◎周俞池 何冠男 玙桂 琛 李昕恬 靳文雪

一、引言

人才是城市發(fā)展的重要推動力，十九大重點強(qiáng)調(diào)了人才在提升中國國際競爭力方面的重要作用。為響應(yīng)國家號召，建設(shè)創(chuàng)新名城，增強(qiáng)城市競爭力，南京市推出"寧聚計劃"人才政策，以吸引青年人才來寧，增強(qiáng)其留寧意愿。

二、居住滿意度影響因素的相關(guān)研究

居住滿意度——居民生活滿意度的重要衡量指標(biāo)之一，國內(nèi)外學(xué)者都進(jìn)行了大量的實證研究，不僅包括針對特定人群的研究，如外來務(wù)工者和大學(xué)畢業(yè)生等；也包括針對特定住宅類型的研究，如公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用房，長租房和青年公寓等。在覆蓋面極廣的研究中，國內(nèi)外學(xué)者普遍得出的影響租賃住房居住滿意度的因素主要集中在三個方面：

第一個方面的因素是個體社會經(jīng)濟(jì)特征因素，此類因素對住房滿意度產(chǎn)生基礎(chǔ)性的影響，涵蓋面廣，影響路徑深遠(yuǎn)。馬?。?008）在對比分析武漢市居民住房滿意度時，發(fā)覺家庭收入水平、年齡、文化層次均對滿意度有影響。何深靜等（2014）通過對廣州部分小區(qū)樣本進(jìn)行回歸分析，發(fā)現(xiàn)居民居住滿意度受職業(yè)類型、戶主性別的影響。李進(jìn)濤等（2016）利用Meta 回歸再分析了近十年間研究我國保障性住房滿意度的實證研究，得出居民特征與保障性住房住戶的滿意度成顯著負(fù)相關(guān)的結(jié)論，表明個體社會經(jīng)濟(jì)條件越好，對保障性住房的滿意度越低。

第二方面的因素是租房特征因素，包括房屋特征因素、社區(qū)環(huán)境因素和主觀感知因素。此中，房屋特征涉及面積、建造質(zhì)量、采光通風(fēng)、隔熱保暖功效等因素，而這些因素都是反映房屋質(zhì)地最直接的指標(biāo)?；诒姸鄬W(xué)者研究結(jié)論可以看出，通常來說，房屋品質(zhì)越好，住房滿意度越高。宋妍等（2019）基于模糊綜合評價法，建立模糊綜合評價模型，將房屋戶型、大小、租住形式（獨租、合租）也納入了影響居住滿意度的因素中。錢瑛瑛等（2018）還指出人均住房面積是影響公租房居住滿意度的主要因素之一。

在租房特征因素中，社區(qū)環(huán)境特征因素包含配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、區(qū)位、交通條件等等，有關(guān)學(xué)者也對這一因素做了重點研究。劉寧等（2016）選取沈陽某一公租房內(nèi)居民作為研究對象，利用AMOS21.0 軟件的結(jié)構(gòu)方程模型（SEM）解析影響公租房居民居住滿意度的因素，發(fā)現(xiàn)所在位置、醫(yī)療設(shè)施、公共交通、教育設(shè)施、商業(yè)服務(wù)對居住滿意度有顯著直接的正向影響，同時物業(yè)管理也是影響居住滿意度的重要因素。杜宏武（2002）使用因子分析法、層次分析法對珠三角地區(qū)若干商品住宅小區(qū)住戶進(jìn)行了實證研究，發(fā)現(xiàn)服務(wù)配套、物業(yè)管理、交通等因素是決定小區(qū)居民滿意度的核心因素。王效容等（2014）運(yùn)用定量分析與定性分析相結(jié)合的手段，對入住人才公寓的大學(xué)畢業(yè)生的居住滿意度進(jìn)行調(diào)查，得出商業(yè)配套、物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)等是影響居住滿意度的主要因素。李志剛（2011）通過在"北上廣"三地"新移民"聚居區(qū)的問卷調(diào)查，采納計量分析的方法探究居住滿意度問題，研究發(fā)現(xiàn)居民的社區(qū)歸屬感對居住滿意度影響最大，社區(qū)歸屬感的升高將直接重塑新移民聚居區(qū)的居住滿意度。本文針對南京租房人群進(jìn)行研究，而"欠缺歸屬感"正是在外就業(yè)的租房青年顯著的特性，故本文增添了居民素質(zhì)及鄰里關(guān)系、社區(qū)文化與社區(qū)活動等衡量歸屬感的變量，以期對青年人才"歸屬感缺失"的現(xiàn)象歸因做出深刻的探討與研究。

除此之外，國內(nèi)已有學(xué)者還對影響居住滿意度的租金、整體滿意度等主觀感知因素進(jìn)行研究，比方趙冉冉（2018）運(yùn)用結(jié)構(gòu)方程模型對長租公寓租客滿意度的影響機(jī)制進(jìn)行了研究，得出價值感知、租客期望等對租客滿意度有正向影響，其中價值感知是從租金、租住效用、租住性價比等角度出發(fā)度量租客滿意度，滿意度模型的其他潛變量還有租客滿意度、租客忠實、租客埋怨等等。李風(fēng)嬌（2019）等提出在只查究租賃價格這一種要素時，它對租房滿意度的影響是顯赫的，但隨著其他因素的影響，價格對滿意度的影響持續(xù)下跌降低。盡管國內(nèi)已有不少對租賃房居住滿意度的研究，也不乏將主觀感知因素納入變量之中，但是將主觀感知當(dāng)成獨立維度的研究比較少，故本文設(shè)置了租房人群的主觀感知這一維度，包括租賃房整體滿意度、租金合理性與接受度、居住問題的處理結(jié)果是否滿意、租房押金退還處理滿意度、續(xù)租意愿等變量。

鑒于青年人才的獨特性，這一類特定人群的居住滿意度除了受到以上兩類因素的影響，還受到其他特殊因素的影響。第一是人才住房補(bǔ)貼的內(nèi)容和辦法。張寶富等（2018）得出已申請"人才租房補(bǔ)貼"的大學(xué)生政策總體滿意度顯然高于（高0.54 個單位）未申請的大學(xué)生的結(jié)論。第二是生活的流動性。青年人才處于事業(yè)的發(fā)展期，由于工作需要，居住地也會發(fā)生調(diào)動，Pickles（1991）和Gober（1992）等認(rèn)為生活變遷在一定程度上會影響居民的居住滿意度。本文考慮到青年人才這一群體對于生活質(zhì)量的要求，特補(bǔ)充了裝修設(shè)計風(fēng)格、家政及共享空間這兩個變量，且結(jié)合本國國情、文化特征特擴(kuò)展了留寧預(yù)期、家庭支持度這兩個變量。

（b）業(yè)務(wù)系統(tǒng)必須禁用密碼修改功能，業(yè)務(wù)系統(tǒng)密碼統(tǒng)一在統(tǒng)一用戶身份管理系統(tǒng)中修改，然后通過同步機(jī)制同步到應(yīng)用系統(tǒng)中。

在我國社會經(jīng)濟(jì)繁榮和教育資源愈加有效公正分派的大背景下，在城市的青年人才規(guī)模和質(zhì)量均持續(xù)上升。依據(jù)相關(guān)新聞報道與已有調(diào)查來看，城市青年人才具有以下幾點基本特性：受教育程度比較高、獨立意識較強(qiáng)、競爭意識較強(qiáng)。這類青年人才群體大部分具有本科以上的學(xué)歷，且有自身的抱負(fù)和追求，在大城市打拼也憧憬實現(xiàn)自己的價值從而贏得社會認(rèn)同。受其價值觀的影響，獨具一格的青年人才也相應(yīng)具有特殊的消費需求，其主要的消費特征如下：線上消費成為主流、外賣成為依賴、社交化旅行受追捧、追求品質(zhì)化寓居空間。從中可以看出，充分運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)以及追求品質(zhì)和互動的消費價值觀是青年人才的核心消費需求。而這樣的需求注定青年人才對其居住與生活環(huán)境有相應(yīng)的要求，故品質(zhì)化的居住空間成為青年人才在城市居住的核心著眼點。

此外，從宏觀的消費市場看，遵照美國的經(jīng)濟(jì)學(xué)家Anderson（2004）提出的長尾理論，發(fā)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)商品的需求曲線呈現(xiàn)出"短頭"和"長尾"的特點，"短頭"代表銷量大的主流產(chǎn)品市場，"長尾"則表示市場份額小的利基產(chǎn)品市場。表面上看起來頭部市場的市場份額是占比更多、市場地位更重要的，但是實踐研究發(fā)覺尾部市場雖然表面上占比較小，但消費者需求的多樣性使得"長尾"具有較大的延展性，原本需求低但數(shù)量繁多的小眾商品組成的長尾市場份額足以與短頭市場份額相當(dāng)。這個理論也充分揭示了在消費個性化的時期，城市居住空間理當(dāng)充分考慮青年人才的個性化需求，著眼于開發(fā)這部分人群的"長尾"市場，也能收到與短頭市場相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)創(chuàng)收，并有利于提升青年人才對城市的居住滿意度，使其有更強(qiáng)的主觀意愿加入該城市的建設(shè)。

三、問卷調(diào)查與數(shù)據(jù)分析問卷設(shè)計與收集

（一）問卷設(shè)計與數(shù)據(jù)收集

調(diào)查問卷的形式主要由線上線下問卷和現(xiàn)場訪談構(gòu)成。問卷設(shè)計包括兩個部分，第一部分為被調(diào)查者基本信息，包括性別、年齡、婚姻、學(xué)歷、職業(yè)等一系列個人基本特征。第二部分為居住滿意度指標(biāo)。本問卷借鑒以往研究成果，總體上設(shè)立了39個滿意度指標(biāo)，且每個指標(biāo)分成五級（"非常不滿意"、"比較不滿意"、"一般滿意"、"比較滿意"、"非常滿意"），構(gòu)建的滿意度評價表如表1。

表1 公租房居住滿意度評價指標(biāo)體系初步構(gòu)建表

本次問卷調(diào)研中選取了位于南京棲霞、玄武、秦淮、雨花臺等七大城區(qū)的青年人才聚居住宅小區(qū)作為問卷發(fā)放地，并走訪兩個南京科技創(chuàng)業(yè)園和十二個小區(qū)派發(fā)問卷共340 份，回收有效調(diào)查問卷共302 份，問卷有效率為88.8%，樣本調(diào)查結(jié)果構(gòu)成如表2。

表2 樣本調(diào)查結(jié)果構(gòu)成表

根據(jù)上表顯示，樣本的年齡主要集中在18-30 歲之間，學(xué)歷以本科和大專為主，工資平均值大約為6674 元。租房來源以個體房東和租賃平臺為主，在"寧聚計劃"的政策背景下，知曉并享受補(bǔ)貼的只占到51%，居住房面積主要集中在80 平米以下，由于工作更換或現(xiàn)住房不滿意等原因更換地點的樣本不到一半。

信度（Reliability）或稱可靠性，是指從測量工具中得到的測量結(jié)果的一致性或穩(wěn)定性，反映客觀事物被測量特征真實程度的度量指標(biāo)。

在信度分析中，常用Cronbachα 系數(shù)的大小來衡量問卷的可靠性。一般情況下，如果問卷的信度系數(shù)達(dá)到0.9 以上，則問卷的信度較好；信度系數(shù)達(dá)到0.8 以上為良好；一般認(rèn)為試卷的信度在0.5～0.9 以內(nèi)是合理的，如果信度系數(shù)低于0.5，則問卷的結(jié)果不可信。

效度一般以KMO 抽樣適合性衡量（Kaiser Meyer Olkin）和"巴列特球型檢定"（Bartlett's Test of Sphericity）來測量。當(dāng)KMO值愈大時，表示變項間的共同因素愈多，愈適合進(jìn)行因素分析。KMO 在0.9 以上，非常適合做因子分析；在0.8-0.9 之間，很適合；在0.7-0.8 之間，適合；在0.6-0.7 之間，尚可；在0.5-0.6 之間，表示很差；在0.5 以下應(yīng)該放棄。巴特利檢驗的P＜0.001，說明因子的相關(guān)系數(shù)矩陣非單位矩陣，能夠提取最少的因子同時又能解釋大部分的方差，適合做因子分析，問卷效度良好。

表3 信度檢驗統(tǒng)計表

表4 Bartlett 球形檢驗和KMO 值檢驗結(jié)果

由此可見，本研究的問卷整體和各因因子的信度和效度都較好。

（二）線性回歸分析

ANOVA 表，也就是F 檢驗，代表的是對進(jìn)行回歸的所有自變量的回歸系數(shù)的一個總體檢驗，如果sig＜0.05，說明至少有一個自變量能夠有效預(yù)測因變量。本模型的F 檢驗的顯著性水平小于0.001，說明模型總體成立，檢驗結(jié)果陳列如表5。

表5 F 檢驗結(jié)果表

a.因變量：satisfaction；

b.預(yù)測變量：（常量），青年人才特征，政策因素，社區(qū)環(huán)境，主觀感知，房屋特征，周邊設(shè)施，物業(yè)服務(wù)

利用SPSS 軟件，建立以整體居住滿意度為因變量，7 個一級指標(biāo)為自變量建立線性回歸方程，回歸結(jié)果如表6 所示。

從系數(shù)表來看，政策因素、周邊設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、主觀感知和青年人才特征的顯著性概率小于0.05，說明這五個因素對總體居住滿意度有顯著的影響，其余因素的影響不顯著。因此，依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化回歸系數(shù)，可建立標(biāo)準(zhǔn)化回歸方程：

整體居住滿意度＝0.250*政策因素+0.152*周邊設(shè)施+0.125*物業(yè)服務(wù)+0.571*主觀感知+0.101*青年人才特征

利用SPSS 軟件得到滿意度二級指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)線性回歸系數(shù)，各項指標(biāo)對整體居住滿意度的影響系數(shù)等于其在因子變量線性回歸分析中的標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)乘以在對應(yīng)因子變量中的標(biāo)準(zhǔn)線性回歸系數(shù)。將顯著的5 個一級指標(biāo)提出，其下所分二級指標(biāo)的線性回歸結(jié)果如表7 所示。

各項指標(biāo)對居住滿意度的影響系數(shù)等于其在因子變量線性回歸分析中的標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)乘以相應(yīng)因子變量中的標(biāo)準(zhǔn)線性回歸系數(shù)。從數(shù)據(jù)結(jié)果來看，第一，主觀感知對于整體居住滿意度影響最大，回歸標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)達(dá)到0.554，其中居住問題處理結(jié)果的滿意度和續(xù)租意愿對于此因子影響最大，分別為0.562 和0.317。房屋出現(xiàn)問題時處理的結(jié)果和效率直接關(guān)系到居住便利性，間接影響居住舒適度，而續(xù)租意愿也是居住滿意度的直接體現(xiàn)，故房屋的續(xù)租意愿和處理問題的結(jié)果與整體滿意度有著直接關(guān)系，影響作用顯著。

表6 一級指標(biāo)線性回歸結(jié)果統(tǒng)計表

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第二，政策因素對整體居住滿意度的影響力次之，回歸標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)為0.251。二級指標(biāo)中到中央商務(wù)區(qū)的距離和到公交地鐵站的距離都與城市建設(shè)規(guī)劃有關(guān)，故將其歸類為政策因素。到公交地鐵站的距離的回歸標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)為0.366，因為南京城市路面交通在通勤時間段較為擁堵，加之近幾年加設(shè)地鐵線路和地鐵站，人們對于公共交通依賴性比較大，所以影響較為顯著。對于補(bǔ)貼發(fā)放滿意度，大多數(shù)人的選擇為非常滿意和比較滿意，這可以體現(xiàn)"寧聚計劃"中政府住房補(bǔ)貼執(zhí)行效率較高。

第三，周邊設(shè)施的回歸系數(shù)達(dá)到0.153，其中醫(yī)院配置和教育配置是青年人最為關(guān)心的兩個因素，文化健身配置僅次之。青年人才除了醫(yī)療和教育的硬性需求外，對于文化和健身需求也比較高，小區(qū)周邊配置城市書房或者健身房也對年輕人有一定吸引力，但影響不是太大。

第四，物業(yè)服務(wù)的回歸標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)為0.126，二級指標(biāo)中，社區(qū)衛(wèi)生系數(shù)最高為0.241。部分青年人在一些老舊小區(qū)生活，老舊小區(qū)由于基礎(chǔ)設(shè)施較差，衛(wèi)生條件不盡如人意，時常出現(xiàn)電梯垃圾堆放、集體垃圾回收不及時等現(xiàn)象，致使青年人才對居住環(huán)境衛(wèi)生不滿。此外，一些物業(yè)收費不合理、合同不規(guī)范等問題也給住戶帶來一系列煩惱。另一方面，物業(yè)服務(wù)態(tài)度和水平的系數(shù)為0.235，可見物業(yè)問題處理得當(dāng)就能在一定程度上提升住戶滿意度。

第五，為更深入地研究青年人才群體更注重哪些居住滿意度影響因子，本問卷中設(shè)置了四個目前與青年人才特性相符的變量，將其歸為青年人人才特征，回歸系數(shù)為0.09，有一定的正向影響作用。二級指標(biāo)中，青年人才留寧預(yù)期和家庭人對自身的發(fā)展支持度的回歸系數(shù)均超過0.3，這可歸結(jié)為當(dāng)代青年人大多是獨生子女，所以家庭的牽絆和父母的態(tài)度會在一定程度上影響到其自身發(fā)展和是否長期在南京工作居住的選擇，從而間接影響居住滿意度。此外，裝修設(shè)計風(fēng)格和家政等個性化服務(wù)也是青年人較關(guān)心的居住服務(wù)種類，兩類因素的回歸系數(shù)分別為0.286和0.325，反映出青年人才普遍對于家政服務(wù)的重視程度高于裝修風(fēng)格，這與青年人傾向減少家務(wù)時間而更專注于自身的傾向有關(guān)。

四、結(jié)論與政策建議

在租賃住房的居住滿意度影響因素中，主觀感知因素的影響最為顯著，其次是政策因素和周邊設(shè)施條件因素。調(diào)研結(jié)果反映出青年人才的租賃住房滿意度與續(xù)租意愿、租金合理度和居住問題處理結(jié)果密切相關(guān)，政策制定者應(yīng)注重租房者的內(nèi)心感知，在政策和周邊設(shè)施上要采取對應(yīng)的改進(jìn)措施。據(jù)此，本文提出以下幾點建議：

1.建立社區(qū)居住問題處理的監(jiān)督和申訴機(jī)制，提升問題處理效率。由上文可知，主觀感知維度對居住滿意度的影響最為顯著，其中居住問題的處理結(jié)果對該因子的影響最大。因此為了給租戶帶來更好的居住體驗，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)有效監(jiān)督居住問題的處理過程和處理方法，嚴(yán)防相關(guān)工作人員的不作為，從而給青年住戶帶來滿意的處理結(jié)果。此外，為居住問題處理結(jié)果不滿意的租戶提供申訴渠道，可以更好地解決問題。

2.優(yōu)化城市公共交通的建設(shè)與規(guī)劃，提高通勤效率。經(jīng)濟(jì)實力相對較弱的青年上班族對居住地公共交通便利性要求較高，到公交車站、中央商務(wù)區(qū)的距離以及出行成本對居住滿意度均有顯著影響。故政府在城市規(guī)劃建設(shè)中理應(yīng)在人群密集居住區(qū)增加公交車班次并增加公交車站數(shù)量、地鐵站數(shù)量，根據(jù)居民密集程度合理調(diào)控公共交通資源。針對居民區(qū)距交通站點較遠(yuǎn)的情況，可采取在居民區(qū)周圍放置公共自行車等措施。除此之外政府還應(yīng)合理規(guī)劃地鐵線路、公交車線路，實現(xiàn)多條線路皆可到達(dá)中央商務(wù)區(qū)的目標(biāo)以減少擁堵情況、節(jié)約通勤時間。

3.關(guān)注青年人才個性化需求，建設(shè)個性化居住空間。當(dāng)代青年人才對個人生活有規(guī)劃有要求，把握好青年人才的發(fā)展意愿和家居個性化需求是提升其居住滿意度的有效途徑。首先，為更好滿足青年人才在本地發(fā)展的需要，政府應(yīng)出臺更能穩(wěn)定勞資關(guān)系的政策，加強(qiáng)對企業(yè)及事業(yè)單位等的勞動合同內(nèi)容和簽訂流程的監(jiān)督，擴(kuò)展優(yōu)化城市人才晉升渠道和機(jī)制，此外還要大力完善留寧青年人才的社保、醫(yī)保等一系列福利政策，以福利措施提高人才留寧預(yù)期。其次，政府可參考其他城市制定并出臺人才親屬落戶的政策，以獲得留寧人才親屬的認(rèn)同，有效提高家庭對其留寧的支持度。此外，政府還可在住房市場引入PPP 模式，與家政及裝修公司進(jìn)行市場化合作，通過大數(shù)據(jù)分析等技術(shù)，掌握青年人才的個性化偏好，為其提供相應(yīng)的定制化服務(wù)。