姜鍇行

從資本寵兒、上市熱門到一墜近底，聯(lián)合辦公行業(yè)的境遇并不比廣受詬病的長(zhǎng)租領(lǐng)域好上多少，所謂“迎合辦公生活方式改變，以互聯(lián)網(wǎng)力量巔峰傳統(tǒng)辦公空間”的夢(mèng)想在模式模糊、盈利艱難的現(xiàn)實(shí)中步步潰散，無(wú)論是尚存余力的頭部企業(yè)還是新來(lái)乍到的中小玩家，都需設(shè)法走出供應(yīng)過(guò)剩、同質(zhì)化嚴(yán)重的泥潭，此時(shí)，“活下去”才是首要任務(wù)。

下半場(chǎng)更慘烈

聯(lián)合辦公行業(yè)似乎一直都處于競(jìng)爭(zhēng)慘烈的境遇中，規(guī)模和質(zhì)量是極易構(gòu)建的壁壘，卻也極易被打破，資金是其中的決定要素，“差不差錢”決定了規(guī)模大小與質(zhì)量高低，也燃旺了極速擴(kuò)張的一把虛火，雖然后期也被市場(chǎng)倒逼呈現(xiàn)越來(lái)越精細(xì)化和更加細(xì)分的特征，但資本機(jī)構(gòu)的審慎程度早已提高，市場(chǎng)的密度和深廣度也早非初始時(shí)的輕松寫意，步入下半場(chǎng)的聯(lián)合辦公市場(chǎng)行進(jìn)多艱。

在前一時(shí)期聯(lián)合辦公鼻祖WeWork遭遇上市失敗、估值驟跌、創(chuàng)始人退出的時(shí)候，美國(guó)房地產(chǎn)人士就指出長(zhǎng)期租賃寫字樓并和短期租戶簽約的基本商業(yè)模式不可持續(xù)，特別是經(jīng)濟(jì)整體環(huán)境不好的時(shí)候，“租戶可以離開，WeWork們卻不行，當(dāng)你在牛市時(shí)都沒(méi)有賺到錢，還能指望更多么？這不是一個(gè)長(zhǎng)期的可行的業(yè)務(wù)。”這樣的論斷顯然有些過(guò)于不看好聯(lián)合辦公的前景，低估了企業(yè)和職場(chǎng)人士對(duì)其的接受程度，但也從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明，走過(guò)拓荒時(shí)期的聯(lián)合辦公領(lǐng)域需要找到自己的盈利模式，“錢燒沒(méi)了沒(méi)關(guān)系，自我造血能力的缺失最為致命”。

國(guó)外的聯(lián)合辦公品牌在撤退求生，國(guó)內(nèi)品牌卻有逆市擴(kuò)張之意，原因和底氣來(lái)源于廣袤的二三線城市市場(chǎng)，有此行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較低的大片藍(lán)海作底，資本退潮和高空置率的多重因素夾擊似乎也可暫時(shí)應(yīng)付下去。2019年下半年的數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公在營(yíng)項(xiàng)目數(shù)超過(guò)700個(gè)，其中近9成份額集中在北上廣深，頭部企業(yè)在這塊“主戰(zhàn)場(chǎng)”上的廝殺可謂慘烈，與之對(duì)應(yīng)的是，“中國(guó)最廣大的創(chuàng)業(yè)和創(chuàng)新其實(shí)不是光北上廣深，二線三線空間巨大無(wú)比，中國(guó)有三百多地級(jí)市，兩千多個(gè)縣級(jí)市，這是真正的中國(guó)，北上廣深是非主流?！比缃裨趶?qiáng)二線城市如蘇州、杭州、成都等，租金相對(duì)一線城市更便宜而且更容易獲得區(qū)域位置極佳的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

全球經(jīng)濟(jì)放緩，一線城市寫字樓空置率持續(xù)提高，聯(lián)合辦公并不能因?yàn)楸容^適合年輕人口味而獨(dú)善其身，反而被歸屬為抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的類型。年輕人的“businesssocial”（工作社交）的需求并未減少甚至還有所加強(qiáng)，但年輕氛圍和創(chuàng)新精神也得有扎實(shí)業(yè)績(jī)作為后盾，創(chuàng)新組織和團(tuán)隊(duì)只會(huì)用腳投票，如果在硬條件上無(wú)法擊敗傳統(tǒng)寫字樓，軟實(shí)力上的些微差別很難說(shuō)服他們心甘情愿地在聯(lián)合辦公這樣的不固定場(chǎng)所一直呆下去。聯(lián)合辦公提供著企業(yè)認(rèn)可、年輕人追捧和喜歡的辦公解決方案，業(yè)界深耕“小不同”將成趨勢(shì)，在自己的“小區(qū)域”上展現(xiàn)自身特點(diǎn)比拼軟實(shí)力。

從盆栽到雨林

雖然為數(shù)眾多的聯(lián)合辦公從業(yè)者堅(jiān)信“聯(lián)合辦公在未來(lái)幾十年內(nèi)將達(dá)到一個(gè)萬(wàn)億級(jí)別的市場(chǎng)”，主打彈性空間、彈性租期的聯(lián)合辦公并不缺乏擁躉，但他們要切實(shí)解決的第一件事是，搞清楚所處領(lǐng)域的生態(tài)，從樣本盆栽進(jìn)化到豐沛雨林?！埃?lián)合辦公的）創(chuàng)業(yè)生態(tài)要形成雨林，而不是盆景，雨林效應(yīng)是要有規(guī)模，而不是盆景，盆景小怎么弄都行，要形成雨林卻要考慮及付出更多?！?/p>

聯(lián)合辦公一向被標(biāo)榜為傳統(tǒng)寫字樓的新銳對(duì)手，然而數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)聯(lián)合辦公空間的租金水平與傳統(tǒng)寫字樓并無(wú)多少差距，所謂的價(jià)格優(yōu)勢(shì)無(wú)從談起，高調(diào)的服務(wù)承諾也從未和傳統(tǒng)寫字樓的標(biāo)配服務(wù)拉開差距，甚至在傳統(tǒng)寫字樓著力提升服務(wù)質(zhì)量時(shí)，聯(lián)合辦公受限客觀條件無(wú)法做出同等加碼的回應(yīng)?？v觀2019年數(shù)據(jù)，大多數(shù)一線二線城市的寫字樓市場(chǎng)都有較好表現(xiàn)，實(shí)際出租率未曾下跌，趨勢(shì)行穩(wěn)，但聯(lián)合辦公的實(shí)際出租率雖也平穩(wěn)，但卻是在80%上下浮動(dòng)，離理想的85%（可保持盈虧平衡）尚有距離。

資金和規(guī)模是一度聯(lián)合辦公的核心，決定著夢(mèng)醒時(shí)分的生死存亡。當(dāng)浮塵被吹散，團(tuán)隊(duì)的能力被認(rèn)為是決定聯(lián)合辦公能跑多遠(yuǎn)的關(guān)鍵，“團(tuán)隊(duì)真正的運(yùn)營(yíng)能力、盈利能力決定了擴(kuò)張速度。資本進(jìn)來(lái)能快速擴(kuò)張，無(wú)非多拓幾家店，一萬(wàn)平米不行租一個(gè)十萬(wàn)平的。這是從資本推動(dòng)，但是資本推動(dòng)不了團(tuán)隊(duì)和運(yùn)營(yíng)能力。團(tuán)隊(duì)能支撐到現(xiàn)在的快速擴(kuò)張，而不是極速擴(kuò)張。追求規(guī)模不是放開了去追求規(guī)模，追求規(guī)模還要看利潤(rùn)，一定要保證它盈利?！笨傊?，深度布局產(chǎn)業(yè)終端、增強(qiáng)企業(yè)服務(wù)能力、控制空間成本、拓展用戶運(yùn)營(yíng)，解決了這數(shù)個(gè)問(wèn)題的聯(lián)合辦公行業(yè)方才擁有更好的未來(lái)。

中國(guó)創(chuàng)業(yè)者、職場(chǎng)人與國(guó)外同行的差別需要認(rèn)清，中國(guó)聯(lián)合辦公的主力仍是中小企業(yè)，自由工作者在國(guó)內(nèi)的群體并不成熟，變動(dòng)極大，東西方職場(chǎng)文化的差異也有太多細(xì)節(jié)需被警醒，“美國(guó)以中產(chǎn)階級(jí)為主的自由工作者非常盛行，中國(guó)乃至東亞仍是以企業(yè)主體為基本單元。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，在國(guó)外，企業(yè)CEO可以坐在開放區(qū)，但在東亞，專屬的老板間怎么都避免不了?！弊蠲黠@的例子就是，聯(lián)合辦公這個(gè)舶來(lái)品在進(jìn)行本土化時(shí)可是接受了相當(dāng)程度的中國(guó)企業(yè)的差異化訴求，雖然也在強(qiáng)調(diào)共享和連接，但其中有一個(gè)細(xì)節(jié)變化的過(guò)程。