□ 陜西安康 王 萍 胡艷梅 張 雪

（作者單位：安康學(xué)院陜南生態(tài)經(jīng)濟(jì)研究中心 安康市安運(yùn)運(yùn)輸集團(tuán)汽車運(yùn)輸有限公司 安康學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院）

近些年，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收監(jiān)管力度增大，本文依據(jù)現(xiàn)行稅收政策，以ZG房地產(chǎn)有限責(zé)任公司為研究對象，選擇對企業(yè)節(jié)稅效果好，收益大的方案。充分利用國家相應(yīng)優(yōu)惠政策，抓住難得的機(jī)遇，順應(yīng)大局，提高公司治理水平，特別是納稅管理方面的水平。

一、背景

隨著“營改增”全面完成，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了新的機(jī)遇和稅收政策，充分利用國家相應(yīng)優(yōu)惠政策，選擇對企業(yè)節(jié)稅效果好，收益大的方案，提高公司治理水平，對研究房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃具有現(xiàn)實(shí)意義。

二、ZG房地產(chǎn)有限責(zé)任公司概況

ZG房地產(chǎn)有限責(zé)任公司主要經(jīng)營的項(xiàng)目包括房地產(chǎn)開發(fā)銷售、工程承建、社區(qū)商業(yè)運(yùn)營、旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)、物流配送及物業(yè)管理等業(yè)務(wù)。由此可見，ZG房地產(chǎn)有限責(zé)任公司是一家綜合型實(shí)業(yè)集團(tuán)公司。該公司的發(fā)展理念是：生態(tài)環(huán)保、理想之家。ZG房地產(chǎn)的目標(biāo)是“一流的地段、一流的景色、一流的性價(jià)比”。ZG房地產(chǎn)一直與陜西房地產(chǎn)行業(yè)同舟共濟(jì)、共同努力，為陜西建設(shè)貢獻(xiàn)力量。

三、 Z G 房地產(chǎn)有限責(zé)任公司納稅籌劃方案

1.建設(shè)階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中對資金的需求量很大，在借款方面就會(huì)涉及利息。我們可以靈活運(yùn)用稅收對利息扣除做的一些規(guī)定進(jìn)行納稅籌劃。資料1：ZG房地產(chǎn)有限責(zé)任公司在開發(fā)一處房產(chǎn)中，土地使用權(quán)費(fèi)用為800萬元，開發(fā)土地的費(fèi)用和建設(shè)新房屋以及購買新設(shè)備的總費(fèi)用1000萬元，在不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率情況下，財(cái)務(wù)費(fèi)用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒌睦⒅С鰹?4萬。籌劃方案：假如公司可提供金融機(jī)構(gòu)證明，公司能扣除費(fèi)用為：64+（800+1000）×5%=154（萬元）。假如公司不能提供金融機(jī)構(gòu)證明，公司能扣除費(fèi)用為:（8 0 0+1000） × 10%=180（萬元） 。比較這兩種情況，不提供金融機(jī)構(gòu)證明可為企業(yè)節(jié)?。?80-154=26（萬元）。通過這一方法測算結(jié)果分析，不提供金融機(jī)構(gòu)證明，可以給企業(yè)帶來最大收益，幫助企業(yè)提高稅前收入26萬元。資料2 ： ZG房地產(chǎn)有限責(zé)任公司在一項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)中，土地使用權(quán)費(fèi)用為1000萬元，開發(fā)土地的費(fèi)用和建設(shè)新房屋以及購買新設(shè)備的總費(fèi)用為1200萬元，在不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率情況下，允許扣除的利息費(fèi)用為140萬元。籌劃方案：假如公司不提供金融機(jī)構(gòu)證明，公司可扣除的費(fèi)用是：（1000+1200）×10%=220（萬元）。假如企業(yè)提供金融機(jī)構(gòu)證明，公司可扣除的費(fèi)用是：140+（1000+1200）×5%=250（萬元）。二者相比較，提供金融機(jī)構(gòu)證明可為公司節(jié)省：250-220=30（萬元）。通過這一方法測算結(jié)果可看出，提供金融機(jī)構(gòu)證明，能給企業(yè)帶來收益最大，幫助企業(yè)提高稅前收入30萬元。

通過上述籌劃，可看出公司是否提供金融機(jī)構(gòu)證明，主要看是否超過5% ， 超 過 5% ， 提供證明占優(yōu)勢，沒有超過5%不提供證明占優(yōu)勢。那么關(guān)鍵是看能夠扣除的利息支出占稅法規(guī)定的開發(fā)成本的比例。

2.銷售階段。①增加扣除項(xiàng)目。房地產(chǎn)企業(yè)的主要開發(fā)成本之一就是土地增值稅，如果企業(yè)土地增值率不超過20% ， 不用繳納土地增值稅。資料3 ： ZG房地產(chǎn)有限責(zé)任公司開發(fā)了一處普通住宅，房屋售價(jià)為900萬元，公司需要繳納土地增值稅60萬元，其他稅4.5萬，依照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用700萬元。假設(shè)不考慮企業(yè)所得稅，則該公司利潤為135.5萬元。籌劃方案：如果該公司對此棟普通住宅進(jìn)行簡裝，裝修費(fèi)用為300萬元，房屋售價(jià)1200萬元，那么可扣除項(xiàng)目費(fèi)用為1000萬元。增值率是（1200-1000） ÷1 000=20%， 利 潤為:1200-1000-4.5=195.5 （ 萬 元 ） ，應(yīng)用此方案企業(yè)可為公司增加利潤:195.5-135.5=60（萬元）

由此可見，企業(yè)在建造普通住宅銷售時(shí)，除了售價(jià)改動(dòng)來控制增值率外，還可以考慮適當(dāng)?shù)脑黾涌煽鄢?xiàng)目的費(fèi)用金額，把增值率控制在20%以下，對土地增值稅進(jìn)行合理的避稅。②兩次銷售房地產(chǎn)。我國土地增值稅率是超率累進(jìn)稅率，如果能分解房地產(chǎn)銷售的價(jià)格，從而降低房地產(chǎn)的增值率，則土地增值稅就大大降低了。資料4 ： ZG房地產(chǎn)有限責(zé)任公司銷售一棟進(jìn)行了簡單裝修的房屋。不含增值稅售價(jià)是800萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的成本是300萬元，土地增值稅是205萬元，增值額是500萬元。籌劃方案：我們可以將企業(yè)的這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行拆分，將它拆為兩個(gè)合同。第一個(gè)合同是房屋裝修合同，裝修費(fèi)用不含增值稅額為200萬元，允許扣除的成本為100萬元。第二個(gè)合同不包括裝修費(fèi)用，是房屋的出售合同。在這個(gè)項(xiàng)目中，假設(shè)我們房屋的不含增值稅出售價(jià)格為600萬元，允許扣除成本為250萬元。土地增值率： 350÷250=140%， 企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅是:3 5 0×5 0%-250×15%=137.5 （萬元）。應(yīng)用此方案為企業(yè)減輕土地增值稅負(fù)擔(dān)：205-137.5=67.5 （ 萬 元 ） 。通過這個(gè)案例，我們可以深刻地感受到這個(gè)方法的有效性。通過拆分合同的方式，我們變相的將一次銷售變?yōu)榱藘纱武N售，有效降低了企業(yè)增值稅。③巧用臨界點(diǎn)。巧用臨界點(diǎn)就是利用如果增值率沒有超過20%就可以免征增值稅。資料5 ： ZG房地產(chǎn)有限責(zé)任公司建造一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得銷售收入2420萬元，根據(jù)稅法規(guī)定允許扣除的金額是2000萬元，增值額是420萬元，土地增值稅是126萬元。籌劃方案：如果ZG房地產(chǎn)有限責(zé)任公司可以將銷售收入降低到2395萬元，則：增值額變?yōu)?3950-2000=395（萬元），增值率 為：395÷2000=19.75%；19.75%<20%， 免稅。減少的銷售收入為：2420-2395=25（ 萬元），應(yīng)用此方案企業(yè)可增加稅前利潤=126-25=101（ 萬元）。經(jīng)過測算結(jié)果分析，巧用臨界點(diǎn)，可以給企業(yè)帶來最大的收益，從而刺激消費(fèi)者進(jìn)行消費(fèi)，進(jìn)一步提高了企業(yè)的銷售量。

3. 持有階段。①將出租變?yōu)橥顿Y。房地產(chǎn)公司將自己的黃金商鋪出租給商貿(mào)公司，這種情況是十分常見。但是，公司將房產(chǎn)租賃給其他客戶就意味著要面臨增值稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城建稅等一系列稅收負(fù)擔(dān)。此種方式對于企業(yè)和承租人來說它的成本較大。如果企業(yè)將房屋出租改變?yōu)橥顿Y方式，便可減輕稅負(fù)。資料6： ZG房地產(chǎn)有限責(zé)任公司出租一套房屋，租期5年，租金為100萬元/年。增值稅稅額為100 × 1 1%=11（萬元） ， 附 加 稅 1 1× 1 2%=1.32（萬元），房產(chǎn)稅1 0 0 × 12%=12萬元，不考慮其他稅費(fèi)，綜合稅收負(fù)擔(dān)為11+1.32+12=24.32（ 萬元），應(yīng)繳納24.32萬元。籌劃方案：如果該企業(yè)將此套房屋改為投資的方式，每年從商貿(mào)公司收取一定股息。那么在這種情況下，企業(yè)只需按照房屋剩余價(jià)值來繳納房產(chǎn)稅。假設(shè)房屋的計(jì)稅余值為500萬元。這時(shí)企業(yè)所承擔(dān)的房產(chǎn)稅就為：500×1.2%=6（萬元）。此方案可 為 企業(yè)節(jié)省 ： 24.32-6=18.32（萬元）。這個(gè)案例我們可以看出，在采取將出租改為投資的納稅籌劃方法后，企業(yè)可以節(jié)省大量的稅款。②轉(zhuǎn)換房產(chǎn)稅計(jì)稅方式。依照我國稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計(jì)算繳納，房產(chǎn)出租的以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的稅率為12%。我們可以看到這兩種稅率計(jì)算出來的應(yīng)納稅額，有時(shí)存在很大差異。資料7 ： Z G 房 地產(chǎn)有限責(zé)任公司將公司所有的一處庫房出租給一家公司。雙方簽訂了租賃合同，約定租金為50萬元/年。房屋的剩余價(jià)值為150萬元，需繳納房產(chǎn)稅6萬元。籌劃方案：企業(yè)可以將庫房租賃合同改為倉儲(chǔ)保管合同，此項(xiàng)交易行為就不屬于租賃性質(zhì)，屬于公司對其進(jìn)行的相應(yīng)物業(yè)管理。在這種方式下，此合同的計(jì)稅依據(jù)就是房產(chǎn)余值，稅率為1.2%。 公司應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為：150×1.2%=1.8（萬元），應(yīng)用此方案企業(yè)可節(jié)?。?-1.8=4.2（萬元）

四、 結(jié)論

本文以ZG 房 地產(chǎn)有限公司的納稅籌劃活動(dòng)為研究對象，通過以上幾種不同的稅務(wù)籌劃，可以看出，選擇不同的籌劃方案，都應(yīng)該進(jìn)行準(zhǔn)確細(xì)致的稅務(wù)測算，然后將計(jì)算結(jié)果進(jìn)行對比分析，從企業(yè)立場出發(fā)，選擇節(jié)稅效果好，收益大的方案。