王霞

摘要：十九大報(bào)告提出“我國經(jīng)濟(jì)已由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段”，在此重要變革期，估價(jià)機(jī)構(gòu)如何捕捉社會(huì)不斷變化的估價(jià)需求，有針對(duì)性地提供高質(zhì)量的估價(jià)服務(wù)，推動(dòng)估價(jià)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)及行業(yè)持續(xù)發(fā)展。本文謹(jǐn)從目前評(píng)估行業(yè)出現(xiàn)的問題角度，談?wù)勑滦蝿?shì)下估價(jià)機(jī)構(gòu)創(chuàng)新發(fā)展方面一點(diǎn)拙見，不妥之處，敬請(qǐng)批評(píng)指正。

關(guān)鍵詞：新時(shí)代;房地產(chǎn)評(píng)估;發(fā)展路徑

我國經(jīng)濟(jì)由高速增長階段向高質(zhì)量發(fā)展階段的政策轉(zhuǎn)向，不可避免地對(duì)一些行業(yè)的發(fā)展帶來一定壓力，而作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分的房地產(chǎn)估價(jià)，受政策、科技、信息化等多重影響因素的疊加效應(yīng)，也毫無例外地遇到前所未有的發(fā)展困境，引發(fā)行業(yè)一片焦慮情緒。新形勢(shì)下，如何突破困局，探尋一條“走出去、活下來”的估價(jià)創(chuàng)新發(fā)展道路，成為業(yè)內(nèi)熱議的話題。

文章將從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展及新時(shí)代面臨的新機(jī)遇談起，梳理評(píng)估行業(yè)目前存在的問題，并對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可持續(xù)發(fā)展路徑展開分析。

1 房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展概況

相比較而言，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在國內(nèi)屬于一種新興行業(yè)，在發(fā)展初期，國有企業(yè)或事業(yè)單位，是主要的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，各項(xiàng)業(yè)務(wù)的開展具有較大局限性，過于偏向于“關(guān)系戶”的動(dòng)拆遷評(píng)估，導(dǎo)致行業(yè)的發(fā)展速度相對(duì)緩慢。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的不斷深入，因土地使用制度發(fā)生改革，與房屋商品化政策的推行，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)因此得到迅猛發(fā)展，迎來了第一個(gè)發(fā)展高峰期，政府在這一過程中充分發(fā)揮自身宏觀引導(dǎo)作用，明確執(zhí)業(yè)資格管理制度，構(gòu)建一支專業(yè)素養(yǎng)過硬的人才隊(duì)伍，進(jìn)一步規(guī)范與提高了房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的職業(yè)素養(yǎng)與能力。進(jìn)入21世紀(jì)之后，全面拓展了房地產(chǎn)評(píng)估的業(yè)務(wù)范圍，開展對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)、出讓底價(jià)、房地產(chǎn)買賣的評(píng)估業(yè)務(wù)。在這一過程中，以不動(dòng)產(chǎn)作為抵押物的金融商品逐漸豐富，為房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展帶來了新的機(jī)遇，總體發(fā)展情況相對(duì)較為穩(wěn)定。

2 大數(shù)據(jù)背景下的土地房地產(chǎn)評(píng)估新機(jī)遇

大數(shù)據(jù)，還可稱之為巨量資料，指的是數(shù)據(jù)量規(guī)模十分巨大，采用現(xiàn)有工具無法在合理時(shí)間范圍內(nèi)進(jìn)行管理、處理和整理成能為用戶決策提供積極影響的信息。大數(shù)據(jù)不僅數(shù)據(jù)規(guī)模巨大，而且還要極大的價(jià)值，但采用傳統(tǒng)方法根本無法進(jìn)行處理。在本質(zhì)層面上，大數(shù)據(jù)的核心是它能進(jìn)一步拓展數(shù)據(jù)分析范圍及抽樣方式，適當(dāng)放寬了對(duì)精準(zhǔn)度提出的要求，力求通過對(duì)數(shù)據(jù)相關(guān)關(guān)系的分析和揭示來描述不同事物之間保持的復(fù)雜關(guān)系?；诖耍髷?shù)據(jù)能為人們更深層次的認(rèn)識(shí)世界提供更先進(jìn)和新穎的方法。

3 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展面臨的問題

3.1 房地產(chǎn)估價(jià)操作系統(tǒng)可靠性欠缺

系統(tǒng)及軟件的可靠性都影響著房地產(chǎn)估價(jià)的服務(wù)質(zhì)量和估價(jià)精準(zhǔn)度。系統(tǒng)及軟件一般由專業(yè)的軟件公司研發(fā)和提供，而軟件公司對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)了解并不全面和深入，導(dǎo)致開發(fā)的軟件及系統(tǒng)可靠性較差，與實(shí)際的應(yīng)用需求相差較大，制約著房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的發(fā)展。

3.2 資產(chǎn)評(píng)估法不完善

法律法規(guī)是各個(gè)行業(yè)發(fā)展的根本，房地產(chǎn)評(píng)估工作也不例外，在實(shí)際房地產(chǎn)評(píng)估工作開展過程中，必須嚴(yán)格按照相應(yīng)法律法規(guī)進(jìn)行評(píng)估。對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范性法律法規(guī)有《中華人民共和國資產(chǎn)評(píng)估法》，但是觀察這些條例內(nèi)容不難發(fā)現(xiàn)，許多法律條款細(xì)則并不完善，房地產(chǎn)評(píng)估工作人員開展房地產(chǎn)評(píng)估工作時(shí)，很難按照法律規(guī)定內(nèi)容執(zhí)行。

3.3 房地產(chǎn)估價(jià)信息體系安全性欠缺

完善的房地產(chǎn)估價(jià)信息體系是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)的資源保障?；凇盎ヂ?lián)網(wǎng)+”背景下，房地產(chǎn)估價(jià)信息資源雖然具有實(shí)時(shí)共享和傳遞的功能，但信息資源面臨著泄漏、失真、丟失的危險(xiǎn)。特別是一些敏感數(shù)據(jù)的保護(hù)，由于信息體系安全性欠缺，信息的泄露給擾亂了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)之間的競(jìng)爭，同時(shí)還影響著在客戶心中的信譽(yù)。

3.4 評(píng)估市場(chǎng)環(huán)境不規(guī)范

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)是我國傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)中最常用的方式，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國逐漸從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)，但是目前來看，大多數(shù)人仍然以舊觀念為主，認(rèn)為房地產(chǎn)評(píng)估是國家行為，不能正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估機(jī)構(gòu)的實(shí)際作用。在實(shí)際工作過程中，常常出現(xiàn)因業(yè)務(wù)素質(zhì)不適應(yīng)、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)等現(xiàn)實(shí)因素而導(dǎo)致的市場(chǎng)監(jiān)管問題，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)評(píng)估違規(guī)現(xiàn)象頻發(fā)。除此之外，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)采用不正當(dāng)手段導(dǎo)致房地產(chǎn)評(píng)估出現(xiàn)市場(chǎng)壟斷情況，不利于市場(chǎng)競(jìng)爭機(jī)制發(fā)揮作用，甚至還有一些房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，為獲得客戶資源，采用違背行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)方法誘導(dǎo)客戶，比如采用降價(jià)、打折扣等不正當(dāng)競(jìng)爭方式爭取客戶。

4 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可持續(xù)發(fā)展的路徑

4.1 提高行業(yè)從業(yè)人員水平

為提高評(píng)估機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)，應(yīng)定期開展從業(yè)人員培訓(xùn)工作，建立完善的評(píng)估機(jī)制，為市場(chǎng)向著更好的方向發(fā)展奠定基礎(chǔ)。在這一過程中，應(yīng)將數(shù)據(jù)挖掘與數(shù)據(jù)分析視為培訓(xùn)的關(guān)鍵內(nèi)容，有針對(duì)性地開展人才選拔以及教育，在房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展的歷程中，培養(yǎng)出更多專業(yè)技術(shù)過硬，實(shí)踐能力較強(qiáng)的復(fù)合型人才。第一，定期對(duì)評(píng)估業(yè)務(wù)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)能力訓(xùn)練，使其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)以及金融市場(chǎng)具有更加全面的認(rèn)知，提高對(duì)市場(chǎng)信息的把控能力，在學(xué)習(xí)與實(shí)踐的過程中，不斷增強(qiáng)自身綜合能力與專業(yè)素養(yǎng)。第二，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)機(jī)制進(jìn)行細(xì)化，由以往單一化的評(píng)估形勢(shì)向著“遞進(jìn)式”的發(fā)展模式過渡，對(duì)評(píng)估從業(yè)人員產(chǎn)生激勵(lì)作用，提高個(gè)人評(píng)定等級(jí)，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估人員進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)，提供更加廣泛的發(fā)展空間，將人力資源的優(yōu)勢(shì)充分凸顯出來，為行業(yè)順利轉(zhuǎn)型奠定基礎(chǔ)。

4.2 完善法律體系

從目前房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)分析，雖然有相應(yīng)法律法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估，但是在細(xì)節(jié)規(guī)范方面不夠全面，評(píng)估人員開展工作時(shí)沒有相應(yīng)的法律依據(jù)可以對(duì)照。因此政府部門需完善房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)規(guī)范性法律，制定和完善《中華人民共和國資產(chǎn)評(píng)估法》，該部法律可在已經(jīng)擁有的法律基礎(chǔ)上進(jìn)行完善，以此保證法律的合適性。完善《中華人民共和國資產(chǎn)評(píng)估法》時(shí)，有以下兩個(gè)方面的內(nèi)容需注意：（1）對(duì)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一和強(qiáng)化。房地產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)有的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要修訂，并且對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估中的各項(xiàng)細(xì)節(jié)評(píng)估要進(jìn)行統(tǒng)一和明確規(guī)定。（2）提高職業(yè)道德要求。房地產(chǎn)評(píng)估人員有違規(guī)操作情況，要加大對(duì)違規(guī)的處理力度，并且明確處罰力度的規(guī)定，這些措施增加了房地產(chǎn)評(píng)估人員違規(guī)操作成本，從而能夠有效減少評(píng)估違規(guī)操作出現(xiàn)。

4.3 建立房地產(chǎn)交易管理信息系統(tǒng)

房地產(chǎn)交易管理信息系統(tǒng)可以幫助房地產(chǎn)評(píng)估方法在房地產(chǎn)交易管理中合理的應(yīng)用。房地產(chǎn)交易管理信息系統(tǒng)可以對(duì)需要交易的各類信息進(jìn)行等級(jí)管理，建立信息系統(tǒng)的目的是方便房產(chǎn)信息的查詢，也能為房地產(chǎn)評(píng)估提供需要的數(shù)據(jù)，譬如通常用到的市場(chǎng)比較法，市場(chǎng)比較法是需要大量的數(shù)據(jù)作為參考才能提高評(píng)估的準(zhǔn)確性。建立房地產(chǎn)交易信息系統(tǒng)，相當(dāng)于建立了一個(gè)房地產(chǎn)交易信息的數(shù)據(jù)庫，它可以為房地產(chǎn)評(píng)估提供數(shù)據(jù)和信息，提高評(píng)估的準(zhǔn)確性。此外，還能提高信息的傳播速度、提升服務(wù)質(zhì)量、簡化工作流程、提高工作效率，讓評(píng)估工作可以高效高質(zhì)地完成?？梢姡⒎康禺a(chǎn)交易信息管理系統(tǒng)，是房地產(chǎn)評(píng)估方法在交易管理中合理利用的有效方法，能保證房地產(chǎn)評(píng)估工作在交易管理中得以順利開展。

5 結(jié)語

以開放的心態(tài)去擁抱新變化，用創(chuàng)新的理念去定義新規(guī)則，“大舸中下流，青山兩岸移” ，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)把目光放的再遠(yuǎn)點(diǎn)，跳出估價(jià)看估價(jià)，順勢(shì)而為，充分發(fā)揮科技賦予的能量，借勢(shì)發(fā)展、借力登高，提升創(chuàng)新能力，不斷釋放市場(chǎng)活力和行業(yè)創(chuàng)造力，就有信心實(shí)現(xiàn)估價(jià)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，描繪房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展階段的“濃墨重彩”！

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