范曳杉

在今年的相關機構(gòu)對于國內(nèi)房價走勢分析中，都會特別標注上一句“除深圳外”，原因無他，深圳的房價實在漲速過快，過于“鶴立雞群”。結(jié)合第六次人口普查數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2010到2019年，全國有12個城市的常住人口增量超過100萬人，其中深圳高居榜首，2019年常住人口較之10年前增加了301萬人。

人口增長就意味著就業(yè)和剛需，意味著經(jīng)濟的增長。而隨著未來深圳人口的繼續(xù)流入，居民收入的不斷增長，深圳的房價或許還會繼續(xù)呈現(xiàn)上漲趨勢。

這也讓我們不得不去深思一番，人口的流入流出對于房價的影響真的有那么大嗎？而如果未來我國的人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，老齡化進程加劇，經(jīng)濟會因此受到什么影響嗎？是否又會有什么新的投資機遇由此產(chǎn)生呢？

十幾年房產(chǎn)超級牛市背后的人口城市化

從1998年房改到2005年，我國的樓市價格基本沒有漲過。而2005年過后，長達十幾年的樓市大牛市正式拉開了帷幕，其背后最重要的因素，除了居民收入的增加，還有人口城市化的原因。

以北京三環(huán)內(nèi)房價為例，均價從最初的每平米3000-4000元漲到15000-20000元，幾年時間漲了4-5倍。2009年，4萬億刺激計劃提出之后，樓市均價漲到了4萬-5萬元，又漲了2-2.5倍。2014-2015年，一線城市放開限購，房價又推升了1倍，每平米漲到了8萬-10萬元。

同樣，在不少深圳人看來，2015年的樓市也絕對是當之無愧的大牛?！?30新政”后的4月，新房成交量環(huán)比大增136.72%。根據(jù)鏈家數(shù)據(jù)統(tǒng)計，3月30日至4月28日的近一個月里，深圳二手房成交套數(shù)為9777套，同比大漲43.2%。當時全市的房價跟瘋了一樣，一天一個價，漲價違約，新盤日光，成了剛需者的噩夢。當年的樓市簡直是“逼空式上漲”，部分區(qū)域漲幅超過40%。

據(jù)相關部門的通報口徑，深圳當初規(guī)劃的是到2020年，人口規(guī)模是1100萬以內(nèi)。但截至2015年，深圳實際管理人口已突破2000萬。如果2015年深圳人口規(guī)劃是900萬，實際人口相當于比規(guī)劃多了一倍多。

研究數(shù)據(jù)顯示，2010-2018年期間，人口主要向一線、二線城市流入，一、二線城市常住人口增速分別為12.14%、8.85%；三、四線城市人口增速僅為3.43%、3.46%，低于全國人口增速4.06%。而人口遷移既是經(jīng)濟社會發(fā)展的結(jié)果，也是經(jīng)濟社會發(fā)展的關鍵要素。

人口的流入擴大消費需求，近幾年來人口凈流入排名靠前的城市中，深圳、杭州、長沙社會消費品零售總額累計增幅均達19%以上，而受限于控人政策，北京的社會消費品零售總額累計增幅僅11.5%。

杭州房價曾經(jīng)是中國第一高，如今更因有阿里巴巴、海康威視等知名企業(yè)而為世人矚目。杭州現(xiàn)在每年一萬多億的GDP，經(jīng)常被各種力量稱頌為“一線城市”或者“準一線城市”。

而根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2019年杭州市新增人口55.4萬，是全國新增人口最多的城市。實際上，杭州也是全國少數(shù)最近幾年房價依然大幅上漲的城市，其背后人口增長的因素不可忽視。

同時，也有不少二線城市堪稱寶藏，房價收入比控制得非常合適。以長沙為例，2019全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入55211元，比上年增長8.7%，而2020年一月房價同比去年僅上漲4.6%，典型的收入跑贏房價。

研究結(jié)果表明，經(jīng)濟發(fā)展、居民收入增加、城市化較快，是房價上漲的三大主要因素。以美國為例，二戰(zhàn)結(jié)束至次貸危機前夕，美國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了長達60年的大牛市。1946-2006年，住房新開工保持在100萬套/年以上，年均153萬套；名義房價指數(shù)持續(xù)正增長，累計上漲24倍、年均增速5.4%，實際房價指數(shù)累計上漲121%，核心城市的房價漲幅更高，是跑贏印鈔機的少數(shù)資產(chǎn)之一。大牛市處于人口和經(jīng)濟穩(wěn)定增長、城市化較快的時代背景。

最近十幾年，中國經(jīng)濟快速發(fā)展，城市化加快，絕大多數(shù)城市居民財富因為房價的大漲而實現(xiàn)了暴增。以中部省會城市鄭州為例，2002年鄭州新房價格還只要一千幾百元一平米，如今已經(jīng)漲了10倍。在鄭州家有兩套住房，這十多年什么都不做，如今輕松實現(xiàn)幾百萬的身家。如果身在三四線小縣城，房價相比當初雖然沒有大城市漲得多，但絕大多數(shù)也都漲了好幾倍。

這十幾年的房產(chǎn)大牛市，宛如一場財富盛宴，城市有房居民的財富基本都實現(xiàn)了暴增。有人總結(jié)說，這些年從東部到西部、從一線到四線、從省城到縣城，除了18線的偏遠地區(qū)，幾乎全部房子都暴漲了。但是，各個地方的房價漲幅也有很大區(qū)別，越是在人口聚集的城市，房價漲幅就越大，比如北京、上海、深圳、廣州漲幅可能超過20倍，鄭州、合肥這樣的城市可能漲了10倍，三四線小城市可能漲了三五倍?？傊?，城市越大，聚集的人口越多，房價漲幅就越大，居民財富增長就更高。

房子“白菜價”城市，人口正大量流出

凡事沒有絕對的，在全國各大城市房價暴漲的背后，還有一種像鶴崗這樣的“房子白菜價”城市，同樣也在吸引著人們的注意。這些城市的房價為什么不漲反跌？因為它的人口正在大量流出。

鶴崗這座城市，之所以會進入我們的視線，主要是源于它走紅網(wǎng)絡的超低房價和層出不窮的買房故事。去年，鶴崗就因為幾萬元一套的“白菜價住房”，躥紅于網(wǎng)絡，名揚全國，這也使得不少人也動了組團去鶴崗買房的念頭。前段時間“3萬鶴崗買房2.2萬賣了”的小許，更是借此事在微博大刷存在感。

不止是鶴崗，這樣的房子在很多城市都出現(xiàn)。云南個舊、黑龍江伊春、甘肅玉門、廣西來賓等城市每平米均價在2000元以下的房源非常多。甚至，在去年的時候，伊春一套76平米的房子僅需6.7萬，每平米只要881元。

依舊以鶴崗為例，在2005年，城市化率是80.59%，而到了2017年，其城市化率為82.56%，這意味著在十多年的時間里，幾乎沒有什么人來鶴崗這邊定居。這其實也不難理解，年輕人留在當?shù)卣也坏焦ぷ?，只好外出打工，而老家又沒有新的發(fā)展機會，也無法吸引年輕人回到家鄉(xiāng)工作。人走了，房價焉能不跌？

上述這些城市其實都是典型的資源枯竭型城市，在此種背景下形成了惡性循環(huán)，房價也一跌再跌，甚至連5萬元買一套房的“白菜價”都出現(xiàn)了，和北上廣等城市房價形成鮮明的對比。

人口是一個城市經(jīng)濟與社會發(fā)展的重要基礎，充足的人口和持續(xù)的人口流入，很大程度上能表明該城市在全國和所在區(qū)域中的發(fā)展實力，對于當?shù)氐慕?jīng)濟財政和房地產(chǎn)市場都有正向的促進作用。而那些人口持續(xù)流出的城市，可能會面臨發(fā)展后勁不足的問題。

人，意味著財富

中國是一個擁有14億人口的大國，人口數(shù)量位居世界第一。有人，就意味著財富。

因為看到中國的巨大潛力，提前到中國布局的世界級公司，如今都品嘗到了豐收的喜悅?？系禄?987年突破重重阻力，在北京前門開了中國第一家店，開始了它在這個擁有世界最多人口的國家的發(fā)展史。如今，全國但凡有大商場的地方，幾乎都有肯德基，它的母公司百勝中國2018年收入560億，70%都是肯德基創(chuàng)造的。

早在1984年，德國大眾就進入中國，和上海汽車集團合作成立上海大眾汽車有限公司，隨后推出了當時最牛的汽車桑塔納。就是因為大眾進入中國市場早，又主打了平民車的路線，漸漸的，隨著中國的經(jīng)濟飛速增長，現(xiàn)在大眾車已經(jīng)是滿大街都是，人人都可以擁有的車型。大眾也因為眼光超前，賺得盆滿缽滿。

相關數(shù)據(jù)顯示，預計2020年中國休閑食品市場規(guī)模將達30000億元，中國保健食品行業(yè)市場規(guī)模將突破4500億元，飲料類零售額將達到2309億元?？梢哉f，在當下這個時代，錯過中國市場，就錯過了重要的機會。

這對于任何一個消費公司都是一個不可忽視的重要市場。因為人口眾多，中國培育了華為、騰訊、阿里、小米、聯(lián)想等世界級的公司。如果持有這些公司的股權，或者在上市初期就買了這些公司的股票，都意味著不菲的財富。

過去的40多年里，我國經(jīng)濟迅猛發(fā)展，GDP總量超越德、日等西方發(fā)達國家，僅次于美國，躍居世界第二位，人均GDP也突破1萬美元大關，正式步入中等收入國家行列。

對此，很多經(jīng)濟學家認為，“人口紅利”是經(jīng)濟發(fā)展的一個重要因素。那么問題也就來了，已經(jīng)吃了幾十年的人口紅利，還能再吃多久呢？一旦人口紅利結(jié)束了，中國經(jīng)濟還能增長多久？

1963-1970年，恰好是我國的第一次嬰兒潮，每年出生接近3000萬嬰兒。下一次的出生高峰，就是他們這一代相對應下一代人口的出生，俗稱為回聲潮，時間集中在1985-1989年，每年出生人口2500萬。

而自1990年之后，中國的人口出生開始逐漸走下坡，持續(xù)在1500萬左右，雖然近年國家放開二胎限制，但是也僅僅造就了2年的小高峰，達到了1780萬，接著又開始在1500萬左右徘徊。少兒與老年撫養(yǎng)負擔均相對較輕，便創(chuàng)造了有利于經(jīng)濟發(fā)展的人口條件，從而形成高儲蓄和高投資的宏觀經(jīng)濟格局。在改革開放的前40年間，憑借人口轉(zhuǎn)變后的豐富人口紅利，我國發(fā)揮了廉價勞動力的比較優(yōu)勢，融入國際分工，創(chuàng)造了經(jīng)濟增長奇跡。

近20年來，中國人口增長率逐年下降，平均增長率為0.5%左右，遠低于世界平均水平。而中國的人口出生率也是呈現(xiàn)著下降趨勢，這也說明中國人口中新鮮血液注入后勁不足。

早在多年之前，李克強總理就曾直言：“中國過去30年取得的巨大成就，很大程度上是靠‘人口紅利，也就是中國人的勤勞?！?/p>

他說：“但如今的中國已經(jīng)進入中等收入國家，勞動力成本也在不斷提高，再持續(xù)依靠‘人口紅利可能難以為繼。說到底，要保持中國經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展，越過中等收入陷阱，還是要最大限度釋放‘人才的‘紅利?！?/p>

教育部公布的數(shù)據(jù)顯示，2020年應屆高校畢業(yè)生達到874萬。據(jù)預測，到2030年，我國大專及以上受教育程度的勞動力規(guī)模將達3億，占全部勞動年齡人口的三分之一，這一數(shù)字到2050年將達5億。這意味著，我國未來將擁有全球最大規(guī)模受過高等教育的勞動者群體。

高素質(zhì)的人口將推動中國“第二次人口紅利”，這其中，又蘊含多少投資機會？

人口老齡化之后的投資理財

當然，中國目前也面臨巨大的問題——人口老齡化。

相關數(shù)據(jù)預測，截至2025年中國老年人口或?qū)⑦_到 2.8億，占總?cè)丝诘?8.47%；2050年達到4.12億，占總?cè)丝诘?7.43%。如此龐大數(shù)量的老齡人口，除了會影響房地產(chǎn)市場，也必然會對未來的投資市場產(chǎn)生影響。

《金融時報》指出，人口老齡化的趨勢必然會促使居民提高對保險的要求。而對于大多數(shù)人來說，養(yǎng)老相關的保險就是“五險一金”，但是，僅靠養(yǎng)老金，你的晚年生活真的夠花嗎？“五險一金”足夠支撐一個完整的養(yǎng)老體系嗎？顯然不能。

東方紅資管提出，一個成熟的養(yǎng)老體系包括3個部分：國家社會養(yǎng)老金、企業(yè)年金、個人商業(yè)養(yǎng)老金。除了前兩者是來自國家、企業(yè)的福利政策之外，最后一項也是有著無可取代的好處和投資價值。

東興證券近期的研報中指出，老齡化的加劇也會促使人們愈發(fā)地注重健康和養(yǎng)生，特別是老年人生病和受傷的概率，也會隨著體質(zhì)的衰老而增大，醫(yī)療、醫(yī)藥等領域也將會是一個值得關注的投資。

相關數(shù)據(jù)顯示，1978年以來，我國的醫(yī)藥行業(yè)一直都處于一個高速發(fā)展的階段。1992年至2002年日經(jīng)指數(shù)下跌25.6%，而同期的醫(yī)藥指數(shù)則上漲92%。2004年12月31日至2019年7月17日，在中證全指的10個一級行業(yè)中，全指醫(yī)藥排在第2位，累計漲幅達到815%。

在人口老齡化不斷加深的背景之下，醫(yī)療指數(shù)更是兼具了防御和成長的雙重屬性，而在A股市場上，醫(yī)藥也是個具備長期成長潛力，在投資市場上受到重視的突出行業(yè)。

相關人士也指出，盡管醫(yī)藥行業(yè)的發(fā)展前景被看好，但對于普通投資者來說，研究醫(yī)療個股卻并不是什么簡單的事情。畢竟，醫(yī)療健康行業(yè)自帶知識晦澀難懂的天然壁壘，與其胡亂摸索，不如選擇投資一些醫(yī)療衛(wèi)生類的基金。

除此之外，光大證券在借鑒日本市場經(jīng)驗時指出，人口老齡化必然會形成一個養(yǎng)老體系，凡是與養(yǎng)老沾上關系的產(chǎn)業(yè)也毫無疑問會煥發(fā)新的商機，比如養(yǎng)老院、老人護理、老年保健、輪椅、拐杖等行業(yè)和產(chǎn)品，其相關投資也將迎來黃金發(fā)展期。