鄭軍 胡蓉

摘 ? 要：在推動我國經(jīng)濟增長過程中，房地產(chǎn)市場過快發(fā)展不僅隱藏著巨大風險，而且一定程度上擴大貧富差距，因此政府不斷出臺調(diào)控政策以促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。本文對房價波動及調(diào)控政策效果的相關文獻進行了梳理，并對房價動態(tài)演化的內(nèi)外推動因素及調(diào)控政策協(xié)調(diào)規(guī)則進行了分析，在此基礎上列舉了房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中調(diào)控政策與房價動態(tài)穩(wěn)定相悖的種種表現(xiàn)。為構建有利于房價動態(tài)穩(wěn)定的長效機制，建議調(diào)控政策不僅要體現(xiàn)住房準公共品屬性、要有利于市場理性預期的形成與穩(wěn)定、要協(xié)調(diào)短期調(diào)控政策的經(jīng)濟增長與民生福利效應。

關鍵詞：調(diào)控政策;住房準公共品屬性;房價動態(tài)穩(wěn)定;預期動態(tài)轉換

DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2020.01.007

中圖分類號：F832.59 ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ?文章編號：1003-9031（2020）01-058-10

一、引言

房地產(chǎn)市場的發(fā)展及潛在風險一直是政府和學界關注的焦點，健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場（即房價動態(tài)穩(wěn)定）是整個宏觀經(jīng)濟健康運行的重要晴雨表。當前我國房價遠超經(jīng)濟基本面因素決定的價格，居民購房壓力增大，制定可釋放當前房價泡沫并防范未來房地產(chǎn)市場引發(fā)金融危機的調(diào)控政策，是當前政府和學界探索的焦點。為此，必須厘清如下問題：一是房價是如何形成的，具有怎樣的動態(tài)演化機制？二是面對當前房價高企的形勢，中央和地方各級政府采取了諸如限購限貸等一系列嚴厲的調(diào)控措施，而調(diào)控僅在短期內(nèi)對房價增長率有微弱影響，并未改變房價水平值的變化趨勢，效果遠未達到預期，原因是什么？三是如何化解房地產(chǎn)調(diào)控政策與房價動態(tài)穩(wěn)定的理論與現(xiàn)實悖論，建立有利于我國房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展或房價動態(tài)穩(wěn)定的長效機制。

二、文獻綜述

（一）房價演化的外生沖擊因素與內(nèi)生機制

針對房價動態(tài)演化問題，已有文獻主要從預期（資產(chǎn)屬性）、收入與信貸約束（商品或消費屬性）以及空間傳導（空間屬性）等視角探究房價演化的內(nèi)外動因。

房地產(chǎn)市場參與者對未來房價走勢的預判可能影響當前房價，現(xiàn)有關于房價動態(tài)的新古典文獻基本上都利用了各種完美前瞻性/理性預期假設。在這類文獻中，房價波動普遍被視為是對外部沖擊的“均衡反應”，即由于外部沖擊影響房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟基本面，房地產(chǎn)市場動態(tài)是房價和住房存量向新的穩(wěn)定狀態(tài)調(diào)整的過程。Case&Shiller（2003）認為，預期是導致房地產(chǎn)市場價格波動的主要原因;王頻和侯成琪（2017）通過構建DSGE模型研究了預期對住房價格和宏觀經(jīng)濟的影響，得出預期與房價正相關的結論。一些實證研究表明，根據(jù)過去房價變動以及房價偏離基本面價格的測度指標（如“租金價格比”），住房價格的動態(tài)演變一定程度上擁有可預測性，房價在短期內(nèi)往往表現(xiàn)出強烈的正序列相關性，而在較長時期內(nèi)則表現(xiàn)出均值回復特征，這與理性預期假說所隱含的市場有效性不相容。因此，部分學者放棄理性預期的前提假設，轉而考察預期的某些經(jīng)驗規(guī)則在房價演變過程中所發(fā)揮的作用。Malpezzi&Wachter（2005）通過構建適應性預期投機模型研究了投機對房價波動的影響，認為在適應性預期假設下，投機將導致房價波動。況偉大（2008）以及史永東和陳日清（2008）的研究也表明，居民對房地產(chǎn)收益率的適應性預期是導致房價波動的重要因素。況偉大（2010）進一步指出，投機對我國房地產(chǎn)市場價格波動具有較強的解釋力，且適應性預期下投機對房價波動的解釋力強于理性預期下投機對房價波動的解釋力。Dieci&Westerhoff（2012）認為同質(zhì)預期觀點通常無法刻畫房價暴漲和暴跌期間以及劇烈波動時期所觀察到的動態(tài)特征，一大批學者從異質(zhì)預期視角研究房價內(nèi)生演化機制。李仲飛等（2015）在雙邊異質(zhì)預期蛛網(wǎng)模型中考察了異質(zhì)預期對房價內(nèi)生演化的作用，認為技術分析者與開發(fā)商的預期導致房價波動，進而影響房價動態(tài)系統(tǒng)的穩(wěn)定性。Dieci & Westerhoff（2016）在二維非線性動力系統(tǒng)中研究了預期與房價間的關系，認為異質(zhì)預期的動態(tài)轉換是驅動房價波動的重要因素。

預期對房價波動雖有較好的解釋力，而房屋的首要功能是滿足居民消費。在同質(zhì)偏好假設下，預算約束是消費能力的決定因素，而收入水平與信貸約束是決定居民預算約束集的重要變量，大量文獻從收入與信貸視角考察房價演化特征。就收入視角而言，Nieuwerburgh&Weill（2010）認為，居民收入波動導致房價波動。沈悅和劉洪玉（2004）的研究表明，人均收入等宏觀基本面因素對房價波動具有部分解釋力，但隨著時間的推移這種解釋力將逐漸減弱;史永東和陳日清（2008）也認為居民收入對房價上漲的作用相當微弱;譚政勛和陳銘（2012）認為我國人均GDP增長是房價上漲最重要的推動因素。Jud&Winkler（2002）分析了美國房地產(chǎn)市場價格與人口增長率、利率、實際收入以及股票價格等方面的關系，發(fā)現(xiàn)這些因素都將影響房屋需求進而影響房價;Capozza et al（2002）則認為，實際收入、人口以及城市規(guī)模能較好地解釋房價波動。M？覿？覿tt？覿nen et al（2014）構建指派模型（Assignment Model）分析了收入分配與房價之間的關系，通過美國房屋調(diào)查局1998—2007年的數(shù)據(jù)實證檢驗得出收入分配加大將導致房屋價格下降;陳健和高波（2012）基于我國2000—2008年31個?。ㄊ?、自治區(qū)）的面板數(shù)據(jù)探討收入差距、房地產(chǎn)價格與消費之間關系，發(fā)現(xiàn)收入差距與房價存在著正向的互動關系;王先柱和趙奉軍（2013）的研究也表明，收入差距擴大將通過擠出效應和房屋投資引導效應推高房價。由此可見，學術界有關收入或收入分配對房價的影響方向并未達成共識。

與此同時，大批學者考察了金融市場與房地產(chǎn)市場價格之間的關系。Harris（1989）認為，抵押貸款的名義利率對房價有負向效應，名義利率越低房價則越低，反之則高。McCarthy&Peach（2002）發(fā)現(xiàn)信貸存在時期效應，在二十世紀八十年代，信貸政策對美國房地產(chǎn)市場的影響顯著，之后影響明顯減弱，而抵押貸款利率等政策工具的作用效果卻逐漸增強。Del Negro&Otrok（2007）的研究表明，貨幣供應量對美國房價的影響較小。袁志剛和樊瀟彥（2003）通過構建房地產(chǎn)市場局部均衡模型分析了抵押貸款對房價的影響，發(fā)現(xiàn)抵押貸款的杠桿效應將催生房價泡沫;李健飛和史晨昱（2005）實證檢驗房地產(chǎn)價格波動與銀行信貸之間的關系，發(fā)現(xiàn)銀行過度放貸并非當時房價上漲的根源，居民對未來經(jīng)濟前景的信心起著重要作用。王雪峰（2006）通過實證分析得出，房價攀升、信貸擴張、固定資產(chǎn)投資以及貨幣供應量膨脹等因素相互作用促使金融資源流向房地產(chǎn)市場，進而推高房價。周暉和王擎（2009）則認為，由于貨幣供應量變動與房價變動之間的關系不穩(wěn)定，貨幣政策并非央行干預房價的首選工具。況偉大（2010）與張亞麗等（2011）的研究則發(fā)現(xiàn)利率與利率預期對房價的影響都不顯著。李紹榮等（2011）的理論研究認為，信貸或貨幣調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場價格只存在短期效應，對房價長期穩(wěn)定的作用有限。

此外，房屋位置固定性使其具有空間屬性，部分文獻基于房屋空間屬性研究了房價空間聯(lián)動特征。陳浪南和王鶴（2012）以及潘愛民等（2014）的研究都認為，各區(qū)域房價之間存在顯著相關性，且相鄰地區(qū)間房價互動程度大。丁如曦和倪鵬飛（2015）以及張謙等（2016）的實證表明，中國城市房價存在全域范圍的正空間自相關性，且這種相關性隨著地理距離的增加而遞減。陳明華等（2016）利用社會網(wǎng)絡分析法發(fā)現(xiàn)“城市間房價普遍存在較強的關聯(lián)效應和溢出效應”。韓立彬和陸銘（2018）的實證研究發(fā)現(xiàn)，土地供需在空間上的錯配是導致不同城市間房價分化的重要因素，降低土地供給在空間上的扭曲，有助于房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展長效機制的建立。

（二）現(xiàn)有房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的效果

基于新古典理論或有效市場假說，不少文獻嘗試探析了我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的效果，大多文獻認為現(xiàn)有調(diào)控政策效果欠佳，有以下幾個主要原因。一是政策動態(tài)不一致性。王來福（2008）指出，由于政策效果事前不可觀測與事后執(zhí)行逆轉，房地產(chǎn)調(diào)控政策成為不可置信的承諾，導致調(diào)控政策失效;韓蓓和蔣東生（2011）同樣認為，建立良好的政府聲譽、協(xié)調(diào)中央與地方政府關系、兼具規(guī)則與靈活性是調(diào)控政策發(fā)揮預期效果的必備前提。二是政策作用對象單一性。以往出臺的一系列限購限貸政策，大多是針對購房者而設計的，較少關注供給側，在短期內(nèi)有抑制房價上漲的作用，但并未從根本上解決供需矛盾，在住房供給滯后疊加作用下，中低收入家庭的剛性需求被擠出當前房地產(chǎn)市場，導致市場預期“未來住房需求增加”，從而強化了房價上漲預期，減弱了調(diào)控政策效果。三是激勵機制扭曲。陳小亮等（2018）認為，以往房地產(chǎn)調(diào)控政策欠佳的主要原因在于，中央政府對地方政府的考核側重于經(jīng)濟增長，并未直接涉及房價，導致地方政府控房價的動機不夠強烈。盧亮（2016）指出，已有調(diào)控政策主要以行政手段為主，法律規(guī)制手段缺位，地方政府很容易通過化解中央政府的調(diào)控政策效應來達到經(jīng)濟增長的目標。

三、房價演化動因及調(diào)控政策協(xié)調(diào)性

（一）房價演化動因

房屋兼具消費品、投資品以及抵押擔保品等多重屬性，致使其價格形成機制較為復雜。但根據(jù)基本經(jīng)濟理論，無論房屋的單一屬性或多重屬性，均衡房價及其動態(tài)演變均是供需雙方市場力量抗衡的結果。

首先，需求拉動房價演化。由于房屋建造周期較長，短期房價主要由市場需求確定，但不同需求在推動房價演化過程中發(fā)揮的作用存在差異。消費性住房需求（包括剛性需求和改善性需求）主要由居民收入、人口結構和城鎮(zhèn)化率等經(jīng)濟基本面因素決定，這類需求是住房基本面價格（或稱為穩(wěn)態(tài)價格）形成與演化的主要決定性力量。與其他金融資產(chǎn)一樣，住房資產(chǎn)是對可交易且持久的未來不確定現(xiàn)金流的要求權，其價格由投資或投機性需求決定。現(xiàn)實房地產(chǎn)市場中改善性住房需求與投資性住房需求之間存在模糊地帶，很難鑒定基于改善性需求的購房行為中是否隱含對住房資產(chǎn)未來資本利得的考量。

其次，供給驅動房價演變。住房資產(chǎn)本質(zhì)上不同于金融資產(chǎn)，其價值來自于為最終用戶提供的效用，對不同的人有不同的價值，且房地產(chǎn)企業(yè)可通過建設新房對高房價做出反應，但新房供給滯后性與開發(fā)商對未來房價的預期反饋從房地產(chǎn)市場供給側驅動著房價動態(tài)演變。

最后，信貸引致房價波動。大量研究表明，作為典型的資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)建設和交易全過程都離不開金融系統(tǒng)的信貸支持，信貸與房價之間存在雙向正反饋效應。根據(jù)金融加速器理論，信貸“擴展-收縮”與房價“上漲-下跌”存在互動強化效應。一方面，信貸通過影響市場參與者可利用資金渠道、規(guī)模以及資金成本影響其行為決策。由局部均衡理論可知，信貸擴張放松了購房居民的預算約束，增加房地產(chǎn)市場需求，導致房價上漲;寬松的信貸環(huán)境刺激了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資，增加住房供給，房價存在下跌預期。另一方面，房價對信貸存在反饋效應?；谏芷诶碚摰拇罅繉嵶C研究表明，房價上升增加了居民財富在住房資產(chǎn)是相對安全且收益可觀情況下，富有的居民有可能增加其對住房資產(chǎn)的需求，進一步推高房價。更為重要的是，信貸擴張或收縮將改變市場參與者對未來房價預期的轉換速率，信貸在房價動態(tài)演化過程中發(fā)揮至關重要的作用。

（二）調(diào)控政策協(xié)調(diào)性

鑒于當前我國房價高企且存在引發(fā)系統(tǒng)性金融風險的可能性，中央和地方各級政府相繼出臺了一系列旨在釋放與化解房地產(chǎn)市場泡沫的調(diào)控政策。從短期來看，政府出臺的調(diào)控政策主要是防止房價泡沫破滅而引發(fā)金融風險，但短期目標與長期目標之間存在一定的矛盾，如何協(xié)調(diào)長短期調(diào)控政策的目標不一致性，成為當前理論研究與政策實踐探索的焦點。具體而言，在當前住房資源的市場配置嚴重失靈背景下，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策協(xié)調(diào)性應當在不嚴重損害市場效率和引發(fā)房地產(chǎn)市場危機乃至金融危機前提下，最大限度地兼顧公平，讓全體國民“住有所居”，最終達到“房住不炒”。為此，2017年年底的中央經(jīng)濟工作會議明確提出，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，為今后較長時期房地產(chǎn)市場制度建設規(guī)劃了宏偉藍圖。然而，從我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀來看，目前我國政府出臺的有關房地產(chǎn)的調(diào)控政策并未達到預期效果，甚至一定程度上造成了我國房價的動態(tài)不穩(wěn)定，探究調(diào)控政策失效的深層根源成為構建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制的首要任務。

四、調(diào)控政策與房價動態(tài)穩(wěn)定相悖的現(xiàn)實表現(xiàn)

自我國房地產(chǎn)市場化改革以來，中央和地方政府出臺信貸政策、土地政策、財政政策、行政手段等四大類房地產(chǎn)調(diào)控政策，大致可分為六個政策時期（見表1）?？傮w而言，政府的調(diào)控規(guī)則過于短視，造成了嚴重的動態(tài)不一致性，不利于穩(wěn)定市場預期。

（一）信貸政策與房價動態(tài)穩(wěn)定的背離

信貸政策通過信貸規(guī)模、貸款利率以及信貸結構等途徑影響房價的動態(tài)演變路徑，不當?shù)男刨J調(diào)控政策有可能造成房價偏離動態(tài)穩(wěn)定均衡，從而與穩(wěn)定預期推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的目標相悖。一是信貸調(diào)控政策加劇了市場參與主體的房價預期動態(tài)轉換。根據(jù)房地產(chǎn)市場非線性異質(zhì)代理人理論，預期動態(tài)轉換速率引致房價周期性繁榮與蕭條。當前我國采取的房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策以短期工具為主，從緊的短期信貸政策在收縮當前房地產(chǎn)市場需求的同時也有可能強化“未來房地產(chǎn)需求將增加”的預期，致使原本持觀望態(tài)度的投資者或投機者提前入市，從而削弱了抑制房價上漲的政策效果。反之，寬松的信貸政策在增加當前房地產(chǎn)市場購買力的同時也可能強化“未來房地產(chǎn)市場需求疲軟進而房價將下跌”的預期，這不僅驅使住房資產(chǎn)持有者提前入市，增加了當前市場供給，且使部分改善性需求者延遲入市，進而壓縮了當前需求，導致房價下跌。二是我國現(xiàn)有信貸調(diào)控政策有可能促成了結構性房地產(chǎn)泡沫的形成。由于我國地區(qū)發(fā)展差異較大，房地產(chǎn)市場的區(qū)域性特征較為明顯，央行出臺的“一刀切”信貸政策有可能使得某些地區(qū)房價下跌，同時另一些地區(qū)房價上漲，從而背離了整體房價動態(tài)穩(wěn)定的宏觀目標。

（二）財政政策與房價動態(tài)穩(wěn)定的背離

由于經(jīng)濟全球化，信貸或貨幣政策效應易受外部國際金融或經(jīng)濟環(huán)境的影響而具有不確定性，由此引致的市場參與者預期動態(tài)轉換有可能削弱信貸政策的調(diào)控效果。相較而言，財政政策效應受外部沖擊較小，確定性程度相對較高，理應成為房地產(chǎn)調(diào)控的首選工具。我國除了特定時期在部分城市試點房產(chǎn)增值稅和有限的保障性住房政策外，并未出臺較為完善的稅收或住房保障等房地產(chǎn)市場財政政策。①改革開放以來，經(jīng)濟增長是每屆政府追求的首要目標，而以民生福利為主要目標的房地產(chǎn)財政政策的短期經(jīng)濟增長效應并不明顯。因此，在堅守經(jīng)濟增長為首要宏觀經(jīng)濟目標前提下，政府出臺的以重新分配住房資源為主要目標的現(xiàn)有財政政策與房價動態(tài)穩(wěn)定并不相容，甚至一定程度上加劇了房價波動。如2016年4月以來，中央政府明確了保障房制度建設的重要性，由于滿足保障條件的人口基數(shù)過大，且各地方政府的政策實施存在嚴重偏差，現(xiàn)有保障房制度和規(guī)模對于房價動態(tài)穩(wěn)定所發(fā)揮的作用相當有限，由于居民間的攀比心理，驅使那些不滿足保障性住房條件且原本持觀望態(tài)度的潛在住房需求者提前參與房地產(chǎn)市場，增加了當前房地產(chǎn)市場的需求，推動房價增長，從而背離了維持房價動態(tài)穩(wěn)定的初衷。

（三）土地政策與房價動態(tài)穩(wěn)定的背離

土地是住房建造的必要投入要素，土地政策對房價的動態(tài)穩(wěn)定有重要影響。2003年頒布的《關于加強土地供應管理促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》明確了土地供應是調(diào)控房地產(chǎn)市場的基本手段。在市場經(jīng)濟中，如果房價上升而土地供給隨之增加，房價上升趨勢會在一定程度上得以遏制。縱觀我國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史及土地財政政策的相機抉擇過程可知，我國現(xiàn)有土地政策在促使房價動態(tài)穩(wěn)定方面發(fā)揮的作用有限，甚至在某種程度上通過強化市場預期，加劇了房價波動。一是中央政府的土地空間供給結構引致地區(qū)房價波動。當前我國土地空間供給結構特征可概括為：人口流出較多的中西部地區(qū)土地供給占比持續(xù)上升，而吸納人口流入較多的東部沿海地區(qū)土地供給占比不斷下降。這種土地資源錯配導致區(qū)域間房價波動較大，如何建立因城施策的土地供給機制，以促成區(qū)域間房價的動態(tài)穩(wěn)定是當前政府與學界亟需解決的難題。二是地方政府的供地結構致使房價上漲。在我國現(xiàn)行土地制度下，地方政府的建設用地指標受到嚴格控制，因此供地時需權衡不同用途土地的出讓比例——或者低價出讓工業(yè)用地以吸引投資，促進地方GDP增長;或者高價出讓商住用地獲取高額出讓金以彌補財政短缺。

（四）行政手段與房價動態(tài)穩(wěn)定的背離

行政措施也是我國政府控房地產(chǎn)市場的重要手段，其中最為著名的是“限購令”，包括限購政策和限貸政策等。2010年4月，國務院首次提出“新國十條”以抑制不合理的房地產(chǎn)市場需求。新國十條規(guī)定：對于購置首套自住房且面積大于90平方米的家庭，首付比例需高于30%;二套房首付比例需高于50%，且抵押貸款利率需高于基準利率的1.1倍;暫停對第三套住房的按揭貸款。②隨后推出的“929”新政進一步對單個家庭在房價過高且上漲過快城市的購房套數(shù)進行了限制。此后，更是密集地出臺了“新國八條”、“限購城市標準”、“新國五條”，逐步提高首付比和個人住房按揭貸款利率，減少居民購房套數(shù)。盡管上述行政手段看似嚴厲，房價除了在短期存在微弱的下跌現(xiàn)象外，總體依然呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，表現(xiàn)出“越限越漲”特征。

五、調(diào)控政策推動房價動態(tài)穩(wěn)定的若干思考

房地產(chǎn)市場的發(fā)展及潛在風險已成為我國首要經(jīng)濟與民生問題，調(diào)控房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定運行成為每年政府工作的重點。鑒于現(xiàn)有調(diào)控政策未達預期目標，我們認為以房價動態(tài)穩(wěn)定為目標的調(diào)控政策至少需關注以下幾個方面的問題。

（一）明確調(diào)控政策在房價動態(tài)演變過程中的作用

房地產(chǎn)市場信息不完全與非對稱性導致市場參與者僅擁有有限理性且存在預期異質(zhì)性，根據(jù)房地產(chǎn)市場非線性代理人理論，參與者將根據(jù)過去住房資產(chǎn)收益情況調(diào)整其對未來房價的預期，任何以房價動態(tài)穩(wěn)定為目標的調(diào)控政策都需有利于市場理性預期的形成與穩(wěn)定。就理性預期的形成而言，調(diào)控政策應促進市場信息完全且對稱。首先，對開發(fā)商囤貨等有可能造成市場恐慌的行為，政府應進行嚴格的事前規(guī)制與事后懲戒，以免其加大供房時滯導致房價波動。其次，嚴格區(qū)分改善性住房需求與投資性住房需求，在限制住房投機的同時適當支持住房改善，現(xiàn)有首付比例和按揭貸款利率一定程度上發(fā)揮了區(qū)分改善性購房與投機性購房的作用。再次，政府可通過制定合適的房地產(chǎn)增值稅或房產(chǎn)稅等財政政策，以遏制從住房投資中可獲得高額資本利得的市場預期，促使房地產(chǎn)市場預期向理性回歸。從穩(wěn)定市場預期的角度，調(diào)控政策應遵循動態(tài)一致性原則。無論是信貸政策、財政政策、土地政策或行政手段，朝令夕改的短視行為都將加劇市場參與者在不同預期之間的轉換速率，導致房價波動，甚至增加了房價泡沫破滅引發(fā)危機的可能性。投資或投機性購房的主要動機是住房資產(chǎn)增值帶來的資本利得，政府可嘗試出臺房價（或房價指數(shù)）相依的首付比及按揭利率等政策，將住房投資收益降至合理水平，打擊投機熱度，穩(wěn)定市場預期，實現(xiàn)房價長期動態(tài)穩(wěn)定。

（二）切實考慮住房準公共品屬性

盡管住房耐用性決定了其具有投資價值，但如果住房不具有為居民提供居所的消費功能，投資價值也不可能存在。作為大多數(shù)居民生活必需的大宗耐用品，處于財富金字塔下端的居民較難負擔起完全由市場機制決定的價格，因此政府必須出臺相關措施為這類家庭提供住房保障，從而賦予了房屋準公共品屬性。基于此，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策應切實考慮住房準公共品特征，加大力度完善保障房制度，滿足低收入家庭的基本居住需求，促使這類居民退出潛在的住房消費性需求群體，降低市場投資或投機性購房熱情，消除未來房地產(chǎn)市場需求旺盛的預期，促使房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

（三）協(xié)調(diào)經(jīng)濟增長效應與民生福利效應

改革開放以來，經(jīng)濟增長一直是我國政府的主要宏觀經(jīng)濟戰(zhàn)略目標，中央或地方政府制定的經(jīng)濟政策主要以服務經(jīng)濟增長為主，而房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟總量中所占比重較大，是推動經(jīng)濟增長的重要力量?；诖?，每當房地產(chǎn)市場價格上漲過快可能為宏觀經(jīng)濟運行帶來隱患時，政府都將出于維護經(jīng)濟發(fā)展的目的出臺相應的調(diào)控政策，短期對房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)揮了一定的作用，但其民生福利效應并不顯著，甚至一定程度上阻礙了民生福利改善。為此，房地產(chǎn)調(diào)控政策應協(xié)調(diào)其短期的經(jīng)濟增長效應與民生福利效應，使其在規(guī)制房地產(chǎn)市場風險的同時滿足居民的基本居住需求。

（責任編輯：夏凡）

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