【摘要】本文總結(jié)了研究地方政府債務(wù)與房價的相互影響的有關(guān)文獻，中國地方政府債務(wù)與房價具有相互促進作用，彼此互相聯(lián)動。當(dāng)前，我國的地方政府債務(wù)問題與調(diào)控房價問題是經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期所面臨的其中兩個重要問題之一，厘清地方債務(wù)與房價的相互影響關(guān)系有助于后續(xù)進一步的深入研究。

【關(guān)鍵詞】地方政府債務(wù)? 房價? 土地財政

一、引言

地方政府對于我國的經(jīng)濟發(fā)展有著非常重要的作用，促進本地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共事業(yè)發(fā)展、提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳瞽h(huán)境、調(diào)節(jié)經(jīng)濟發(fā)展的結(jié)構(gòu)等方面都需要地方政府的參與。自從財政分權(quán)改革后，地方政府的財政收入開始不能覆蓋財政支出，并且財政缺口有逐漸擴大的趨勢，地方政府的財政壓力非常之大。

伴隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，大量農(nóng)村勞動力進入城市，對于城市住房的需求也迅速增加，房價隨之上漲;另一方面，在城鎮(zhèn)化與工業(yè)化過程中，工資水平也逐漸提升，人均可支配收入快速增加，居民的儲蓄不斷增長，而居民的投資方式有限，住房成為居民的投資選擇之一，大量的資金涌入房地產(chǎn)市場，也造成了住房價格上升。

二、房價對地方政府債務(wù)的影響

大部分學(xué)者在研究房價對于地方政府債務(wù)的影響時一般以土地財政作為橋梁。土地財政直接依賴于房地產(chǎn)市場，房價上升會帶動土地價格上升，土地價值上升則土地財政增收;同時，地方政府的債務(wù)償還也依賴于土地財政。由此可以看出，要研究清楚房價對于地方政府債務(wù)的影響，就必須厘清土地財政在其中的作用。

（一）房價對土地財政的影響

在關(guān)于房價對土地財政影響研究中，多數(shù)學(xué)者的研究結(jié)論為房價對于土地財政有正向影響。一些學(xué)者研究發(fā)現(xiàn)地方政府通過低價征收土地、高價出售，以低價推動房價，然后增加房地產(chǎn)業(yè)的稅收，解決財政困難。這造成了地方政府發(fā)展對于房地產(chǎn)業(yè)的依賴。地方政府在追求“以地生財”的過程中拉升房價，并且在主觀上不想讓房價下跌，從而造成地方政府在執(zhí)行中央調(diào)控房價政策時不力，房價居高不下。

同時，也有一部分學(xué)者對以上結(jié)論持不同意見，有學(xué)者通過研究地方官員出讓土地的激勵時發(fā)現(xiàn)，以政治晉升激勵為主的“土地引資”目的是政府出讓土地的主因，地方政府無意通過土里財政來推高房價。部分研究人員采用1999-2007年全國30個省市區(qū)面板數(shù)據(jù)分析土地財政、晉升激勵與房價棘輪的效應(yīng)，分析結(jié)果發(fā)現(xiàn)土地財政并沒有提升房價，反而抑制了房價上升。也有學(xué)者認(rèn)為土地財政早于房價飆漲而存在，土地財政并沒有推動房價上漲，而是高房價無關(guān)。

（二）土地財政對地方政府債務(wù)的影響

很多學(xué)者研究發(fā)現(xiàn)，土地財政是造成地方政府債務(wù)擴張的主要原因。地方政府以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和較低的工業(yè)用地價格來吸引投資，政府舉債投資增加本地GDP，利用賣地收入償還債務(wù)。我國城鎮(zhèn)化快速發(fā)展使土地需求擴大，土地供給不足導(dǎo)致價格上升，而城市土地國有化是土地財政的制度基礎(chǔ)，地方政府一方面借債發(fā)展，另一方面賣地還債。有學(xué)者構(gòu)建了信號博弈模型來研究地方政府的舉債行為，地方政府通過向金融機構(gòu)抵押土地獲得貸款，從而增加債務(wù)收入。

三、地方政府債務(wù)對房價的影響

自1994年我國對住房實行市場化改革以來，房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，房價不斷上升，盡管國家一直在對我國高房價進行調(diào)控，但是收效甚微。高房價會造成買房者的負(fù)擔(dān)過重、社會資源配置失衡、影響地區(qū)經(jīng)濟的健康發(fā)展以及社會的和諧穩(wěn)定等一系列問題。

在關(guān)于地方政府債務(wù)對房價影響的相關(guān)研究中，地方政府在加快推進城市化與工業(yè)化的進程中，快速擴大了對稀缺土地資源特別是城市土地資源的需求，土地價格迅速提高。土地價格升高一方面使得土地資產(chǎn)抵押價值增加，提高了銀行放貸的信心，形成了地方政府債務(wù)擴張的基礎(chǔ);另一方面，土地作為住房建設(shè)的要素之一，土地價格升高對房價具有直接抬升作用。地方政府融資平臺在向銀行借款時依賴于用土地使用權(quán)作抵押，在還款時依賴于土地出讓收入，因為擔(dān)心土地價格下降減弱債務(wù)償還能力，使得地方政府不能有力配合中央政府對房價進行調(diào)控，從而導(dǎo)致了高房價。有學(xué)者利用2010-2015年省級面板數(shù)據(jù)進行實證研究發(fā)現(xiàn)，地方政府的債務(wù)資金大部分用于本地城市化與工業(yè)化發(fā)展方面，城鎮(zhèn)化與工業(yè)化發(fā)展使得住房需求增加，但是住房的供給相對滯后，供需不平衡造成了房價上升。也有研究發(fā)現(xiàn)，地方政府債務(wù)對于房價既有直接正向效應(yīng)，又有空間溢出正向效應(yīng)。這說明地方政府債務(wù)既直接提升了當(dāng)?shù)氐姆績r水平，又間接拉升了臨近地區(qū)的房價水平。

四、結(jié)論

通過對文獻的梳理，可以發(fā)現(xiàn)地方政府債務(wù)與房價的雙向促進作用：

（1）地方政府舉債進行城市化與工業(yè)化建設(shè)，提升居民人均收入水平，吸引外來流動人口，增加了對住房的需求，伴隨著城市發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)日趨繁榮，房價不斷上升。地方政府在預(yù)算軟約束與官員GDP政績考核激勵下，有動力采用“招拍掛”形式推高土地價格，地價上升帶動了房價上升。

（2）房價上升帶動地價上升，土地抵押價值隨之升高，地方政府用土地作抵押能從金融機構(gòu)貸款能力更強，使地方政府債務(wù)上升。同時，房價上升后，地方政府的房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入提高，地方政府的財政實力增強，從而更容易向銀行貸款，推動了地方政府債務(wù)規(guī)模擴大。

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作者簡介：馬勤勇（1992-），男，土家族，重慶市石柱縣人，單位：重慶大學(xué)經(jīng)濟與工商管理學(xué)院，碩士研究生，應(yīng)用經(jīng)濟學(xué)專業(yè)。