宋蕾

摘 要 在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的情況下，由于公積金貸款利率比商業(yè)銀行貸款利率低很多，所以許多居民在購(gòu)房時(shí)偏向于使用公積金貸款。然而，居民在獲得貸款后實(shí)際情況出現(xiàn)變化，如還貸能力下降、還貸不及時(shí)或停止還貸等，產(chǎn)生貸款風(fēng)險(xiǎn)?；诖?，本文對(duì)住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并提出風(fēng)險(xiǎn)防范策略。

關(guān)鍵詞 住房公積金 貸款風(fēng)險(xiǎn) 防范對(duì)策

繳存了住房公積金的職工在購(gòu)房時(shí)可以按規(guī)定從公積金中心獲得一定額度的貸款。由于住房公積金貸款利率低，所以很受繳存職工歡迎。然而，職工狀況可能會(huì)發(fā)生變化，在還貸期間，如果職工收入不穩(wěn)定，不能及時(shí)償還貸款，或者無(wú)力償還貸款，就有可能帶來(lái)貸款風(fēng)險(xiǎn)。因此，公積金管理部門(mén)應(yīng)高度重視，加強(qiáng)貸款風(fēng)險(xiǎn)防范。

一、住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析

隨著市場(chǎng)不斷變化，住房公積金貸款存在不少風(fēng)險(xiǎn)，要防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，就要做好住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)分析。具體而言，住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)有兩個(gè)方面：

（一）系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是指與公積金管理部門(mén)完全無(wú)關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，主要是政策、法規(guī)等外部環(huán)境變化引起的，這部分風(fēng)險(xiǎn)很難規(guī)避。其表現(xiàn)在以下3個(gè)方面：一是政策性風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，如調(diào)整貸款利率或者貸款額度、放寬或縮緊放貸政策，都有可能對(duì)住房公積金貸款產(chǎn)生很大影響，即政策調(diào)整帶來(lái)的政策性風(fēng)險(xiǎn)。二是法律風(fēng)險(xiǎn)。目前公積金貸款法律存在漏洞，對(duì)個(gè)人住房貸款的管理不是很?chē)?yán)格，在貸款回收方面力度不大，以貸款人的個(gè)人信用為主，缺少必要的催款手段，當(dāng)個(gè)人欠貸不還時(shí)，公積金貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)較大。三是抵押物風(fēng)險(xiǎn)。公積金貸款多以房地作抵押，而抵押價(jià)值來(lái)自買(mǎi)價(jià)（一手房）或評(píng)估價(jià)（二手房），貸款人無(wú)力償還貸款時(shí)需變賣(mài)抵押物，如果房?jī)r(jià)大幅度下降，或者不能完成交易，公積金貸款回收出現(xiàn)缺口或者落空，就會(huì)造成公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)。

（二）非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是指與法律政策無(wú)關(guān)的、可避免的單筆住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)，主要是個(gè)人因素引起的風(fēng)險(xiǎn)。其包括如下幾類(lèi)：一是來(lái)自貸款人的風(fēng)險(xiǎn)。貸款人是導(dǎo)致公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。如貸款人信用差，不想還款或者還款不及時(shí)，貸款就很難回收;如果貸款人因經(jīng)濟(jì)因素?zé)o力還款，也會(huì)導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。二是公積金調(diào)度失控的風(fēng)險(xiǎn)。公積金貸款來(lái)自歸集的繳存款，如果存貸比例不協(xié)調(diào)，貸款需求多而繳存和可調(diào)度的資金少，就不能滿(mǎn)足貸款需求，進(jìn)而出現(xiàn)支付困難，形成風(fēng)險(xiǎn)。三是操作風(fēng)險(xiǎn)。這是公積金管理部門(mén)業(yè)務(wù)人員在放貸過(guò)程中，決策失當(dāng)或操作失誤，可能造成貸款損失而出現(xiàn)的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

二、住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范策略

通過(guò)分析貸款風(fēng)險(xiǎn)，了解貸款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，從而可以有針對(duì)性地做好預(yù)防。具體而言，可以從如下幾個(gè)方面加強(qiáng)住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防范：

（一）全面分析房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，做好住房公積金貸款計(jì)劃

住房公積金貸款屬于政策性貸款，政策性強(qiáng)，受政策影響大，因此，住房公積金管理部門(mén)必須充分研讀當(dāng)前政策，了解市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，全面分析房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，準(zhǔn)確把握貸款風(fēng)險(xiǎn)。為此，需要進(jìn)一步分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)狀況，制定與區(qū)域發(fā)展相適應(yīng)的公積金貸款計(jì)劃，既保證公積金政策執(zhí)行到位，又滿(mǎn)足當(dāng)?shù)刭J款需求，同時(shí)將貸款風(fēng)險(xiǎn)影響降至最小。一是要成立調(diào)研專(zhuān)班，全面梳理公積金管理政策和房地產(chǎn)貸款政策，準(zhǔn)確把握政策，保證貸款方向與政策一致。二是做好貸款計(jì)劃。要對(duì)當(dāng)?shù)毓e金規(guī)模開(kāi)展全面摸底調(diào)查，掌握可放款額度，從而制定切實(shí)可行的貸款計(jì)劃，并分月落實(shí)。

（二）加強(qiáng)個(gè)人信用管理，嚴(yán)格落實(shí)貸前審查

公積金管理部門(mén)要加強(qiáng)個(gè)人信用管理，與人行系統(tǒng)對(duì)接，掌握貸款人的征信情況，為貸款審核提供依據(jù)。為此，公積金管理部門(mén)要完善自身的個(gè)人信用管理體系，與人行、商業(yè)銀行保持合作，做好個(gè)人信用評(píng)估，減少貸款風(fēng)險(xiǎn)。更重要的是做好貸前審查，完善貸款流程，嚴(yán)格審核貸款申請(qǐng)，深入查看抵押物，檢查購(gòu)房合同真實(shí)性，了解申請(qǐng)人的財(cái)務(wù)狀況、公積金繳存情況、所需的擔(dān)保手續(xù)等規(guī)定事項(xiàng)，構(gòu)建完善的貸款審查審批制度，強(qiáng)化放貸責(zé)任，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。

（三）完善內(nèi)控管理制度，落實(shí)清收責(zé)任

住房公積金管理部門(mén)要重視貸后管理，不能貸而不管;與貸款人進(jìn)行經(jīng)常性的溝通，了解貸款人狀況，掌握貸款還款情況;對(duì)首期還款，要預(yù)先給貸款人提示，防止貸款人忘記還款時(shí)間;貸款人在還款期間，如果出現(xiàn)異常情況，要及時(shí)調(diào)查，了解情況，從而做好應(yīng)對(duì)方案;建立貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，做好貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，防范貸款風(fēng)險(xiǎn);設(shè)立清收專(zhuān)班，強(qiáng)化清收責(zé)任，加強(qiáng)清收督促;完善內(nèi)控制度，做好相互約束，強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)管，預(yù)防貸款管理中的違法違規(guī)行為，確保貸款安全。

三、結(jié)語(yǔ)

隨著公積金貸款業(yè)務(wù)增加，公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)管理難度加大，為了保證公積金貸款安全，必須準(zhǔn)確把握政策，制定科學(xué)的公積金貸款計(jì)劃，同時(shí)要加強(qiáng)內(nèi)控管理，嚴(yán)格進(jìn)行貸前審核，加強(qiáng)貸后管理，從而將貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率降至最低，維護(hù)繳存人的合法權(quán)益。

（作者單位為青島市住房公積金管理中心）

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