◎徐晨耀 葉翠玉 全雨晴 韋昊凱

近幾年來(lái)，南京房?jī)r(jià)的快速上漲導(dǎo)致了居民購(gòu)買(mǎi)力的相對(duì)下降，房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)熱現(xiàn)象必將會(huì)導(dǎo)致潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。基于近幾年來(lái)，南京市政府也在積極的制定與實(shí)施抑制過(guò)高房?jī)r(jià)的相關(guān)政策，2015年以來(lái)，南京房?jī)r(jià)連漲，地價(jià)節(jié)節(jié)攀高，雙休日頻現(xiàn)搶房潮，為引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)，進(jìn)一步促進(jìn)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，南京市政府出臺(tái)并實(shí)施了住房限購(gòu)政策。2017年3月15日，南京發(fā)布了《市政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步調(diào)整我市住房限購(gòu)政策的通知》（寧政辦發(fā)〔2017〕56號(hào)），明確自3月16日起，在原有調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步調(diào)整南京現(xiàn)有的住房限購(gòu)政策，以期達(dá)到房?jī)r(jià)合理化的效果。因而，研究南京實(shí)施房產(chǎn)稅背景下的房?jī)r(jià)走勢(shì)的問(wèn)題，對(duì)于尋找保持房?jī)r(jià)平穩(wěn)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)保持健康持續(xù)發(fā)展，已經(jīng)不僅僅是一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是一個(gè)重要的社會(huì)問(wèn)題。

借由征收房地產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的提法由來(lái)已久。2003年，中共十六屆三中全會(huì)上“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”的提出時(shí)機(jī)，正是房?jī)r(jià)迅速上漲的年代。2011年，開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅在上海和重慶兩個(gè)城市開(kāi)始試點(diǎn)，也有著抑制炒房行為、控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的目的。而現(xiàn)在，社會(huì)輿論以及部分學(xué)者仍對(duì)此寄予厚望。從房地產(chǎn)稅的推進(jìn)速度方面看，政府正在加快這一進(jìn)程。房地產(chǎn)稅的立法問(wèn)題已經(jīng)于2014年、2018年和2019年先后三次被寫(xiě)進(jìn)政府工作報(bào)告。全面開(kāi)征房產(chǎn)稅、改善現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制又被寄予改善人民居住問(wèn)題的厚望。

2011年1月27日，上海、重慶宣布次日開(kāi)始試點(diǎn)房產(chǎn)稅，上海征收對(duì)象為本市居民新購(gòu)房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購(gòu)房，稅率暫定0.6%；重慶征收對(duì)象是獨(dú)棟別墅高檔公寓，以及無(wú)工作戶(hù)口無(wú)投資人員所購(gòu)二套房，稅率為0.5%-1.2%。我國(guó)目前除上海和重慶兩個(gè)試點(diǎn)城市外，還未在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)征住房的房產(chǎn)稅。相比較于國(guó)外完善的房產(chǎn)稅稅制，我國(guó)征收房產(chǎn)稅是從無(wú)到有的巨大轉(zhuǎn)變，其意義尤為深遠(yuǎn)。因此在房地產(chǎn)稅尚未在南京實(shí)施前，本文以南京市為例，通過(guò)對(duì)比開(kāi)征房產(chǎn)稅前后居民購(gòu)房意愿及需求的變化，來(lái)綜合考察征收房產(chǎn)稅對(duì)南京市居民購(gòu)房意愿和購(gòu)房需求的影響，重點(diǎn)在于探究不同特征的人群受房產(chǎn)稅影響的差異，以期從需求的角度研究房地產(chǎn)稅如何影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，為將來(lái)在南京市征收房產(chǎn)稅提供參考。

本文結(jié)構(gòu)：第一部分闡述試點(diǎn)城市實(shí)施的房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響結(jié)果；第二部分通過(guò)分析影響南京房?jī)r(jià)的主要因素探究近幾年南京房?jī)r(jià)過(guò)高的原因以及實(shí)施房產(chǎn)稅的必要性和重要性；第三部分探究對(duì)住房實(shí)施房產(chǎn)稅會(huì)對(duì)南京市居民住房需求產(chǎn)生的影響；第四部分是本文的總結(jié)和建議。

一、滬、渝房地產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)房?jī)r(jià)的影響

2011年1月起，為了貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》的要求，。上海市和重慶市分別作為一線和二線城市的代表對(duì)外發(fā)布對(duì)個(gè)人住房征收房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)方案，并開(kāi)始施行。上海選擇的是對(duì)增量房征稅，對(duì)無(wú)上海戶(hù)籍居民的打擊尤為明顯；重慶選擇的是對(duì)高端住宅征稅，尤其打擊“三無(wú)人員”(無(wú)戶(hù)籍，無(wú)辦企業(yè)，無(wú)正當(dāng)工作）的購(gòu)房需求。滬、渝兩地的模式也分別代表了兩種典型的房地產(chǎn)稅征收方式。到如今2019年，兩地試點(diǎn)也已經(jīng)進(jìn)行到了第九年，九年間也積累了很多寶貴經(jīng)驗(yàn)，具體到房?jī)r(jià)上，兩地選擇的不同模式也直接影響了房地產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)房?jī)r(jià)的短期和中長(zhǎng)期影響效果，這些影響也是我國(guó)以后全面開(kāi)征房地產(chǎn)稅后考量稅收對(duì)房?jī)r(jià)影響的重要依據(jù)。跟其他行業(yè)不同，房地產(chǎn)價(jià)格是異常敏感的，幾個(gè)月的變化就會(huì)對(duì)產(chǎn)業(yè)造成巨大的影響。

對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍、人口流動(dòng)大、房?jī)r(jià)基數(shù)高的中東部中大城市，開(kāi)征房地產(chǎn)稅在短期內(nèi)會(huì)造成不同住宅面積房?jī)r(jià)的下跌，中長(zhǎng)期來(lái)看通過(guò)影響供求關(guān)系會(huì)使免征房產(chǎn)和小戶(hù)型商品房的房?jī)r(jià)上漲加快，而由于大戶(hù)型、高檔住宅本身價(jià)格就高，且房?jī)r(jià)受到多方面因素的影響，開(kāi)征房地產(chǎn)稅對(duì)于大戶(hù)型、高檔住宅的影響較弱，但能夠起到引導(dǎo)投資性需求的作用，使不同面積商品房房?jī)r(jià)的方差減少，對(duì)于長(zhǎng)期房?jī)r(jià)趨向正常軌道起到促進(jìn)作用。

對(duì)于經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，人口模式相對(duì)固定、房?jī)r(jià)基數(shù)相對(duì)低的中西部中小城市來(lái)說(shuō) (這也代表了中國(guó)大多數(shù)城市的一個(gè)普遍發(fā)展?fàn)顩r)，由于此類(lèi)城市剛需購(gòu)房者和潛在投資購(gòu)房者都對(duì)房?jī)r(jià)敏感度更高，開(kāi)征房地產(chǎn)稅短期內(nèi)會(huì)對(duì)達(dá)到應(yīng)稅面積或應(yīng)稅價(jià)格的商品房房?jī)r(jià)打擊嚴(yán)重，造成免稅面積或免稅價(jià)格的小戶(hù)型房產(chǎn)價(jià)格短期內(nèi)上漲，中長(zhǎng)期來(lái)看通過(guò)影響消費(fèi)者偏好來(lái)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于不同房產(chǎn)面積的開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，對(duì)達(dá)到征稅面積或征稅價(jià)格的高端住宅價(jià)格有長(zhǎng)期抑制影響，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也偏向于多建中小戶(hù)型房產(chǎn)，對(duì)于價(jià)格敏感的剛需購(gòu)房者或投資性購(gòu)房者會(huì)更可能轉(zhuǎn)而購(gòu)買(mǎi)小面積商品房，因此開(kāi)征房地產(chǎn)稅對(duì)小戶(hù)型或免稅面積的房?jī)r(jià)上漲幅度起著推動(dòng)作用。

二、影響南京房?jī)r(jià)上漲的主要因素以及在南京實(shí)施房產(chǎn)稅的必要性

（一）房?jī)r(jià)構(gòu)成

房?jī)r(jià)基本是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)兩部分構(gòu)成。

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本部分。主要包括：土地成本、建筑安裝成本、稅費(fèi)等部分（具體部分見(jiàn)圖1-1），由于各地情況不同，各項(xiàng)成本費(fèi)用所占比例存在一定差異，圖1-1是根據(jù)有關(guān)資料測(cè)算的全國(guó)大致的平均水平。

2.開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)部分。由于各大開(kāi)發(fā)商面臨的內(nèi)部和外部環(huán)境有差異，利潤(rùn)部分會(huì)存在著較大的伸縮性。因此，不乏會(huì)出現(xiàn)一些為牟取超額利潤(rùn)而肆意抬高房?jī)r(jià)的開(kāi)發(fā)商，由于他們的牟利心理，房?jī)r(jià)也相應(yīng)的被人為提高。

（二）造成南京房?jī)r(jià)上漲的因素

1.成本因素。成本因素中，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的最關(guān)鍵的因素即為土地成本。在我國(guó)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地是政府獨(dú)家壟斷的，供給市場(chǎng)幾乎沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)，但是由于土地供需的不平衡導(dǎo)致需求市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，土地價(jià)格也因此不斷提高。再加之，由于土地是不可再生資源，城市范圍內(nèi)可用的土地資源日益減少，土地成本無(wú)疑會(huì)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中占很大的比重。其次，隨著物價(jià)水平的不斷提高，建筑房屋的相關(guān)原材料的價(jià)格也普遍上升，建筑安裝成本相應(yīng)提高。再者，隨著人們生活水平的日益提高，人們的節(jié)能環(huán)保與健康意識(shí)不斷增強(qiáng)，對(duì)于環(huán)保材料的需求也越來(lái)越大，使得建筑安裝成本再度提高。最后，隨著人們對(duì)小區(qū)內(nèi)公告基礎(chǔ)設(shè)施及其配套設(shè)施水平要求的不斷提高，開(kāi)發(fā)商不得不增加小區(qū)綠化、景觀以及物業(yè)管理等方面的支出，建筑安裝成本再度提升。

2.供給與需求因素。房?jī)r(jià)也會(huì)受到供給和需求兩種作用的影響，待售的住房形成了市場(chǎng)的供給面，房地產(chǎn)的消費(fèi)者構(gòu)成了市場(chǎng)的需求面。隨著南京城市化進(jìn)程的不斷加快，定居人口的日益增加并且伴隨著大批的大學(xué)畢業(yè)生選擇留在南京就業(yè)，南京每年新增人口的增加促使住房需求不斷增加。目前，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)旺盛的需求和不足的供給共同推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。

3.收入水平。據(jù)調(diào)查顯示，南京市2017年在崗職工平均工資已達(dá)到101502元，并且逐年較上年同期以1000元的增幅持續(xù)增長(zhǎng)。居民可支配收入的增加擴(kuò)大了居民的住宅需求以及許多居民會(huì)主動(dòng)增加住房面積從而改善住房條件，甚至購(gòu)買(mǎi)第二套住房。

4.投資和投機(jī)行為。一些投資投機(jī)者囤積住房，就是要把房子當(dāng)作投資品來(lái)獲利。近年來(lái)，南京開(kāi)始對(duì)商品房既限售又限賣(mài)，新購(gòu)買(mǎi)住房在取得不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)3年不得轉(zhuǎn)讓。通過(guò)贈(zèng)與方式取得住房的家庭或居民，執(zhí)行住房限購(gòu)政策。2018年8月13日起，在南京全市范圍內(nèi)暫停向企事業(yè)單位及其他機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品住房。這無(wú)疑會(huì)增加炒房者的炒房成本，影響炒房者的資金鏈和收益。但要真正解決商品房投機(jī)暴富和暴利問(wèn)題，除了限購(gòu)政策外，還需從稅收等多個(gè)方面共同著力，加快建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。

5.政策因素。從政策導(dǎo)向上看，國(guó)家及各級(jí)地方政府把房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接影響著國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)、地方政府的財(cái)源。地方政府出于對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)，必然會(huì)通過(guò)提高土地出讓金，采用“價(jià)高者得”的方式獲得更多的收益，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。

（三）在南京實(shí)施房產(chǎn)稅的必要性與重要性

房產(chǎn)稅作為一種重要的經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段，在調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面發(fā)揮著獨(dú)特的作用。房產(chǎn)稅政策通過(guò)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給方與需求方的行為，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系,導(dǎo)致均衡價(jià)格和數(shù)量發(fā)生變化，從而實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的均衡。

理論上，房產(chǎn)稅可以有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求端，有利于引導(dǎo)公眾理性的住房消費(fèi)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)需求價(jià)格彈性的視角看，由于房產(chǎn)的特殊性，可以將其分為自用性需求、投資性需求和投機(jī)性需求，而房產(chǎn)稅對(duì)不同的群體有著不同的影響。

自用性住房的購(gòu)房需求和購(gòu)房意愿。由于自用性住房的需求價(jià)格彈性小于1，這類(lèi)人群購(gòu)買(mǎi)用于自用的住房實(shí)際上是一種剛需。加之，就算在南京全面推行房產(chǎn)稅，其對(duì)自用住房需求者的影響也不大。從試點(diǎn)城市來(lái)看，對(duì)首套自用住房一般不會(huì)征收高額的房產(chǎn)稅，所以征收房產(chǎn)稅對(duì)自用性住房的購(gòu)買(mǎi)需求和購(gòu)買(mǎi)意愿不會(huì)產(chǎn)生太大的影響。

投資性住房的購(gòu)房需求和購(gòu)房意愿。由于投資性住房的價(jià)格富有彈性，征收房產(chǎn)稅會(huì)導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格的上升，因而會(huì)一定程度上減少投資性住房的需求量。

投機(jī)性住房的購(gòu)房需求和購(gòu)房意愿。投機(jī)作為一種惡意炒房的手段，其價(jià)格彈性偏高。住房對(duì)投機(jī)者而言并不是一種剛需，而只是他們用來(lái)賺錢(qián)的工具。所以，實(shí)施的房產(chǎn)稅主要針對(duì)的也是這類(lèi)投機(jī)者。房產(chǎn)稅的征收必然會(huì)增加投機(jī)者的投機(jī)成本，投機(jī)性需求難以實(shí)現(xiàn)借助房產(chǎn)來(lái)賺取超額收益的目標(biāo)，所以投機(jī)者的利潤(rùn)空間將會(huì)大大縮減，甚至可能會(huì)出現(xiàn)虧損的局面。因此，征收房產(chǎn)稅，投機(jī)者的購(gòu)房需求量會(huì)呈現(xiàn)明顯的下降趨勢(shì)，會(huì)抑制其繼續(xù)對(duì)住房的投機(jī)行為。

近年來(lái)，隨著南京經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)，南京市民的生活水平和消費(fèi)水平得到了提升，帶動(dòng)了南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。2015年至今，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)更是進(jìn)入了飛速發(fā)展的時(shí)期，大多數(shù)南京市民開(kāi)始把注意力紛紛轉(zhuǎn)向了住房投資甚至住房投機(jī)，再加之土地成本的不斷增加，直接引起了房?jī)r(jià)的不斷上漲，這類(lèi)行為嚴(yán)重地?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。收入可觀地南京市民名下購(gòu)有多處房產(chǎn)，或閑置，或出租，或抬價(jià)轉(zhuǎn)賣(mài)。在南京房地產(chǎn)市場(chǎng)供給一定的情況下，這些投資與投機(jī)行為造成供給與需求的嚴(yán)重失衡，直接推動(dòng)了南京房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，這也使得住房剛需者買(mǎi)不起房，住不起房的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，嚴(yán)重?fù)p失了社會(huì)公平，也一定程度上危害了社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。房產(chǎn)稅作為調(diào)控房?jī)r(jià)的一項(xiàng)稅收手段，在試點(diǎn)城市推行后，總體而言，對(duì)抑制過(guò)高房?jī)r(jià)產(chǎn)生了積極的效果，結(jié)合現(xiàn)如今南京的房?jī)r(jià)上漲和住房供需失衡的現(xiàn)狀，在南京因地制宜地實(shí)施房產(chǎn)稅顯得尤為重要。

三、房產(chǎn)稅的實(shí)施對(duì)南京住房需求者的購(gòu)房需求可能產(chǎn)生的影響

（一）短期影響

南京作為新一線城市，對(duì)購(gòu)房者而言，綜合自身的收入水平，他們購(gòu)房時(shí)最關(guān)心的還是房?jī)r(jià)的問(wèn)題?，F(xiàn)如今，南京的房?jī)r(jià)并不是任何階層的人群都能接受和負(fù)擔(dān)的起的。所以，如果在南京因地制宜地開(kāi)征房產(chǎn)稅，處于投資或投機(jī)行為的購(gòu)房者對(duì)稅負(fù)增加的預(yù)期會(huì)加強(qiáng)，這類(lèi)人預(yù)期的購(gòu)房成本提高。短期內(nèi)新建住房在供給的數(shù)量上不會(huì)有很大的變化，而在需求側(cè)，由于投資或投機(jī)需求對(duì)價(jià)格會(huì)很敏感，在開(kāi)征房產(chǎn)稅后這類(lèi)投資或投機(jī)者會(huì)比以往審慎地衡量購(gòu)房后的長(zhǎng)期成本，因此對(duì)南京來(lái)說(shuō)，短期內(nèi)可以起到打擊非剛性需求的作用。對(duì)于剛性需求者，在此期間也大多會(huì)采取持幣觀望的態(tài)度，此類(lèi)人群預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)下跌，而使得這部分的需求增加。南京開(kāi)征房產(chǎn)稅后，短期內(nèi)二手住房成交價(jià)格的影響會(huì)比新房要更加明顯。二手住房與新住房的需求側(cè)大致相同，在短期內(nèi)都會(huì)出現(xiàn)需求萎靡的現(xiàn)象，但供給側(cè)明顯不同。

二手房的供給者主要有兩個(gè)方面：一是急需貨幣資金的賣(mài)家，另一個(gè)是持有二手房的投機(jī)或投資者。對(duì)于前者來(lái)說(shuō)，由于需求減少，往往在政策出臺(tái)之初就更加傾向于降低價(jià)格出售，以便更好地收回所需資金，從而使得房?jī)r(jià)下跌；對(duì)于后者來(lái)說(shuō)，由于這類(lèi)人預(yù)期持有成本會(huì)增加，獲利空間將被壓縮，在政策出臺(tái)后會(huì)更加偏向于拋售二手房或?qū)⒎慨a(chǎn)用作租賃用途，會(huì)增加二手房或租房市場(chǎng)的供給，也會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。而且由于個(gè)人對(duì)市場(chǎng)的預(yù)判有可能比房地產(chǎn)商更加恐慌，因此二手房?jī)r(jià)格指數(shù)波動(dòng)會(huì)更大。因此，對(duì)于南京來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅開(kāi)征短期內(nèi)，會(huì)降低二手房?jī)r(jià)格，增加二手房供給。

（二）長(zhǎng)期影響

長(zhǎng)期來(lái)看，結(jié)合試點(diǎn)城市上海的實(shí)踐成果，不難看出，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用會(huì)減弱，會(huì)有更多的因素促進(jìn)房?jī)r(jià)的上漲，且稅收原因帶來(lái)的供給和需求的改變?cè)诓煌瑫r(shí)期存在顯著的差異。從需求側(cè)來(lái)說(shuō)，南京市多年的外來(lái)人口在總?cè)丝谥械谋壤己芨?，這就意味著總是存在新的剛性需求和投資需求。對(duì)于剛性需求來(lái)說(shuō)，在房產(chǎn)稅剛開(kāi)始試點(diǎn)的時(shí)間段里，多數(shù)潛在購(gòu)房者保持觀望，但在房?jī)r(jià)下跌以及慢慢接受該項(xiàng)額外稅收成本的情況下，這部分群體還是會(huì)完成購(gòu)房行為，使得剛性需求總體上增加；對(duì)于投資需求來(lái)說(shuō)，短期內(nèi)開(kāi)征房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響是顯著的，也重重打擊了投資和投機(jī)性的需求，但由于南京作為新一線城市的不可替代性和土地的稀缺性，使得從來(lái)不會(huì)缺少房地產(chǎn)的投資和投機(jī)，尤其是事實(shí)上對(duì)南京房地產(chǎn)的投資和投機(jī)能獲得較高的回報(bào)，而這種回報(bào)能完全抵消每年征收房地產(chǎn)稅所需要的額外成本，使得投資性需求愈加茂盛。從供給側(cè)來(lái)說(shuō)，供給分為新建住房的供給、二手房的供給和租賃市場(chǎng)的供給。對(duì)于新建住房來(lái)說(shuō)，由于存在充足且持續(xù)的剛性需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期的萎靡后迅速?gòu)?fù)蘇，而且由于南京市新建住房的價(jià)格基數(shù)本來(lái)就大，開(kāi)發(fā)商在宣傳時(shí)會(huì)刻意淡化購(gòu)房者所需要的長(zhǎng)期房地產(chǎn)稅負(fù)成本，而且，越來(lái)越高的房?jī)r(jià)預(yù)期即使在供給不變的情況下都會(huì)慢慢形成賣(mài)方市場(chǎng)，這又反過(guò)來(lái)進(jìn)一步促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上漲。對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)，開(kāi)征房地產(chǎn)稅初期就拋售了房產(chǎn)的供給者，假定購(gòu)采者主要是剛需，則市場(chǎng)上二手房的供給就會(huì)減少，在短期內(nèi)沒(méi)有拋售房產(chǎn)的持有者將房產(chǎn)作為一項(xiàng)長(zhǎng)期投資，只要房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期還在，此類(lèi)供給者就不會(huì)輕易出售其房產(chǎn)，對(duì)于此類(lèi)供給者來(lái)說(shuō)，其供給也會(huì)減少。因此在供不應(yīng)求的中長(zhǎng)期階段，開(kāi)征房地產(chǎn)稅對(duì)二手房的房?jī)r(jià)影響會(huì)比較小，而且若長(zhǎng)期持有房產(chǎn)的供給者預(yù)期房?jī)r(jià)下跌并開(kāi)始拋售房產(chǎn)，就會(huì)將多年來(lái)積累的房地產(chǎn)稅負(fù)成本反映到房?jī)r(jià)上，由購(gòu)買(mǎi)者最終承擔(dān)房地產(chǎn)稅，從這個(gè)角度來(lái)看，房?jī)r(jià)也會(huì)上漲。對(duì)于租賃市場(chǎng)的供給者來(lái)說(shuō)，為了轉(zhuǎn)嫁房屋所有者所承擔(dān)的房地產(chǎn)稅負(fù)，最簡(jiǎn)便也有效的方法就是提高租金，而租金的提高也會(huì)造成商品房?jī)r(jià)格的上漲。

四、總結(jié)和建議

住房是我們每個(gè)人都必須要面對(duì)和解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，房產(chǎn)稅的實(shí)施關(guān)乎每一個(gè)住房需求者的利益。國(guó)家近年來(lái)也把開(kāi)征房地產(chǎn)稅上升到很重視的層面，開(kāi)征房地產(chǎn)稅可以說(shuō)是大勢(shì)所趨。但在當(dāng)前的國(guó)情下，開(kāi)征房地產(chǎn)稅還要解決若干制度和技術(shù)方面的難題，解決這些問(wèn)題不能揠苗助長(zhǎng)，需要在不斷實(shí)踐中探索優(yōu)化。

國(guó)家出臺(tái)房產(chǎn)稅的主要目的還是調(diào)控房?jī)r(jià)、壓制樓市泡沫、控制炒樓風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定，保障人民的基本住房需求，同時(shí)也一定程度上拓寬稅源，增加財(cái)政收入。經(jīng)本文探究得出如下結(jié)論：在南京實(shí)施房產(chǎn)稅短期內(nèi)，會(huì)增加投資與投機(jī)者的購(gòu)房成本，也會(huì)造成二手房市場(chǎng)的房?jī)r(jià)的下跌，預(yù)期會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有一定的抑制作用；而長(zhǎng)期來(lái)看，由于南京旺盛需求的持續(xù)性、住房供給的有限性以及人們投資投機(jī)心理的頑固性，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期影響程度會(huì)被削弱。

所以，對(duì)于國(guó)家而言，為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展和滿(mǎn)足居民的日常住房需求，要著力于房產(chǎn)稅相關(guān)的制度和法律建設(shè)，具體表現(xiàn)為：要嚴(yán)格控制南京地方政府土地出讓的價(jià)格、要嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投資與投機(jī)行為、要建立健全現(xiàn)有的住房保障體系、有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)積極地?cái)U(kuò)大住房公積金的覆蓋面，要把它擴(kuò)大到非全民所有制單位，讓住房公積金為更多有需要的人服務(wù)。