■ LI Zhanhong ZHU Jie

0 引言

準(zhǔn)確合理地評(píng)定房屋完損狀況，對(duì)于保障房屋安全使用、界定房屋影響糾紛、提供維護(hù)決策支持、延長(zhǎng)房屋使用年限等具有重要作用。當(dāng)前，房屋完損狀況評(píng)定主要依據(jù)《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（試行）》（城住字〔1984〕第678 號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《試行標(biāo)準(zhǔn)》），該標(biāo)準(zhǔn)操作簡(jiǎn)便易行，為房屋管理和修繕計(jì)劃安排、城市規(guī)劃等提供了有效依據(jù)。然而，《試行標(biāo)準(zhǔn)》已編制使用30 多年，當(dāng)前既有房屋特征更加復(fù)雜多樣，房屋完損等級(jí)評(píng)定的社會(huì)需求發(fā)生變化，相關(guān)技術(shù)內(nèi)容已不符合實(shí)際應(yīng)用要求。同時(shí)，當(dāng)前的房屋檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)有《工業(yè)建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（GB 50144—2008）、《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（GB 50292—2015）（以下簡(jiǎn)稱《可標(biāo)》）、《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ 125—2016）（以下簡(jiǎn)稱《危標(biāo)》）等，故《完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡(jiǎn)稱《完標(biāo)》）既要與既有標(biāo)準(zhǔn)有所區(qū)別，又要兼顧協(xié)調(diào)性。另外，相關(guān)學(xué)者指出，當(dāng)前評(píng)定房屋完損等級(jí)主要為定性分析，主觀隨意性較大，探索了采用層次分析法、模糊數(shù)學(xué)法等方法定量評(píng)定房屋完損等級(jí)[1-3]，但量化指標(biāo)在實(shí)踐應(yīng)用中存在一定問(wèn)題。如文獻(xiàn)[1]中案例：屋面嚴(yán)重?fù)p壞、嚴(yán)重漏雨，墻體輕度裂縫、勒角侵蝕現(xiàn)象，門(mén)窗開(kāi)關(guān)不靈，外墻抹灰嚴(yán)重空鼓、剝落，外墻滲水，暖氣設(shè)備及管道銹蝕嚴(yán)重，供氣不正常，特種設(shè)備無(wú)法使用，但房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件較好，最終評(píng)定結(jié)果為基本完好，但實(shí)際上，該房屋的損壞情況已明顯影響正常使用，評(píng)定結(jié)果存在偏差。因此，房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)編制時(shí)，不僅需研究評(píng)定技術(shù)方法，更應(yīng)從標(biāo)準(zhǔn)的目的、技術(shù)路徑等方面進(jìn)行綜合分析，理清與既有標(biāo)準(zhǔn)的聯(lián)系與區(qū)別。

1 標(biāo)準(zhǔn)編制的目的

《試行標(biāo)準(zhǔn)》主要為掌握各類房屋的完損情況、房屋技術(shù)管理和修繕計(jì)劃的安排、城市規(guī)劃及改造提供基礎(chǔ)資料和依據(jù)。結(jié)合技術(shù)條文可以看出，《試行標(biāo)準(zhǔn)》綜合了房屋安全性和使用性進(jìn)行評(píng)定，且更側(cè)重房屋安全性；而《可標(biāo)》主要是對(duì)房屋安全性（包括承載能力和整體穩(wěn)定性）和使用性（包括適用性和耐久性）進(jìn)行可靠性鑒定，《危標(biāo)》則主要判定房屋的危險(xiǎn)程度?？梢?jiàn)《試行標(biāo)準(zhǔn)》與之存在交叉重疊現(xiàn)象。

因此，《完標(biāo)》制修訂時(shí)，應(yīng)明確完損等級(jí)評(píng)定的定義與目的，區(qū)分既有相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)實(shí)際工程經(jīng)驗(yàn)，房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的目的主要是評(píng)定既有房屋的完損狀況，應(yīng)從房屋正常使用角度評(píng)定其完好、損壞程度，區(qū)分于房屋安全評(píng)定。

2 標(biāo)準(zhǔn)適用范圍

《試行標(biāo)準(zhǔn)》中，對(duì)適用范圍的規(guī)定為：適用于房地產(chǎn)管理部門(mén)經(jīng)營(yíng)的房屋、單位自管房(不包括工業(yè)建筑)或私房，古典建筑可作參考?？紤]到當(dāng)前社會(huì)房屋管理狀況，此規(guī)定已不適宜。

房屋完損等級(jí)評(píng)定主要評(píng)價(jià)房屋的完損狀況，是房屋安全評(píng)價(jià)的補(bǔ)充與延伸。對(duì)比現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)《可標(biāo)》和《危標(biāo)》的適用范圍，其中：《可標(biāo)》適用于以混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)為承重結(jié)構(gòu)的民用建筑（指已建成可以驗(yàn)收的和已投入使用的非生產(chǎn)性居住建筑和公共建筑）及其附屬構(gòu)筑物的可靠性鑒定民用建筑；《危標(biāo)》適用于高度不超過(guò)100 m 的既有房屋（指建成兩年以上且已投入使用的房屋）的危險(xiǎn)性鑒定。考慮《完標(biāo)》主要評(píng)價(jià)房屋表觀的完損狀況，其評(píng)定方式主要以肉眼觀察為主，受結(jié)構(gòu)類型、房屋高度等因素限制較小，故其適用范圍可取既有房屋。

3 房屋完損等級(jí)評(píng)定

3.1 項(xiàng)目劃分

《試行標(biāo)準(zhǔn)》將房屋完損評(píng)定項(xiàng)目劃分為結(jié)構(gòu)組成、裝修組成和設(shè)備組成三部分。其中，結(jié)構(gòu)組成又分為基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面；裝修組成分為門(mén)窗、外抹灰、內(nèi)抹灰頂棚、細(xì)木裝修；設(shè)備組成分為水衛(wèi)、電照、暖氣及特種設(shè)備(如消防栓、避雷裝置等)。

結(jié)合房屋建筑的構(gòu)成系統(tǒng)分類，可將房屋完損評(píng)定項(xiàng)目分為建筑裝飾部分、結(jié)構(gòu)部分、設(shè)施設(shè)備部分等3個(gè)分項(xiàng)，并進(jìn)一步細(xì)分為10 個(gè)子項(xiàng)（圖1）。

3.2 房屋完損等級(jí)劃分

《試行標(biāo)準(zhǔn)》根據(jù)各部分的完好性及損壞程度，將房屋完損等級(jí)分為完好、基本完好、一般損壞、嚴(yán)重?fù)p壞和危險(xiǎn)房等5 類?？紤]完損等級(jí)評(píng)定不涉及結(jié)構(gòu)安全性評(píng)定，故《完標(biāo)》制修訂時(shí)，應(yīng)刪除“危險(xiǎn)房”的評(píng)定等級(jí)。

同時(shí)，《完標(biāo)》可根據(jù)房屋完損評(píng)定項(xiàng)目的劃分,對(duì)應(yīng)地將評(píng)定層次劃分為房屋整體、分項(xiàng)和子項(xiàng)3 個(gè)層級(jí)，評(píng)定等級(jí)設(shè)計(jì)為：房屋完損等級(jí)分為一、二、三、四級(jí)；分項(xiàng)完損等級(jí)分為1 級(jí)、2 級(jí)、3 級(jí)、4 級(jí)；子項(xiàng)完損等級(jí)分為①級(jí)、②級(jí)、③級(jí)、④級(jí)。

各等級(jí)評(píng)定原則從完損狀況對(duì)房屋正常使用影響程度的角度進(jìn)行設(shè)計(jì)，具體為：①級(jí)、1 級(jí)、一級(jí)符合正常使用的要求；②級(jí)、2 級(jí)、二級(jí)基本符合正常使用的要求；③級(jí)、3級(jí)、三級(jí)影響正常使用的要求；④級(jí)、4級(jí)、四級(jí)：嚴(yán)重影響正常使用的要求。

3.3 評(píng)定方法

圖1 房屋完損評(píng)定項(xiàng)目劃分

《試行標(biāo)準(zhǔn)》將房屋完損等級(jí)評(píng)定分為“組成部分完損等級(jí)評(píng)定”和“房屋完損等級(jí)評(píng)定”兩階段，并給出其評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)與方法。該方式主要為定性描述分析，其評(píng)定結(jié)果因檢測(cè)人員主觀性而可能存在較大差異。筆者認(rèn)為，采用《試行標(biāo)準(zhǔn)》的評(píng)定思路是可行的，但需進(jìn)一步細(xì)化各級(jí)項(xiàng)目的完損評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)適宜的半定量化評(píng)定方法，既要達(dá)到科學(xué)合理性，又要滿足工程實(shí)踐操作便利性。圖2為房屋完損等級(jí)評(píng)定的技術(shù)路線，將房屋按照子項(xiàng)、分項(xiàng)、整體3 個(gè)層次，從低到高逐級(jí)進(jìn)行等級(jí)評(píng)定。

圖2 房屋完損等級(jí)評(píng)定技術(shù)路徑示意圖

3.3.1 子項(xiàng)完損等級(jí)評(píng)定

子項(xiàng)完損等級(jí)評(píng)定應(yīng)根據(jù)損壞程度、損壞范圍綜合評(píng)定得出，評(píng)定原則可參照表1。其中，各子項(xiàng)的完損評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)進(jìn)一步細(xì)化完善。

表1 子項(xiàng)完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)

3.3.2 分項(xiàng)完損等級(jí)評(píng)定

根據(jù)工程實(shí)踐，建筑裝飾部分的完損等級(jí)評(píng)定工作內(nèi)容相對(duì)最多也最復(fù)雜，結(jié)構(gòu)部分、設(shè)施設(shè)備部分內(nèi)容相對(duì)較少且明確。因此，分項(xiàng)的完損等級(jí)評(píng)定可分為以下兩條路徑。

（1）考慮到房屋高度、使用用途等因素的影響，建筑裝飾部分各子項(xiàng)的影響比重可能存在較大差異，如低層房屋的屋面子項(xiàng)影響比重明顯比高層房屋的大。因此，建筑裝修分項(xiàng)的完損等級(jí)評(píng)定可引入子項(xiàng)權(quán)重系數(shù)來(lái)綜合考慮各種因素對(duì)不同特征房屋的影響；同時(shí)，為避免極端情況發(fā)生，子項(xiàng)權(quán)重系數(shù)的取值以區(qū)間范圍進(jìn)行規(guī)定。對(duì)于具體的子項(xiàng)權(quán)重系數(shù)及區(qū)間范圍，可根據(jù)實(shí)際工程進(jìn)行大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，合理取值。通過(guò)計(jì)算各等級(jí)（即①級(jí)、②級(jí)、③級(jí)、④級(jí)）對(duì)應(yīng)的權(quán)重系數(shù)之和來(lái)表示不同完損等級(jí)的子項(xiàng)在建筑裝飾部分所占的比重，進(jìn)而評(píng)定建筑裝飾分項(xiàng)的完損等級(jí)。

（2）對(duì)于結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備分項(xiàng)的完損等級(jí)，可分別取對(duì)應(yīng)子項(xiàng)的較低等級(jí)。

3.3.3 房屋完損等級(jí)評(píng)定

《試行標(biāo)準(zhǔn)》評(píng)定房屋完損等級(jí)時(shí)，根據(jù)不同結(jié)構(gòu)類型分為兩大類，但總體思路一致，即根據(jù)結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分的完損情況，確定房屋完損等級(jí)，并對(duì)裝修、設(shè)備部分的影響評(píng)定適當(dāng)放寬。筆者認(rèn)為，采用《試行標(biāo)準(zhǔn)》的評(píng)定思路是可行的，但根據(jù)實(shí)踐工程，當(dāng)前建筑裝飾部分的評(píng)定工作內(nèi)容及范圍相對(duì)更多、更廣泛。對(duì)于一般房屋，建筑裝飾和結(jié)構(gòu)兩個(gè)分項(xiàng)的損壞程度對(duì)房屋整體完損等級(jí)評(píng)定結(jié)果的影響較大。因此，可根據(jù)建筑裝飾、結(jié)構(gòu)兩個(gè)分項(xiàng)的評(píng)定結(jié)果，按較低等級(jí)確定，再考慮設(shè)施設(shè)備分項(xiàng)的評(píng)定結(jié)果進(jìn)行降級(jí)調(diào)整。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在《完標(biāo)》的編制工作中，應(yīng)注意其與《可標(biāo)》《危標(biāo)》等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)側(cè)重點(diǎn)的不同，它不涉及結(jié)構(gòu)安全性評(píng)定，主要通過(guò)表觀完損狀況，從房屋正常使用性角度評(píng)定房屋的完好損壞狀況。根據(jù)房屋建筑的系統(tǒng)構(gòu)成，優(yōu)化房屋完損評(píng)定項(xiàng)目分類，考慮各子項(xiàng)的影響比重差異而引入不同權(quán)重系數(shù)，并設(shè)計(jì)半定量化的評(píng)定方法，可以使房屋完損評(píng)定結(jié)果相對(duì)更科學(xué)。