曹政

在海南省3月7日發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控新政里，“新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷售制度”一句話震驚了全國(guó)樓市。

雖然先前部分城市對(duì)“現(xiàn)房銷售”有過(guò)各種嘗試，但在一省范圍內(nèi)全面推行還尚屬首次。這意味著，未來(lái)海南老百姓買房時(shí)將不用再擔(dān)心被裝修華麗的樣板間欺騙。但這也讓很多開發(fā)商頗為擔(dān)心：現(xiàn)房銷售會(huì)將資金回流的時(shí)間延后一兩年，是否會(huì)抬高投資風(fēng)險(xiǎn)？

海南為何逆勢(shì)收緊樓市調(diào)控

3月7日晚，海南省發(fā)布《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）明確，對(duì)新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。

海南省住建廳廳長(zhǎng)霍巨燃表示，目前，因商品住房實(shí)行預(yù)售制度引發(fā)的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設(shè)施不落實(shí)、違規(guī)銷售甚至開發(fā)商收錢跑路等一系列問(wèn)題，成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素。“為從根本上杜絕因預(yù)售制度帶來(lái)的系列問(wèn)題，《通知》提出改革商品住房預(yù)售制度?！?/p>

按照國(guó)家《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，現(xiàn)房銷售的房屋應(yīng)通過(guò)竣工驗(yàn)收且供水、供電、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，相比蘇州松綁現(xiàn)房銷售的政策，海南的政策更多地是為了約束炒地等行為，通過(guò)現(xiàn)房銷售防范爛尾樓的出現(xiàn)。對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，資金約束性更大，投資拿地等也會(huì)更加理性。

值得注意的是，除實(shí)行現(xiàn)房銷售制度外，《通知》還提出發(fā)展安居型商品住房;對(duì)在海南省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭（含夫妻雙方及未成年子女），停止向其銷售安居型商品住房和市場(chǎng)化商品住房。

“政策總體上以偏緊為導(dǎo)向，進(jìn)一步體現(xiàn)了當(dāng)前海南穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。

多地試點(diǎn)卻鮮有全面推行

往前倒推4個(gè)月，深圳首個(gè)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售的樓盤龍華金茂府歷經(jīng)3年建設(shè)期后，終于開盤?！?0多萬(wàn)元人民幣的均價(jià)，600多套房至今沒(méi)賣完?！蹦壳吧钲谝幻N售代理仍在為這個(gè)現(xiàn)售項(xiàng)目奔波推廣。

2016年，深圳試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。當(dāng)年，金茂和電建以82.9億元人民幣的總價(jià)聯(lián)合拿下首宗試點(diǎn)地塊，命名為龍華金茂府。這是深圳第一宗，也是僅此一宗?！霸圏c(diǎn)現(xiàn)房銷售主要是為了讓房企理性拿地，避免高杠桿，杜絕交房時(shí)貨不對(duì)板?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō)，現(xiàn)房比期房資金回流時(shí)間長(zhǎng)，資金實(shí)力較強(qiáng)的房企才會(huì)參與。

杭州在2017年也一度增加“溢價(jià)50%需現(xiàn)房銷售”條款，約20宗地塊受影響。2018年“廣東研究取消商品房預(yù)售”的消息不脛而走，之后相關(guān)機(jī)構(gòu)回應(yīng)只是內(nèi)部征求意見、并非正式實(shí)施。廣東中山也曾有現(xiàn)房銷售的要求，但只是試點(diǎn)。

現(xiàn)房對(duì)開發(fā)商資金要求更高

最先實(shí)施預(yù)售又最早試點(diǎn)現(xiàn)房銷售的深圳為何只有一宗試點(diǎn)地塊成交？在業(yè)內(nèi)看來(lái)，試點(diǎn)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，給后續(xù)政策帶來(lái)借鑒?！凹认迌r(jià)又要現(xiàn)房銷售，對(duì)房企的壓力過(guò)大，也不利于價(jià)格調(diào)控?！崩钣罴畏治觯Y金回流時(shí)間長(zhǎng)促使成本上漲，也導(dǎo)致開發(fā)商開發(fā)成高端住宅，反而抬高了房?jī)r(jià)。

“2017年杭州樓市本就供應(yīng)緊張，現(xiàn)房銷售對(duì)商品房的供應(yīng)速度有所影響，也加劇了供需矛盾。”杭州中房信息科技公司首席企業(yè)咨詢師陳煥春解釋，杭州當(dāng)年政策的本意是通過(guò)設(shè)置溢價(jià)率門檻來(lái)避免出現(xiàn)高價(jià)地塊。但沒(méi)想到，由于當(dāng)時(shí)土地市場(chǎng)格外火熱，地塊幾乎都突破溢價(jià)50%的限制。

從另一方面來(lái)看，開發(fā)商對(duì)現(xiàn)房銷售也有顧慮?！白畲蟮娘L(fēng)險(xiǎn)還是資金?！币患抑科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，開發(fā)商投資考慮的是投資何時(shí)回正。先前，以“高周轉(zhuǎn)”標(biāo)榜的碧桂園等開發(fā)商都對(duì)項(xiàng)目有嚴(yán)格的資金回流期限。而現(xiàn)房的周期通常在兩年半以上，未來(lái)政策一旦趨緊，會(huì)增加開發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)，投資意愿自然降低。

對(duì)樓市、購(gòu)房者有何影響

據(jù)了解，安居型商品住房主要面向無(wú)房或人均住房面積未達(dá)到平均水平的居民家庭銷售。安居房限定銷售對(duì)象、銷售價(jià)格、套型面積和轉(zhuǎn)讓條件，采取政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作方式建設(shè)，是具有政策保障性質(zhì)的商品住房。

海南省住建廳稱，發(fā)展安居型商品住房，是為滿足本地居民家庭和引進(jìn)人才住房需求。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，相關(guān)規(guī)定和當(dāng)前海南自貿(mào)區(qū)和自由港的建設(shè)有很大的關(guān)系。安居房制度體現(xiàn)了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的導(dǎo)向，對(duì)今年各地住房制度改革，尤其是住房產(chǎn)品的創(chuàng)新等有較為明顯的啟發(fā)意義。

“海南本地戶籍購(gòu)第三套房的比例非常低，這一新的規(guī)定對(duì)樓市影響不大?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，疫情下海南調(diào)控的措施雖然力度有限，但畢竟是升級(jí)調(diào)控。

“總結(jié)一句話，就是要想買房，先落戶?！蓖呒瘓F(tuán)首席分析師張宏偉對(duì)海南此舉的整體點(diǎn)評(píng)為，通過(guò)戶籍政策、現(xiàn)售政策、限購(gòu)政策，海南的政策導(dǎo)向是想盡可能地讓在海南買房的人首先落戶，這一定程度能抑制純投資的客戶。

推廣現(xiàn)房還需“因城施策”

值得注意的是，雖然個(gè)別省份和城市采取了現(xiàn)房銷售的政策，但預(yù)售依然是我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)法律和條例中所允許的銷售方式。

對(duì)比來(lái)看，現(xiàn)售與預(yù)售各有利弊?！艾F(xiàn)售可以避免出現(xiàn)貨不對(duì)板，但預(yù)售也有利于開發(fā)融資。”北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波分析，與其他國(guó)家相比，我國(guó)一些樓盤開發(fā)規(guī)模較大，再加上有開發(fā)期限限制等原因，很難像國(guó)外開發(fā)商那樣拿一塊地慢慢開發(fā)，再銷售現(xiàn)房。

但不可避免的是，先前的確出現(xiàn)了不少預(yù)售損害購(gòu)房人權(quán)益的事件。樓建波舉例，同樣是預(yù)售，在美國(guó)，預(yù)售只需購(gòu)房人提交一部分定金，且由第三方托管;開發(fā)商也能以此判定房產(chǎn)的受歡迎程度，同時(shí)有助于銀行方面的融資。另一方面，針對(duì)預(yù)售制度的漏洞，多地也曾嘗試提高預(yù)售門檻，實(shí)施預(yù)售資金監(jiān)管，收獲了不錯(cuò)的效果。

海南推行現(xiàn)房銷售是為了促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，海南目前是全域限購(gòu)，外地炒房客無(wú)法進(jìn)入市場(chǎng)，本地購(gòu)房人需求有限，與深圳、杭州的情況有所不同。

現(xiàn)房銷售是否會(huì)被更多城市效仿？樓建波說(shuō)，不管是現(xiàn)售還是預(yù)售，都得根據(jù)不同地區(qū)的實(shí)際情況來(lái)判斷，這也符合目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“因城施策”的要求。