徐寧

摘 ? 要：房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程設(shè)計(jì)管理貫穿在整個(gè)工程項(xiàng)目中，對(duì)各節(jié)點(diǎn)的控制起到很好的指導(dǎo)作用，只有加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程設(shè)計(jì)管理，才能保證房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程的有序開(kāi)展，并創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);建筑工程;設(shè)計(jì)管理

1 ?引言

設(shè)計(jì)是整個(gè)工程順利開(kāi)展的先決條件，在建筑工程中，應(yīng)加大對(duì)設(shè)計(jì)管理的重視力度，做到統(tǒng)籌考量，實(shí)現(xiàn)對(duì)各環(huán)節(jié)的科學(xué)監(jiān)管，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的順利發(fā)展。下文就將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程設(shè)計(jì)管理進(jìn)行詳細(xì)分析和闡述。

2 ?設(shè)計(jì)管理流程控制

2.1 ?方案設(shè)計(jì)階段的管理控制

方案設(shè)計(jì)階段的首要工作就是設(shè)計(jì)招標(biāo)，招募專(zhuān)業(yè)能力較強(qiáng)的設(shè)計(jì)人員參與到方案設(shè)計(jì)中來(lái)，為后續(xù)工作提供專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)。在設(shè)計(jì)招投標(biāo)環(huán)節(jié)，參與的設(shè)計(jì)單位要對(duì)工程所在區(qū)域的現(xiàn)場(chǎng)情況實(shí)行詳細(xì)勘察，了解現(xiàn)場(chǎng)的地理及地質(zhì)條件特征，做好現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境評(píng)估，并根據(jù)所得信息完成方案設(shè)計(jì)，甲方需通過(guò)組織設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)的方式，從眾多方案中選出最符合要求的方案，確定設(shè)計(jì)單位，之后與設(shè)計(jì)單位人員一起詳細(xì)分析與探討方案內(nèi)容，根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)定要求，對(duì)方案中涉及的材料、技術(shù)予以檢驗(yàn)，及時(shí)解決其中存在的問(wèn)題。方案確定后，按照方案內(nèi)容要求做好前期準(zhǔn)備工作。

2.2 ?初期設(shè)計(jì)及圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段的管控

該階段，工作人員需要根據(jù)設(shè)計(jì)方案的內(nèi)容核算確定相關(guān)預(yù)算成本，掌握各階段工程量情況，并以此為基礎(chǔ)設(shè)計(jì)限額標(biāo)準(zhǔn)，減少成本超支現(xiàn)象的發(fā)生。同時(shí)，與技術(shù)部門(mén)人員密切溝通，及時(shí)調(diào)整方案內(nèi)容，最后按照設(shè)計(jì)圖紙完成現(xiàn)場(chǎng)材料定板。

2.3 ?施工環(huán)節(jié)配合階段的管控

一是對(duì)可能存在的設(shè)計(jì)變更予以統(tǒng)籌考慮和分析，將因變更導(dǎo)致的成本費(fèi)用及時(shí)上報(bào)管理部門(mén)，審批同意后方可開(kāi)展下道工序。二是做好圖紙會(huì)審，及時(shí)解決施工中存在的問(wèn)題或錯(cuò)誤。安排專(zhuān)業(yè)人員檢查施工換即可，對(duì)存在的問(wèn)題要及時(shí)注明，上報(bào)解決，做好現(xiàn)場(chǎng)變更及簽證管理工作。三是加強(qiáng)質(zhì)量、成本和進(jìn)度的管控，注重土石方工程場(chǎng)地內(nèi)轉(zhuǎn)的平衡，優(yōu)化設(shè)計(jì)內(nèi)容。另外，在景觀(guān)布置時(shí)，應(yīng)考慮硬景與軟景間的協(xié)調(diào)度，科學(xué)選材。

3 ?設(shè)計(jì)管理技術(shù)環(huán)節(jié)的管理

3.1 ?圖紙管理

（1）總圖。房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程設(shè)計(jì)圖紙涵蓋總平面圖、豎向設(shè)計(jì)圖、消防總平面圖等內(nèi)容，在管理過(guò)程中，需要對(duì)這些圖紙內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格、重復(fù)的審查，確保各項(xiàng)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)內(nèi)容均與規(guī)定要求相符。尤其要加大消防總平面圖的復(fù)核力度，確保消防間距、登高面、消防車(chē)道穿越建筑物的高度及回車(chē)場(chǎng)等設(shè)計(jì)內(nèi)容符合建筑及景觀(guān)設(shè)計(jì)要求。另外，確定各空間結(jié)構(gòu)標(biāo)高規(guī)劃的合理性，檢查垃圾收集區(qū)域及物業(yè)管理建筑預(yù)留空間的合理性。并對(duì)人防地下室設(shè)計(jì)的合理性及經(jīng)濟(jì)型予以綜合考慮，避免不必要的成本支出。

（2）景觀(guān)總平面圖。對(duì)景觀(guān)規(guī)劃及管線(xiàn)設(shè)置情況實(shí)行嚴(yán)格檢查，如果發(fā)現(xiàn)兩者間存在沖突，要及時(shí)優(yōu)化和調(diào)整，且實(shí)現(xiàn)雨水的集中排放和處理，做好雨水與污水的分流，如果采用中水處理系統(tǒng)，還需要做好生活用水與中水管道的隔離。為利于排水，室外地面標(biāo)高不得與架空層、大堂標(biāo)高重合。

（3）總體管線(xiàn)綜合圖。一方面要檢查管線(xiàn)、檢修井、排風(fēng)井、消火栓等位置是否與建筑、景觀(guān)之間存在沖突;另一方面要對(duì)地下室各預(yù)留孔洞的位置及深度實(shí)行檢查，使其滿(mǎn)足管道埋設(shè)要求。綜合分析發(fā)電機(jī)房的位置，降低其對(duì)小區(qū)內(nèi)住戶(hù)的影響;儲(chǔ)油間要按照消防驗(yàn)收的要求展開(kāi)設(shè)計(jì)和安裝。對(duì)于送排風(fēng)口的設(shè)置，不僅要確保其安全運(yùn)行，還應(yīng)降低其對(duì)建筑外立面美觀(guān)效果的影響;檢查室外給排水系統(tǒng)中排水接入點(diǎn)、閥門(mén)井、排水官網(wǎng)標(biāo)高及坡度等位置和相關(guān)參數(shù);對(duì)于弱電機(jī)房，除要加強(qiáng)管線(xiàn)設(shè)置的合理性外，還需根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況開(kāi)展科學(xué)布線(xiàn)和規(guī)劃;室外電纜溝、地下室電力干線(xiàn)橋架需滿(mǎn)足最合理、經(jīng)濟(jì)的布線(xiàn)要求;景觀(guān)設(shè)計(jì)應(yīng)按照規(guī)范要求協(xié)調(diào)小區(qū)的綜合管線(xiàn)設(shè)計(jì)圖，避免管線(xiàn)走向相互矛盾。

（4）結(jié)構(gòu)圖。審核地下室覆土荷載參數(shù)，了解正負(fù)零結(jié)構(gòu)板面標(biāo)高關(guān)系，并對(duì)預(yù)留孔洞位置、尺寸等進(jìn)行復(fù)核。

3.2 ?建筑單體設(shè)計(jì)管理

（1）建筑。建筑檢查必須嚴(yán)格按照消防設(shè)計(jì)要求進(jìn)行，重點(diǎn)檢查核心筒及樓梯公共空間的設(shè)計(jì)合理性。具體來(lái)說(shuō)，建筑檢查涵蓋消防門(mén)位置檢查、窗洞距離檢查（凈寬、凈高、水平距離參數(shù)）、設(shè)備管線(xiàn)檢查、扣題結(jié)構(gòu)變化、消防栓、弱點(diǎn)系統(tǒng)檢查等，同時(shí)還需對(duì)各設(shè)施設(shè)置后的美觀(guān)性予以關(guān)注。此外，在建筑檢查中雨篷、門(mén)禁設(shè)置以及報(bào)警系統(tǒng)也需展開(kāi)審查。另外，地下車(chē)庫(kù)的層高、凈高還有車(chē)道坡度，以及車(chē)位布置都是單體建筑圖的最基本內(nèi)容。

（2）結(jié)構(gòu)。建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)審核中，重點(diǎn)對(duì)地下室、車(chē)庫(kù)頂梁板位置及凈高予以審核;對(duì)人防設(shè)計(jì)中地下室定板厚度、外墻節(jié)點(diǎn)、排水溝、樓梯及坡道梁設(shè)計(jì)標(biāo)高進(jìn)行復(fù)核。

3.3 ?戶(hù)內(nèi)設(shè)計(jì)管理

（1）建筑內(nèi)部空間。在建筑內(nèi)部空間設(shè)計(jì)中，除要考慮生活區(qū)域及廚衛(wèi)區(qū)域空間的規(guī)劃外，對(duì)各區(qū)域內(nèi)管道設(shè)置及門(mén)的寬度和高度也應(yīng)實(shí)行綜合考慮，加強(qiáng)空間功能性。且對(duì)弱電設(shè)備位置展開(kāi)合理安排，減少對(duì)人們生活的影響。

（2）結(jié)構(gòu)。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中，先要對(duì)墻、柱子、門(mén)窗洞位置進(jìn)行核對(duì)，之后核查廚衛(wèi)、陽(yáng)臺(tái)等空間內(nèi)降板的深度，明確后澆板的位置及尺寸，以改進(jìn)整體結(jié)構(gòu)的承載效果。

（3）設(shè)備。房地產(chǎn)建筑戶(hù)內(nèi)設(shè)計(jì)中涵蓋的設(shè)備種類(lèi)較多，如空調(diào)機(jī)、冷媒管、廚房設(shè)施等，在設(shè)計(jì)和核查中，需要注意對(duì)這些設(shè)計(jì)的參數(shù)及安裝技術(shù)實(shí)行分析研究，避免危險(xiǎn)的發(fā)生。同時(shí)對(duì)于戶(hù)內(nèi)各空間使用的相關(guān)設(shè)備，需要加強(qiáng)管線(xiàn)設(shè)置的科學(xué)性，保證連接的緊密性，尤其是煤氣管道及電力線(xiàn)路的連接情況，需要制定詳細(xì)的管道布置圖。對(duì)于埋設(shè)在外的空調(diào)機(jī)冷媒管，要控制其長(zhǎng)度，使其不超過(guò)4米，且做好保護(hù)措施，減少外露現(xiàn)象。在設(shè)計(jì)洗衣機(jī)位置時(shí)，安裝洗衣機(jī)專(zhuān)用地漏是必備條件，而客廳陽(yáng)臺(tái)則安裝防臭地漏，不允許加裝存水彎;排水、燃?xì)獾仍O(shè)施設(shè)備管線(xiàn)禁止穿過(guò)住戶(hù)的樓板。

4 ?房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程設(shè)計(jì)管理的相關(guān)建議

綜上分析可了解到，房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程設(shè)計(jì)管理內(nèi)容較多，為保證管理質(zhì)量，促進(jìn)后續(xù)施工的有效進(jìn)行，筆者結(jié)合自身經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程設(shè)計(jì)管理提出一些建議。

4.1 ?加大前期準(zhǔn)備工作的重視力度

前期準(zhǔn)備工作將會(huì)直接決定管理和控制工作的質(zhì)量，所以加強(qiáng)對(duì)前期準(zhǔn)備工作的重視是尤為重要的。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)展前，需要明確項(xiàng)目定位及具體要求，嚴(yán)格按照目標(biāo)及要求開(kāi)展設(shè)計(jì)工作，在設(shè)計(jì)中保持制度嚴(yán)格、懲罰分明的態(tài)度。另一方面開(kāi)發(fā)商應(yīng)具備精準(zhǔn)、技術(shù)熟練的建筑管理隊(duì)伍，這樣工程質(zhì)量才會(huì)得到保障。

4.2 ?加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度及成本管理

如今，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)逐漸向規(guī)范化、市場(chǎng)化的方向邁進(jìn)，為加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在工程建設(shè)中加強(qiáng)其質(zhì)量、進(jìn)度及成本管理是非常必要的一個(gè)環(huán)節(jié)。質(zhì)量管理的強(qiáng)化可提高房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程的實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性，避免危險(xiǎn)的發(fā)生，增大企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。進(jìn)度管理則能夠確保項(xiàng)目施工嚴(yán)格按照規(guī)定要求逐步進(jìn)行，加強(qiáng)建設(shè)中突發(fā)問(wèn)題的處理，避免因工期延誤帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失。成本管理則是在保證建筑工程美觀(guān)性和質(zhì)量的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)的科學(xué)管控，對(duì)存在的設(shè)計(jì)變更予以嚴(yán)格規(guī)范，增加企業(yè)的利潤(rùn)效益。

5 ?結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程設(shè)計(jì)管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)及工程建設(shè)有著非常重要的意義，希望通過(guò)本文的論述，可讓相關(guān)工作人員加大重視力度，優(yōu)化管理水平，進(jìn)而完善房地產(chǎn)企業(yè)工程建設(shè)，推動(dòng)行業(yè)的可持續(xù)前行。

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