiàn)了明顯的收縮。傳統(tǒng)融資模式既數(shù)量有限，又不能適應(yīng)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)融資受政策限制，融資困難大，成本高。改變?nèi)谫Y模式，加強(qiáng)融資創(chuàng)新，已是大勢(shì)所趨。

（五）融資體系不完善

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)有了一系列法律、法規(guī)，但總體情況是：體系不健全，規(guī)定不具體、操作難度大，不利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。當(dāng)前在房地產(chǎn)業(yè)融資創(chuàng)新發(fā)展中，不斷涌現(xiàn)出新的融資工具及金融產(chǎn)品，迫切需要相應(yīng)的法律、法規(guī)及規(guī)章來(lái)進(jìn)行規(guī)范和引導(dǎo)。

從國(guó)家層面來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)融資體系仍待完善。因房地產(chǎn)融資受政策及監(jiān)管等多重因素影響，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)仍沒(méi)有建立完整的從宏觀到微觀的融資體系，已限制和影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

從企業(yè)層面來(lái)看，企業(yè)融資體系仍不完善。近年來(lái)，面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)為求生存、圖發(fā)展，已狠抓管理修內(nèi)功，不斷完善融資制度、流程，但是總體來(lái)說(shuō)仍存在融資制度缺少前瞻性、更新不及時(shí)、不完善等問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有形成適應(yīng)公司發(fā)展的融資規(guī)范體系，部分房地企業(yè)有制度無(wú)體系，影響了企業(yè)融資戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的實(shí)施。

從實(shí)務(wù)層面來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行債權(quán)融資時(shí)，金融機(jī)構(gòu)需要企業(yè)有足額的土地和房屋等不動(dòng)產(chǎn)作為抵押物。為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，辦理信貸業(yè)務(wù)時(shí)金融機(jī)構(gòu)也要求房地產(chǎn)企業(yè)提供不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保，這種方式增加了企業(yè)融資壓力，提高了融資門檻；房地產(chǎn)融資中金融產(chǎn)品及金融工具單一；缺乏專業(yè)金融人才。諸如此類，影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，需要不斷完善房地產(chǎn)金融體系。

四、解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困境幾點(diǎn)建議

（一）拓展融資渠道

當(dāng)前，單一的融資渠道已不能滿足快速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)巨額資金的需求，傳統(tǒng)融道受到嚴(yán)重的市場(chǎng)挑戰(zhàn)，必須進(jìn)一步開拓展渠道。房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)融資渠道多元化，改變單一地向銀行融資的思維、模式，選擇多元化渠道。企業(yè)需要綜合對(duì)比融資方式的優(yōu)劣勢(shì)，選取最優(yōu)融資方案。

上市融資是房地產(chǎn)業(yè)融資的重要渠道之一，房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)在國(guó)內(nèi)主板上市、借殼上市、境外上市等方式實(shí)現(xiàn)股票融資。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，上市融資能拓寬融資渠道，既可以規(guī)范企業(yè)管理，提高企業(yè)知名度、又可以增加公眾認(rèn)可感、認(rèn)同感，使企業(yè)形成穩(wěn)定的顧客群。但是上市融資增加了股本及股數(shù)，公司股權(quán)及控制權(quán)可能會(huì)稀釋；融資成本也較高；上市信息披露，財(cái)務(wù)公開化，證監(jiān)會(huì)審查等要求將約束企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。此外，房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)開發(fā)債券、房地產(chǎn)證券化、夾層融資、聯(lián)合開發(fā)、并購(gòu)等模式，也可實(shí)現(xiàn)變相融資，達(dá)成資源共享，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，多方共贏的目標(biāo)。

房地產(chǎn)企業(yè)融資難的成因既有融資機(jī)制上的因素，也有企業(yè)自身的問(wèn)題。金融機(jī)構(gòu)對(duì)中小企業(yè)放款條件嚴(yán)，融資成本高；金融服務(wù)和擔(dān)保機(jī)制不健全；融資渠道有限；房地產(chǎn)企業(yè)管理不規(guī)范，規(guī)模小，盈利及成長(zhǎng)性不足等會(huì)直接影響銀行及金融機(jī)構(gòu)的貸款意愿和審查結(jié)論等。因此，拓展融資渠道，加強(qiáng)多元化融資，是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要課題?？梢詮囊韵路矫骈_展工作：建立健全直接融資體系；穩(wěn)步增大房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模，加強(qiáng)創(chuàng)業(yè)板等資本市場(chǎng)發(fā)展；鼓勵(lì)、支持對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的投資；支持開展產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)和無(wú)形資產(chǎn)質(zhì)押貸款以及融資租賃等融資業(yè)務(wù)；支持社會(huì)資本參與金融機(jī)構(gòu)投資，支持和服務(wù)房地產(chǎn)業(yè)健康、可持續(xù)發(fā)展。

（二）優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身財(cái)務(wù)及經(jīng)營(yíng)管理實(shí)際情況，統(tǒng)籌安排，不斷完善融資結(jié)構(gòu)，提高資本利用率，降低負(fù)債率，力爭(zhēng)融資布局合理，統(tǒng)籌兼顧。企業(yè)應(yīng)根據(jù)不同的融資方案采取合適的融資結(jié)構(gòu)，綜合考慮融資期限、融資成本及融資機(jī)會(huì)，尋求最佳融資結(jié)構(gòu)，爭(zhēng)取最低融資成本，主要措施有：

一是加強(qiáng)直接融資，如房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)發(fā)行股票、資產(chǎn)證券化、股東投入等方式進(jìn)行融資，有利于企業(yè)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。二是改變開發(fā)模式，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者、品牌房企或通過(guò)并購(gòu)、重組等方式進(jìn)行合作開發(fā)，既可以降低資金成本，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，又可以發(fā)揮品牌房企在開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、銷售等方面的優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。

（三）加強(qiáng)融資風(fēng)險(xiǎn)控制

加強(qiáng)融資風(fēng)險(xiǎn)控制，需要從內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境全面評(píng)估融資風(fēng)險(xiǎn)，避免盲目投資、融資。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立健全融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制；通過(guò)不斷學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，增強(qiáng)融資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力；結(jié)合企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境變化，及時(shí)研判融資風(fēng)險(xiǎn)，制定風(fēng)險(xiǎn)控制預(yù)案；借鑒融資風(fēng)險(xiǎn)案例，總結(jié)公司經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，提高風(fēng)險(xiǎn)防化能力。

（四）加快融資創(chuàng)新

房地產(chǎn)企業(yè)想要保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，提升市場(chǎng)地位，首先要具有強(qiáng)大的創(chuàng)造力，完善的創(chuàng)新機(jī)制，只有在技術(shù)和管理上，包括融資上創(chuàng)新，并不斷改進(jìn)和提升，才能與時(shí)俱進(jìn)，才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中始終保持不敗。從一定程度上來(lái)說(shuō)，企業(yè)創(chuàng)新代表了最先進(jìn)的生產(chǎn)力。房地產(chǎn)企業(yè)必須積極推動(dòng)融資創(chuàng)新，打好融資組合拳，加快實(shí)現(xiàn)優(yōu)化結(jié)構(gòu)，降低成本，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)。

首先，政府應(yīng)營(yíng)造良好融資創(chuàng)新環(huán)境，既要釋放金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，也要促進(jìn)社會(huì)資源合理配置。要借鑒國(guó)內(nèi)外融資創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)，大力發(fā)展直接融資，創(chuàng)新模式，充分發(fā)揮金融機(jī)構(gòu)、資本市場(chǎng)在房地產(chǎn)融資創(chuàng)新中的積極作用。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)加與政府協(xié)作，創(chuàng)新融資方式。加強(qiáng)與市場(chǎng)對(duì)接，創(chuàng)造融資環(huán)境；加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)合作，拓展融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)加快融資創(chuàng)新，需要差異化的金融產(chǎn)品，形成穩(wěn)定的金融產(chǎn)品供應(yīng)體系。房地產(chǎn)企業(yè)要敢于擔(dān)當(dāng)，善于謀劃，多措并舉，拓寬工作思路，繼續(xù)探索房地產(chǎn)私募基金、資產(chǎn)證券化、供應(yīng)鏈融資、銀政企合作等新模式。

（五）建立和完善金融體系

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和變革，現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融資體系已不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，需要建立和完善金融體系，具體措施如下：

第一，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)融資體系建設(shè)。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，具有十分重要的地位，但是，融資結(jié)構(gòu)不合理、資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高等影響了房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，也可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，國(guó)家應(yīng)盡快完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)，加快確定房地產(chǎn)信貸的法律地位，如制定房地產(chǎn)業(yè)融資管理法、產(chǎn)業(yè)基金法等，明確各方權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、政府、金融機(jī)構(gòu)、機(jī)構(gòu)投資者和家庭等主體的融資行為，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)穩(wěn)步健康發(fā)展。

第二，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)自身融資制度。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)企業(yè)融資戰(zhàn)略及當(dāng)前實(shí)際情況，提前謀劃、制定標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范流程，形成從總部到項(xiàng)目不同層次的制度體系，同時(shí)要有充分的前瞻性。房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)跟進(jìn)政策及市場(chǎng)信息并及時(shí)調(diào)整制度體系，確保融資工作正常有序開展。

（六）提高企業(yè)實(shí)力

企業(yè)融資的目的是為了獲得投資價(jià)值和收益，當(dāng)投資收益率高于投資成本，是企業(yè)進(jìn)行融資決策的首要條件。因此，在融資成本一定的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)要獲得投資人及金融機(jī)構(gòu)的資金支持，增強(qiáng)自身信用，提高自身實(shí)力是關(guān)鍵。

第一，建立和完善清晰的企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)權(quán)制度。房地產(chǎn)企業(yè)需要完善產(chǎn)權(quán)制度，建立產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確、管理科學(xué)的現(xiàn)代企業(yè)制度，實(shí)行公司制，有利于建立完善的公司治理結(jié)構(gòu)，有利于規(guī)范各項(xiàng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為；有利于同國(guó)際慣例接軌，開拓發(fā)展海外市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展意義重大。

第二，樹立企業(yè)良好形象。提高財(cái)務(wù)意識(shí)，杜絕不良融資，提高企業(yè)信譽(yù)度，確保企業(yè)有良好的信貸記錄，構(gòu)建良好銀企關(guān)系，積極拓展多渠道融資。

第三，規(guī)范財(cái)務(wù)管理。完善財(cái)務(wù)制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)控與協(xié)調(diào)機(jī)制，規(guī)范會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量與報(bào)告行為，保證會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。提高企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的透明度和財(cái)務(wù)報(bào)表的可信度，為企業(yè)融資創(chuàng)造有利條件。

第四，加強(qiáng)內(nèi)控管理。內(nèi)部控制管理體現(xiàn)了企業(yè)整體管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)內(nèi)部控制理清關(guān)系，明確職能，調(diào)節(jié)各單元之間的關(guān)系并協(xié)調(diào)各項(xiàng)財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。企業(yè)通過(guò)財(cái)務(wù)預(yù)算、內(nèi)部監(jiān)督和管理機(jī)制等對(duì)資金進(jìn)行控制，確保實(shí)現(xiàn)企業(yè)融資目標(biāo)和戰(zhàn)略目標(biāo)。

第五，實(shí)施融資戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)總體戰(zhàn)略目標(biāo)，制定和實(shí)施融資戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)融資戰(zhàn)略是以資本為核心，以知識(shí)為平臺(tái)，形成全新商業(yè)模式、管理模式和投融資模式的融資組合。在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，融資戰(zhàn)略成為最重要的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。

第六，積極培養(yǎng)和引進(jìn)人才。人才是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵和根本，優(yōu)秀的人才是房地產(chǎn)企業(yè)的中堅(jiān)力量，尤其是民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)更要積極培養(yǎng)、引進(jìn)人才。對(duì)于有突出成績(jī)的人才，更要積極支持，加大獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，提高獎(jiǎng)勵(lì)幅度。要積極鼓勵(lì)人才創(chuàng)新，創(chuàng)造發(fā)展新動(dòng)力。形成積極的人才競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，激勵(lì)員工不斷學(xué)習(xí)，不斷進(jìn)步，不斷鉆研，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

五、結(jié)論

綜上所述，面對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要把握市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，實(shí)施融資戰(zhàn)略，這既是企業(yè)健康發(fā)展的核心，也是企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的保障，更是企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)。開展多元融資，推動(dòng)融資創(chuàng)新，建立完善的內(nèi)部融資體系，增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力，從根本上解決房地產(chǎn)企業(yè)融資難的問(wèn)題。