沙伶韶

摘 ? ?要：縱觀如今的寫字樓市場，可以實(shí)現(xiàn)全成品交付的并不多見，半成品寫字樓給小業(yè)主帶來了很多不便，增加了企業(yè)負(fù)擔(dān)，全成品交付是未來寫字樓的趨向。本文以北京保利國際廣場項目為例，從設(shè)計單位管理、材料封樣管理、辦公樣板層管理等方面進(jìn)行論述，以期為全成品交付下的寫字樓室內(nèi)設(shè)計和施工管理提供新的思路。

關(guān)鍵詞：全成品交付寫字樓;設(shè)計單位;材料封樣;辦公樣板層

1 ?引言

全成品交付寫字樓，顧名思義，是各項裝修及設(shè)施配置到位，實(shí)現(xiàn)交樓后直接辦公的辦公樓。全成品交付使業(yè)主享受到“即買即辦公”的快捷方便，節(jié)約時間成本，避免個人精力和財力的浪費(fèi)。對于投資者來說，購買全成品寫字樓既有助于日后快速出租和銷售，又能夠為社會節(jié)省公共資源，減少二次裝修污染。

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，全成品交付寫字樓大批量統(tǒng)一采購和安裝材料，集中時間段進(jìn)行裝修，保證了較低的價格和較少的損耗，實(shí)現(xiàn)了工業(yè)化裝修并提升辦公品質(zhì)，是房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展趨向。從公共區(qū)域、辦公區(qū)域等空間的裝修到地庫的設(shè)計施工乃至標(biāo)識系統(tǒng)和各項后勤設(shè)施，全成品交付寫字樓對室內(nèi)設(shè)計和施工管理提出了更高的要求。

本文結(jié)合北京保利國際廣場項目的管理經(jīng)驗，對室內(nèi)設(shè)計和施工管理中的要點(diǎn)進(jìn)行闡述，以下將從設(shè)計單位管理、材料封樣管理、辦公樣板層管理、地庫與標(biāo)識管理等方面逐步分析：

2 ?設(shè)計單位管理

高端寫字樓通常被打造成地標(biāo)性建筑，在空間效果、材料、工藝和細(xì)節(jié)方面有較高要求，工序復(fù)雜，各專業(yè)穿插多，界面劃分容易不清晰，并會出現(xiàn)特殊體型導(dǎo)致的材料定制加工情況，設(shè)計及施工難度大，前期設(shè)計階段的管理尤為重要。國際廣場采用設(shè)計與施工一體化管理，即甲方設(shè)計師從設(shè)計階段參與施工全過程，大幅提高問題處理效率，并盡可能確保貫徹設(shè)計意圖。除了甲方自身團(tuán)隊的管理，對設(shè)計單位的管理更是至關(guān)重要的一環(huán)，總體說來，對高端寫字樓設(shè)計單位的管理，要重點(diǎn)關(guān)注以下三點(diǎn)：

（1）項目定位：在項目定位階段精裝修設(shè)計一定要有明確的寫字樓平面布局及公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計任務(wù)書盡可能詳盡，給設(shè)計單位提供明確的設(shè)計意向，避免來回調(diào)整，浪費(fèi)時間和精力。

（2）限額設(shè)計：設(shè)計階段的成本把控是控制整個項目投資的關(guān)鍵，在設(shè)計階段應(yīng)嚴(yán)控成本，雖然設(shè)計在整個項目的成本投入上占比不大，但是卻影響75%的項目成本和項目盈利。國際廣場的思路是用有限的投資搞定一切，即以合約規(guī)劃為核心，成本控制為主線：初期制定合約規(guī)劃，將各階段工作切分并暫估價格，確保每份合同的價格及工作范圍可控。合理從“量”的角度優(yōu)化及控制成本，避免簡單粗暴壓價或者犧牲效果。

（3）設(shè)計優(yōu)化：從設(shè)計方面優(yōu)化成本，一方面不能不計成本盲目追求設(shè)計效果，另一方面要避免成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)下降。要取得設(shè)計單位在成本控制方面給予最好的配合，甲方設(shè)計師應(yīng)將需要設(shè)計單位給予的工作配合事項和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求，清晰、明確地表述在設(shè)計合同中。

3 ?材料封樣管理

材料封樣的管理主要體現(xiàn)在三個階段：

一是設(shè)計階段，精裝設(shè)計單位一般在初設(shè)階段提供主材的封樣，并于施工圖完成后提交正式的材料封樣。此過程主要由甲方設(shè)計師對材料封樣進(jìn)行把控，重點(diǎn)審查材料樣板及材料說明等是否需滿足項目預(yù)算及現(xiàn)場施工要求，并著重審查衛(wèi)生間潔具五金的選型規(guī)格需注意是否與空間尺度協(xié)調(diào)。

二是投標(biāo)階段，各精裝修施工單位會根據(jù)招標(biāo)文件內(nèi)容提供深化圖紙及材料樣板，此階段要對技術(shù)標(biāo)進(jìn)行評分，通常材料封樣會在其中占一半以上分值，要求甲方設(shè)計師及相關(guān)人員認(rèn)真審查各單位材料封樣，按招標(biāo)文件的要求打分。

三是合同簽訂后，已明確施工單位階段的管理，此階段材料封樣有如下兩類：（1）有明確規(guī)格、型號、配置及產(chǎn)地的甲分包、甲指、甲供類材料封樣。甲方設(shè)計師要及時了解該類材料封樣所選材料是否有現(xiàn)貨及備貨周期，制定排產(chǎn)計劃，過程中應(yīng)到工廠檢查質(zhì)量并查看加工情況。（2）無明確質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，需重新確定的材料。如招標(biāo)時按暫估價所報的項、施工過程中新增設(shè)計部位的材料封樣等。由于各施工單位水平不一，對材料進(jìn)場與工程進(jìn)度的把控較差，加之替換材料能獲得較多利潤，此類材料的管理工作便愈發(fā)困難。此類封樣要求甲方設(shè)計師明確技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，施工單位盡可能提供經(jīng)濟(jì)實(shí)惠且滿足工期要求的多種材料樣板以供選擇。

國際廣場項目嚴(yán)格精裝材料樣板的管理，在創(chuàng)意辦公樣板間進(jìn)場施工前，要求中標(biāo)的精裝施工單位按照設(shè)計及招標(biāo)的要求提供材料封樣，并經(jīng)甲方和設(shè)計師確認(rèn)后完成封樣，保存至封樣室（圖1）。對交標(biāo)樣板間的管理亦是如此，T1四層和十八層交標(biāo)樣板層正式施工前項目部要求設(shè)計提供一套完整的封樣并要求施工單位施工過程不得更換（項目部精裝工程師和監(jiān)理工程師定期抽查）。在施工初期即要求施工單位提供材料進(jìn)場計劃，并每天跟蹤材料進(jìn)度，以保證整體施工進(jìn)度能得以有效的控制。

4 ?辦公樣板層管理

國際廣場T1樓致力于打造拎包入住的辦公區(qū)環(huán)境，設(shè)計以舒適大方為基調(diào)，同時將室內(nèi)空間與建筑語言相糅合，礦棉板+格柵燈的吊頂按幕墻軸線排布，營造出強(qiáng)烈的空間序列感。配電箱暗藏于墻面，弱電及消防點(diǎn)位規(guī)律的布置，整個立面簡潔明快。地面采用架空地板，走線便捷的同時方便了小業(yè)主日后拆改。

為給客戶直觀的空間體驗和為大面積辦公區(qū)施工提供裝修標(biāo)準(zhǔn)，精裝修施工單位在T1樓F18層做辦公區(qū)樣板層，對辦公樣板層的管理主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

（1）精裝小總包管理。為方便管理，甲方設(shè)計師明確樓內(nèi)以精裝修單位作為主要管理單位，各標(biāo)段精裝修施工單位應(yīng)當(dāng)好樓內(nèi)總包的角色，管理、協(xié)調(diào)其他施工單位。

（2）工作面移交標(biāo)準(zhǔn)。因辦公區(qū)裝修時公共區(qū)域已完成精裝修，為避免進(jìn)場扯皮現(xiàn)象，要求辦公區(qū)精裝修施工單位進(jìn)場前對各自施工區(qū)域詳細(xì)踏勘，完成工作面移交單。

（3）成品保護(hù)與安全文明施工。對公共區(qū)域施工完成部分如電梯廳、電梯轎廂、走道、大堂等各部位各精裝施工單位要明確成保措施，力求各部位竣工時與移交前保持一致。文明施工要求材料按平面布置圖成方成垛集中碼放，垃圾自產(chǎn)自清，需按北京市建委文件要求自行搭設(shè)封閉式垃圾站，并及時清理。

（4）分部驗收，嚴(yán)控節(jié)點(diǎn)。樣板層施工過程中需嚴(yán)格把控每一節(jié)點(diǎn)，甲方設(shè)計師要組織監(jiān)理和設(shè)計單位設(shè)計師共同進(jìn)行吊頂龍骨、吊頂封板、墻面工程和地面工程等分部驗收，每一分項驗收合格后方可開展下道工序的施工。

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