亚洲免费av电影一区二区三区,日韩爱爱视频,51精品视频一区二区三区,91视频爱爱,日韩欧美在线播放视频,中文字幕少妇AV,亚洲电影中文字幕,久久久久亚洲av成人网址,久久综合视频网站,国产在线不卡免费播放

        ?

        淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本控制精細(xì)化管理

        2020-04-07 07:52:48毛建紅
        時(shí)代經(jīng)貿(mào) 2020年5期
        關(guān)鍵詞:可行性精細(xì)化施工現(xiàn)場(chǎng)

        毛建紅

        一、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展成本控制精細(xì)化管理的意義

        隨著2018年國(guó)家對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度不斷加強(qiáng),各個(gè)省份也出現(xiàn)了限購(gòu)、限價(jià)、限售等相關(guān)政策,使房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展市場(chǎng)受到政策限制,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)出“退潮”的情況?,F(xiàn)階段很多購(gòu)房者也抱著觀望的態(tài)度,影響房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。在“不炒房”的國(guó)家政策影響下,我國(guó)樓市開(kāi)始由“局部降溫”轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢w降溫”,房?jī)r(jià)也向著理性回歸,房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始從暴利時(shí)代轉(zhuǎn)變到平穩(wěn)發(fā)展期。采取成本控制精細(xì)化管理,有效控制房企各項(xiàng)成本的支出,提高資金的利用效率,不斷提升房企的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,推動(dòng)房企向著可持續(xù)性發(fā)展方向邁進(jìn)。借助成本精細(xì)化管理可以對(duì)房企各個(gè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的全過(guò)程實(shí)施監(jiān)管,規(guī)范成本管理行為,提高企業(yè)成本管理效率,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言具有十分重要的作用和意義,推動(dòng)著房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

        二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的主要問(wèn)題

        (一)缺乏項(xiàng)目可行性分析

        由于近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)火爆,很多沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)也加入到房地產(chǎn)行業(yè)中,很容易忽視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性分析。為了獲取高額利潤(rùn),盲目地進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資,房企對(duì)影響項(xiàng)目建設(shè)的諸多因素考慮不足,給企業(yè)帶來(lái)了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失,不利于企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展。以W建筑企業(yè)為例,W企業(yè)為了獲取房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn),盲目加入到房地產(chǎn)行業(yè)中,恰巧遇到一個(gè)舊城改造項(xiàng)目,而地皮很便宜,政府簽訂的合同條約中要求建好的房屋要優(yōu)先安置拆遷戶,剩余的房子再按當(dāng)?shù)厥袃r(jià)進(jìn)行樓房出售。由于W企業(yè)缺乏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn),也沒(méi)有拆遷方面的經(jīng)驗(yàn),使舊城改造拆遷過(guò)程困難重重,比如拆遷難度大、回遷安置房要視同銷(xiāo)售納稅等,拆遷時(shí)間長(zhǎng)達(dá)三年之久、拆遷面積增加、拆遷過(guò)度費(fèi)不斷攀升,沒(méi)有對(duì)此項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析,造成W建筑企業(yè)嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失。

        (二)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)存在粗放成本

        房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案的設(shè)計(jì),在房企成本管理控制中占據(jù)70%至80%的影響力,成為房企成本管控的重點(diǎn)環(huán)節(jié)。其中,房企開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本直接受到成本測(cè)算的影響,很多建設(shè)單位忽視了在項(xiàng)目開(kāi)始前進(jìn)行預(yù)算審查,沒(méi)有正式的招投標(biāo)、私拉施工隊(duì)伍,匆忙開(kāi)始工程建設(shè)。為了縮短建設(shè)周期,忽視了設(shè)計(jì)質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)設(shè)計(jì)等方面的內(nèi)容,存在項(xiàng)目結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不配套、設(shè)計(jì)規(guī)劃不科學(xué)、布局不合理等情況,致使后期項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中,頻繁調(diào)整設(shè)計(jì)計(jì)劃,加重房企的成本支出,造成成本浪費(fèi),影響成本管理的效率。

        (三)存在現(xiàn)場(chǎng)成本超支情況

        房企在現(xiàn)場(chǎng)施工環(huán)節(jié)由于存在頻繁變更設(shè)計(jì)的情況,導(dǎo)致各項(xiàng)成本預(yù)算很難按照預(yù)期執(zhí)行,增加了房企的預(yù)算成本。有的房企缺乏有效的施工現(xiàn)場(chǎng)管理,未建立信息化的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息系統(tǒng),不能及時(shí)更新各項(xiàng)信息,未進(jìn)行動(dòng)態(tài)化的成本支出監(jiān)控,經(jīng)常出現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)超支的情況,影響成本管理效率,不利于房企的長(zhǎng)期發(fā)展。

        (四)竣工環(huán)節(jié)成本多結(jié)算問(wèn)題

        房企在竣工環(huán)節(jié)成本結(jié)算時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)重復(fù)計(jì)算工程量、多計(jì)算工程量、多付工程款等情況,同時(shí)也存在工程變更,而對(duì)應(yīng)的聯(lián)系單手續(xù)不齊全的問(wèn)題,工程結(jié)算人員責(zé)任意識(shí)不強(qiáng),不能認(rèn)真對(duì)待工程量核算工作。工程變更聯(lián)系單與財(cái)務(wù)人員之間對(duì)接不到位,增加了企業(yè)竣工結(jié)算的成本,影響企業(yè)的成本管理質(zhì)量。

        三、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行成本控制精細(xì)化管理的具體措施

        (一)注重項(xiàng)目可行性分析,保障開(kāi)發(fā)成本估算結(jié)果

        房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前要做好項(xiàng)目可行性分析,運(yùn)用成本估算法科學(xué)的得到成本估算結(jié)果,掌握成本金額、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的總成本及單項(xiàng)成本,主要包含土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、工程建設(shè)成本、房屋銷(xiāo)售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)管理費(fèi)用、稅費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)占總成本的40%左右,稅費(fèi)占據(jù)總成本的20%左右。這兩種成本費(fèi)用直接影響總成本的準(zhǔn)確性和科學(xué)性,需要對(duì)這些成本組成費(fèi)用進(jìn)行全方位的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算,得到相應(yīng)的成本估算結(jié)果,借助成本估算結(jié)果考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是否具備可行性。

        (二)關(guān)注設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本,精細(xì)化設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本管控

        一般來(lái)說(shuō),房企開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)主要從項(xiàng)目合同簽訂環(huán)節(jié)延伸至項(xiàng)目施工評(píng)估環(huán)節(jié),需要從工程質(zhì)量、工程時(shí)長(zhǎng)、工程成本等多個(gè)方面進(jìn)行考慮,要做好全方位的成本估算。在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本管理時(shí)需要設(shè)計(jì)人員與相關(guān)部門(mén)的共同配合,采用科學(xué)的方法明確設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的目標(biāo)成本,精細(xì)化成本管控,有效提高此環(huán)節(jié)的成本管理效率。在項(xiàng)目招投標(biāo)時(shí)房企要優(yōu)選項(xiàng)目承包商,確保項(xiàng)目投資能控制在既定的目標(biāo)成本內(nèi),符合預(yù)算、工程質(zhì)量等方面的要求,實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)需要充分考慮技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析,既要保證工程的質(zhì)量,又要有效降低項(xiàng)目成本支出,合理管控項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本。實(shí)施限額設(shè)計(jì)、控制設(shè)計(jì)費(fèi)用,同時(shí)還要強(qiáng)化設(shè)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)觀念,將設(shè)計(jì)與成本緊密結(jié)合,提供最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案,達(dá)到最大化的經(jīng)濟(jì)效益。

        (三)重視施工現(xiàn)場(chǎng)成本管控,實(shí)現(xiàn)成本精細(xì)化管理

        在施工現(xiàn)場(chǎng)成本管控環(huán)節(jié)需要將目標(biāo)成本進(jìn)行細(xì)化分解,逐項(xiàng)精細(xì)化至施工過(guò)程,房企成本管理人員需要明確成本控制標(biāo)準(zhǔn),并將成本目標(biāo)分解至各個(gè)責(zé)任部門(mén),落實(shí)成本管控責(zé)任。由于施工現(xiàn)場(chǎng)存在諸多不確定性因素,要對(duì)整個(gè)施工現(xiàn)場(chǎng)過(guò)程進(jìn)行動(dòng)態(tài)化的成本管控。各部門(mén)需要建立動(dòng)態(tài)化的成本臺(tái)賬,細(xì)化各部門(mén)的成本數(shù)據(jù),及時(shí)掌握各部門(mén)的成本運(yùn)行狀況。同時(shí),還要在施工材料費(fèi)、人工費(fèi)用等方面進(jìn)行準(zhǔn)確登記,規(guī)范設(shè)計(jì)變更流程,做好簽證管理,合理控制各項(xiàng)成本支出,將施工現(xiàn)場(chǎng)成本控制在能承受范圍內(nèi),嚴(yán)格按照成本預(yù)算執(zhí)行,提高施工現(xiàn)場(chǎng)成本資金利用效率。

        (四)科學(xué)引用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,做好工程竣工成本結(jié)算

        為了達(dá)到良好的竣工成本結(jié)算效果,房企可以引用市場(chǎng)機(jī)制選派專(zhuān)業(yè)人員深入市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研,了解項(xiàng)目的實(shí)際情況,與建設(shè)咨詢公司達(dá)成協(xié)議,委派高級(jí)造價(jià)工程師駐守在工程施工部門(mén),了解各工程項(xiàng)目的實(shí)際情況,并幫助成本管理人員復(fù)審復(fù)核竣工項(xiàng)目決算資料,這樣能有效避免出現(xiàn)多付工程款等情況。在工程借款結(jié)算時(shí)要明確成本結(jié)算重點(diǎn),控制工程竣工結(jié)算審查期限,在規(guī)定時(shí)限內(nèi)完成結(jié)算。同時(shí)工程竣工價(jià)款結(jié)算要預(yù)留5%的質(zhì)保金,在索賠價(jià)款結(jié)算時(shí)要嚴(yán)格按照合同約定進(jìn)行索賠金額支付。對(duì)于合同外零星項(xiàng)目工程價(jià)款結(jié)算要根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行金額結(jié)算,做好合同價(jià)款的增減調(diào)整計(jì)算,確??⒐こ杀窘Y(jié)算的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。

        四、結(jié)束語(yǔ)

        綜上所述,房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施成本控制精細(xì)化管理有利于提升房企的成本管理效率,使成本管理向著精細(xì)化方向發(fā)展,規(guī)范成本管理行為,合理控制各項(xiàng)成本支出,提高資金成本利用效率,增強(qiáng)房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力,實(shí)現(xiàn)房企經(jīng)濟(jì)效益的最優(yōu)化。在實(shí)施成本控制精細(xì)化管理時(shí)要重視項(xiàng)目可行性的分析,做好開(kāi)發(fā)成本估算工作,關(guān)注設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本管控,細(xì)化設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本,深入施工現(xiàn)場(chǎng),采取精細(xì)化的成本管控措施,將各個(gè)環(huán)節(jié)成本控制在可接受范圍內(nèi)。同時(shí),還要科學(xué)運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制,深化竣工環(huán)節(jié)成本的結(jié)算工作,做好房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的成本管理工作,借助精細(xì)化成本管控確保房企的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。

        猜你喜歡
        可行性精細(xì)化施工現(xiàn)場(chǎng)
        PET/CT配置的可行性分析
        探討市政工程的精細(xì)化管理
        小型水利工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理
        精細(xì)化管理的企業(yè)管理模式探討
        活力(2021年6期)2021-08-05 07:25:02
        廬山站改移武九客專(zhuān)上下行過(guò)便線撥接施工現(xiàn)場(chǎng)
        建筑施工現(xiàn)場(chǎng)的安全控制
        “精細(xì)化”全方位培養(yǎng)好參謀
        公路工程施工現(xiàn)場(chǎng)常見(jiàn)的『三違』現(xiàn)象
        如何打造精細(xì)化立法產(chǎn)品
        公民與法治(2016年7期)2016-05-17 04:11:03
        PPP物有所值論證(VFM)的可行性思考
        国产一区二区内射最近人| 无码人妻一区二区三区在线视频| 久久久久久久无码高潮| 国产一区二区欧美丝袜| 国语对白自拍视频在线播放| 成人欧美一区二区三区黑人| 成片免费观看视频大全| 在线观看亚洲AV日韩A∨| 成人激情视频一区二区三区| 手机免费在线观看av网址 | 国产91极品身材白皙| 欧洲多毛裸体xxxxx| 国产熟妇搡bbbb搡bb七区| 国产极品美女到高潮视频| 久久国产亚洲精品一区二区三区| 国产人妻大战黑人20p| 国产精品99久久免费| 日本国产在线一区二区| 亚洲最新精品一区二区| 亚洲成a人无码| 欧美在线专区| 久久亚洲精品成人av观看| 色综合久久中文字幕综合网| av潮喷大喷水系列无码| 亚洲国产精品久久九色| 亚洲一区免费视频看看| 中文精品久久久久人妻不卡| 亚洲精品无码人妻无码| 亚洲粉嫩av一区二区黑人| 亚洲一区二区三区中文字幕网| 国产女人的高潮国语对白| 国产a级午夜毛片| 中文字幕人成乱码中文| 亚洲 欧美 综合 在线 精品| 国产乱人伦精品一区二区| 亚洲高清精品50路| 日本最新一区二区三区在线| 久久精品免费一区二区三区 | 亚洲一区二区三区偷拍视频| 激情综合丁香五月| 亚洲天堂资源网|