WANG Min WANG Fangxinyi ZHU Wen

1 研究背景與意義

濱水綠地空間作為城市親自然環(huán)境中最為典型、復(fù)雜、集中、活躍的構(gòu)成要素的總和[1]，不僅具有防汛、泄洪、排澇、航運(yùn)等傳統(tǒng)功能，還承擔(dān)著雨洪調(diào)節(jié)、徑流調(diào)節(jié)、水質(zhì)凈化、動(dòng)植物多樣性等調(diào)節(jié)性及支撐性生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)[2]，兼具游憩、娛樂(lè)、教育等文化性生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)[3]；同時(shí)，作為重要的城市生態(tài)與文化地標(biāo)，具有顯著的正外部性，通過(guò)效益外溢成為城市復(fù)興、社區(qū)振興的引擎[4]。作為流經(jīng)中心城區(qū)的主要河流，黃浦江被譽(yù)為上海市的“母親河”，其濱水區(qū)域曾是工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的聚集地，見(jiàn)證城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史，也記載了上海近代城市發(fā)展歷程的重要?dú)v史片段。近年來(lái)，隨著上海黃浦江兩岸公共空間45 km連續(xù)性濱江綠地的持續(xù)建設(shè)，以此為契機(jī)帶來(lái)的新一輪濱江地區(qū)城市更新與轉(zhuǎn)型發(fā)展，使得黃浦江的生態(tài)環(huán)境和濱水地區(qū)的社會(huì)文化活力得以極大提升。大量研究顯示，自建成以來(lái)，黃浦江濱江綠帶實(shí)現(xiàn)了岸線轉(zhuǎn)型，成為了開(kāi)放共享的高品質(zhì)休閑游憩帶，為市民提供連續(xù)、多元的公共活動(dòng)空間，實(shí)現(xiàn)了濱水區(qū)與城市生活的融合[5-6]，生態(tài)特征顯著，具有促進(jìn)公眾健康和幸福、增加人與自然聯(lián)系的重要作用[7]。

黃浦江濱江綠帶建設(shè)，除了具有顯著的自然生態(tài)環(huán)境效益和獨(dú)特的社會(huì)文化服務(wù)功能，是否也發(fā)揮著經(jīng)濟(jì)維度上的“正外部性”？較之于商業(yè)、居住、工業(yè)等其它開(kāi)發(fā)性的土地利用類型，極少部分的城市綠地經(jīng)濟(jì)效益體現(xiàn)為場(chǎng)地內(nèi)部諸如門票收入、文化餐飲服務(wù)收費(fèi)等方面，更多的是反映在宏觀上改善城市投資環(huán)境和人居環(huán)境，加速城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，微觀上可以使其周邊的房地產(chǎn)增值，由此使房地產(chǎn)商和居民獲得外部經(jīng)濟(jì)性。為了更加全面認(rèn)識(shí)濱江貫通和綠地建設(shè)對(duì)于周邊地區(qū)發(fā)展的綜合效益，本文致力于明確影響周邊住宅價(jià)格的濱江綠帶空間要素。通過(guò)選取上海黃浦江某一區(qū)段濱江綠帶作為典型案例，借助網(wǎng)絡(luò)大數(shù)據(jù)獲取其潛在影響區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格，從規(guī)劃設(shè)計(jì)要素層面切入，定量研究濱江綠帶空間特征對(duì)于周邊住宅價(jià)格影響的差異性和有效空間范圍，旨在細(xì)化評(píng)估濱江綠帶的經(jīng)濟(jì)“外溢”效益，為城市濱水開(kāi)放空間規(guī)劃設(shè)計(jì)提供一定的參考與指導(dǎo)策略。

2 城市綠地影響住宅價(jià)格的相關(guān)研究

根據(jù)環(huán)境經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，公共環(huán)境產(chǎn)品具有使用價(jià)值和非使用價(jià)值。美國(guó)從1939年開(kāi)始對(duì)城市綠地的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行研究，主要體現(xiàn)在對(duì)于周邊房地產(chǎn)的增值效益方面，其中享樂(lè)估價(jià)法與假設(shè)價(jià)值法是應(yīng)用最廣的兩種評(píng)價(jià)方法，此外還有特征定價(jià)法、市場(chǎng)比較法等。享樂(lè)估價(jià)法（Hedonic Pricing Model，HPM）模型建立在“財(cái)產(chǎn)不是均值的，能夠因特征變化而不同”的基礎(chǔ)上。假設(shè)價(jià)值法（Contingent Valuation Method，CVM）是通過(guò)詢問(wèn)人們對(duì)具有無(wú)形效益的公共物品（例如城市綠地）的支付意愿，或忍受損失的受償意愿來(lái)評(píng)估公共物品的價(jià)值[8]。之后CVM評(píng)價(jià)模型與隨機(jī)效用最大化原理、支付意愿等概念相聯(lián)系，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度得以進(jìn)一步完善，目前已成為評(píng)價(jià)公共環(huán)境產(chǎn)品非使用價(jià)值的經(jīng)典方法。針對(duì)西方國(guó)家的住宅市場(chǎng)，weicher[9]、hammer[10]、correll[11-12]、geoghegan[13]等 人 分 別采用了不同方法，研究城市綠地對(duì)周邊居住用地或房地產(chǎn)價(jià)格的影響。已有研究多以綠地整體作為一個(gè)影響因素，與其他要素（諸如交通、教育資源、醫(yī)療資源、商圈、公共設(shè)施等）一起，從市域、區(qū)域?qū)用媾c住宅價(jià)格進(jìn)行相關(guān)性分析和比較研究[14-17]，結(jié)果揭示了綠地具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值，會(huì)對(duì)周邊區(qū)域產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。在進(jìn)一步具有針對(duì)性的研究中發(fā)現(xiàn)，不同尺度、不同規(guī)模數(shù)量的公園綠地經(jīng)濟(jì)效益不同。局部地區(qū)、中小尺度面積的公園綠地與住宅價(jià)格關(guān)系更為密切；在公園綠地空間布局充分時(shí)，綠地尺度越大，越容易促進(jìn)房?jī)r(jià)升值[18]；不同類型、組成要素的公園綠地對(duì)房產(chǎn)價(jià)值影響程度不同，增值系數(shù)集中分布在5%～20%，影響范圍一般不超過(guò)3 km[19-20]。

綜合國(guó)內(nèi)外研究成果，城市綠地對(duì)于所在區(qū)域的正外部經(jīng)濟(jì)性在城市開(kāi)發(fā)實(shí)踐中越來(lái)越受到關(guān)注，但在研究?jī)?nèi)容方面，對(duì)于綠地空間具體特征及其影響規(guī)律的細(xì)分研究較少；在研究對(duì)象選取方面，以公園綠地斑塊或者面狀大型生態(tài)綠地為主[21-22]，歐美有少量關(guān)于綠帶的研究[23]，而位于中心城區(qū)的濱江綠帶研究則略顯不足。因此，本研究選取上海徐匯濱江北段日暉港至龍耀路隧道段共3.1 km綠帶為研究對(duì)象，以周邊142個(gè)住宅小區(qū)作為研究樣本，通過(guò)構(gòu)建模型驗(yàn)證徐匯濱江綠帶是否具有外部經(jīng)濟(jì)效益；之后，重點(diǎn)分析綠帶整體特征和設(shè)計(jì)特征與周邊住宅價(jià)格的相關(guān)性，揭示影響周邊住宅價(jià)格的主導(dǎo)綠地空間要素及其成因，通過(guò)比較分析得出不同因子對(duì)于住宅價(jià)格的空間影響規(guī)律和產(chǎn)生顯著影響的價(jià)格區(qū)間。

3 數(shù)據(jù)收集與研究方法

3.1 研究對(duì)象分析與選取

上海徐匯濱江岸線總長(zhǎng)11.4 km，面積9.4 km2，2008年作為世博會(huì)配套開(kāi)發(fā)工程，先期進(jìn)行了3.6 km的岸線開(kāi)發(fā)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型；2012年以“上海西岸”為品牌，以文化為先導(dǎo)，通過(guò)藝術(shù)與創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)對(duì)工業(yè)遺址再利用，打造高品質(zhì)濱水活動(dòng)區(qū)。2016年，黃浦江濱江公共空間45 km貫通項(xiàng)目啟動(dòng)，并于2017年實(shí)現(xiàn)貫通，其中徐匯濱江是上海最早貫通的濱江地帶。

本文選取上海市徐匯區(qū)濱江北段日暉港至龍耀路隧道段共3.1 km綠帶為研究對(duì)象，選取距離濱江綠帶2.5 km范圍內(nèi)的3個(gè)臨近街道（斜土路街道、楓林路街道及龍華街道）共142個(gè)住宅小區(qū)作為研究樣本（圖1）。該濱江區(qū)段周邊設(shè)施配置非常齊全，在1 km（15 min步行生活圈）范圍內(nèi)存在5個(gè)商圈和3所高等院校，在2.5 km（15 min騎行生活圈）范圍內(nèi)存在8個(gè)商圈、9所高等院校和2座公園，有8條地鐵線路穿過(guò)，地鐵站較為密集，交通便利。公共服務(wù)設(shè)施布局相對(duì)均質(zhì)，呈現(xiàn)圈層特征，對(duì)區(qū)域內(nèi)住宅價(jià)格的影響相對(duì)均衡，有助于本研究揭示濱江綠帶對(duì)周邊住宅價(jià)格的影響規(guī)律（圖2）。濱江區(qū)域周邊居住單元密集，住宅小區(qū)相對(duì)較新且品質(zhì)良好，能為研究提供充足有效的基礎(chǔ)樣本。

圖1 研究樣本空間分布圖

圖2 研究區(qū)域主要公共服務(wù)設(shè)施布局圖

研究選取的徐匯濱江綠帶包含規(guī)劃展示中心綠地、滑板公園、徐匯濱江綠地、龍騰濱江、龍騰廣場(chǎng)共5段綠地（圖3），開(kāi)發(fā)完整且較為連貫，能夠提供順暢的活動(dòng)體驗(yàn)。綠地主導(dǎo)功能為藝術(shù)展覽與特色活動(dòng)，以硬質(zhì)場(chǎng)地為主，空間開(kāi)闊，植被低矮，有龍美術(shù)館、余德耀美術(shù)館、油罐藝術(shù)公園、西岸美術(shù)館、西岸藝術(shù)中心，濱江規(guī)劃展示中心、攀巖墻、海事塔等大型文化、體育、景觀設(shè)施（圖4），以及滑板廣場(chǎng)、籃球廣場(chǎng)等多個(gè)活動(dòng)場(chǎng)地（圖5）。

3.2 研究變量提取

在城市綠地影響住宅價(jià)格的相關(guān)研究中，已有文獻(xiàn)對(duì)河流距離、綠地距離、綠地可達(dá)性、綠地面積、綠地公共服務(wù)設(shè)施等因素與住宅價(jià)格的相關(guān)關(guān)系進(jìn)行研究。Anderson和Coredell對(duì)美國(guó)雅典房?jī)r(jià)價(jià)格調(diào)查中提出樹(shù)木對(duì)房?jī)r(jià)的3.5%～4.5%的增值效益；美國(guó)奧斯汀研究表明，城市綠帶能提高附近2～3個(gè)街區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格，距離綠帶越近，房?jī)r(jià)越高[20]；尹海偉在對(duì)上海綠地與房?jī)r(jià)探究中，得到了研究范圍內(nèi)距離河流越近，綠地可達(dá)性越高，房?jī)r(jià)越高的結(jié)論[16]。

基于對(duì)相關(guān)研究的歸納并結(jié)合上海濱江綠帶現(xiàn)狀特點(diǎn)，分別從綠地整體特征和設(shè)計(jì)特征2個(gè)層面出發(fā)，選取綠地距離、濱江距離、綠地距離可達(dá)性、綠地機(jī)會(huì)可達(dá)性、綠地寬度、大型設(shè)施與活動(dòng)場(chǎng)地共7個(gè)綠地特征指標(biāo)作為自變量提取，從區(qū)位條件、可達(dá)性、形態(tài)特征和設(shè)施建設(shè)4方面，細(xì)化分析徐匯濱江綠帶對(duì)于周邊住宅價(jià)格的影響（表1）。

圖3 濱江綠帶分段組成圖

圖5 濱江綠帶活動(dòng)場(chǎng)地分布圖

綠地距離指住宅小區(qū)地理中心到濱江綠帶邊緣的最短直線距離；濱江距離指住宅小區(qū)地理中心到黃浦江岸線的最短直線距離；綠地寬度為住宅小區(qū)到濱江最短距離截面上對(duì)應(yīng)的綠地寬度（圖6）。對(duì)于濱江最短距離截面和綠地最短距離截面重合的住宅小區(qū)而言，綠地寬度為濱江距離與綠地距離之差。以綠地寬度而非綠地面積作為影響指標(biāo)（因變量）是由于帶狀綠地形態(tài)的特殊性，居民享受綠地服務(wù)功能時(shí)呈現(xiàn)區(qū)段化特征，因此，綠地面積不具有代表性，而綠地寬度能夠較好地表征綠地提供服務(wù)空間的能力。可達(dá)性反映居民到達(dá)綠地的難易程度，本研究進(jìn)一步細(xì)分為距離類可達(dá)性和服務(wù)類可達(dá)性，測(cè)度采用最近距離法和機(jī)會(huì)累積法，最近距離法反映居民點(diǎn)至公共設(shè)施的距離成本，機(jī)會(huì)累積法體現(xiàn)從居民點(diǎn)出發(fā)在特定距離所能獲取的公共服務(wù)資源數(shù)量。以上5個(gè)特征指標(biāo)共同刻畫濱江綠地整體區(qū)位條件、可達(dá)性情況和形態(tài)特征，反映城市土地利用規(guī)劃過(guò)程中對(duì)于濱江綠帶的發(fā)展控制。

綠地設(shè)計(jì)特征選取大型設(shè)施和活動(dòng)場(chǎng)地共2個(gè)指標(biāo)，體現(xiàn)濱江綠帶具體建設(shè)過(guò)程中的設(shè)計(jì)引導(dǎo)。其中大型設(shè)施包括文化設(shè)施、大型景觀設(shè)施、體育設(shè)施等，反映居民對(duì)精神享受和品質(zhì)生活的追求?；顒?dòng)場(chǎng)地指綠地內(nèi)是否含有兒童游樂(lè)場(chǎng)、老年活動(dòng)場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等重要活動(dòng)場(chǎng)地，反映居民對(duì)活動(dòng)空間的需求。

圖6 部分綠地特征指標(biāo)測(cè)算方法示意圖

表1 濱江綠地影響周邊住宅價(jià)格的特征要素及其變量提取分析表

3.3 數(shù)據(jù)收集

對(duì)142個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行研究數(shù)據(jù)收集、調(diào)查與統(tǒng)計(jì)。住宅價(jià)格（因變量）借助房天下網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，查詢統(tǒng)計(jì)2018年10月的成交價(jià)格（每平方米單價(jià)），取平均值。綠地特征指標(biāo)（自變量）方面，通過(guò)地圖測(cè)繪，提取綠地距離、濱江距離、綠地寬度數(shù)據(jù)。借助ArcGIS平臺(tái)，基于最近距離法，采用最小成本路徑計(jì)算方法，計(jì)算住宅小區(qū)地理中心與綠地最近入口兩點(diǎn)間沿路網(wǎng)的最短路徑距離，作為以距離評(píng)測(cè)的可達(dá)性指標(biāo)，反映公園的易達(dá)性；基于機(jī)會(huì)累積法，選取30 min步行可達(dá)距離范圍1.8 km，利用網(wǎng)絡(luò)分析，運(yùn)用OD成本矩陣法，對(duì)范圍內(nèi)沿路網(wǎng)可達(dá)的綠地入口數(shù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，作為以服務(wù)機(jī)會(huì)評(píng)測(cè)的可達(dá)性指標(biāo)，反映公園的易進(jìn)入性。通過(guò)實(shí)地調(diào)研，記錄綠帶大型設(shè)施和活動(dòng)場(chǎng)地的配置。

整理綠地特征指標(biāo)與住宅價(jià)格的特征值（表2），研究范圍內(nèi)住宅價(jià)格最小值為49 036元/m2，最大值為135 105元/m2，新舊住宅小區(qū)與高低端住宅小區(qū)住宅價(jià)格跨度大，平均值為72 210元/m2，中位數(shù)為70 801元/m2，差異較小，平均值大于中位數(shù)，說(shuō)明超過(guò)一半的住宅小區(qū)價(jià)格低于中位數(shù)，總體價(jià)格合理，少量住宅小區(qū)價(jià)格極高。綠地距離、濱江距離與綠地距離可達(dá)性特征一致，符合線性綠帶的數(shù)據(jù)特征。濱江綠地寬度最小值為20 m，最大值為340 m，變化較大，且中位數(shù)小于平均值，體現(xiàn)綠帶空間寬度不均勻且普遍不寬的特征。

3.4 相關(guān)性分析模型構(gòu)建

本研究借助SPSS平臺(tái)，對(duì)研究樣本住宅價(jià)格與綠地特征指標(biāo)之間的相關(guān)性進(jìn)行分析討論，以收集到的綠地整體特征和設(shè)計(jì)特征指標(biāo)數(shù)據(jù)為自變量，住宅價(jià)格為因變量。其中，綠地整體特征指標(biāo)是連續(xù)變量，設(shè)計(jì)特征指標(biāo)是分類變量，分別選用皮爾遜相關(guān)系數(shù)模型和斯皮爾曼相關(guān)系數(shù)模型進(jìn)行分析，計(jì)算兩類特征指標(biāo)與樣本住宅價(jià)格的相關(guān)系數(shù)和顯著性值，據(jù)此判斷二者的相關(guān)程度。相關(guān)系數(shù)是反映變量間關(guān)系密切程度的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，相關(guān)系數(shù)的取值區(qū)間在1～-1之間。正值表示正相關(guān)，負(fù)值表示負(fù)相關(guān)，相關(guān)系數(shù)絕對(duì)值越大則相關(guān)程度越強(qiáng)。

在對(duì)全樣本的分析基礎(chǔ)上，為進(jìn)一步明確濱江綠帶不同特征要素產(chǎn)生影響的顯著價(jià)格區(qū)間，揭示綠帶對(duì)不同類型小區(qū)的影響分異，依據(jù)因變量住宅價(jià)格對(duì)樣本數(shù)據(jù)區(qū)間進(jìn)行重新劃定，以1萬(wàn)元/m2為劃分單位，逐級(jí)提升樣本數(shù)據(jù)區(qū)間下限（表3），分別對(duì)不同區(qū)間樣本進(jìn)行相關(guān)性分析。

為明確綠帶不同特征要素對(duì)周邊住宅價(jià)格影響的空間范圍及程度，揭示各要素的空間影響規(guī)律，依據(jù)空間距離對(duì)樣本數(shù)據(jù)區(qū)間進(jìn)行重新劃定。選取不受綠地寬度影響的濱江距離作為劃定指標(biāo)，以0.1 km為劃分單位，逐級(jí)縮小樣本數(shù)據(jù)范圍（表4），分別對(duì)不同區(qū)間樣本進(jìn)行相關(guān)性分析。

4 研究結(jié)果與討論

4.1 模型結(jié)果

相關(guān)性分析結(jié)果表明，徐匯濱江綠帶對(duì)周邊住宅具有正外部經(jīng)濟(jì)效益（表5）。其中，以住宅價(jià)格劃分的數(shù)據(jù)區(qū)間中，均價(jià)>6萬(wàn)元/m2時(shí)綠地特征指標(biāo)與住宅價(jià)格相關(guān)性最顯著，此時(shí)樣本量為116個(gè)，占數(shù)據(jù)量的81.7%。以濱江距離劃分的數(shù)據(jù)區(qū)間，特征指標(biāo)與住宅價(jià)格的相關(guān)性在距離<2 km和<1.7 km時(shí)存在明顯的變化，隨著區(qū)間范圍縮小，相關(guān)性呈現(xiàn)提升趨勢(shì)。

表2 綠地整體特征指標(biāo)特征值與周邊住宅價(jià)格特征值

表3 以住宅價(jià)格重劃分的樣本數(shù)據(jù)區(qū)間及樣本數(shù)

表4 以濱江距離重劃分的樣本數(shù)據(jù)區(qū)間及樣本數(shù)

表5 樣本范圍及相關(guān)性分析結(jié)果

4.2 整體相關(guān)性特征

綜合相關(guān)性分析結(jié)果可見(jiàn)，所有特征要素均與住宅價(jià)格相關(guān)。比較而言，綠地整體特征要素對(duì)于住宅價(jià)格的影響比設(shè)計(jì)特征要素更為顯著。綜觀不同樣本范圍的分析結(jié)果，7個(gè)自變量中有6個(gè)特征指標(biāo)與住宅價(jià)格存在顯著相關(guān)性，因此，可以認(rèn)為徐匯濱江綠地具有外部經(jīng)濟(jì)效益，其中區(qū)位條件和形態(tài)特征（綠地寬度）是影響住宅價(jià)格的主導(dǎo)要素。區(qū)位條件影響程度高，反映綠地距離、濱江距離是人們擇居的景觀偏好因素。形態(tài)特征影響范圍廣，反映徐匯濱江綠地寬度對(duì)于住宅價(jià)格有普遍影響，小區(qū)居民更傾向于能夠提供充足服務(wù)的綠地空間。

對(duì)于綠地整體特征，所有指標(biāo)均與住宅價(jià)格存在相關(guān)性：①區(qū)位特征方面，綠地距離、濱江距離與住宅價(jià)格呈負(fù)相關(guān)，表示住宅小區(qū)距濱江與濱江綠帶越近，住宅價(jià)格越高。②可達(dá)性方面，綠地距離可達(dá)性與住宅價(jià)格呈負(fù)相關(guān)，綠地機(jī)會(huì)可達(dá)性與住宅價(jià)格呈正相關(guān)，表示住宅小區(qū)越易到達(dá)和進(jìn)入濱江綠帶，住宅價(jià)格越高。③形態(tài)特征方面，綠地寬度與住宅價(jià)格呈正相關(guān)，即綠地寬度越大，住宅價(jià)格越高。徐匯濱江綠帶的綠地整體特征指標(biāo)與住宅價(jià)格之間的定性關(guān)系，與點(diǎn)、面狀公園綠地呈現(xiàn)一致的規(guī)律，即：隨著距離的增大，其外溢功能效用和經(jīng)濟(jì)效益整體減弱，居民支付意愿降低；提高綠地空間規(guī)模有助于增強(qiáng)綠帶的正外部經(jīng)濟(jì)效益。

對(duì)于綠地設(shè)計(jì)特征，指標(biāo)中大型設(shè)施與住宅價(jià)格呈正相關(guān)，即提供服務(wù)的大型設(shè)施越多，住宅價(jià)格越高，但受住宅價(jià)格區(qū)間影響，影響的住宅類型有限。活動(dòng)場(chǎng)地與住宅價(jià)格相關(guān)性低且無(wú)統(tǒng)一定性關(guān)系，因此可認(rèn)為對(duì)住宅價(jià)格無(wú)影響。

對(duì)比分析影響住宅價(jià)格的濱江綠帶6個(gè)特征指標(biāo)，可得：①綠地距離可達(dá)性表達(dá)優(yōu)于綠地機(jī)會(huì)可達(dá)性，展現(xiàn)了帶狀綠地不同于點(diǎn)、面狀綠地的特質(zhì)，即對(duì)于點(diǎn)、面狀綠地，便捷的出入口對(duì)于住宅小區(qū)與綠地間可達(dá)性的提升具有較大影響，有助于提升綠地的經(jīng)濟(jì)效益[16]，而濱江綠帶開(kāi)放性較好，綠地出入口充足且呈線性均質(zhì)布置，連通度高，綠地資源易于獲取，且綠帶跨度大，較少居民能夠享受完整服務(wù)空間，因此會(huì)弱化居民對(duì)綠地可進(jìn)入性的關(guān)注，而更關(guān)注綠帶的易達(dá)性。②綠地距離相關(guān)性強(qiáng)于濱江距離，表明黃浦江水域空間對(duì)住宅價(jià)格的貢獻(xiàn)度弱于濱江綠帶，可能原因是，綠帶建設(shè)較為完整，能夠進(jìn)行多樣化的休閑娛樂(lè)活動(dòng)，而黃浦江河道寬度大，濱江多淤泥，觀賞體驗(yàn)一般，且濱江對(duì)岸無(wú)明顯景觀吸引物，因此對(duì)江景的關(guān)注弱于對(duì)綠地的關(guān)注。

4.3 不同住宅價(jià)格的影響規(guī)律

比較綠地特征要素產(chǎn)生影響的顯著價(jià)格區(qū)間范圍，發(fā)現(xiàn)住宅價(jià)格在6萬(wàn)元/m2以下的住宅小區(qū)與各要素相關(guān)性弱，住宅價(jià)格在6萬(wàn)元/m2以上的住宅小區(qū)與各要素相關(guān)性強(qiáng)。此價(jià)格略高于上海2018年二手房平均最高掛牌價(jià)和上海2018年10月內(nèi)環(huán)至中環(huán)的住宅平均價(jià)（數(shù)據(jù)參照：房天下網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)和貝殼研究院 RealData數(shù)據(jù)庫(kù)），且均價(jià)6萬(wàn)元/m2以上的區(qū)間覆蓋超80%數(shù)據(jù)樣本?；诖?，認(rèn)為濱江綠帶基本上對(duì)周邊所有類型住宅價(jià)格均產(chǎn)生影響，以中高端住宅小區(qū)最為明顯，對(duì)少數(shù)老舊或低端住宅小區(qū)經(jīng)濟(jì)效益影響較弱。老舊或低端住宅小區(qū)經(jīng)濟(jì)效益提升有限，推測(cè)可能是受自身房屋質(zhì)量和內(nèi)部設(shè)施匱乏等因素的限制。

隨著分析樣本的住宅價(jià)格下限逐級(jí)提高，綠地的區(qū)位條件、可達(dá)性和設(shè)施建設(shè)情況與住宅價(jià)格的相關(guān)性提升，形態(tài)特征相關(guān)性下降，且綠地距離因素影響顯著于綠地寬度，反映了中高端住宅小區(qū)對(duì)于空間臨近、易達(dá)易獲取服務(wù)資源有更高的關(guān)注，以及對(duì)于生活品質(zhì)和文化、景觀、體育功能有更高的需求，而低端住宅小區(qū)對(duì)于享受綠地服務(wù)空間更具有需求。

4.4 不同距離范圍的影響規(guī)律

比較各個(gè)綠地特征要素經(jīng)濟(jì)效益外溢的有效空間影響范圍，發(fā)現(xiàn)不同要素對(duì)住宅價(jià)格的影響范圍不同，綠地寬度、綠地距離、濱江距離、綠地距離可達(dá)性對(duì)于住宅價(jià)格的顯著影響在空間范圍上依次縮小。綠地寬度對(duì)于濱江距離2 km范圍內(nèi)的住宅價(jià)格產(chǎn)生顯著影響；綠地距離可達(dá)性、濱江距離的顯著影響范圍為1.7 km，且在研究范圍內(nèi)，越臨近濱江綠帶的住宅圈層，住宅價(jià)格與綠帶特征相關(guān)性越強(qiáng)。

綠地整體特征要素對(duì)于濱江距離1.7 km范圍內(nèi)的住宅價(jià)格產(chǎn)生較全面影響，該空間范圍大致以肇嘉浜路、斜土路、零陵路、中山南二路、龍吳路為界。產(chǎn)生該結(jié)果的可能原因有：①交通干道對(duì)濱江綠帶經(jīng)濟(jì)效益輻射存在一定的阻隔和削減作用；②濱江距離1.7 km外緣存在麗園公園、徐家匯公園、上海植物園、日月光、田子坊、徐家匯商圈、盧灣體育館、上海體育場(chǎng)等多個(gè)影響住宅價(jià)格的重要因素，干擾了濱江綠帶對(duì)住宅價(jià)格的影響。

不同距離范圍對(duì)設(shè)計(jì)特征指標(biāo)影響小，且該類指標(biāo)與住宅價(jià)格相關(guān)性低，可能原因在于：①設(shè)施建設(shè)對(duì)濱江綠地內(nèi)部的服務(wù)能力有所提升，但服務(wù)影響范圍有限，對(duì)外輻射效應(yīng)不明顯；②徐匯濱江綠帶設(shè)施建設(shè)充足，且許多大型設(shè)施服務(wù)半徑較大，不局限于研究范圍內(nèi)，服務(wù)人群更廣，因此對(duì)于周邊住宅價(jià)格的影響并不明顯。

5 結(jié)論與設(shè)計(jì)啟示

本研究選取徐匯濱江綠帶北段及周邊142個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行實(shí)證分析，從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度切入研究綠帶的經(jīng)濟(jì)效益，基于兩類相關(guān)性模型的構(gòu)建，從整體、不同住宅價(jià)格區(qū)間、不同濱江距離范圍三方面，分析綠地整體特征和設(shè)計(jì)特征要素對(duì)周邊住宅價(jià)格的影響機(jī)理，旨在為綠地空間深化規(guī)劃設(shè)計(jì)提供線索和研究基礎(chǔ)。研究結(jié)果表明：①濱江綠帶對(duì)周邊住宅具有正外部經(jīng)濟(jì)效益，且整體綠地特征要素影響顯著，區(qū)位條件和形態(tài)特征是影響住宅價(jià)格的主導(dǎo)要素。濱江距離、綠地距離、綠地距離可達(dá)性、綠地寬度是影響綠地經(jīng)濟(jì)效益的重要指標(biāo)；設(shè)計(jì)特征要素影響較弱，僅大型設(shè)施對(duì)周邊住宅價(jià)格有影響，且存在價(jià)格區(qū)間限制。②濱江綠帶基本上對(duì)周邊所有類型住宅價(jià)格均產(chǎn)生影響，以中高端住宅最明顯，且中高端住宅相對(duì)會(huì)更加注重公園服務(wù)資源的易獲取性和服務(wù)設(shè)施的多樣性。③不同綠地特征要素影響周邊住宅價(jià)格的有效空間范圍和程度不同，以綠地寬度影響范圍最廣，綠地距離影響范圍大于濱江距離和綠地距離可達(dá)性。

濱江綠帶是城市重要的公共開(kāi)放空間，全面認(rèn)識(shí)濱江綠帶的正外部經(jīng)濟(jì)效益，明確產(chǎn)生影響的空間要素及影響規(guī)律，有助于將其正外部效益內(nèi)部化，促進(jìn)濱江綠帶與周邊地區(qū)實(shí)現(xiàn)共同效益最大化，為濱江地區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)提供借鑒。首先，綠地規(guī)劃設(shè)計(jì)充分考慮區(qū)位條件、可達(dá)性、形態(tài)特征的最優(yōu)性。在選址上注重與住宅小區(qū)的空間距離，保證一定的濱江綠帶建設(shè)寬度，充分且均衡布置人行出入口；適當(dāng)降低周邊道路等級(jí)，提升路網(wǎng)密度，在其有效影響范圍內(nèi)盡可能減少超寬型交通干道的建設(shè)。其次，綠地建設(shè)運(yùn)營(yíng)中考慮設(shè)施建設(shè)對(duì)住宅價(jià)格影響存在潛力。大型設(shè)施和活動(dòng)場(chǎng)地的建設(shè)能夠帶動(dòng)城市游憩，提升綠地社會(huì)效益。徐匯濱江受綠地功能、定位、環(huán)境條件等影響，設(shè)施建設(shè)以藝術(shù)展覽與特色活動(dòng)為導(dǎo)向，服務(wù)對(duì)象存在一定特殊性，因而對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響有所局限，但隨著綠地設(shè)施體系的成熟與完善，存在一定的影響潛力。第三，倡導(dǎo)綠帶差異化設(shè)計(jì)。不同人群對(duì)綠地服務(wù)空間和設(shè)施建設(shè)存在不同需求，充分認(rèn)識(shí)人群的需求差異，提升綠帶設(shè)施的全面性和差異性，滿足各類人群對(duì)于服務(wù)空間的需求以及特定人群對(duì)設(shè)施建設(shè)的需求，進(jìn)行針對(duì)性設(shè)計(jì)，有助于提升綠帶正外部經(jīng)濟(jì)效益。

本文從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度切入研究綠帶的經(jīng)濟(jì)效益，選取徐匯濱江綠帶北段及周邊住區(qū)進(jìn)行實(shí)證研究，探討綠帶特征和住宅價(jià)格的關(guān)系，具有代表性，但也存在一定的特殊性。在模型構(gòu)建方面有一定的拓展空間，且住宅價(jià)格影響因素多樣，受到周邊環(huán)境及自身建設(shè)等多種因素的干擾，對(duì)模型結(jié)果的解釋度有一定影響，均有待進(jìn)一步的研究和深化。