周丹婷

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要組成部分也是近年火熱的一門投資路徑。相對于股票投資的高風險和理財產(chǎn)品的低收益，房產(chǎn)投資不僅保值并且升值空間很大，所以不少企業(yè)都購入房產(chǎn)作為投資以防止資金貶值。由于房產(chǎn)的價值都較高，資產(chǎn)占比大，它的核算將對企業(yè)產(chǎn)生重大影響。為此，本文通過投資性房地產(chǎn)核算在實際工作中出現(xiàn)的問題，并對這些問題進一步探究。

Abstract： The real estate industry is an important part of China's national economy and a hot investment path in recent years. Compared with the high risk of stock investment and the low yield of wealth management products， real estate investment not only maintains value and has a large appreciation space， so many companies buy real estate as investment to prevent capital depreciation. Since the value of real estate is high and the proportion of assets is large， its accounting will have a significant impact on the enterprise. To this end， this article explores the problems in the investment real estate accounting in practical work.

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)的核算;問題;探究

Key words： accounting for investment real estate;problems;exploration

中圖分類號：F293? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號：1006-4311（2020）11-0225-02

1? 投資性房地產(chǎn)的確認

對投資性房地產(chǎn)進行核算，首先要明確其核算范圍，《國際會計準則第40號——投資性房地產(chǎn)》將房地產(chǎn)的范圍定義為房屋和土地，而在中國，土地所有權(quán)歸國家或集體所有，企業(yè)只能取得土地使用權(quán)。所以，就我國而言這里的投資性房地產(chǎn)不僅僅是我們平常所見的房屋建筑物，還包括“土地使用權(quán)”。企業(yè)投資購買房產(chǎn)，往往是想在其增值后就出售從中賺取差價。但建筑物本身是沒有升值空間的，反而隨時間流逝而不斷貶值，升值的實際上是土地使用權(quán)，所以準確的來說持有并準備增值的建筑物，在沒有對外出租的情況下，沒有給企業(yè)帶來任何經(jīng)濟利益，實為企業(yè)閑置的資產(chǎn)，應(yīng)作為固定資產(chǎn)核算，不作為投資性房地產(chǎn)。同樣的道理，如果企業(yè)擁有未開發(fā)的土地，則應(yīng)作為無形資產(chǎn)核算。將投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)劃分錯誤，將會影響下一步的會計核算數(shù)據(jù)處理。只有正確地進行確認，才能得到正確的數(shù)據(jù)信息和報告，做出正確的決策。

2? 投資性房地產(chǎn)核算工作中存在的問題

投資性房地產(chǎn)的核算方法有兩種，一是成本計量模式，二是公允價值計量模式。

2.1 成本計量模式核算中的問題

成本模式計量跟固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)一樣，根據(jù)企業(yè)的實際情況在投資房地產(chǎn)持有期間要計提折舊或攤銷，資產(chǎn)負債表日要進行減值測試，如果存在減值還要按照資產(chǎn)減值的規(guī)定進行計提減值準備。計量核算相對比較簡單，并且不受房產(chǎn)市場價值變動的影響，各期的折舊和攤銷數(shù)額都較為均衡，對企業(yè)利潤的影響較小。

但在實際工作中，某些企業(yè)會通過多提、少提甚至不提折舊或攤銷來調(diào)控當期的利潤。當當期利潤較高時，會多提折舊或攤銷來增加成本或費用，借此降低利潤，逃避繳納企業(yè)所得稅。當當期利潤不達標時，則會少提或者不提折舊或攤銷減少成本或費用，以此增加利潤。另一方面，投資性房地產(chǎn)在持有期間不斷進行折舊或攤銷，賬面價值逐年下降，但就我國目前現(xiàn)狀來說，土地使用權(quán)的市場價格在不斷上漲，投資性房產(chǎn)價值總體來說是升值的。這時的賬務(wù)處理方式與實際情況就產(chǎn)生矛盾，報表數(shù)據(jù)就不能客觀反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)的真實價值。

資產(chǎn)負債表日進行減值測試的時候，主觀因素影響較大，很多時候都是財務(wù)人員主觀判斷，股東會認可就行。有時為了不影響利潤還可以不進行減值測試，不計提減值準備?；蚴歉鶕?jù)自己認為的數(shù)值隨意計提減值，讓企業(yè)多了一個調(diào)節(jié)利潤的工具。

在投資性房產(chǎn)發(fā)生損毀的時候，某些企業(yè)會隱瞞收到的理賠款或者殘值收入，直接將損毀部分的賬面價值全部計入營業(yè)外支出，以減少利潤總額，少繳增值稅和企業(yè)所得稅。

2.2 公允價值計量模式核算中的問題

公允價值模式是在當?shù)赝瑓^(qū)域房地產(chǎn)的公允價值能夠可靠取得的情況下才能使用，以當期資產(chǎn)負債表日的投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)計量，賬面價值與其公允價值的差額計入當期損益，沒有計提折舊攤銷或減值方面的內(nèi)容。但我國房地產(chǎn)市場環(huán)境尚不穩(wěn)定，公允價值的波動較大，導(dǎo)致會計信息失真影響決策。2008年受美國次貸危機的影響，我國房地產(chǎn)企業(yè)也遭受嚴重沖擊，房產(chǎn)價格一直持續(xù)低迷，大部分房地產(chǎn)企業(yè)因此貶值甚至破產(chǎn)。同時也導(dǎo)致一些企業(yè)資產(chǎn)和利潤波動較大，原來是一個效益優(yōu)良的企業(yè)，短時間就轉(zhuǎn)盈為虧，資產(chǎn)總值降低，加大了企業(yè)的財務(wù)風險，也誤導(dǎo)了投資者的投資決策。

由于公允價值會隨市場上下波動，在賬務(wù)處理上也很容易給企業(yè)?？兆?。如企業(yè)當期利潤虧損嚴重，管理當局為了業(yè)績，可以把房地產(chǎn)的公允價值估高賬面價值10萬，借記“投資性房地產(chǎn)”貸記“公允價值變動損益”，一下就虛增了營業(yè)利潤10萬。而我國稅法是以收付實現(xiàn)制為基礎(chǔ)，對于由于暫時性的公允價格波動的“公允價值變動損益”是不納入征稅范圍的。

目前我國公允價值的獲取方式?jīng)]有明確規(guī)定、缺乏標準，致使很多房產(chǎn)的公允價值很大一部分是依據(jù)主觀經(jīng)驗來進行衡量。而會計需要在每個資產(chǎn)負債表日對投資性房地產(chǎn)的公允價值進行確認，在確認過程中，為了保證公允價值的客觀真實，這就需要投入更多的資源去獲取數(shù)據(jù)和信息。要做到這一點，則要求會計人員具備相關(guān)的專業(yè)知識，必須通過不斷的培訓(xùn)來完成。企業(yè)的培訓(xùn)成本不僅很高，會計人員的工作壓力也很大。

2.3 計量模式轉(zhuǎn)換核算中的問題

投資性房地產(chǎn)企業(yè)采用計量轉(zhuǎn)換的方式可以快速實現(xiàn)盈利狀況，獲得更大的市場收益。例如，把投資性房地產(chǎn)從成本計量轉(zhuǎn)為公允價值計量，虛高轉(zhuǎn)換當日投資性房地產(chǎn)的公允價值，公允價值與賬面價值差額記入留存收益，會馬上使企業(yè)的資產(chǎn)價值翻上幾翻，誤導(dǎo)潛在投資者，不僅擾亂了市場經(jīng)濟發(fā)展的秩序，還危害到投資者的利益。

2.4 其他問題

企業(yè)在收取投資性房地產(chǎn)租金收入時，有的會私立賬戶隱瞞收入，有的會把收入掛到往來賬上，這樣可以不用開票，少繳增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等稅款。這些偷稅漏稅行為會破壞社會經(jīng)濟秩序穩(wěn)定，給國家的財政支出計劃造成嚴重影響。

3? 解決投資性房地產(chǎn)核算工作中存在問題的探究

3.1 根據(jù)實際情況選擇適合的核算模式

對于采用成本計量模式核算的投資性房地產(chǎn)賬面價值與真實價值不符的問題，根源在于我國房地產(chǎn)市場相關(guān)制度尚未完善，缺乏監(jiān)管和調(diào)控，導(dǎo)致房產(chǎn)市場價格波動較大。建立健全房產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，改善房產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟運行環(huán)境，使房產(chǎn)價格趨于合理化，不是一朝一夕就能完成的。所以就現(xiàn)階段而言，企業(yè)是想通過資本的支出與收入的對比來反映企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績的，就適合采用成本計量模式核算。

而是為了真實反映企業(yè)的資產(chǎn)價值的，在實際工作當中，企業(yè)就應(yīng)該選用公允計量模式對投資性房地產(chǎn)進行會計核算。為提升公允價值的準確性和客觀性，可以從外因和內(nèi)因兩個方面去探究。外因主要是房地產(chǎn)價值信息取得的環(huán)境，目前我國還沒有一個完善的房地產(chǎn)交易監(jiān)控系統(tǒng)，公開的房地產(chǎn)交易信息難以取得?，F(xiàn)在已進入互聯(lián)網(wǎng)+時代，可以利用互聯(lián)網(wǎng)信息結(jié)合當?shù)胤慨a(chǎn)交易狀況建立房地產(chǎn)交易信息數(shù)據(jù)庫，并由相關(guān)第三方機構(gòu)組織進行監(jiān)督，保證公允價值能可靠的取得，從而掌握最新有效的房地產(chǎn)交易信息。還可以加強房產(chǎn)評估機構(gòu)的建設(shè)，完善房產(chǎn)評估方法，建立一套適用的房產(chǎn)估價標準體系和制度，使公允價值的來源有據(jù)可循。

內(nèi)因主要是由于公允價值離不開專業(yè)人員的專業(yè)判斷，所以提高相關(guān)專業(yè)人員的專業(yè)水平，對正確問題的判斷能力，以及對市場經(jīng)濟的敏感度尤為重要。內(nèi)因決定外因，會計人員必須有良好的思想和道德修養(yǎng)，才不會出現(xiàn)違法犯罪行為。這就要求會計人員要不斷提高思想政治覺悟，加強道德觀念誠信的建設(shè)。不斷參加后續(xù)教育，在提高自己的專業(yè)能力的同時，閑暇之余還應(yīng)關(guān)注與工作相關(guān)的財稅、法津、金融、審計、資產(chǎn)評估等知識。通過不斷的學(xué)習(xí)，與時俱進，才會具備高水平的職業(yè)判斷能力，保證會計信息的正確性。

3.2 加大審計力度，保證投資性房地產(chǎn)核算數(shù)據(jù)真實

要定期對企業(yè)的投資性房地產(chǎn)進行審計。審計過程要實際走訪對比和觀察，核查投資性房地產(chǎn)是否真實存在，有沒有虛報或者隱瞞不入賬。該投資性房地產(chǎn)是否存在出租，租金收入有無明顯偏低、收益核算是否正確。對于投資性房地產(chǎn)計量模式的轉(zhuǎn)換，有沒有確鑿證據(jù)表明該轉(zhuǎn)換是合理的。從方方面面杜絕企業(yè)對投資性房地產(chǎn)核算數(shù)據(jù)的造假，確保經(jīng)濟秩序正常運行。

3.3 依靠各相關(guān)單位監(jiān)管

為了防止企業(yè)利用投資房產(chǎn)對利潤的操縱，還需依靠中國證監(jiān)會、審計等監(jiān)管單位，發(fā)揮其公正、公平、客觀的作用，對企業(yè)的違規(guī)操作要嚴厲制止。加強企業(yè)信息的披露，對投資房產(chǎn)計量模式進行轉(zhuǎn)換涉及到的數(shù)據(jù)，必須在附注中說明其來源和對損益的影響，做到有據(jù)可依。使投資者明白企業(yè)的利潤構(gòu)成、投資房產(chǎn)的市場價值趨勢等情況，增強透明度讓利潤操縱行為無處遁形。

4? 結(jié)束語

我國會計核算準則還在不斷改進和完善，實際工作中總會出現(xiàn)形形色色的問題，這些都是必然的。只有充分了解各核算方法的利弊，結(jié)合企業(yè)實際情況選擇適合的計量模式，才能保證投資性房地產(chǎn)會計核算的正確性，提升企業(yè)的穩(wěn)定性。

參考文獻：

[1]財政部會計司.企業(yè)會計準則講解[M].人民出版社，2006：49-61.

[2]劉飛仙.投資性房地產(chǎn)計量模式的選擇研究[J]經(jīng)濟視野，2018.

[3]田淑英，馮笛.淺談投資性房地產(chǎn)公允價值的確認方法[J].會計之友，2012（7）.

[4]翟留鏡.淺談投資性房地產(chǎn)以公允價值計量對利潤的影響[J]西部財會，2010（6）.