摘要：全成本限額作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中成本管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)和關(guān)鍵措施，在精細(xì)化管控背景下更凸顯其重要性，本文從造價(jià)指標(biāo)和技術(shù)指標(biāo)入手，通過(guò)對(duì)兩項(xiàng)指標(biāo)下的各項(xiàng)具體指標(biāo)進(jìn)行分析，可實(shí)現(xiàn)全成本管理中各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)專業(yè)的系統(tǒng)化控制，從而有效保證成本控制的有效性。

關(guān)鍵詞：全成本限額;二八定理;造價(jià)指標(biāo);技術(shù)指標(biāo)

近年來(lái)國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，在“房住不炒”的總基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)周期波動(dòng)收窄，局部市場(chǎng)環(huán)境越發(fā)多樣復(fù)雜，房地產(chǎn)投資難度日益加大。同時(shí)，隨著金融供給側(cè)改革的深入推進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)融資受限，現(xiàn)金流面臨一定壓力。另外，受環(huán)保督察、勞動(dòng)力短缺的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)率也持續(xù)走低。在這樣的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)唯有做好成本管理才能保持較高的競(jìng)爭(zhēng)力，可見(jiàn)做好成本管理的重要性不言而喻。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理主要體現(xiàn)在可研階段、市場(chǎng)定位階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、施工階段四個(gè)階段^[1]。其中前兩個(gè)階段屬于前期決策，成本控制較為粗略，后兩個(gè)階段為精細(xì)化成本控制。土地能否成功獲取關(guān)鍵在前兩個(gè)階段的控制，而一個(gè)項(xiàng)目能否最大盈利，關(guān)鍵在后兩個(gè)階段，其中規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理為一個(gè)項(xiàng)目是否能夠完成利潤(rùn)指標(biāo)定性，其中主要控制手段就是限額設(shè)計(jì)。目前各大標(biāo)桿企業(yè)的成本限額基本停留在傳統(tǒng)方式，只是針對(duì)結(jié)構(gòu)性限額進(jìn)行管控，未上升到全成本領(lǐng)域視角去管控。

全成本限額主要核心是在如何有效實(shí)現(xiàn)開(kāi)源節(jié)流。根據(jù)“二八定理”：項(xiàng)目定位和設(shè)計(jì)階段已經(jīng)決定了項(xiàng)目生命周期內(nèi)80%的費(fèi)用;規(guī)劃和初步設(shè)計(jì)階段決定了工程投資的80%，而施工圖和后期工程管理只能決定工程投資的20%份額。所以規(guī)劃、方案階段的設(shè)計(jì)優(yōu)化，設(shè)備系統(tǒng)工藝的確定和設(shè)備選型等是限額設(shè)計(jì)工作的重點(diǎn)環(huán)節(jié)^[2]。

1 全成本限額的概念

全成本限額是為保證項(xiàng)目成果的經(jīng)濟(jì)性而制定，是設(shè)計(jì)階段（含方案階段）相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)控制、目標(biāo)成本測(cè)算、施工過(guò)程成本管控的限額值。成本限額按性質(zhì)可以分為造價(jià)限額和指標(biāo)限額。

2 全成本限額的途徑

2.1 要求設(shè)計(jì)滿足合理的造價(jià)指標(biāo)（即“限價(jià)”）：即為滿足投資或造價(jià)的要求限定的投資限制總值（除土地成本外），從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售、管理全方位調(diào)整來(lái)達(dá)到限額投資。如平米造價(jià)等。

2.2 要求設(shè)計(jì)滿足經(jīng)濟(jì)性技術(shù)指標(biāo)（即“限量”）：即為保證設(shè)計(jì)成果的經(jīng)濟(jì)性而制定的技術(shù)上不應(yīng)突破的限制值，即節(jié)材。如建筑單車位面積等。

3 全成本限額的操作

全成本限額在成本管理中的本質(zhì)即是“價(jià)”與“量”的多種組合，房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)“限價(jià)”和“限量”方式強(qiáng)化成本管理，實(shí)現(xiàn)前端可量化，中端可輸出，后端可控制模式，益于企業(yè)制定內(nèi)部投拓經(jīng)營(yíng)盈利收益水平，確定各大項(xiàng)目收益基準(zhǔn)值要求。

3.1 造價(jià)指標(biāo)控制

造價(jià)指標(biāo)控制指除土地成本、配套費(fèi)用、稅金等不可調(diào)整，其他各項(xiàng)費(fèi)用可控。成本限額中的造價(jià)指標(biāo)反映對(duì)各物業(yè)類型分?jǐn)偤蟪杀镜目刂啤８魑飿I(yè)類型分?jǐn)偤蟪杀?，包括前期工程成本、建筑安裝工程成本、基礎(chǔ)設(shè)施工程成本、公共配套設(shè)施成本、間接投資費(fèi)用;不含土地成本、間接投資費(fèi)用融資成本和批量精裝成本。造價(jià)指標(biāo)可以更直接反映物業(yè)形態(tài)銷面成本控制指標(biāo)情況。

一線+熱點(diǎn)二線城市，高層住宅中高檔小區(qū)（毛坯）銷面成本控制指標(biāo)為3450～4050元/㎡（如單獨(dú)高層地上建安是2150元/㎡，占比約為全項(xiàng)目銷面成本的62%，未含地下車庫(kù)銷售虧損業(yè)態(tài)分?jǐn)傊恋厣霞傲硗馊?xiàng)費(fèi)用），洋房住宅中高檔小區(qū)（毛坯）銷面成本控制指標(biāo)為3850～4450元/㎡，別墅住宅中高檔小區(qū)（毛坯）銷面成本控制指標(biāo)為4050～4850元/㎡;二線+熱點(diǎn)三線城市，高層住宅中高檔小區(qū)（毛坯）銷面成本控制指標(biāo)為3150～3650元/㎡，洋房住宅中高檔小區(qū)（毛坯）銷面成本控制指標(biāo)為3550～4050元/㎡，別墅住宅中高檔小區(qū)（毛坯）銷面成本控制指標(biāo)為3850～4450元/㎡等城市制定標(biāo)準(zhǔn)。舉如下成本管理中經(jīng)常審核的幾個(gè)造價(jià)指標(biāo)。

3.1.1 造價(jià)指標(biāo)-設(shè)計(jì)費(fèi)用限額

3.1.1.1 建筑設(shè)計(jì)費(fèi)是指為項(xiàng)目進(jìn)行概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、二次設(shè)計(jì)、優(yōu)化設(shè)計(jì)、專項(xiàng)設(shè)計(jì)、咨詢、曬制圖等提供服務(wù)所產(chǎn)生的費(fèi)用。如一線+熱點(diǎn)二線城市，高層住宅中高檔小區(qū)（毛坯）45～50元/㎡，洋房住宅中高檔小區(qū)（毛坯）60元/㎡，別墅住宅中高檔小區(qū)（毛坯）85元/㎡。

3.1.1.2 景觀設(shè)計(jì)費(fèi)是指為項(xiàng)目進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)（含概念、方案、擴(kuò)初、施工圖）、咨詢、曬制圖等提供服務(wù)所產(chǎn)生的費(fèi)用。如一線+熱點(diǎn)二線城市，景觀面積≤3萬(wàn)㎡（項(xiàng)目用地面積扣除建筑物占地面積為景觀區(qū)域范圍面積）住宅中高檔小區(qū)（毛坯）30元/㎡，3萬(wàn)㎡<景觀面積≤6萬(wàn)㎡住宅中高檔小區(qū)（毛坯）28元/㎡，景觀面積>6萬(wàn)㎡住宅中高檔小區(qū)（毛坯）25元/㎡。

3.1.1.3 裝飾設(shè)計(jì)費(fèi)是指進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)（含概念、方案、擴(kuò)初、施工圖）、咨詢、曬制圖等提供服務(wù)所產(chǎn)生的費(fèi)用。如一線+熱點(diǎn)二線城市，住宅大堂（硬軟裝）標(biāo)準(zhǔn)層公區(qū)（即為裝修面積）住宅中高檔小區(qū)10～15元/㎡，批量精裝修（即為裝修面積）住宅中高檔小區(qū)8元/㎡。

3.1.2 造價(jià)指標(biāo)-工程監(jiān)理費(fèi)用限額

工程監(jiān)理費(fèi)用是指為項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，全過(guò)程、全范圍監(jiān)督檢查，避免施工單位與建設(shè)單位過(guò)程中存在建設(shè)質(zhì)量及風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的全程監(jiān)督，達(dá)到政府相關(guān)部門督檢各項(xiàng)要求所投入人力、物力等提供服務(wù)所產(chǎn)生的費(fèi)用。如一線+熱點(diǎn)二線城市，高層住宅中高檔小區(qū)14元/㎡，洋房住宅中高檔小區(qū)15元/㎡，別墅住宅中高檔小區(qū)17元/㎡，普通地下室住宅中高檔小區(qū)11元/㎡，精裝修住宅中高檔小區(qū)5元/㎡，商業(yè)板塊14元/㎡。

3.1.3 造價(jià)指標(biāo)-工程造價(jià)咨詢費(fèi)用限額

工程造價(jià)咨詢費(fèi)用是指為項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，外委過(guò)程咨詢費(fèi)、結(jié)算一審咨詢費(fèi)、標(biāo)底（預(yù)算）編制費(fèi)）、工程審計(jì)服務(wù)費(fèi)用等提供服務(wù)所產(chǎn)生的費(fèi)用。如一線+熱點(diǎn)二線城市，高層住宅中高檔小區(qū)14元/㎡，洋房住宅中高檔小區(qū)15元/㎡，別墅住宅中高檔小區(qū)16元/㎡，普通地下室住宅中高檔小區(qū)12元/㎡，商業(yè)板塊18元/㎡。

造價(jià)指標(biāo)控制還有諸多指標(biāo)可以量化，如招商運(yùn)營(yíng)費(fèi)、物業(yè)完善費(fèi)、售樓部裝飾費(fèi)（裝飾費(fèi)即是：硬裝、軟裝費(fèi)用）、樣板房裝飾費(fèi)、公區(qū)裝飾費(fèi)、園林景觀費(fèi)、外立面裝飾工程標(biāo)準(zhǔn)限價(jià)、門窗工程標(biāo)準(zhǔn)限價(jià)、防火門工程標(biāo)準(zhǔn)限價(jià)、電梯工程標(biāo)準(zhǔn)限價(jià)、建筑線條工程限價(jià)、智能化工程限價(jià)等等。

3.2 技術(shù)指標(biāo)控制

技術(shù)指標(biāo)控制指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中可以控制的技術(shù)指標(biāo)，如建筑結(jié)構(gòu)形式的選擇、體型系數(shù)、層高、實(shí)得面積系數(shù)、公攤率、外立面率、窗地比、結(jié)構(gòu)性指標(biāo)、地下室層高及覆土高度、地下室單車位面積、小區(qū)出入口、門窗型材含量、綠化中喬灌地被的含量比例等，以建筑核心技術(shù)指標(biāo)和結(jié)構(gòu)核心技術(shù)指標(biāo)為例。

3.2.1 技術(shù)指標(biāo)-體型系數(shù)限額

體型系數(shù)是指為項(xiàng)目建筑單體體積所分?jǐn)偟耐獗砩崦娣e，外表面積包括與外界接觸的內(nèi)側(cè)為節(jié)能空間的墻體、門窗、屋面。相同面積建筑，坡屋面散熱面積大于平屋面，節(jié)能材料用量相應(yīng)也多。氣候區(qū)劃分按《建筑氣候區(qū)劃標(biāo)準(zhǔn)》（GB50178-93）和《民用建筑設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50352-2019執(zhí)行。如夏熱冬冷地區(qū)居住建筑體型系數(shù)，別墅≤0.55m?/㎡，洋房≤0.40m?/㎡，高層≤0.35m?/㎡;寒冷地區(qū)居住建筑體型系數(shù)，別墅≤0.52m?/㎡，洋房≤0.33m?/㎡，高層≤0.26m?/㎡。

3.2.2 技術(shù)指標(biāo)-實(shí)得面積系數(shù)限額

實(shí)得面積系數(shù)是指為項(xiàng)目規(guī)劃可售面積，另加常規(guī)贈(zèng)送面積計(jì)算入戶花園、陽(yáng)臺(tái)計(jì)一半面積、飄窗、雙層高陽(yáng)臺(tái)計(jì)全面積（規(guī)劃計(jì)容面積計(jì)算一半部分的面積需計(jì)入），有效控制實(shí)得面積。如一線+熱點(diǎn)二線城市，高層住宅中高檔小區(qū)≤27%，洋房住宅中高檔小區(qū)≤18%，別墅住宅中高檔小區(qū)≤8%。

3.2.3 技術(shù)指標(biāo)-外立面率限額

外立面率系數(shù)是指為項(xiàng)目建筑單體住宅部分的外墻（扣除門窗洞口）展開(kāi)面積，不含空調(diào)隔板、屋頂花架，有效控制外立面成本投入。如一線+熱點(diǎn)二線城市，高層住宅中高檔小區(qū)≤1.3㎡/㎡，洋房住宅中高檔小區(qū)≤1.45㎡/㎡，別墅住宅中高檔小區(qū)≤2.8～3㎡/㎡。

3.2.4 技術(shù)指標(biāo)-結(jié)構(gòu)性指標(biāo)限額

結(jié)構(gòu)性指標(biāo)是指為項(xiàng)目建筑單體住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)應(yīng)在滿足建筑使用要求、結(jié)構(gòu)安全及耐久性要求前提下，按照經(jīng)濟(jì)性最優(yōu)的原則進(jìn)行結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，由于鋼筋及混凝土指標(biāo)是相互關(guān)聯(lián)的，因此將兩個(gè)指標(biāo)作為一個(gè)整體考慮，以下各項(xiàng)指標(biāo)均根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)的設(shè)防烈度、基本風(fēng)壓及結(jié)構(gòu)高度等條件確定，以“結(jié)構(gòu)面積”為基數(shù)：結(jié)構(gòu)面積，即建筑物內(nèi)墻體、柱、樓板等建筑結(jié)構(gòu)所占的面積。一般可按區(qū)域劃分地區(qū)，如華北：北京、天津、河北、山西、內(nèi)蒙古等地區(qū)劃分，如華北地區(qū)，抗震設(shè)防烈度6度（0.05g），高層住宅業(yè)態(tài)鋼筋含量≤40 kg/㎡、混凝土≤0.34 m?/㎡，洋房住宅業(yè)態(tài)鋼筋含量≤37 kg/㎡、混凝土≤0.31 m?/㎡，別墅住宅業(yè)態(tài)鋼筋含量≤39 kg/㎡、混凝土≤0.32 m?/㎡等等。

通過(guò)建設(shè)單位內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)管控及對(duì)設(shè)計(jì)院依據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書完成圖紙?jiān)O(shè)計(jì)并經(jīng)過(guò)初步審核復(fù)合后提交建設(shè)單位，建設(shè)單位依據(jù)施工圖進(jìn)行工程算量及組價(jià)，過(guò)程中復(fù)核上述指標(biāo)實(shí)付復(fù)核設(shè)計(jì)任務(wù)書限額要求，如建筑或結(jié)構(gòu)技術(shù)指標(biāo)工程設(shè)計(jì)為鋼筋含量指標(biāo)≥36 kg/㎡，限額值鋼筋含量為≤34 kg/㎡，已不能滿足限額要求，就必須要求設(shè)計(jì)院修改設(shè)計(jì)，再如樣板裝飾費(fèi)超限額100元/㎡，經(jīng)查圖紙?jiān)O(shè)計(jì)石材鋪貼后有做面層漆等不合理，就需要要求設(shè)計(jì)院進(jìn)行深化。上述調(diào)整直至滿足最初的設(shè)計(jì)任務(wù)書限額要求。

4 全成本限額的控制效果

全成本限額設(shè)計(jì)控制工程投資有以下兩個(gè)方面，一種是按照限額設(shè)計(jì)過(guò)程從前往后依次進(jìn)行控制，稱為縱向控制;另一種是對(duì)設(shè)計(jì)單位及其內(nèi)部各專業(yè)及設(shè)計(jì)人員進(jìn)行考核，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的一種控制方法，稱為橫向控制。限額設(shè)計(jì)可以促進(jìn)設(shè)計(jì)單位改善管理、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高設(shè)計(jì)水平，是真正做到用最少的投入取得最大產(chǎn)出的有效途徑。在整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程中，設(shè)計(jì)人員與經(jīng)濟(jì)管理人員密切配合，做到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一^[3]。設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)時(shí)以投資或造價(jià)為出發(fā)點(diǎn)，做出方案比較，利于強(qiáng)化設(shè)計(jì)人員的工程造價(jià)意識(shí);經(jīng)濟(jì)管理人員及時(shí)進(jìn)行造價(jià)計(jì)算，為設(shè)計(jì)人員提供有關(guān)信息和合理建議，達(dá)到動(dòng)態(tài)控制投資的目的。

5 結(jié)語(yǔ)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，成本控制理念的重要性愈發(fā)凸顯，全成本限額體系建設(shè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，同時(shí)也是一項(xiàng)關(guān)鍵措施。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中造價(jià)指標(biāo)和技術(shù)指標(biāo)的分析，設(shè)計(jì)人員與造價(jià)人員可協(xié)調(diào)配合，實(shí)現(xiàn)對(duì)全成本限額體系的有效控制。房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化管控下的全成本限額體系建設(shè)可為房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展提供有力支撐。

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作者簡(jiǎn)介：周雅彬（1988-11-15），男，在職研究生，主要從事房地產(chǎn)行業(yè)大型集團(tuán)成本管理。