王長(zhǎng)水 葛彬

摘要：城市國(guó)有經(jīng)營(yíng)性公房是國(guó)有資產(chǎn)的重要組成部分，管理與經(jīng)營(yíng)好國(guó)有經(jīng)營(yíng)ntg 公房意義重大。變分散管理為集中統(tǒng)一管理與經(jīng)營(yíng)是今后城市國(guó)有經(jīng)營(yíng)性公房的發(fā)展趨勢(shì)。城市國(guó)有經(jīng)營(yíng)性公房由房管部門統(tǒng)一管理具有一定優(yōu)勢(shì)。本文就城市國(guó)有經(jīng)營(yíng)性公房的發(fā)展趨勢(shì)、統(tǒng)一管理的優(yōu)勢(shì)、由房管部門統(tǒng)一集中管理和經(jīng)營(yíng)的法理依據(jù)及優(yōu)勢(shì)進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：經(jīng)營(yíng)性公房;房管部門;統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)

1 城市國(guó)有經(jīng)營(yíng)性公房的概念及發(fā)展趨勢(shì)

城市國(guó)有經(jīng)營(yíng)性公房，是指由各級(jí)城市人民政府直接投資或由政府所屬各部門（單位）用政府性資金投資建設(shè)或購(gòu)買的現(xiàn)用于對(duì)外出租的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)。按照產(chǎn)權(quán)隸屬關(guān)系分，經(jīng)營(yíng)性公房又包括直管經(jīng)營(yíng)性公房和自管經(jīng)營(yíng)性公房?jī)纱箢悺Ｖ惫芙?jīng)營(yíng)性公房即由各級(jí)政府房管部門代政府直接管理的經(jīng)營(yíng)性公房;自管經(jīng)營(yíng)性公房即產(chǎn)權(quán)分散在政府行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國(guó)有企業(yè)單位并由占有單位自己管理的經(jīng)營(yíng)性公房。

過去，城市國(guó)有直管經(jīng)營(yíng)性公房由各級(jí)政府房管部門統(tǒng)一管理，但城市國(guó)有自管經(jīng)營(yíng)性公房卻分散管理，產(chǎn)權(quán)分散在各個(gè)行政事業(yè)單位或企業(yè)，并由各占有單位行使管理權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益權(quán)。這種管理模式存在的弊端是顯而易見的，主要是容易造成國(guó)有資產(chǎn)流失和產(chǎn)生“小產(chǎn)庫(kù)”等腐敗問題。雖然經(jīng)營(yíng)性自管公房管理權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分別隸屬于不同單位，但都屬于國(guó)有房產(chǎn)，是各級(jí)政府國(guó)有資產(chǎn)的重要組成部分，是一筆巨大的財(cái)富。管理和經(jīng)營(yíng)好國(guó)有自管經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，對(duì)提高國(guó)有房產(chǎn)收益、避免國(guó)有資產(chǎn)流失、確保國(guó)有資產(chǎn)保值增值、促進(jìn)城市建設(shè)、防止腐敗現(xiàn)象等都具有十分重要的意義。將產(chǎn)權(quán)分散在各個(gè)單位（特別是行政事業(yè)單位）的國(guó)有經(jīng)營(yíng)性公房收歸政府統(tǒng)一管理具有明顯的優(yōu)勢(shì)，必將是大勢(shì)所趨、勢(shì)在必行。

2 城市國(guó)有經(jīng)營(yíng)性公房統(tǒng)1 管理經(jīng)營(yíng)的依據(jù)及優(yōu)勢(shì)。

城市國(guó)有經(jīng)營(yíng)性公房統(tǒng)一管理和經(jīng)營(yíng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理改革的方向和“十九大”精神。目前，國(guó)有資產(chǎn)管理正在從“管單位”向“管資產(chǎn)”轉(zhuǎn)變。黨的“十九大”報(bào)告指出，要完善各類國(guó)有資產(chǎn)管理體制，改革國(guó)有資產(chǎn)授權(quán)經(jīng)營(yíng)體制，促進(jìn)國(guó)有經(jīng)濟(jì)布局優(yōu)化、結(jié)構(gòu)調(diào)整、戰(zhàn)略性重組，促進(jìn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值，推動(dòng)國(guó)有資本做強(qiáng)做優(yōu)做大，有效防止國(guó)有資產(chǎn)流失。城市國(guó)有經(jīng)營(yíng)性公房統(tǒng)一管理和經(jīng)營(yíng)主要有以下幾個(gè)優(yōu)勢(shì)：

2.1 城市國(guó)有經(jīng)營(yíng)性公房統(tǒng)一管理和經(jīng)營(yíng)有利于實(shí)現(xiàn)規(guī)?；芾砗徒?jīng)營(yíng)，取得規(guī)模優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)生規(guī)模效益，并可以通過資源不斷優(yōu)化逐步壯大資產(chǎn)，進(jìn)一步提高規(guī)模效益，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展。

2.2 城市國(guó)有經(jīng)營(yíng)性公房統(tǒng)一管理和經(jīng)營(yíng)有利于搞活經(jīng)營(yíng)，盤活資產(chǎn)，起到杠桿效應(yīng)，撬動(dòng)更大的發(fā)展。在房產(chǎn)出租的同時(shí)，可以進(jìn)行房產(chǎn)優(yōu)化配置，根據(jù)效益最大化的原則實(shí)施房產(chǎn)出售置換;或進(jìn)行房產(chǎn)升級(jí)改造，增加升值潛力;或用于融資抵押，緩解政府資金壓力，拉動(dòng)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2.3 城市國(guó)有經(jīng)營(yíng)性公房統(tǒng)一管理和經(jīng)營(yíng)可以有效避免分散管理所產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)規(guī)模過小、經(jīng)營(yíng)方式單一、經(jīng)營(yíng)效益不高、經(jīng)營(yíng)收益跑冒滴漏及資產(chǎn)流失等弊端。

2.4 城市國(guó)有經(jīng)營(yíng)性公房統(tǒng)一管理和經(jīng)營(yíng)可以避免原公房占有單位私設(shè)小金庫(kù)，防止由此滋生腐敗現(xiàn)象。國(guó)有經(jīng)營(yíng)性公房由各單位占有，并分別由各單位管理和經(jīng)營(yíng)，不僅違反所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的原則，更重要的是，收益歸各單位所有和使用，收入在預(yù)算外循環(huán)，脫離監(jiān)管體制，很容易產(chǎn)生違規(guī)使用等違反財(cái)經(jīng)紀(jì)律的行為，極易誘發(fā)腐敗和違法犯罪現(xiàn)象。

2.5 城市國(guó)有經(jīng)營(yíng)性公房統(tǒng)一管理和經(jīng)營(yíng)，有利于實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，對(duì)國(guó)有經(jīng)營(yíng)性公房實(shí)施統(tǒng)一維修養(yǎng)護(hù)，可以借助規(guī)模優(yōu)勢(shì)，減少維修養(yǎng)護(hù)經(jīng)費(fèi)投入，相對(duì)提高資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益。同時(shí)，也可以減少管理成本，節(jié)省管理人員和節(jié)約管理經(jīng)費(fèi)投入。

3 國(guó)有經(jīng)營(yíng)性公房由政府房管部門統(tǒng)1 管理和經(jīng)營(yíng)的依據(jù)和優(yōu)勢(shì)。

近幾年來，大部分城市行政事業(yè)單位經(jīng)營(yíng)性公房已開始由政府收回并統(tǒng)一管理和經(jīng)營(yíng)，但收回后的統(tǒng)一管理和經(jīng)營(yíng)由政府哪個(gè)部門來實(shí)施各地做法不一。有的城市由政府財(cái)政或國(guó)有資產(chǎn)管理部門對(duì)收回的經(jīng)營(yíng)性公房進(jìn)行確權(quán)登記，而租賃經(jīng)營(yíng)由政府財(cái)政部門下屬的國(guó)有資產(chǎn)投資公司來負(fù)責(zé);有的城市把收回的經(jīng)營(yíng)性公房產(chǎn)權(quán)直接登記在了國(guó)有投資公司名下，并由國(guó)有投資公司負(fù)責(zé)租賃經(jīng)營(yíng);也有的城市把收回的經(jīng)營(yíng)性公房產(chǎn)權(quán)登記在政府財(cái)政或國(guó)有資產(chǎn)管理部門，而租賃經(jīng)營(yíng)則委托房管部門去負(fù)責(zé)。筆者認(rèn)為，以上做法均不妥。因?yàn)?，第一，按照城市政府各部門的職能分工看，財(cái)政部門或國(guó)有資產(chǎn)管理部門主要管“資金”和“資產(chǎn)”，而房管部門主要管“房產(chǎn)”，包括國(guó)有公房。房管部門是代表城市政府管理國(guó)有公房的唯一法定部門，包括管“產(chǎn)權(quán)”和“經(jīng)營(yíng)權(quán)”;第二，城市各級(jí)政府房管部門作為政府直管公房和公共租賃住房管理部門，具有公房管理經(jīng)營(yíng)的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)期以來形成了一套成熟的管理辦法和方案，具有一定的管理經(jīng)驗(yàn)。由城市政府房管部門對(duì)城市國(guó)有經(jīng)營(yíng)性公房實(shí)行統(tǒng)一管理和經(jīng)營(yíng)，可以實(shí)現(xiàn)國(guó)有經(jīng)營(yíng)性公房管理和經(jīng)營(yíng)專業(yè)化，并通過與國(guó)有直管公房和公共租賃住房的資源整合壯大國(guó)有公房規(guī)模，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營(yíng)，對(duì)提高城市國(guó)有經(jīng)營(yíng)性公房的管理水平、經(jīng)營(yíng)效益及促進(jìn)增值發(fā)展均有積極作用。第三，將國(guó)有經(jīng)營(yíng)性公房直接登記在國(guó)有投資公司名下，并由其負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，不符合所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的原則;同時(shí)，國(guó)有投資公司作為國(guó)有企業(yè)，雖然“國(guó)有”但畢竟是“企業(yè)”，它沒有資格代表政府將政府的房產(chǎn)登記在自己名下，況且登記在企業(yè)名下的國(guó)有房產(chǎn)在理論上講是存在安全風(fēng)險(xiǎn)的。第四，如將國(guó)有經(jīng)營(yíng)性公房產(chǎn)權(quán)登記在政府財(cái)政或國(guó)有資產(chǎn)管理部門名下，而租賃經(jīng)營(yíng)權(quán)由房管部門負(fù)責(zé)的話，既不符合政資分開的原則，也存在不方便租賃經(jīng)營(yíng)活動(dòng)開展的問題，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)人與出租人不一致，在租賃經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中會(huì)出現(xiàn)很多麻煩，不利于工作開展，不符合便捷高效的原則。

4 結(jié)語

最合法又合理的做法是，將國(guó)有經(jīng)營(yíng)性公房產(chǎn)權(quán)登記在政府房管部門名下，然后由房管部門委托其下屬的事業(yè)單位或企業(yè)負(fù)責(zé)租賃經(jīng)營(yíng)工作，由市財(cái)政或國(guó)有資產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)資產(chǎn)及收益監(jiān)管，租金收入按“收支兩條線”管理規(guī)定全部上繳國(guó)庫(kù)。這樣既符合政資分開和所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的原則，也有利于國(guó)有資產(chǎn)的保值增值和工作的便捷高效。