毛建紅

一、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展成本控制精細(xì)化管理的意義

隨著2018年國(guó)家對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度不斷加強(qiáng)，各個(gè)省份也出現(xiàn)了限購(gòu)、限價(jià)、限售等相關(guān)政策，使房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展市場(chǎng)受到政策限制，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)出“退潮”的情況?，F(xiàn)階段很多購(gòu)房者也抱著觀望的態(tài)度，影響房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。在“不炒房”的國(guó)家政策影響下，我國(guó)樓市開(kāi)始由“局部降溫”轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢w降溫”，房?jī)r(jià)也向著理性回歸，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始從暴利時(shí)代轉(zhuǎn)變到平穩(wěn)發(fā)展期。采取成本控制精細(xì)化管理，有效控制房企各項(xiàng)成本的支出，提高資金的利用效率，不斷提升房企的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)房企向著可持續(xù)性發(fā)展方向邁進(jìn)。借助成本精細(xì)化管理可以對(duì)房企各個(gè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的全過(guò)程實(shí)施監(jiān)管，規(guī)范成本管理行為，提高企業(yè)成本管理效率，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言具有十分重要的作用和意義，推動(dòng)著房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的主要問(wèn)題

（一）缺乏項(xiàng)目可行性分析

由于近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)火爆，很多沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)也加入到房地產(chǎn)行業(yè)中，很容易忽視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性分析。為了獲取高額利潤(rùn)，盲目地進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資，房企對(duì)影響項(xiàng)目建設(shè)的諸多因素考慮不足，給企業(yè)帶來(lái)了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，不利于企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展。以W建筑企業(yè)為例，W企業(yè)為了獲取房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn)，盲目加入到房地產(chǎn)行業(yè)中，恰巧遇到一個(gè)舊城改造項(xiàng)目，而地皮很便宜，政府簽訂的合同條約中要求建好的房屋要優(yōu)先安置拆遷戶，剩余的房子再按當(dāng)?shù)厥袃r(jià)進(jìn)行樓房出售。由于W企業(yè)缺乏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，也沒(méi)有拆遷方面的經(jīng)驗(yàn)，使舊城改造拆遷過(guò)程困難重重，比如拆遷難度大、回遷安置房要視同銷(xiāo)售納稅等，拆遷時(shí)間長(zhǎng)達(dá)三年之久、拆遷面積增加、拆遷過(guò)度費(fèi)不斷攀升，沒(méi)有對(duì)此項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析，造成W建筑企業(yè)嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失。

（二）設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)存在粗放成本

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案的設(shè)計(jì)，在房企成本管理控制中占據(jù)70%至80%的影響力，成為房企成本管控的重點(diǎn)環(huán)節(jié)。其中，房企開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本直接受到成本測(cè)算的影響，很多建設(shè)單位忽視了在項(xiàng)目開(kāi)始前進(jìn)行預(yù)算審查，沒(méi)有正式的招投標(biāo)、私拉施工隊(duì)伍，匆忙開(kāi)始工程建設(shè)。為了縮短建設(shè)周期，忽視了設(shè)計(jì)質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)設(shè)計(jì)等方面的內(nèi)容，存在項(xiàng)目結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不配套、設(shè)計(jì)規(guī)劃不科學(xué)、布局不合理等情況，致使后期項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，頻繁調(diào)整設(shè)計(jì)計(jì)劃，加重房企的成本支出，造成成本浪費(fèi)，影響成本管理的效率。

（三）存在現(xiàn)場(chǎng)成本超支情況

房企在現(xiàn)場(chǎng)施工環(huán)節(jié)由于存在頻繁變更設(shè)計(jì)的情況，導(dǎo)致各項(xiàng)成本預(yù)算很難按照預(yù)期執(zhí)行，增加了房企的預(yù)算成本。有的房企缺乏有效的施工現(xiàn)場(chǎng)管理，未建立信息化的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)，不能及時(shí)更新各項(xiàng)信息，未進(jìn)行動(dòng)態(tài)化的成本支出監(jiān)控，經(jīng)常出現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)超支的情況，影響成本管理效率，不利于房企的長(zhǎng)期發(fā)展。

（四）竣工環(huán)節(jié)成本多結(jié)算問(wèn)題

房企在竣工環(huán)節(jié)成本結(jié)算時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)重復(fù)計(jì)算工程量、多計(jì)算工程量、多付工程款等情況，同時(shí)也存在工程變更，而對(duì)應(yīng)的聯(lián)系單手續(xù)不齊全的問(wèn)題，工程結(jié)算人員責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)，不能認(rèn)真對(duì)待工程量核算工作。工程變更聯(lián)系單與財(cái)務(wù)人員之間對(duì)接不到位，增加了企業(yè)竣工結(jié)算的成本，影響企業(yè)的成本管理質(zhì)量。

三、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行成本控制精細(xì)化管理的具體措施

（一）注重項(xiàng)目可行性分析，保障開(kāi)發(fā)成本估算結(jié)果

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前要做好項(xiàng)目可行性分析，運(yùn)用成本估算法科學(xué)的得到成本估算結(jié)果，掌握成本金額、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的總成本及單項(xiàng)成本，主要包含土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、工程建設(shè)成本、房屋銷(xiāo)售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)管理費(fèi)用、稅費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)占總成本的40%左右，稅費(fèi)占據(jù)總成本的20%左右。這兩種成本費(fèi)用直接影響總成本的準(zhǔn)確性和科學(xué)性，需要對(duì)這些成本組成費(fèi)用進(jìn)行全方位的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算，得到相應(yīng)的成本估算結(jié)果，借助成本估算結(jié)果考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是否具備可行性。

（二）關(guān)注設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本，精細(xì)化設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本管控

一般來(lái)說(shuō)，房企開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)主要從項(xiàng)目合同簽訂環(huán)節(jié)延伸至項(xiàng)目施工評(píng)估環(huán)節(jié)，需要從工程質(zhì)量、工程時(shí)長(zhǎng)、工程成本等多個(gè)方面進(jìn)行考慮，要做好全方位的成本估算。在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本管理時(shí)需要設(shè)計(jì)人員與相關(guān)部門(mén)的共同配合，采用科學(xué)的方法明確設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的目標(biāo)成本，精細(xì)化成本管控，有效提高此環(huán)節(jié)的成本管理效率。在項(xiàng)目招投標(biāo)時(shí)房企要優(yōu)選項(xiàng)目承包商，確保項(xiàng)目投資能控制在既定的目標(biāo)成本內(nèi)，符合預(yù)算、工程質(zhì)量等方面的要求，實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)需要充分考慮技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，既要保證工程的質(zhì)量，又要有效降低項(xiàng)目成本支出，合理管控項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本。實(shí)施限額設(shè)計(jì)、控制設(shè)計(jì)費(fèi)用，同時(shí)還要強(qiáng)化設(shè)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)觀念，將設(shè)計(jì)與成本緊密結(jié)合，提供最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案，達(dá)到最大化的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）重視施工現(xiàn)場(chǎng)成本管控，實(shí)現(xiàn)成本精細(xì)化管理

在施工現(xiàn)場(chǎng)成本管控環(huán)節(jié)需要將目標(biāo)成本進(jìn)行細(xì)化分解，逐項(xiàng)精細(xì)化至施工過(guò)程，房企成本管理人員需要明確成本控制標(biāo)準(zhǔn)，并將成本目標(biāo)分解至各個(gè)責(zé)任部門(mén)，落實(shí)成本管控責(zé)任。由于施工現(xiàn)場(chǎng)存在諸多不確定性因素，要對(duì)整個(gè)施工現(xiàn)場(chǎng)過(guò)程進(jìn)行動(dòng)態(tài)化的成本管控。各部門(mén)需要建立動(dòng)態(tài)化的成本臺(tái)賬，細(xì)化各部門(mén)的成本數(shù)據(jù)，及時(shí)掌握各部門(mén)的成本運(yùn)行狀況。同時(shí)，還要在施工材料費(fèi)、人工費(fèi)用等方面進(jìn)行準(zhǔn)確登記，規(guī)范設(shè)計(jì)變更流程，做好簽證管理，合理控制各項(xiàng)成本支出，將施工現(xiàn)場(chǎng)成本控制在能承受范圍內(nèi)，嚴(yán)格按照成本預(yù)算執(zhí)行，提高施工現(xiàn)場(chǎng)成本資金利用效率。

（四）科學(xué)引用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，做好工程竣工成本結(jié)算

為了達(dá)到良好的竣工成本結(jié)算效果，房企可以引用市場(chǎng)機(jī)制選派專(zhuān)業(yè)人員深入市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，了解項(xiàng)目的實(shí)際情況，與建設(shè)咨詢公司達(dá)成協(xié)議，委派高級(jí)造價(jià)工程師駐守在工程施工部門(mén)，了解各工程項(xiàng)目的實(shí)際情況，并幫助成本管理人員復(fù)審復(fù)核竣工項(xiàng)目決算資料，這樣能有效避免出現(xiàn)多付工程款等情況。在工程借款結(jié)算時(shí)要明確成本結(jié)算重點(diǎn)，控制工程竣工結(jié)算審查期限，在規(guī)定時(shí)限內(nèi)完成結(jié)算。同時(shí)工程竣工價(jià)款結(jié)算要預(yù)留5%的質(zhì)保金，在索賠價(jià)款結(jié)算時(shí)要嚴(yán)格按照合同約定進(jìn)行索賠金額支付。對(duì)于合同外零星項(xiàng)目工程價(jià)款結(jié)算要根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行金額結(jié)算，做好合同價(jià)款的增減調(diào)整計(jì)算，確?？⒐こ杀窘Y(jié)算的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施成本控制精細(xì)化管理有利于提升房企的成本管理效率，使成本管理向著精細(xì)化方向發(fā)展，規(guī)范成本管理行為，合理控制各項(xiàng)成本支出，提高資金成本利用效率，增強(qiáng)房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)房企經(jīng)濟(jì)效益的最優(yōu)化。在實(shí)施成本控制精細(xì)化管理時(shí)要重視項(xiàng)目可行性的分析，做好開(kāi)發(fā)成本估算工作，關(guān)注設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本管控，細(xì)化設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本，深入施工現(xiàn)場(chǎng)，采取精細(xì)化的成本管控措施，將各個(gè)環(huán)節(jié)成本控制在可接受范圍內(nèi)。同時(shí)，還要科學(xué)運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，深化竣工環(huán)節(jié)成本的結(jié)算工作，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的成本管理工作，借助精細(xì)化成本管控確保房企的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。