摘? ? 要：“爛尾樓”項目不同于以往的新建工程，其特點為已經(jīng)辦有用地許可證、規(guī)劃手續(xù)，在項目開工后，因開發(fā)商無經(jīng)濟支撐、管理不善、致使工程無法繼續(xù)運轉，停工一年以上的房地產(chǎn)項目。本文通過應對“爛尾樓”項目接盤續(xù)建準備階段，對新進總包方需注意事項進行分析，并提出筆者的幾點建議。

關鍵詞：“爛尾樓”;新進總包方;準備階段;建議

1? 引言

在房地產(chǎn)市場中，由于開發(fā)商的管理不善、經(jīng)濟支撐力下滑，產(chǎn)生了眾多的停滯項目，俗稱“爛尾樓”。在當?shù)卣胺康禺a(chǎn)開放商等建設要求下，“爛尾樓”工程的銷項工作已成為房地產(chǎn)開發(fā)商及政府部位的首要選擇，而作為施工總承包方，日益增多的“爛尾樓”接盤項目也已成為避之不及的主要發(fā)展線路。眾所周知，“爛尾樓”工程社會背景復雜，影響力大。接盤“爛尾樓”工程的總承包方所要面對的社會糾紛、經(jīng)濟糾紛、責任糾紛等問題繁瑣復雜。為此，筆者通過自身實際參與項目進行分析，應對新進總包方施工準備階段的工作提出如下幾點建議。

2? 進場前及時對項目現(xiàn)狀進行分析

項目現(xiàn)狀分析的重要性。項目現(xiàn)狀分析的具體內(nèi)容：項目現(xiàn)狀的統(tǒng)計、項目現(xiàn)場人、材、機的統(tǒng)計及項目施工潛析。其作用包括以下幾點。

2.1? 項目現(xiàn)狀的統(tǒng)計

新進總包方依據(jù)現(xiàn)場實際情況，及時邀請建設方、監(jiān)理方進行現(xiàn)場實際情況統(tǒng)計及了解，具體如下：（1） 項目背景。應對“爛尾樓”工程，新進總包方應清楚項目原總包單位停工年限，原總包單位是否存在經(jīng)濟糾紛問題，是否依法施工，應對原總包單位施工依據(jù)文件收集。（2） 項目施工概況。及時對進行現(xiàn)場原總包單位施工建設現(xiàn)狀的統(tǒng)計，包括樁基、地下室、裙樓及主樓等。

2.2? 項目現(xiàn)場人、材、機的統(tǒng)計

（1）現(xiàn)場人員。及時清查現(xiàn)場是否存在原總包單位人員滯留現(xiàn)象，進行人員數(shù)量、信息統(tǒng)計，人員生活區(qū)域確認及人員歸屬認定。（2）現(xiàn)場材料。及時清查現(xiàn)場是否存在周轉材料的滯留，對臨時材料的規(guī)格、數(shù)量等進行清單列項，并及時進行材料數(shù)量固化處理。（3）大型機械設備。及時清查現(xiàn)場是否存在大型機械設備，包括大型機械設備的型號、使用年限、檢查日期及設備安放位置。

2.3? 項目施工淺析

根據(jù)現(xiàn)有施工場地進行大型機械設備的安裝及大致定位、鋼筋加工廠的布置位置、臨時材料堆放場地的確定、施工臨時道路的定位、辦公區(qū)及生活區(qū)的定位，分析現(xiàn)場與原總包單位規(guī)劃沖突部分及影響因素。

以上場地工作的清理任務需與建設方及監(jiān)理方協(xié)商確認，避免新進總包方因過于“勤奮和積極”而對于清理費用產(chǎn)生過多的糾紛工作，也避免因非我方因素而造成的突發(fā)事件。

3? 現(xiàn)場準備工作

3.1? 準備工作的要點

（1）場區(qū)清理工作。應對“爛尾樓”工程接盤工作，其場區(qū)清理工作存在難度大，施工任務重等特點。清理過程中應事先進行現(xiàn)場照片及清理過程中的文件歸集工作，從而進行現(xiàn)場基坑降排水工作及雜草等清理工作的進行。

（2）原總包單位大型機械設備拆除時間的確認。為確保新進總包大型機械設備的安裝條件，及后續(xù)進場施工材料垂直運輸?shù)拇_保，需確認原總包單位大型機械設備的拆除時間及撤場時間。

（3）場區(qū)危險源的識別及確認。應對樓層防護缺失問題因及時上報監(jiān)理單位及建設方，就未拆除防護架體的拆除工作由誰處理，新進總包單位防護修復工作的開展及人員進場時間的確認。

應對結構安全問題，新進總包單位因及時聯(lián)系監(jiān)理單位及建設方，并由建設方提供相關資料確保結構安全的情況下方能進入原總包施工結構主體進行后續(xù)施工。應對基坑支護問題，新進總包單位因根據(jù)基坑支護年限確認基坑是否已失效，已失效或基坑支護出現(xiàn)斷裂、開裂、未施工完成、垮塌現(xiàn)象的應及時上報監(jiān)理單位及建設方確認。并及時修復，確保新進總包方進場施工安全。

3.2? 項目團隊的選擇

任何一個施工團隊都需要經(jīng)驗豐厚的人員進行前期的準備梳理工作，應對工程生產(chǎn)過程中可能遇到原總包單位人員因經(jīng)濟糾紛、社會報復等無理性爭端及阻撓，新進行總包單位人員應能妥善處理，避免糾紛和事態(tài)的擴大化。項目團隊及作業(yè)班組人員應能做到統(tǒng)一生產(chǎn)目標、維護企業(yè)形象的思想態(tài)度，并能及時配合建設方施工要求及規(guī)定，積極學習建設方施工管理要求及技術質(zhì)量要求，不要一味的以自身施工經(jīng)驗做決定和處理。

3.3? 做好施工主體責任的劃分

施工主體責任的劃分：其目的在于區(qū)分原總包單位已施工部分與新進總包單位承接的施工范圍。避免因原總包單位施工范圍出現(xiàn)結構質(zhì)量問題、結構安全問題、設計圖紙問題、結構沉降問題及現(xiàn)場標高偏差問題等非新進總包單位施工范圍出現(xiàn)的問題引起的社會不良影響及停工整改等的發(fā)生，進而影響新進總包單位工程進度及企業(yè)形象。具體注意事項如下：（1）原施工單位作業(yè)面的界面劃分。因原總包單位主體建設中可能存在結構尺寸誤差、標高誤差、基礎沉降、結構開裂、設計變更等質(zhì)量問題和現(xiàn)場施工缺陷問題，新進總包單位又無法及時進行全面復測及確認。故應在進場作業(yè)前進行作業(yè)面界面劃分工作，并形成書面報告將主體建設責任的劃分工作進行確認。（2）原施工單位結構安全性的確認。新進總包單位進場后，需進行原總包單位施工主體的安全性確認，依據(jù)建設方提供的施工藍圖進行現(xiàn)場結構標高、沉降、垂直度的復測工作。如若發(fā)生結構傾斜、標高誤差等影響結構使用安全性的問題時，及時以書面報告的形式上報監(jiān)理單位、建設方，并要求其出具相關報告和處理措施。（3）原施工單位結構施工質(zhì)量的確認。新進總包單位進場后，需進行原總包單位施工主體質(zhì)量的全面復測，依據(jù)建設方提供的施工藍圖進行現(xiàn)場預留鋼筋規(guī)格、尺寸及數(shù)量確認、混凝土強度確認、結構尺寸偏差確認及常見質(zhì)量問題的確認，續(xù)建工程停工期應查詢是否有規(guī)范及地方標準的變更，并及時匯總以書面文件上報建設方及監(jiān)理單位確認。由建設方及監(jiān)理單位聯(lián)系相關單位進行第三方復測工作并出具相應施工措施方案進行現(xiàn)場處理。

3.4? 做好債權糾紛的處理

對于“爛尾樓”工程的復雜社會背景的情況，新進總包單位應理智處理現(xiàn)場突發(fā)狀況的應對處置工作，積極配合監(jiān)理單位及建設方，用法律的形式維護自身的權利及利益，妥善處理原施工單位及原勞務分包單位對施工現(xiàn)場的阻撓和干涉行為。嚴禁暴力、恐嚇及非法處置、積極維護企業(yè)在群眾中的形象。做到樹標桿、樹形象、樹文明的三大要求，避免因一時之氣帶來的糾紛處理不當?shù)男袨閺亩蛊髽I(yè)出現(xiàn)巨大的損失。

3.5? 做好資料的歸集

由于工程項目的隱蔽性，所以對工程質(zhì)量的檢查就要通過工程資料來體現(xiàn)。一個工程項目資料的完整與質(zhì)量的好壞，直接影響到這個工程項目的好壞，所以工程資料的管理是一個非常重要的組成環(huán)節(jié)。建筑工程資料是記載建筑工程施工活動全過程的一項重要內(nèi)容，它是城建檔案的重要組成部分，也是工程竣工交付使用的必備文件，又是對工程進行檢查、驗收、移交、使用、管理、維修、改建、擴建、經(jīng)濟糾紛、責任歸屬的原始依據(jù)，足以見證資料的重要性。

4? 結束語

本文根據(jù)實際情況進行分析，對“爛尾樓”項目接盤續(xù)建準備階段的新進總包方的提出以上幾點建議，望能為“爛尾樓”工程接盤新進總包單位進場準備階段提供有效的施工指引及經(jīng)濟止損建議，為新進總包方的施工準備及企業(yè)形象做好有利鋪墊。

參考文獻：

[1] 周后志.某爛尾樓的加固改造[J].中國科技信息，2012（12）：66.

[2] 王宗年.某“爛尾樓”工程檢測鑒定與加固改造設計[J].蘭州工業(yè)學院學報，2015.

作者簡介：

張宗亮（1974—）男;漢;大學本科;重慶市長壽區(qū)人;高級工程師;主要從事房屋建筑工程施工及總包管理、滑動模板技術研究與應用工作。